シティタワーズ豊洲 Part2

660
大丈夫です。住友は三井と違って
必要以上に高値売りして売れ残る戦略しかとれませんから。
デベとしてはいやらしい部類です。

騙されて高値掴みしてください。

私はそういう騙される人を減らしたいがために
この掲示版で600万を450万で売ってやるとか言ってる
デベの書き込みをツブしていきます。

豊洲はPCT,TOTの三井の値づけが良心的だと思います。
要は坪300万です。角部屋で350万

>>656に賛同。
当方　茨城生まれの千葉育ちだが、なんたっていいのは大川の東側。
豊洲は新開地だが、東関東の仲間って感じだんべ。

チバラギ人からすると豊洲ほどいい場所はないべ。
何線だろうが、都心へ5分は魅力じゃなかっぺ？

665さんへ
やはり住友はそのようなデベさんですよね。
それでも坪300万円/坪はないのではないでしょうか（期待出来ないのでは）？
これまでの性向を勘案しても安すぎです。
現実的には坪350〜400のレンジなのだろうと言うのが一般的且つ現実的な知見です。

複雑な心境になる話だか、湾岸線(例えば高速のように、りんかい線が充実して千葉→東京→横浜の湾岸をつなぐ)ができる可能性はあるだろう。このシナリオだと東雲あたりに百貨店、ホテルができるような動きが顕在化するんじゃないか？千葉から豊洲にくる幹線になるだろうし、羽田経由のディズニーランド宿泊客もとりこめるし。

この物件とは関係ないですけど、豊洲は近い内にリムジンバスが開通する
予定なのでますます便利になりますよー。

別にスミフが400万で売り出そうが大した事ではない。　
豊洲の将来性の前にそんな事は小さい話題です

万歳、それは朗報！！　ついでにＮＥＸかスカイライナーも豊洲に来ると更に便利ですね。
ＪＲさん、京急さん、宜しくお願いします。

>>671
お言葉ですが、400万では豊洲の将来性の前には安すぎ。
どうみても600万でしょう、リムジンバスもホテルも来る街なんて滅多にないですから。

ここを坪300とみてるわけではないです。足元での発展ペース、築地市場移転後の食文化の充実、企業の移転状況・見通し、今後の開発余地や人口増加・集中度合いの格差を勘案すれば、港南、芝浦、佃との価格差は縮小を試す展開が続くとの見方が許容され、平均350以下であれば特段販売不振に陥る心配はないと見ています。

600万を主張している人はスルーしましょう。
通貨単位は、人民元ですよ。

600万なんて寝言言ってるのは、検討している人でなく、
250万くらいで買ったけど周りからは思ったような評価が得られず、
日頃の鬱積した思いをここが高値になることに便乗して、なんとか晴らそうという
あさましい人達ではないのでしょうか？

そんな人達の満足ために高く買わされてはたまりません。
全く迷惑な話です。

ここはまじめに検討する人のための場です。
既にこの辺に住んでいる、あるいは購入している方々、
少しでも豊洲を持ち上げたい気持ちはわかりますが、
明らかに場違いであり、迷惑です。

>>670
ますます便利ではなく、単に今の豊洲からの空港アクセスが絶望的なだけでしょ。

たかが豊洲 と言えば、妬みと言われ、

坪600万円は下らないと持ち上げられれば、そんな意見はスルーとのたまう

豊洲＊＊の方々は、一体どーしてほしいのでしょうか？

微妙な台東区辺りと同等とか言われたいの？

台東区と同じでもいあんだよ。なぜそういう見方をしているか説明して。そこがないのに600だの繰り返すから無視っていってるだけなのに。

今までの書き込みとは私関係ないので、真意はわかりませんが、読んでるとそんな気がしたので

現に私にもキツくレスだし

坪600万？
はははははは
大爆笑です。
75平米で1億3000万？
そんなのありえないってばー。
誰が買うの？
豊洲の立地パワーを信じている人が多いみたいだけムリムリ。

坪６００万っていう人も、キムチだ、土壌汚染だとスレを汚す人も無視しましょう。どうせ煽りですから。

今のところ、最上階で坪４５０万、ボリュームゾーンが３３０万から３５０万という意見が強いようですが、値段としては、多分、ＴＯＴより少し上を狙ってくるのではないかと思われますね。住友不動産ですから。

比較対象にするなという声もあるかもしれませんが、ＴＯＴより安いＢＭＡ、ＢＴＲでも苦戦している中、どういう見通しを持っているのか、興味はあります。住友の三軒茶屋物件でも、必ずしも順調に売れている感じはしないですからね。マンション自体は良さそうだけど。。

坪600は余りに現実的でないですよねー。

デベ的にも仕様的にもTOTより上位なのは明白でそれに向けて販売時期もずらしにずらされてきた
ことを勘案すると、坪]350から坪400という当初予想がボリュームゾーンとしては妥当し、その位なら買える人も買いたいヒトもいるでしょう。

坪350万がボリュームゾーンなら高過ぎです。25坪で8750万ですよ？
それがボリュームソーンなら全員がシエルやＰＣＴの中古物件で西向きオーシャンビューが買えるからです。
そんな人たちがこれから、１０００戸も豊洲に興味を持っているなら
中古市場がもっと活発なはずです。

TOTでも7500万以上の物件は、倍率もつかず、余裕があったとのことです。

とにかく、8000万超の物件を買える人たちはもうちょっと出して
近くて遠い都心の豊洲なんかではなく、ちゃんとした都心を買うはずです。

こういうところで600万とかありえない坪単価をほのめかし、450万で売る
住友のボッタクリ商法には、イライラさせられます。

ウチの会社も過去、住友のビルを出て自社ビルを建てたほうが非常に効率的だということに気付き、１０階分以上のフロアを明け渡しました。

住友不動産→テナントに嫌われ、財務体質がよくない。＝住宅事業でもボッタクリを繰り返し、大量の在庫が一発逆転のランドマーク発想になり、ツインタワー構想などでさらに悪循環を繰り返す。

三井不動産→テナントにも良心的・説得力のある価格設定で、財務体質がよい。＝住宅事業でも臨機応変に価格変更し、最小在庫で稼動しているため比較的市況に沿った価格で購入ができる。

三井クオリティという言葉は存在するが、住友クオリティというのはキャッチコピーで
勝手に住友がのたまわってるだけの言葉。

＞坪350万がボリュームゾーンなら高過ぎです。25坪で8750万ですよ？
そんなに高くないでしょうに。

＞それがボリュームソーンなら全員がシエルやＰＣＴの中古物件で西向きオーシャンビューが買えるからです。
室内仕様がちゃちいからでは・・・？？
待ってるんだお。

PCTは賃貸団地ですもんね。

三井がマーケティングにより、豊洲には団地+αの仕様と判断したので、中付加価値のパークシティのブランド名を採用しＴＯＴでも同じような仕様にしたんだと思います。

ここで高級仕様が売れると判断する住友はＫＹデベの典型でしょう。
まぁ400万とかで売り出してみたらわかりますよ。ｗ

ＫＹデベは、万年ＫＹ。一度はつぶれそうになった会社ですから。

今週号のダイアモンドに建設中の写真が載ってますね。
でも、ただっ広い荒野にポツンとTOTと一緒に写ってて「地価暗転」を連想させるイメージ写真とし
ての使われ方でした。

まぁ何を言ってもボリュームゾーン350〜400万物件を
豊洲に計画する時点でＫＹ。
三井を見習え。

税務上のＲＣ物件は、坪60万程度で計算します。
豊洲のタワーマンションは土地も都心の10分の１くらいで取得。
スケールメリットもあり坪100万程度の原価と考えられます。
原価3割という全産業界の暗黙のルールを逸脱し、それを400万超とか恥ずかしげもなく
売るのは、大手デベの中でも住友だけですよ。
売れ残ったら体育会系の会社なので営業部長が販売員をドヤすし、
部長も役員からドヤされます。

住友の社員は、ドヤされたくないから
こういう掲示板で600万を既成事実にしたいところなんでしょうけど・・・

暴利を取ってるんだから売れ残りも激しいはず。商売が下手だよね。

豊洲批判すごいけど、そんなに悪くないと思うし、期待値は高いと思うよ。
必ずしも港区にすみたいヒトばかりじゃないでしょう。

通勤至便で都心にもすぐ出れるけど、子供もいるしホームセンタもあれば便利だし、っていう
感じ志向するそこそこ収入あるヒトはいますよ。

>>692
＞暴利を取ってるんだから売れ残りも激しいはず。商売が下手だよね。
これは、商売をしてる者として見過ごせません(笑

私は住友さんとは無関係ですが、「商品に付加価値を付けて、なるべく利益乗せて売れる」というのは商売がうまいからできる技。
購入者が「なるべく安く買いたい」のは理解できますが、高い物件を買うか買わないかは購入者にも選択権があります。

それとも692さんのお勤めの会社は、会社の利益（＝自分の給料）よりも消費者の気持ちが優先されるのかな？

暴利って日本語が分かっていっているのかな？
ぼったくりってこと。

694さんの商売はなんだかわかりませんが、すくなくともマーケティングの視点から分析すると
商売の下手さが見えてきます。

マーケティングの４Ｐで言えば、プロダクト、プライス、プレイス、プロモーションのうち

プロダクト＝周辺環境に順応させる三井、業者の論理で高級市場を作れるという勘違い住友
プライス＝需給に見合った値段設定の三井、業者の論理で決定した暴利価格の住友
プレイス＝市場の発展途上のあわせたタイミングの三井、人が作った市場に後乗りし、2匹目のドジョウを営業パワーで取ろうとする魂胆の住友
プロモーション＝職住遊の新市民、生活スタイルの提案の三井、値段ありきの豪奢な空間を押し出す住友

要はマーケティングは社員のサラリーを考えてやる会社はつぶれます。

とマジレスしてみました。

そんなに住友嫌いだったら、この物件を買う気はさらさらないと思うので、
このスレ除く必要もないのでは？
はっきり言ってためにもなりません。

消えて！

○○は元からインチキプロジェクトだからな。

三井お得意の、脳にモルヒネ注射したようなハイな煽り宣伝に釣られた購入者でさえ、
そろそろ現実の「差」に気付き始めている頃だろう。

○○○は決算書にもモルヒネ注射して増資したわけだが。

↑プ　反論できない696の主張に　大慌てのスミフ営業。

ワラエル

売れないよ
こんなボッタクリ価格
どんなに中身良くしたって
豊洲ナンバー１の立地はパークシティだから

マンションは立地

設計　シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＞シエルタワー＞パークシティ豊洲
施工　シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＝シエルタワー＞パークシティ豊洲
眺望　パークシティ豊洲＞シエルタワー＞豊洲タワー＞シティタワーズ豊洲
徒歩　シエルタワー＞シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＞パークシティ豊洲
仕様　シティタワーズ豊洲＞豊洲タワー＞パークシティ豊洲＞シエルタワー

↑眺望終わってるじゃん。眺望が見込めないのにタワマン住むなんて意味なし。修繕費が高すぎて見合わない

なんか必死すぎな人が多いですね。
スミフがいくらで売っても自由だと思う。

豊洲に坪４００万の物件を売るのもいいのでは。
さすがに坪６００万だとぼったくりだと思いますけど。

どちらかといえばスミフは株主にいい会社だと思います。
スミフの社員は給料が高いわけじゃないし。

三井の方が給料高いからね。

ここが坪600？他の500のエリアですら足元にも及ばないよ。それどころか、都心の月30万の賃貸物件にも勝てないかも。

妥当なところで坪400万円の前後といったところですよね〜
そのあたりで条件のよい部屋を買うことが出来れば嬉しいです

もうすぐわかりますよね
皆さんかなりここのレス早いですよね
私は住友さんの物件もかなり強気にでてくるかと思いますがパークシティの最上階もなかなかでしたが住友さんは坪単位いくらですかね
ちなみにパークシティの最上階のフロアはなかなかですよ住友さんに乞うご期待ですね
私もこちらの方も購入を考えております

>696
何でそんなにむきになってるの？
興味なきゃ買わなきゃいいだけでしょ。三井の社員さんかしら。

>>705
豊洲の最上階程度でくだらん自慢しなくていいよ。
恥ずかしくないですか？

最上階入居者がこんな板見てるのも笑えるｗ

はいはい

中層階で坪350以上だとしたら売れないでしょう。
低層階で275
中層階で300
高層階で400
こんなもんじゃない？
甘い？

パークシティの最上階でよかったね
住友の最上階も買ってね

>>705
マジ恥ずかしい

>>７０５

同じマンションの住人から相手にされなくて同情してあげますよ。

住民スレでブラックカード（笑）にプレミアム感（笑）を感じてる方ですね。

自慢に聞こえるか？普通に自分の話してるだけじゃん？
そう思うほうが心に○○を抱えてるから、つっかかってくるんじゃん？
普通に会話しようぜ〜〜って７０５じゃないよ
豊洲の最上階程度では庶民なので、こんな板でも覗くんでしょ？
○○だと言ってること支離滅裂だよ

マンション２つ買うのは庶民じゃないでしょう。

710
それは安すぎ、と言うかさすがに有り得ないでしょう
良し悪しはともかく住友が高級路線で来るのは間違いないですから、

低層階で325
中層階で350
高層階で430

くらいですよ！

住友って高級路線専門なんですか？

ここは坪３００がいいところでしょう。
東陽町の住友物件でさえ３２０ですからね。

豊洲厨はこれを読んでみてください。特にディベロッパー＆ゼネコン担当者の覆面座談会を。
豊洲は所詮、埋立地＆江東区＆足立ナンバーで290万が妥当な地域？のような記事が掲載。
まぁ、反面スポンサーのディベロッパーの提灯記事で豊洲を持ち上げる特集も同列である
不思議な雑誌だったりしますが（笑）

http://www.boople.com/bst/BPdispatch?isbn_cd=9784063781021

720へ
残念ながら東陽町より豊洲の方が「マンション価格は」高いのが実情。
賛否ありつつも豊洲は売れる。住みたい人も多い。
（従来の）「江東区プライス」以上を払ってでも住みたい人がいる。

一方東陽町は江東区の中心で雰囲気も悪くないが、「江東区プライス」を超えてまで
買う気にはなれない。
そういう意味でこの320は売れてない。

住友がその東陽町を320にする以上、豊洲が350-380-420路線は極めて現実的だよ。

マーケティングができないＫＹデベ。

ＷＣＴださえ、未入居抱えてるくらいだからね。
まぁそれでもやってけるくらい社員の給料を削減したり。購入者からボッタくったり。

頭たたかれてる住友営業マンがカワイソウ、踊らされてるミーハー顧客に、一石を投じるために
まだまだここは覗きますよ。あと豊洲の将来性に投資とかいってるドキュンおばさんにもね。

豊洲を作ったのは、いちはやく豊洲センタービルやららぽーとを作った三井。佃を作ったのも三井。芝浦アイランドも三井。
その市場に便乗した上に、高級路線などとＫＹなことを言うのが住友。
住友ファンなどと言うひとは、知見がありません。

豊洲の物件の中でCTT買うひとは、バブル期には原野商法にひっかかってるタイプです。
ここまで言っといて300万/坪で売られたらあやまりますよ。まぁそんなことは心配に及びませんがね。もうすぐ判明しますね。住友は、バブル期の記憶、広尾ガーデンヒルズの成功の亡霊にいつまでもしがみついています。広尾も三井や三菱のチカラがあってはじめて成功した再開発ですからね。

300万エンなら大抽選になってしまうね。
それこそ頭ポかジャすまないでしょうね。
当初より囁かれた坪350がいろんな意味で適切かつ現実的なな気が致しますね。

>>724
> 豊洲を作ったのは、いちはやく豊洲センタービルやららぽーとを作った三井。佃を作ったのも三井。芝浦アイランドも三井。

どれも、URが用地買収や再開発調整をする事業に三井が手を挙げて参画し、
自らの手柄にしているだけ。

特に、佃島や豊洲は三井系のＩＨＩの業績悪化や事業転換を、
三井グループとして救うことが口実だったので格安で土地入手し、
イメージ戦略を駆使し（中略）売り捌いた。

自分だけでは何もできないのが三井。逆に、協調性があるとも言う。
住友は用地買収からすべて自前なので、値付けも自社判断。

↑三井のほうがはるかに立派に聞こえる

コバンザメ住友

＞住友がその東陽町を320にする以上、豊洲が350-380-420路線は極めて現実的だよ。

↑↑↑
まぁこの位が妥当ですよね。
安いところが坪単価350位であれば予算内なのでベストです。
しかも競争なく自由にえらべれば好適。

ここ免震構造じゃないんだよね？
それで最低価格坪３５０ですか？（笑）
ガラスカーテンウォールだけに免震がいいと思うけどな〜
販売を遅らせた理由は、ＴＯＴ／ＢＴＲが免震なので
同時販売したら当然不人気物件になると読んでたのかな？

ここ地震が来たらどうなるんだろ？
地上160mからダイブ？

この風の強い場所で細長マンションの免震だと風でしょっちゅう揺れてるよ！
地震が来ても解らないんじゃないの？　いつもゆれてるから（笑）
なんといっても　免震はゴムの上にあれだけの物が乗っかっているだけだから　細長かったらバランス崩れた時に引っ張られてゴムも裂けちゃうし倒れちゃう可能性があると思うんだけど
免震の場合はあまり細くてノッポなのは力学的にちょっと怖い　だからここは免震出なくて正解だと思う！

数人の論者によって、ようやくデベによる高値提示けん制のための
高級住宅街豊洲最強、住友最強的な書込みが減りましたね。

暴利価格の提示がされるか、適正価格の提示がされるか見守ります。

732の理屈からすると、細い建物は風の抵抗を受けにくいのでは。
風が吹いてというなら大きな面の太い建物のほうが風圧を受けるのが当たり前。

免震は水平移動するから揺れを感じにくいが、CTTの場合は地盤で足元固められているから上部が振り子のようにゆれる。
要するにメトロノームのように。

免震について勉強しなさい。
免震は制震から比べれば全然いいですぅ〜〜〜！
http://www.haseko.co.jp/hyakka/menshin/index.html

免振について知識がない奴多すぎ。
揺れることは確かにある。ただ体で感じるかは微妙。
3月の強風で、日テレタワーが生放送中揺れていたが、吊られた照明装置が揺れて気付いたが、
出演者はまったく、揺れを感じなかった。

免振装置が破壊され、倒壊するなど妄想すぎる。
だいたい想定内の地震で倒壊するようじゃ、建築基準法違反になるだろ。

内装の仕様の高級化も大事ですが、足元の耐震構造もしっかりしてほしいですね。
この近辺は風が強いので、高層階を買ってユラリユラリの生活で敵いませんからね〜
ユラリユラリでは、坪３００でも高いです。
耐震構造を良く検討してここを買うか買わないか決めたいと思います。

＞７３０
それ一理あるかもよ

そんな揺れそうだから安いとか高いとか・・・
些末な議論ですね
そんなファクターで値を下げなきゃいけないような物件をッ天下の住友が造るわけないでしょうよ・・・
安い部屋は坪350〜　というのは確実ですよ
逆に住友にはそのくらいの物件を各エリアで造り続けて貰いたい

＞７４０
話にならん

そんな揺れそうだから安いとか高いとか・・・
些末な議論ですね超高層マンションなのに瑣末な議論？
天井から床までガラスの部屋がゆれたらkせぴfｆｔｇｋ

「ここは揺れそうだから安い！」なんて消費者が思うような物件を住友がつくるわけないと言うことなんじゃない？

（対外的には）地域ナンバー1物件を作り続けることがポリしーであるのは確か難だから。

>743
住友の地域No.1物件ってどこにあるの？
いまだに販売を続けている港南の大型物件？
それとも太子堂の物件？
残念ながらどちらも地域No.1物件とは言い難い。

pctの最上階最高価格が坪410万だった（即売れ）
TOTの最上階最高価格が坪600万だった（即売れ）
CTTの最上階最高価格は坪700万位だろう　豊洲初の３億円部屋登場か？（即売れ微妙？）

NO.1,2が王道をいく場合、No.3は差別化しないといけない。
No.3である住友が、それが高級価格というのは業者の論理。

消費者論理で指名される物件をつくらなきゃ・・・また在庫かかえるよ？
給料あがらないよ？

俺もそう思う

価格予想ももうちょっと根拠書いてほしい

低層:坪335〜
中層:坪370〜
高層:坪400〜
（必定）

※上記は南向および西向
※北向マイナス20、東向マイナス10

間取りはファミリー向けが多いのかな？
小さなお子様がいらっしゃるご家庭は、遊び場が少ないですよ…。
今でさえ豊洲公園があの混雑で、来年になったらどうなっちゃうんだろう。

東京都23区の住宅地の平均価格等ランキング　2008年

　　（単位：万円/m2）　最高価地点　 最低価地点
　　　　　　　　　　　　　の価格(順位)　の価格(順位)

1位　千代田区 212.30　　337.0 (1)　　111.0 (1)
2位　港区 　 　 168.38　　330.0 (2)　　 96.8 (2)
3位　渋谷区　　119.13　　220.0 (3)　　 63.0 (4)
4位　中央区　　 92.28　　 126.0 (6)　　 62.5 (6)
5位　目黒区　　 84.75　　 145.0 (4)　　 62.7 (5)
6位　文京区　　 84.09　　 123.0 (7)　　 65.1 (3)
7位　品川区　　 73.21　　 135.0 (5)　　 53.5 (7)

8位　新宿区　　 71.80　　　96.5 (9)　 　 53.3 (8)
9位　台東区　　 70.20　 　 82.0 (11)　　 51.8 (9)
10位　世田谷区 62.79　 　 90.0 (10)　　 31.2 (19)
11位　中野区　　55.26　 　 77.5 (12)　　 41.9 (12)
12位　豊島区　　53.99　 　 73.3 (13)　　 44.0 (10)
13位　大田区　　52.86　　 117.0 (8)　　　36.4 (14)
14位　杉並区　　51.86　 　 67.0 (14)　　 43.5 (11)
15位　荒川区　　46.60　 　 55.0 (16)　　 38.2 (13)

16位　板橋区　　41.11　 　 57.6 (15)　　 32.0 (18)
17位　北区　　　 40.09　 　 50.3 (19)　　 33.4 (15)
18位　練馬区　　39.17　 　 55.0 (16)　　 25.5 (21)
19位　江東区　　39.02←　 53.3 (18)←　32.8 (16)←
20位　江戸川区 34.73　 　 44.2 (21)　　 27.0 (20)
21位　墨田区　　33.60　 　 34.5 (23)　　 32.7 (17)
22位　葛飾区　　30.28　 　 42.4 (22)　　 18.0 (23)
23位　足立区　　28.15　 　 45.0 (20)　　 19.9 (22)

>>750
おや？　帰宅．．．北区が面白い動きをしているようですね？

>>726を見て三井の方が企業として上だと思ったのは自分だけ？
つーかこれってただの褒め殺しだよね

>>752
同感！

>744
港南の方は普通にみればどう見ても圧倒的No.1だと思うけど。
Vタワーまで含めれば分からないけどね。

これからの豊洲はどうでしょうか？
郊外のマンションは値下げしてきていますし．

>>755
豊洲？
価格暴落して安くなりますよ。
あと2年待つと良いでしょう。

>>756さん

豊洲の新築は、ここで最後みたいだから２年後なら中古を狙え、ということですか？

＞７５６
それでは売り時を悩んでいましたが、さっそくPCTを今売却して２年後にまた安くなった中古を買うこととします。
その間の家賃20万ｘ2年＝480万払ってでも今売れば税金引いても1600万の利益になりますからね。
2年といわず早く下がって欲しいものです。

>>757
まだここの売れ残りを売ってるだろ。

坪300超えの妄想はシティタワー東陽町やグランドヒルズ三軒茶屋、シティハウス横浜天王町を完売させてから語って欲しい。

先方の鹿島仕様の方は坪350万でしょう

後がまの竹中仕様の方は坪370万でしょうね

758...

賃貸だと特例がつかえないから
税金で800万引かれますよ。

法務局から税務署でバレます。

税務に詳しくないってことは豊洲に多いミーハー低所得さんですね。

3000万控除は使えないんですかね?

いや、3000万の特例は使えます。
買換え特例を使えないというだけですね。

正確には、762は間違ってます。

夫婦共有なら3000万×2で6000万まで特例が使えます。
但し3年に1度だけの適用になります。

譲渡益が2000万なら、特例範囲内です。