23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

買い替え特例ですね。
当時は、素人でも別の不動産を買ったらどうなるかぐらいは研究してる人が多かった。
インターネットは無かったが、投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

＞投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

今もあります。年金不足時代に備えて、持家のあとはみなさん
アパマン投資してますよ。本もサイトもたくさんあります。

＞取得費を全額所得税から控除できるといった
損益通算のことですね。
それなら、不動産賃貸事業の損金分を他の所得と通算して
税額を押さえるだけの話です。
以前は、土地代の借入金も損金に含めていたけど今は
一定限度に改定されていますけど、基本は変わっていません。
減価償却で定率法が使えたのがうまみだったんですが
今また税制が変わって復活しています。

知らない人だけが知らないだけです。

×土地代の借入金も損金に含めていたけど

○土地代の借入金金利も損金に含めていたけど

土地不動産は原則値下がりしない＝確かな財産
という根拠なき共同幻想が夢破れた事が、一番重要なんじゃないでしょうか。
企業にとっても時価会計で、含み益の温存手段としての土地保有が無意味になったし。

これだけ土地不動産という財のありかた、性質がネガティブなほうへ変質してしまったのに、
いままでのパラダイムで底値を探るのはナンセンスです。

土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
そのどちらかしかありえないでしょう。

住みながら資産形成、
という考え方そのものが当てはまらなくなってきているのは確かでしょう。

>>244さん

このまま、このスレの結論としたいほどの名言です。あとの発言がでません。

消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえる。

これからの人口減少時代を考えると、
まさに郊外物件がこれに当たるのでしょうね。
本スレで関係あるのは、県境外周区でしょうか？
マンションＰＥＲが極端に高いところは避けるべきですね。
参考になりました。

それから利便性を求めて高額家賃の需要が都心部に集中したら、
郊外は家賃レベルが切り下がって行く危険も高いですね。
県境外周区の場合、マンションＰＥＲが将来上がってしまう危険も高いのでは？
いかがでしょうか？

バブルのころのお話です。

何件も例として知っていますが、代表例として新橋に3億円くらいの
土地もちが　25億くらいで地上げ屋に売りました。

その金で郊外に一棟建てのマンションを買いましたが
バブルがはじけ　結局は時価3億円くらいに下落しました。

また商売でそこそこ儲かった小金持ちは　土地や株　ゴルフ会員権と
さまざまな金融商品に手を出しましたが　全員バブル崩壊とともに
ほとんど全員やけどを負いました。

キャピタルゲインを得た成金の書き込みがありましたが
現金にすると税務署が容赦なく調べあげて全部持っていったものです。

戦後生まれの当方が世の中の流れを見た場合、昭和の20年代は
日本人ほとんどが貧乏生活。
30年代はろくな労働条件下の仕事しかなく食っていくのがやっと。

老婆心ながら若いひとたちに言えるのは
若いうちに苦労し　先憂後楽でいくか　　先楽後憂　

人生　プラス　マイナス　ゼロってことかな

バブルで本当に儲けてきちんと運用した人は、
儲けた儲けたと他人に口外しません。口外しても得にはならないから。
なので、他人から例にされません。

>>248
都心の土地を手放さずにずっと持っていたら良かったのにね。

安心な資産は都心部だけｗ

みなさんせいぜい頑張って頭金をためてくださいｗ

今回のプチバブルも、都心への過剰な投資が原因で
周辺はそれにつられて上がったに過ぎず、
都心部の値上がりの激しかった所ほど下落も激しいですよね。

今回、都心部に投資した方達はこれ以上都心部の価格が下がられては
首が回らなくて大変なのでしょうが、
都心部への投資というのは値動きが大きい分もリスクが高いと思いますよ。

宅地のデータですが、県境が1割〜２割程度の下げにとどまっているのに対し
表参道などは1年で半分以下に下がっています。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf

この動きは、住宅需要の増減によるものではなく、
投機マネーによる動きによる変動です。

この1年で下がったといっても、バブルの頂点に比べてということで
それでも2000年初めに比べると遥かに高いですから、まだまだ下がるでしょう。

今「都心」と言って煽っているのは、バブル時に高値で投資してしまい
下がる前に売りたいと思っている人たちくらいではないでしょうか？

都心「部」ですか？

>>249
同意

バブル前に都心マンションを買って転売しなかった人が
９０年代の値下がりの被害を受けずに済んだわけで、
そういう人は３０年経った青山あたりの都心物件を
オフィスに改修して弁護士事務所に家賃４０万で貸して
いたりする。
実は親の代からの資産家。不動産に限らず安物買いは
しない。

>>252
ここはマンションスレなんですが。
投機で頭がワープしちゃいましたか？

>土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
>原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
>そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
>そのどちらかしかありえないでしょう。

この言葉をじっくりかみ締めてくれたまえ。

>>253
丸の内、銀座は高すぎるから、一般人は都心部（東京駅から半径５ｋｍ圏内）でがまんしてね。せいぜい貯金してください。

もっと生産性のあるいい投資しましょう
社会的に有望なベンチャーの目利きできる頭のいい人間はおらんのかな。

文系連中には無理か。

>>258
売るための会社作りする時代は終わったってば。
マザーズの廃止って検討されてどうなったんだっけ？

投資、投機、資産形成は、
言い方を変えただけで本質的には同じ、キャピタルゲイン目的の保有です。

今後これらが見込めるのは、真の都心や主要駅の近接地、
あるいは低所得層の排除された高級住宅街、収益の確実に得られる商業地など、
非常に狭く限定された地区だけになるでしょう。

キャピタルゲインの源泉は稀少性です。
他に代えがたい価値を持つものだけが、
投機的、局所的な高値を付けうるポテンシャルを秘めています。
むろんこのような物件が常に高値を維持するという意味ではありません。
時と場合によっては、大局の下落トレンドを打ち破って上昇するだけの潜在力を秘めている、
というだけの話です。

逆に希少性がなく、次々に供給されるような、代替可能な土地不動産は、
大局の下落トレンドに従うしかありません。このような物件は、
費用を払いながら住居として使用する以上のことを望むべきではありません。
車が経年の使用で古びて、いづれ下取りしてもらうのと何ら変わりありません。
ですから取得の際も、効用と費用が釣り合っているかを中心に検討して購入すべきでしょう。

>>255
損切り覚悟で早めに売った方がよろしいと思いますよ。
持っていても下がるだけすから。

>>258
同意です。
土地にしても株にしても転がしている人たちは碌でもないとしか言いようがないですね。

技術を持っている人が技術を出す。金を持っている人が金を出す。
それが資本主義の本来の姿のはずだったのですが。。

土地を買っても、どう利用するといったビジョンも持たずに
買えば値が上がって儲かるだろうというのでは社会にとっては寄生虫でしかないですから。

>>259
それでも、生産性のあることに投資をしないとアイスランドやイギリスの二の舞になりますけどね。

でもトヨタ一番のお客さんであるアメリカの人たちは
住宅転がしの含み益で車を買ってたわけでしょ。

不動産賃貸は生産性のある投資なのだが、転売と区別して話をしてもらいたい
ものだが。

不動産や株とかでリターンをゲット　と　
とこどき得意げに書きこむ人がおりますが

プロである　大京　長谷工　その他不動産会社や野村証券
全部がたがたの現状をどう説明しますかね？

アマチュアである大部分の方たちはしばらく様子見が賢明かも。

なんで、大京や長谷工がプロの代表？

>>261さん
なんていうか、勉強が足りませんね
人生一生勉強です。頑張ってもう少し視野を広げてください

>>266
投資失敗しちゃったんですか？
以前のバブルの経験は役に立ちましたか？
どんなに勉強しても不況には勝てないですからねえ。
このご時勢じゃあ仕方ないですよ。
不動産に限らず、
まあ、貴方だけではないと思うので気を落とさない方がいいですよ。

＞＞２５８

わたくしは理系の夜間中学修了ですが　何か？

マン、ションのことならいろいろ知ってるス！！
何でも聞いてたもれ、、、

もはやわずかな希望さえ残されていないのですね・・・

政府紙幣でハイパーインフレになれば…

メガに資金が行き届いて正常に経済が動きだすまでが、マンション絶好の買い場。まあ問題あるうちが、仕込み時(笑)

日銀が銀行保有株を買い始めたら金がグルグル回り出すよ。量的緩和、低金利でまたまたバブル再燃するよ(笑)

サイクルだよ。３〜５年で正常化し、元の値段まで回復。

サイクルなら数年前の底値まで、一旦落ちなければね。(笑)

そうはならないよ(笑)
前回のような不動産バブル崩壊にはなっていないから(笑)同じ局面ていうのは、二度と繰り返さないんだ！現実的ではない。教科書どうりにならないもの。それだから、損する人がいるんだよ(笑)
例えば利口な高学歴くんねー金持ちになれないのと同じだよ。

>>274

じゃ元の値段までの回復もないんじゃないの？
底には落ちないけど高い方に戻るっては都合良すぎやしないかい！

理屈で考えるからダメなんだけどな、振れ幅同じで考えたいって事かい？振り子の原理で考えたいって？頭固すぎだよ…(笑)前回のバブル崩壊と違うってば…

世の中は矛盾点あるから、不確定要素が多くて面白いんだぜ(笑)

理屈こねて儲かれば、世話ないよ…お子様だね(笑)

不確定要素が多いと言いながら、元の値段まで回復するのは断定。

面白い理屈だね(笑)

そうそう(笑)局地的にはその上更に値上がりする可能性だってあり得る！

テコ入れ策で日銀政府が本気になる頃には、少し考えとくんだね…人が右って言ったら左だよ。(笑)

マンション値引きブログの榊氏は、
とあるマンションについての相談に答えてくれた時、
「これは一過性の現象です。
在庫が整理されれば市場は落ち着くはず」
という旨のことを言っています。
今までの予想がほぼ当っていただけに、
そうかいな・・と思ってしまいました。

下落時にこういう楽観論が出るうちは、
まだまだ底は深いなによりの指標。
建設不動産業界は、今回は行くとこまでいくと思うよ。

ベテランのような意見だが…リタイア組かな？

民再がある以上、会社が破綻しても前回のような投げ売りにはならないんだよ(笑)銀行も正常になれば、financeはむしろ加速する局面も案外早いと見るべき！

米国から中国に消費国家はチェンジした(笑)日本はまた繁栄するようになる。

まず破綻回避のために投げ売られてるよ。
民事再生なんてすべてにスポンサーつくわけじゃないし。
倒産間際の会社からの、土地や在庫の買い叩きは凄まじいよ。

高レバレッジを可能にしてた仕組み自体が批判の矢面にさらされてるのに、
いまさら膨れ上がった信用の収縮が止められるわけないじゃん。
そうそう投資ファンドが復活すると思う？

282さん

銀行が損切り許していないし…マンションだって、在庫が山のようにある郊外でしょ！都心部は地上げ失敗の歯抜け地所でしょ！

我々のようなエンドには不釣り合いなんだなあ(怒)

良い物件安くなんてなかなか買えないよ…

283さん
先進国の年金資金はこの瞬間にも溜まっている、何兆円も日本国内の優良不動産を狙っている、financeが正常化すれば必ずファンドは形を変えて入ってくる…当たり前だよ。純粋に不動産の利回りはコンサバ投資だよ。

>>280
そういえば前回のバブルの時も弾け始めた当初
エコノミスト達が日本のバブル経済は崩壊すると警鐘していにも拘らず
投資家達の間では、まだ大丈夫、日本経済はそんなに柔じゃないと
言った楽観的（希望的）見方が多勢を占めていましたね。
結局、それが傷口を大きくしちゃったんでしたっけ。

不安要素はいくらでもあるのに、そう言った事を全て無視して
都合の良い事象だけ取り出して語られても
「この方達は本気でそんな調子の良い事を信じているのだろうか？」
と余計不安になってしまいます。

前回のバブル崩壊は日本だけの事でしたけど、今回は世界的にですからね
しかも100年に一度のと言われる大不況。そんな中で楽観的でいられるとは
羨ましいと言えば羨ましい人達ですが…

286さん
バブル崩壊後の処理策として顕著な例で、日本は学習効果があって、管財人弁護士も慣れたモン。民再アーバンコーポレーションなぞは優良不動産物件の工事は早くも再開された事が前回のバブル崩壊と違う事。
100年に一度話だって、世界人口が増加中アジアにその約４割居るわけで、発展は中国に依存しながらも続く、今は調整局面と考えれば良い！

東京に住む人がいなくなり平均賃料が今の半額になるとかなら別だが、そうでないと
したらどっかで下げ止まるでしょ。
例えば青山の土地が坪１００万で売り出されたらみんな殺到する。
収益還元法が普及した今永遠に下げ続けるとは考えにくい。どこかで需給が一致します。

需給が一致する価格がいくらかは難しいですが、例えば山手線内部のマンションでいえ
ば利回り７−８％になれば裁定が働き、実需以外でもも買い出勤する人もいるから価格は
下げ止まり上昇に転ずると考えます。でどこまで上がるかというとそれは金のあまり
具合による。実需中心だとまあ利回り５％が上限。超都心で４％くらいですかね。
もちろん上げ相場はオーバーシュートするので瞬間的には３％とかあるかもしれない。

それがいつかは神のみぞ知る

今までもバブルの崩壊局面では、
中国だのインドだのBRICsだのドバイだの旧ソ連だの、
まあいろんなピンチヒッターが引っ張り出されるけど、
そんなのがモノになった試し無いでしょ。

はっきりいって、いくら現物の資産を積み上げたって、
レバレッジで創造された信用が損なわれる分を補填する事なんてできないよ。
無理がたたってはじければ、水増し分がしぼむのは仕方ないこと。
円天じゃないんだから、一本調子で無限に増えてくなんてありえない。

供給がだぶついて、可処分所得が低下すれば、肝心の利回りも低下するでしょ。
利回りは堅実に思えるけど、下落局面では相補的に下げのスパイラルに入るから。

配当利回り見て、堅実で割安だと思って買ったら減配、
さらに株価下落なんて、よくあるパターン。
まあその企業に実力があれば、回復局面で報われる可能性は高いけど、
減配前に買うことないよね。