23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

値下がりして損切りできる人は自己資金の多い人だけ。
９０００万円の物件を４０００万円ローン
５０００万円自己資金なんていう具合で買ったような人は
２割下がる前に売る。

売る。って売りたいのは分かりますが、
９０００万円から値下がりして８０００万円位になった中古物件は、
簡単には売り難いですよ。
中古市場では需要の少ない価格帯になりますから。

>>222
最初から買取業者の指値で売れば引き取ってくれますよ。
逃げるときはさっさとやる。

下がっても一般購入者は損切りせずに
様子見してしまう。自宅に惚れていたり
自分の判断を否定したくないからだ。
自己資金分がまるまる消えたあたりで
残債を計算して驚く。

集合住宅の区分所有なら、
大地震が起きてからで良いと思うよ

> 224
高額消費ほど、自己満足度が高い　との結果が全てを物語ってますね。(苦笑)

この掲示板は間髪おかずに次々と自分の持論が展開されますね。

月曜日のこの時間帯なのによくひま人がいるものと感心します。

当方は隠居の身だから　ちょくちょく見させてもらっていますけど・・・

結局は　売りたい側と買いたいけどもう少し下がっってから　の
論争なですかね。

>>226
ゼロ金利でかつデフレ傾向という状況下で
世の中どっちに転ぶかかわらない。
その先を読むのに不動産市場も大いに参考になるということですよ。

＞隠居の身だから　
インフレ時代にローンを払い終え、デフレ時代に年金貰う
という幸運な人にはあまり事の重大性がわからないでしょう。

幸運な人なら２０年前のバブルで大儲け。
あとは楽隠居。

隠居の身です

過去の経験談を話すと　29才のときはじめて戸建をかいました。
金利はなんと8.4パーセントでした。
元金がなかなか減らなくて苦労したのを覚えています。

その後　買え変えたりして3度目にマンションですんでいます。
階段の上がり降りが苦痛だったので。
長年の不動産の経緯を見た場合1、2年様子見が正解かもしれません。

知人に不動産屋を知っていますが過去3年ぼろもうけしていました。
もう少し待てば耐え切れない不動産屋がはきだしてきたらチャンスかも

229さん

バブルでおおもうけ

とんでもありません。　ゴルフがすきで会員権何口も
もっていましたが、ぜんぶ倒産していまい8000マンションしました。

ちなみにわたしは　田舎うまれで田舎育ち　親の財産はもらっていません。

231

8000マンション　　　間違い

8000万　　正解

現役世代の私はゴルフ好きでも月一もいけません…年４回くらい。
会員権？なにそれ。

お年寄りの経験談を大切にしよう。

上がり続けたから8.4％のローン組んでも買ったという話だ。

下がるなら自己資金を貯めてなるべく負債を少なくすべきだ。
しかし、今の世の中「普通じゃない」。

稼ぐ前に、借金して消費を楽しむって風潮はサブプライム問題が
起きても変わらない。
下がったから買おうにしろ、もっと下がるまで待とうにしろ、
買えるならいつでも買うという「見通しのない」考え方。
そういう考え方をどこまで売り手が煽れるかで「いつ下げ止まるか」
が決る。

お年寄りの方々は、高度成長期に高金利のローンを借りて不動産を買い、
巨額のキャピタルゲインを現金化して銀行にしこたま蓄積し、今は気楽
な隠居生活。つまり、成長期には国の高度成長を最大限にエンジョイし、
ご自身たちの重みで国の成長が鈍化すると、使い道のない現金を塩漬け
にしてデフレを高みの見物として楽しむ。ふーむ、この後、どうなっちゃ
うんでしょうか。

＞この後、どうなっちゃうんでしょうか。
お亡くなりになって遺産相続って話なのでは・・。

で、子供が苦労もなく受け取る。

でも子供が高値づかみの不動産ローンを組んでて、そのマイナス分の補填でいってこいってとこかな。

１５００兆円の個人金融資産が住宅ローンの残債１８０兆円
http://www.fudousan.or.jp/service/toukei2008/06_loan/2-01.html
でびくともしないだろう。

バブル期にキャピタルゲインを得た人の多くは別の不動産を買いました。
なぜなら不動産売却益には多額の税金がかかりますが、一定期間内に新た
に不動産を取得した場合は税金が免除される仕組みがあるのです。
またワンルームマンションなどを取得すると取得費を全額所得税から
控除できるといった住宅ローン減税もびっくりの夢のような仕組みがあった
ので不動産売却によって得た資金をそのまま再投資せず税金を
支払い、定期預金にしておいたというような人は少なかったと思われます。

買い替え特例ですね。
当時は、素人でも別の不動産を買ったらどうなるかぐらいは研究してる人が多かった。
インターネットは無かったが、投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

＞投資関係の本や雑誌がたくさん出版されてましたから。

今もあります。年金不足時代に備えて、持家のあとはみなさん
アパマン投資してますよ。本もサイトもたくさんあります。

＞取得費を全額所得税から控除できるといった
損益通算のことですね。
それなら、不動産賃貸事業の損金分を他の所得と通算して
税額を押さえるだけの話です。
以前は、土地代の借入金も損金に含めていたけど今は
一定限度に改定されていますけど、基本は変わっていません。
減価償却で定率法が使えたのがうまみだったんですが
今また税制が変わって復活しています。

知らない人だけが知らないだけです。

×土地代の借入金も損金に含めていたけど

○土地代の借入金金利も損金に含めていたけど

土地不動産は原則値下がりしない＝確かな財産
という根拠なき共同幻想が夢破れた事が、一番重要なんじゃないでしょうか。
企業にとっても時価会計で、含み益の温存手段としての土地保有が無意味になったし。

これだけ土地不動産という財のありかた、性質がネガティブなほうへ変質してしまったのに、
いままでのパラダイムで底値を探るのはナンセンスです。

土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
そのどちらかしかありえないでしょう。

住みながら資産形成、
という考え方そのものが当てはまらなくなってきているのは確かでしょう。

>>244さん

このまま、このスレの結論としたいほどの名言です。あとの発言がでません。

消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえる。

これからの人口減少時代を考えると、
まさに郊外物件がこれに当たるのでしょうね。
本スレで関係あるのは、県境外周区でしょうか？
マンションＰＥＲが極端に高いところは避けるべきですね。
参考になりました。

それから利便性を求めて高額家賃の需要が都心部に集中したら、
郊外は家賃レベルが切り下がって行く危険も高いですね。
県境外周区の場合、マンションＰＥＲが将来上がってしまう危険も高いのでは？
いかがでしょうか？

バブルのころのお話です。

何件も例として知っていますが、代表例として新橋に3億円くらいの
土地もちが　25億くらいで地上げ屋に売りました。

その金で郊外に一棟建てのマンションを買いましたが
バブルがはじけ　結局は時価3億円くらいに下落しました。

また商売でそこそこ儲かった小金持ちは　土地や株　ゴルフ会員権と
さまざまな金融商品に手を出しましたが　全員バブル崩壊とともに
ほとんど全員やけどを負いました。

キャピタルゲインを得た成金の書き込みがありましたが
現金にすると税務署が容赦なく調べあげて全部持っていったものです。

戦後生まれの当方が世の中の流れを見た場合、昭和の20年代は
日本人ほとんどが貧乏生活。
30年代はろくな労働条件下の仕事しかなく食っていくのがやっと。

老婆心ながら若いひとたちに言えるのは
若いうちに苦労し　先憂後楽でいくか　　先楽後憂　

人生　プラス　マイナス　ゼロってことかな

バブルで本当に儲けてきちんと運用した人は、
儲けた儲けたと他人に口外しません。口外しても得にはならないから。
なので、他人から例にされません。

>>248
都心の土地を手放さずにずっと持っていたら良かったのにね。

安心な資産は都心部だけｗ

みなさんせいぜい頑張って頭金をためてくださいｗ

今回のプチバブルも、都心への過剰な投資が原因で
周辺はそれにつられて上がったに過ぎず、
都心部の値上がりの激しかった所ほど下落も激しいですよね。

今回、都心部に投資した方達はこれ以上都心部の価格が下がられては
首が回らなくて大変なのでしょうが、
都心部への投資というのは値動きが大きい分もリスクが高いと思いますよ。

宅地のデータですが、県境が1割〜２割程度の下げにとどまっているのに対し
表参道などは1年で半分以下に下がっています。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf

この動きは、住宅需要の増減によるものではなく、
投機マネーによる動きによる変動です。

この1年で下がったといっても、バブルの頂点に比べてということで
それでも2000年初めに比べると遥かに高いですから、まだまだ下がるでしょう。

今「都心」と言って煽っているのは、バブル時に高値で投資してしまい
下がる前に売りたいと思っている人たちくらいではないでしょうか？

都心「部」ですか？

>>249
同意

バブル前に都心マンションを買って転売しなかった人が
９０年代の値下がりの被害を受けずに済んだわけで、
そういう人は３０年経った青山あたりの都心物件を
オフィスに改修して弁護士事務所に家賃４０万で貸して
いたりする。
実は親の代からの資産家。不動産に限らず安物買いは
しない。

>>252
ここはマンションスレなんですが。
投機で頭がワープしちゃいましたか？

>土地不動産は需要に応じて原則値下がりする、という認識にたった上で、
>原則に従わない特殊な事例を探しだして投資案件とするか（都心がこれにあたる？）
>そうでなければ消費財としての効用を冷徹に計算してその費用としてとらえるか、
>そのどちらかしかありえないでしょう。

この言葉をじっくりかみ締めてくれたまえ。

>>253
丸の内、銀座は高すぎるから、一般人は都心部（東京駅から半径５ｋｍ圏内）でがまんしてね。せいぜい貯金してください。

もっと生産性のあるいい投資しましょう
社会的に有望なベンチャーの目利きできる頭のいい人間はおらんのかな。

文系連中には無理か。

>>258
売るための会社作りする時代は終わったってば。
マザーズの廃止って検討されてどうなったんだっけ？

投資、投機、資産形成は、
言い方を変えただけで本質的には同じ、キャピタルゲイン目的の保有です。

今後これらが見込めるのは、真の都心や主要駅の近接地、
あるいは低所得層の排除された高級住宅街、収益の確実に得られる商業地など、
非常に狭く限定された地区だけになるでしょう。

キャピタルゲインの源泉は稀少性です。
他に代えがたい価値を持つものだけが、
投機的、局所的な高値を付けうるポテンシャルを秘めています。
むろんこのような物件が常に高値を維持するという意味ではありません。
時と場合によっては、大局の下落トレンドを打ち破って上昇するだけの潜在力を秘めている、
というだけの話です。

逆に希少性がなく、次々に供給されるような、代替可能な土地不動産は、
大局の下落トレンドに従うしかありません。このような物件は、
費用を払いながら住居として使用する以上のことを望むべきではありません。
車が経年の使用で古びて、いづれ下取りしてもらうのと何ら変わりありません。
ですから取得の際も、効用と費用が釣り合っているかを中心に検討して購入すべきでしょう。

>>255
損切り覚悟で早めに売った方がよろしいと思いますよ。
持っていても下がるだけすから。

>>258
同意です。
土地にしても株にしても転がしている人たちは碌でもないとしか言いようがないですね。

技術を持っている人が技術を出す。金を持っている人が金を出す。
それが資本主義の本来の姿のはずだったのですが。。

土地を買っても、どう利用するといったビジョンも持たずに
買えば値が上がって儲かるだろうというのでは社会にとっては寄生虫でしかないですから。

>>259
それでも、生産性のあることに投資をしないとアイスランドやイギリスの二の舞になりますけどね。

でもトヨタ一番のお客さんであるアメリカの人たちは
住宅転がしの含み益で車を買ってたわけでしょ。

不動産賃貸は生産性のある投資なのだが、転売と区別して話をしてもらいたい
ものだが。

不動産や株とかでリターンをゲット　と　
とこどき得意げに書きこむ人がおりますが

プロである　大京　長谷工　その他不動産会社や野村証券
全部がたがたの現状をどう説明しますかね？

アマチュアである大部分の方たちはしばらく様子見が賢明かも。

なんで、大京や長谷工がプロの代表？

>>261さん
なんていうか、勉強が足りませんね
人生一生勉強です。頑張ってもう少し視野を広げてください

>>266
投資失敗しちゃったんですか？
以前のバブルの経験は役に立ちましたか？
どんなに勉強しても不況には勝てないですからねえ。
このご時勢じゃあ仕方ないですよ。
不動産に限らず、
まあ、貴方だけではないと思うので気を落とさない方がいいですよ。

＞＞２５８

わたくしは理系の夜間中学修了ですが　何か？

マン、ションのことならいろいろ知ってるス！！
何でも聞いてたもれ、、、

もはやわずかな希望さえ残されていないのですね・・・

政府紙幣でハイパーインフレになれば…