シティタワーズ豊洲 Part1

ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいだってさ。と言うことは、
ここは、坪３３０万！！ぐらいなのかなぁ〜　凄すぎ

>>541

坪単価260万円のブリリア有明でさえ苦戦してるのに、有明で坪単価315万円なんて誰が買うんだよ(；´Д｀)

国際展示場から徒歩十数分、テニスの森からも十分弱の物件が＠315万ですか。
BMAからワンランクアップを考えると仕方ないですかねー。

でも、それが@315万で、豊洲徒歩5分が@330万はありえんよ。
誰かがこのスレで以前書いてたけど、やっぱ、@350-380万になるんじゃない？

高い・高いと言われつつ豊洲に対する期待感は大きいからじっくり売れば売れるような気が。
WCTとの比較が出てくるだろうが、行政区以外はここの方がいいよ。
品川駅からの遠さや周辺環境はあまりよいものとは言えないし。

住友ＫＹマーケティング恐るべし

＞＞５４１
嘘こけ

私も信じられないが、Brillia Mare 有明の営業さんからのメールです。
（以下、抜粋）
臨海副都心の開発予定がどんどん出てきております。
TFTビルの横に武蔵野大学が移転予定、パレットタウンの南西側に東京建物と
三井不動産の商業ビルが２つ予定されています。
ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいと言われています。
Brillia Mare 有明の南西隣のマンションは坪３００万くらいと思われます。
Brillia Mare 有明は、坪２６０万円台ですので、大変お値打ちと思われます。

此方もほぼ同じような文句での営業メールを受けました。
直接貼付けることは避けますが、豊洲で今売っている物件と迷っている此方に対して、
ＢＭＡプライスが比較論で安いとの内容でした。
その方によると、有明の住友が坪３１５万円位、豊洲の住友は３６０万円位とのことでした。
私はプライスだけで迷っているわけではないので、もうちょっと悩むつもりです。

５４７です。
かき忘れましたが、メールは５４６さんと同じくＢｒｉｌｌｉａの営業さんからのメールです。（このスレの物件の営業さんはまだ動きないですもんね）

証拠が残るメールで連絡するとは…

その営業さん、
なかなかフレンドリーな感じで好感持てますね！

営業もよほど追い込まれてるんだろう。

仮に70平米なら
豊洲タワー坪360で約7630万
ガレ横住友坪315で6680万
TT坪300で6360万
BMA坪260で5510万
という事になる
確かにBMA今となっちゃ坪260万は安いね
もしオリンピックが来る様な事あればとんでもない事になるだろうし（個人的にはまず来ないと思うがこればっかりは蓋を開けてみないことにはわからない）
豊洲タワー高〜！

でも今サムプライムで大損している私は　投資より物件買っていた方がどんなに良かったかと反省の日々です・・・・・（とほほ〜〜〜）
余裕でマンション買えたのに・・・・・

>>552

契約しても引渡しまで現金化しないでしょ？

豊洲タワー　坪単価280万とすると　70平米で　約5940万円ですね。
552は風説の流布で○○にならないようお気をつけくださいませ。

ちなみに
×サムプライム
○サブプライム　ね

>５４６から５５０までこんな時間にこの板が活発に書き込まれているのは同一人物ではないでしょうか？１人何役もご苦労様です。某物件の営業必死なんですね（涙）。

ここが坪360とはほんとですか？？
ほんとなら、買う人がいるのだろうか、
住友のことだから、入居時、８割、９割、売れ残ってもいいのかもしれないけど、
そういうマンションの住む人の気持ちを考えると、ここは買いたくないですね

＞５５７
坪３６０万が正しいかはわからないですが、坪３５０前後というのは本当らしいです。
住友ですし。

単に住友と言うブランドだけでなく、実際、色々な地域の住友物件見てみると、内装は１段階くらい、外装は２段階くらい、レベルが高いものが多いように実感します。
（そのエリアでは）ハイレベルな物件を高い金額で買ってくれる人だけに、というのが住友スタイルなんじゃないでしょうか。

MS市場の中期的な見通しが不透明になりつつあるため、住友も一旦用地取得を控えると新聞にありましたね。そうなれば、前評判からして高いと言われても、ますますじっくり高値で（他に物件も少なくなるし）となるのでは。

パークシティもＴＯＹＯＳＵタワーも魅力的な物件だと思いますがね。建築中のがいかん見ても、同じ値では売りそうにない雰囲気かと。

ＴＯＹＯＳＵタワーの終了を待って販売延期を繰り返した理由がたぶんお目見えするのではないでしょうか。

坪単価予想を皆さんされているけどどうなのかな〜。
私は住友ツインに期待して待っています。（大勢を占める？坪単価予算を想定）

先日売りに出ていたパークシティＡの中古・東向も７０平方６７００万円ですぐに売れてしまったらしいですからね。
買値からの上乗せ額を議論しても始まらなく、ただ現実的にパークシティＡの仕様（共用部は豪華ですが室内廊下など）でその広さ・価格が付くほど結局は豊洲の人気がるのは事実ですから。。。

最強物件を愉しみに待ちましょうか。

５６１
そんなことが万が一にもアリガタイですよね。
でも、ビバ上の空中権含め、既存物件よりかなり用地代が掛かっているとの噂。
上物も高そうですしどうなんでしょうか。

>>560さん
パークは値上がりに関しては豊洲でも別格だからあんまり気にしなくてもいいかも

>>564さん
豊洲に関してはデベは相当安値で土地を仕入れています
住友のPJ担当の話が1年半前に週刊ダイヤモンドに掲載されていましたが
豊洲ツインは＠250万で行きますと発言なされていました
すでに空中権を買った後の話です
そこから建物の仕様が変わったかどうかは知りませんが
豊洲人気に乗じてそこから+100乗せるなんて正直＊＊げた話です

興味があったらバックナンバーをご購入に・・・
http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp122cg?pageno=4&aux=b
と思ったのですが残念ながら売り切れていました

内容はこんな感じです
http://book.diamond.co.jp/cgi-bin/d3olp114cg?isbn=20243071506

新価格になる直前の話ですね

＞先日売りに出ていたパークシティＡの中古・東向も７０平方６７００万円ですぐに売れてしまっ＞たらしいですからね。

本当かな？
まだ竣工していないマンションが中古市場で取引されてるの？？
ま、「らしい」というところが怪しいですけどね。
ちなみにヤ不で豊洲の中古物件を見ると、概ね坪単価230万円が中心のようですが・・・。
※シェルタワー（３８階、東）で＠280万円、ここのお隣のスターコートなら＠230万円

565さんすごいですねー。
でも、

＞将来の価値と比較して現在割安度の高い物件

とありますが、新価格に転じた今、終わりかけているとは言え、坪250万円で出すはずがないでしょうに。
そのバジェットでこの物件を待っているのですか（笑）

坪単価２５０万円なら、PCTB棟の高い部屋とほぼ同じで、豊洲12分・主幹事不明のビーコンよりも安いくらいじゃないでしょうか！！

＞５７０
だからビーコンは先着順受付なんですよねぇ。
豊洲もここらへんが天井かな。

>>568さん
先ほども言ったとおりパークは海沿い立地、ららぽ直結という事もあり別格なんで
現存の豊洲物件とは比較なされない方が良いかもしれません
シエルがそうは言っても駅直結なのでパークと同値段推移かと思ってたのですが
私の思惑は外れて賃貸のお家賃設定からしてもパークのほうが一段上のようです

また、竣工前取引は別段珍しい事ではないですよ
ただし、パークの成約例は一発目のご祝儀相場かもしれません

再開発の2丁目3丁目物件は今までとはまったく別みたいです
先例から鑑みるに＠350もありえるかなと思いますが
＠250発言を見ている私にとっては正直ありえないって思いで一杯ですね

>573さん

う〜ん、ずいぶんと主観的なご意見ですね。
（掲示板の性格上「主観」は重要ですが、データに基づく論理ではないので説得力に欠けますね）
ららぽ直結という立地は人それぞれ好き嫌いはあるでしょうし、駅までの距離を考えると果たして
「別格」と言えるでしょうか。特に仕様については別格と言えるものではないでしょうね。

賃料設定もヤフー不動産を見ると、パークシティは80平米（22階／32階建、東）が月額＠28万円。
分譲価格が坪260万円なら利回り5.3％。
これが坪280万円になると利回りは4％台になってしまいます。
豊洲の「別格物件」の割には「美味しい」賃料相場とはいえませんね。

利回りベースで考えると「別格物件」でさえ坪280万円が限界なのですから、それ以上の価値を
今後の物件に見出せるかどうか。
永住割り切りの方には関係ない話でスミマセン。

>>574
パークシティの東側は分譲価格坪200万でんがな。
利回り約７％です。

当時はThe Tokyo Towesやケープタワーが坪150万からでしたから、
坪200万もかなり叩かれてたよね。

＞572
同意見ですね。
80㎡で8,500万円、70㎡で7,400万円くらいってそんな高い気しないけど。
ここより都心に行くともっとするでしょ。
検討者としては安いと助かるけど、この位は覚悟しているし。
この程度の価格である代わりにハイクオリティ物件にしてほしい。

中央区でこのクオリティの物件が半額だったのかと思うとやるせない・・・。

http://blogs.yahoo.co.jp/the_tokyo_towers24/folder/654853.html

５７７さん、たしかにやるせないですね。
しかし、そんなもんかもしれませんね。
過去を振り返っても仕方ないし。

この物件は豊洲最後の物件として高くなりますね。
坪300以下を予想している方もいますが、そういう方はビーコンや今の物件にした方が
いいですよ。

「あの住友が」「何のために」「何回も販売時期を先延ばしにしてきたか」
考えれば自明の理。

坪300以下ならここまで立ち上が前にとっくに販売してる。
そんな価格帯ならトヨタワとバッティングさせて根こそぎ・・・の方が
賢明でしょ。

ここまで先延ばしにした挙句そんな価格にしたときは、逆に笑っちゃうよね。

中層中部屋で8,500万って感じで考えると、角部屋は１５階あたりで億ション突入ってかんじだね。

少々売れ残ってもなんとも思わないんじゃない住友は。
こんな掲示板ウロウロして購入検討してるような層が相手じゃないからある程度は売れるよ。

>>581
残念ながら、現実は甘くないようです。
今の住友の惨状たるや・・。

573です
こういった掲示板には賛同意見は書き込まれにくく、批判のみ声高になる性質は理解しております
別格といったのは賃料のベースが既存物件に対し一割二割高めに設定されていることです
そしてパークシティ豊洲(適当にパークと略したら噛み付かれたので。失敬)の
分譲価格からではなく、プレミア分も含めた賃料になってしまっているので
別格と表現したに過ぎません。賃料比較に関してはダイワの例のネタ物件は対照から外しています
賃料相場から物件のおおよその中古価格の幅もはじきだされる訳ですから
言ってる意味は分かりますよね。また仕様云々なんてどうでも良く
俗に言うTTTやケープと並んで最後の旧価格物件ですから(豊洲で)別格なのは当然ですよ

正直覆水本に返らずで終わった物件に関するそんな事はどうでもいいのです
私が言いたいのは2丁目3丁目再開発地域の一つの指針となりうるパークシティ豊洲が
既存物件よりも高値推移(賃貸も売買も)している状況であるために
住友さんが＠350で出してくることは大いに考えられると言いたいだけです

ただし、私は件のPJ担当の発言を紙面で見てしまっているので
当初＠250のはずが発売時期を遅らせるだけで＠350に
と言うのはハ゛カハ゛カしい話だと述べているに過ぎません
(もちろん否定はしません。住友はその分金利も払っているわけですし)
ゴールドクレスト商法と一緒ですね

逆に言えば当物件が＠350で出たとして竣工までに売り切ってしまうようであれば
豊洲の価値はバブルではなく固定されたかなとは感じますので
私の見識も改めなくてはいけないかもしれません
私の書き込んだ意図はそれ以上でもなくそれ以下でもありませんのでご容赦を

とにかく豊洲地区は再開発地域とそれ以外で
分けて考える必要がありますね。

実際再開発地域の分譲ＭＳに住んでる人は
まだいませんから。

>>574さん
独自に分譲価格を調べてきましたが、
パークシティ80平米(22階／32階建、東)物件価格からの利回りは6.3%でした。
利回り自体は意外と悪くはないですね。
同じ坪単11,500円と仮定して、60平米で8.4%出せる部屋もありました。
この部屋に関しては非常に魅力的ですね。
東京タワーズでは同じような利回りを出せる部屋も多いでしょう。

この物件が坪350だと仮定すると、同じ利回りで出される家賃は80平米で44万5千円。
この値段で貸すのは無理。
仮に30万円で貸せたとしても、利回り4.2%しかありませんので美味しくはない。
坪350で出してくるならどう考えても自己住居向きですね。

豊洲に限らず、超・都心部以外は、旧価格以降の物件のほとんどが居住用向きなのでは。

実際に豊洲は、新居住地としての注目・人気が高いわけだから、投資をお考えの人は
さほど多くないのでは。

579さんが角部屋なら1億円超と仰っていますが、豊洲タワーでも南西角部屋は90平方ｍちょっとで9000万円超ですのでごく自然じゃないでしょうか。

パークシティ豊洲（PCT）、B棟でも東向きは坪単価２００万円前後でしたが、当時、その坪単価でさえも「利回り前提の購入＝投資物件としては不向き、成り立ちにくい。」という評価でした。デベのセールスさんでさえも、認めていました。わざわざ豊洲で賃貸に高い金を払う人は少ない、という前提でした。２００６年の話です。

よく言われることですが、物件価格が上昇しても、何故か賃貸価格は上昇しない。状況に大きな変化はないのでは？　すなわち、豊洲で坪単価３００万を超えるような物件なら、利回り計算はまったく成り立たないはず。

最近では物件価格が上昇し、それに賃貸価格がついてこないとなると
それはバブルでしかないと言う意見が多いですよね
であれば坪300程度であればまだ地に足の付いた価格と言えると思うのですが
坪350となると前例の意見を当てはめ考えた場合には
やはりいまだ豊洲はバブル状態かなと

どちらにしても豊洲の大規模物件は残の少ない豊洲タワー終わってしまえば
残りは住友のみになってしまったようですので
競合がない分住友は殿様商売でしょうか
「豊洲に新築で住みたきゃこの価格で買え」
そんなのはご遠慮させて頂きたいので
もし坪350で出すのなら他の物件探すしかないかな

同じ値段で晴海だったらちょっと迷うかも
駅から遠いけれどアドレスは腐っても中央区です
晴海は南がレインボー向きなのでやはりそっち待ち？

５８９
じゃ、遠慮されたらいいんじゃない。江東区だし。
でも晴海は３００台じゃ多分無理だよ。