23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その33）

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財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「08年の首都圏不動産流通市場動向調査」
によると、首都圏の中古マンション価格がこの６年間で33.0％上昇したことが分かった。
首都圏の中古マンション成約件数は年間ではわずかに前年を上回り、６年連続の増加、
２万8,744件（同0.9％増加）となった。
また、首都圏の中古戸建住宅の成約件数は、9,443件（同1.6％減少）となり、２年連続で前年を下回った。

中古で売れなかった物は賃貸に回る。供給過剰の影響は最終的に賃貸に現れる。
しかし供給が多かったところに現れるわけでは無く、その地域に需要を食われてしまったところに
顕著に現れる。例えば、渋谷区、目黒区。
http://rent.realestate.yahoo.co.jp/tokyo.html

元匿はん　乙。

スレ立ておつですー。新スレでは「実需層が損せず買うためのノウハウをプロから教えてもらう」みたいな展開を希望します！・・・というわけで早速プロに質問。

分譲が賃貸に回るときって「ローン+αな金額で賃料設定する、ただし近隣相場とのバランスが合致していれば・・・」という感じですよね？そうすると物件スペックが同等の場合、基本的には月次支出は「賃貸派≧購入派」という図式が成り立つと思うのですがどうでしょう？

借主からみて、同等物件での購入or賃貸かの違いってB/Sに負債を負うか負わないか？（オフバラするかしないか？）ということによる違い(含むリスク）だけですよね？(勿論企業活動においてもCRE戦略などでB/Sに資産を持たず、売却してリースバックなどが流行ってましたからB/Sに大きな負債を持つことのデメリットがあるのは理解できますが）。

相場の上下や金利動向を無視した場合の基本的な考えは上記で合ってますか？（相場＆金利の質問はまた今度します）

二十世紀以降の日本の不動産不況は、期間だけ見ると、だいたい最短４年で最大２０年である。
４年は前バブル後の２年８月〜６年夏、２０年間は１９２９年〜５１年。
２０年間は社会情勢等まったく違うので論外としても、最短の４年以内で不動産不況がおさまったことも一度もない。
２００８年１月で頂点をつけたので、２月が転換点で約１年が経った。
最短だとあと３年ともいえるが、世界連鎖の１００年に１度の不況で、そのくらいで収まることも
考えづらい。
オリンピックの波及効果をいってた方が前スレにいたが、１９６４年オリンピックは不動産活況に結びついた話があったのだろうか？
前東京オリンピック時は好況とは聞いているが、不動産が活況を呈したとは聞いてはいない。

>>05
賃貸
自己資金（５００万でも３０００万でも）がいらない
不動産下落リスクを負わないですむ。自己資金が運用可能。
金融市場の下落で自己資金を毀損するリスクはある。

保有
不動産市場に投下された自己資金が毀損のリスクにさらされる。
かつ金利を生まない。
物件が減価しても負担コストはかわらない。物件が価格維持する
ならば、長期の住宅コストを低減できる

http://www.akimoto.com/kimama/history.html
確かに

1963年の建築基準法改正、高さ制限の撤廃が、
マンションブームの原因だったのでは？

過去の景気　こんなもんしかないが・・出典は某氏の母校だ
http://ht.econ.kobe-u.ac.jp/~tanizaki/class/data/growth.jpg

拡大すればこんな感じ
http://happy.ap.teacup.com/kabusikitousi/img/1177249825.png

株式市場に潜む「９」のジンクス
http://blogs.jp.reuters.com/blog/2009/01/27/

（カブ）の年は何故か株式市場でバブルが発生するのだ。８９年に不動産バブル、９９年にはＩＴバブルと歴史に残るバブルはいずれも末尾９の年に生成されている。

では、２００９年にバブルが発生する可能性はあるのだろうか。循環的な景気波動との因果関係は不明だが、米国と日本はすでに政策金利を実質ゼロ化した。金融緩和というバブル生成にとって最も必要な条件は整っている。

>>14
話に水差す気はないが
http://nenkin.yoyuu.com/img/N225.gif
日経２２５の価格推移では１９９９年に限らず急騰はいつでもある。
それに対して東京圏の住宅地価は１９９１年から２００６年まで対前年比
ずーっとマイナス。
２００７年２００８年と上向いただけ。
公示地価なので１年の遅効性はあるが、株価の急騰でマンション売れるのは
わかるけど、価格の低迷は続くかもしれん。
なにしろマンション必要とする人が株で儲ける可能性は低いから。

なぜ今回のプチバブルはあっさり崩壊したんだろうね。
サブプライム問題で外資が引き上げたというのもあるけど、
それ以前に、既にマンション販売が低迷していたのは事実。
実需層が20年前みたいにバブルに踊らされなかったからじゃないのかな。
意味不明な高騰に「ノー」を突きつけたんだよね。
20年前は土地神話ってのがあって、地価は絶対下がらないと思われていた。
今回は地価は下落することもあると学習したから、一部のバ カ以外は踊らされなかった。
強欲な不動産屋、転売屋は今回もやっぱり踊り狂ったね。
学習能力がないんだろうね。さっさと＊＊ばいいのに。

＞強欲な不動産屋、転売屋は今回もやっぱり踊り狂ったね。
しょうがないんだよ仕事だから。
河岸に行って魚が高くても買ってこなくちゃ寿司屋は
店開けない。
ガソリンスタンドだって原油があがれば定価上げたでしょ？

不動産屋も土地仕入れないことには社長や株主に叱られ
る。別にバ・カとか利口だとかでなくて買っちゃったんだよね。

＞今回は地価は下落することもあると学習したから、
＞一部のバ カ以外は踊らされなかった。

下がることが明白なのに買う奴は　もっとバ　カでは？
みんな底値だと思って買って更に下がって失敗に気付く
のでは。
値上がりもしないのに運任せで３０００万も４０００万も
ローンを抱える国民性っておかしくないですか？

あるべき論言ってもはじまらないけど、
実際マンションが長期に下落して困るのは買ったあとの
エンドユーザーだよね。

３５年ローンでマンション買うのに自己資金１０％というのは
買ったあと下落が続くと相当ヤバイですよ。

１０年で２割というのは年率2.4％の下落率だけど
マンションの場合、地価が1.1％の下落でも建物の
減価が加わるから１０年で２割減などあたりまえに起る。
そうなれば残債割れ。返済に窮しても売れなくなる。

だから生活切り詰め繰上げ返済に励むけど、国民生活
で価値が減価する財に金を使わせるのってそれが一般の
消費を減らしていることを考えると景気低迷の現況は
地価下落だといわざるを得ないよね。

マンションは買った途端に2割減。これ常識。なぜなら、デベの利益や広告費用が
新築マンションに含まれているからと新築プレミアムがなくなるから。
その後は毎年減価を重ねてゆき、最後には土地の持分だけの価値になる。
その点、戸建ての場合土地は（市場変動を除き）減価しないから、購入価格の
6-7割程度（首都圏の場合）は永遠に価値が保たれる。

>>17
だから不動産屋には優秀な学生諸君は就職したがらない訳ね。
それでますます質が低下する負の無限スパイラル。
まあ、ヤ クザな商売には違いないから、どうしようもないね。

戸建てだと、日当たりゼロのミニ戸建てか、まともな土地つきだと、千葉や埼玉の奥地にしか買えない。
だったらマンションのほうがいいよ。
老後は首都圏にはいないから。

大事なのは快適に生活できるかどうかだろ。
投資で買うわけじゃないんだから。
投資の話はここではしないで欲しいよ。
全然興味ないからさ。
それに、ここは投資の掲示板じゃないんだよ。

郊外の戸建買えば？

分譲が賃貸に回るときって、値付けの失敗で販売が低迷、
在庫処分のため第三者（身内含む）に廉価譲渡、その価格を前提に賃貸経営とか、
在庫滞留で垂れ流される損失を少しでも減らすため、赤字覚悟で止血とか、
そういう状況が多いのでは。特に今のような経済状況だと。
供給側として、分譲より有利だから賃貸を選択というようなのんきな状況ではないでしょう。

店子がつかないでインカムがゼロになる事の脅威は、
実際賃貸経営をしてみないと実感わかないだろうね。
売れないときは貸せるしなんて、余りに無謀なリスクテイク。

投資って言うか、減価後価格と残債比較して、残債が大きいんだったら、
賃貸の方が良いって話しだろ。このことを投資とは言わない。
それくらいの初歩的な損得勘定はライフプランを考える上での常識。
投資って言うのは、キャピタルゲイン狙う強欲不動産屋や、インカムゲイン
狙いの能無し小金持ちみたいなのを言うんだよ。

27は>>24へのレス。

釈迦に説法ならぬ犬に説法か

２３区内なら便利なわけでも快適なわけでもないんだけどね。
むしろ「２３区内」という記号に便乗して、
宅地としては二流三流の土地を、密集立体長屋にして売りさばいて儲けるというのが、
ここ数年のデベの商売モデルだったわけで。

プチバブルがはじけたのには、
そういうカラクリが消費者レベルでもバレてきた事も大きい。
住んでみたら共同団地平成版だったという実感。

住んでみて、ダメだったら逃げられる、環境が悪化したら放棄できる、住み替えられる、
賃貸にはそういうオプションがついてるのが大きい。

必ずしもデベロッパーや売主が誠実とはいえない状況下、
失敗したとおもっても逃げられないというのはあまりにキツい。

>>30
それは湾岸とか下丸子とか、最近なら武蔵小杉や二子玉川のことですね。

ただ個人的には、都心には近いけど宅地として２流３流の土地という理由で、
今まで誰も住みたがらなかった土地を再開発して庶民に提供するのは間違って
ないと思う。最近の豊洲の値付けや二子玉川の値付けが、庶民向けじゃないから、
３流土地を騙して売りつけてるみたいなイメージが定着しちゃったんだろう。

足立区のチャレンジ価格とかまさにそうでしょ。
あっというまに崩落したから、ダメージ受けた人は少ないだろうけど。

都心もあこがれる？ってか

武蔵小杉には、賃貸で客を集められなくて
分譲にした新築タワーがありますよ。

武蔵小杉なんて買っても賃貸で廻らないってことですね。

みなEXITを求めてもがいてる。分譲でだめなら賃貸、賃貸でだめなら分譲。
しかし相場が壊れたんだから、損なしで脱出はどうこね回しても不可能。

土地、中古マンションの実勢価格の変化です。1/1現在。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901house_tokyo_23.pdf
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200901mansion_tokyo_23.pdf
これを見ても明らかにプチバブルで上げ過ぎたところが下げが大きいです。
土地なら神宮前、松濤、赤坂が下落トップ３だし、他にも南麻布、上目黒、
田園調布などが大きく下げています。
中古マンションなら外苑前、麻布十番、学芸大学が下落トップ３で、他にも
半蔵門、品川、恵比寿などが大きく下げています。
これらは新築マンション価格の先行指標になりうるので、
都心部のマンション価格の下落ほど大きいでしょう。

＞＞３０
県境外周区で坪単価３００万円超えるようになったら、
異常って考えるのが普通だよね。

>>38

最後の逃げ場は賃貸。

結局、賃貸需要がある立地かどうかでその土地の価値が決まるんだな。

郊外はダメってこと。

>>9.10.12.13
分かりやすい明細ありがとうございます！
第1次マンションブームが東京オリンピックでおこされたなら、次の東オリでも新第1次ブームが
起こる可能性はどうでしょうか？

>>42

ないよ。

住宅ローン減税の効果は、中所得者層にとっては大きいと思います。
1月の３連休の来場者数も増えているようですし、需要増につながると思います。
但し、雇用不安も大きくなっており郊外エリアや準郊外エリアは価格の下落は続くと考えています。
そう考えると、立地が重要になります。生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた
立地が、よい立地と考えます。
今後を踏まえると都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

江東区のチャレンジ価格もアッという間に崩壊しました。

＞生活利便性、居住快適性、資産性の３つを持ち合わせた立地が、よい立地と考えます。

そういう立地は、人気も高い。誰しも買いたいと思うから需給バランスが需要過多
供給過少になって値が上がるのでしょうね。

>>44
都心に近くても埋立地は駄目でしょう。
マスコミが手の平返して汚染物質や地震を引き合いに叩き出す可能性は高い。

たとえば。こういう物件は誰でもほしがるでしょう？
誰でも買えるわけでないですよね。
http://www.31sumai.com/mfr/X9920

＞都心に近いほうが、資産性は確保されるのではないでしょうか？

ただ近いだけじゃダメで、台東区三ノ輪も荒川区東日暮里も墨田区東向島も
江東区潮見も品川区南大井も新宿区大久保も都心に比較的近くても
人気はイマイチ。

問題は地区に高額所得者が住むかどうかです。

高額所得者が居着いて、そこで満足して長期的に住むって事が重要。

消耗品感覚で買われるようなマンションの建つ地区は、流行が過ぎたら廃墟化。