シティタワーズ豊洲 Part1

TOTとここが同じデベロッパーなら、497さんのおっしゃることは、それなりに妥当のように思います。
しかし、各地域で「ここでこの値段!?」という価格設定を連発していて、さらにこのあとにTOTをはさんで反対側にも物件を抱えている、住友不動産の物件であることを考えると、496さんの推測のほうが、現実的なように思われます。
特に「③＠２８０程度でもＴＯＴはほとんどが倍率アリになっており、すみふ・この仕様で＠３００程度で売ったらたぶん殺到物件になるが、すみふの戦略からは考え難い」ということに関して「殺到」かどうかは議論が分かれるところですが、倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と、マンコミュの各板で叩かれている住友不動産なら、これくらいの思考回路になっていて不思議はないでしょう。

私も現実路線を鑑みるに、500さんの御意見と同じです。

＞倍率がつくかつかないかのところの設定を狙ってきては「高い！」「信じられない！」と・・・

「意外と安いじゃん」「これだけ待たせた挙句にTOTと変わらない」（＝＞弱気になった）と解釈されるような価格を提示することが、昨今の住友不動産の戦略においてありえるでしょうか。

これだけの巨大物件でそのような方針に打って出ることは住友不動産がこれまで築いていた（良くも悪くもの）ブランドイメージを大きく覆し、今後の販売にも少なからずの影響を与え得ると思います。

さまざまな意見がありますが、超都心部の高騰具合や豊洲の利便性を勘案すると、上で書かれている程度の値段で売れてしまうのだと察します。

理屈・文脈・論旨を追求すれば、“497”さんの主張は合っているかと。

一方で、文脈や論旨の説得性は若干弱いかも知れないが、理屈ではなく見通しと言う意味では“496さん・499さん・500さん”の方が現実的とも捉えられるかと。

「TＯＴと同等or少し上位の坪単価なら殺到」

←こんなの現時点で断言できる人はいないよ。
でも、実際には＠280とか300ならTOTよりグレードが高そうなのだから殺到する・・・、とは
多くの人が予想しえることじゃない？

そんな価格は住友では見たことないよ。

住不の「Ｅランク」の仕様ってどのくらいなんですかね？
ＡＢＣＤＥの「Ｅ」なのかそれともＥｘｃｅｌｌｅｎｔの「Ｅ」なのか・・・

レンジとしては坪３２０−３６０なんでしょうね。
どんどん選択肢は狭まって行くし・・。新築で買いたければ高いのを買う。
嫌なら中古にいくしかない。

晴海が坪４００万の時代がやってくるのでホップステップのステップくらいかな・・・

＞＞５０３
ＴＯＴ横のタワーと晴海が控えているので、そんな感じでしょうね。
坪３５０−４００くらいと見積もっているので、坪３２０−だと非常に割安感があります。（ただし、条件の悪い部屋かも知れませんが）

＞坪３２０−だと非常に割安感があります

プロジェクトとしての採算ラインはたぶん２００万台なんでしょうね？？？
工事費も騰がっているので何とも言えませんが・・・

住友がここを安く売るわけないですよ。

竣工時点で２／３くらい売れ残ってそうだ。
ある意味、とても興味深い物件です。

ＷＣＴに迫るインパクトある物件だけに、ここを安いと思われるような価格では売れないですよね。ＷＣＴの最終期の売り方に近いのでは。

値段高めに話をしているのは住友の営業さんのような気がするのは私だけでしょうか？
どの掲示板でもそうですが、高いはずという記述をする人がいますが
みんなデベ関係の人かなと勘ぐりたくなります。
こういう人たちの意見が（銀行系の人に多かったですが)バブルを生んだのですから。

坪単価は高層マンションの場合、下層と上層ではまるで違うので、実際の検討者は
平均坪単価みたいなデベさんみたいな掴み的な言い方はしないのでは？
私は下層階専門に検討してきましたが、PCTでは200を切る物件もありましたが
上では300近くまであったです。晴海どおりに近い、あるいは東側の低層物件と
特にB棟（ララポに近い側）の西向き中高層物件では単価で2割以上違ったと思います。
ただしPCTは外装、内装ともに共用部を除いてチープです。モデルでも分かって
いたのですがパンフに騙された人が多いようで掲示板にもその記述が多いですね。
スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。

TOTでは下層階でも250くらいからですから、こちらも下層階であれば、日照や
道路との関係でTOTと同等か少し上程度でしょう。
一方上層階は天井高、眺望、内装、日照など全てに優れるので400以上でも
違和感はないでしょう。これはほとんどの高層マンションにいえることですが。
残念ながら都心に近いところで今後大型タワー物件は少なくなってきていますので
低金利の状況が続く中で短期間に安めに出すという戦略は考えないかもしれません。

なお、この物件を都心物件と比較する人がいますが、もし比較するとしたら
武蔵小杉あたりのほうが妥当ではないでしょうか？利便性は高いが土地の
イメージが低い、駅前再開発で大型商業施設ができるなど共通点が多いと
思います。PCMの回し者ではありませんがこちらは1年前から販売し値上げ
無しで上層階のみ残っていて74平米6040万円からですね、
銀座とディズニーに近い豊洲と渋谷と横浜に近い武蔵小杉の好みの問題ですね。
しかし、セレブ系の方は両物件ともパスして今年から分譲開始する東急の
二子玉川が良いとというかそう選ぶでしょう。こちらでも70平米大は8000万くらいと
の予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには
東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気
から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。

PCM（パークシティー武蔵小杉）は2月11日が最終の抽選会ですがこの掲示板を見て
いるとPCM安めかもという気がしますが、この物件PCTとかぶっていたので、
これでも高いと思われたから残ったんですね。
こちらの下層階は220くらいからでした。ちなみに単純な賃貸利回りは
近くのリエトコートより1割高いと想定すれば5%強となりますが
豊洲は大和ハウス等と比較して何%になりますかね。PCTでは6%くらいいけそうで
したが。貸すつもりがまったくなくても賃貸利回りは計算しておくことが必要でしょう。
都心6区物件は上の方も言っておられるように賃貸派が郊外より多いために
賃貸利回りで物件価格が決まっていく面があります。賃貸利回りとは関係なく
物件価格が決められた時代とは、つまり物件の値上がりが盲目的に信じられた
バブル期なのです。

PCMが終わったら武蔵小杉も住友の物件が始まります。

＞＞70平米大は8000万くらいとの予想が掲示板に出ていますが、2つのアメリカンスクールと高島屋さらには東急が自前で作るモールなど賃貸相場から考えても、近隣のお屋敷外の雰囲気から考えても同じ値段で豊洲を買うかなと思います。


アメリカンスクールと東急モールは確かにイカニモって雰囲気を代表するかもしれないけど、それだけで世田谷＞豊洲とは言い切れないよ。
ニコタマはイメージはよいがはっきり言って不便、大手町などのビジネス街まで45分はかかる。殺人的な田園都市で渋谷までだけで15-20分はどうでしょう？
これらが、城西城南が最近奮わない理由じゃないでしょうか。
人によりけりかと思います。

要するにここはスミフのために坪＠７０万ほど多めに払うＭＳなんですね。
それでリセールヴァリューはどうなんだろう。
スミフの物件だから、との理由で三井や地所の物件より高く売れたり、成約率が高かったりしますか？
竣工後も粘り強く売るそうですが、新居に引っ越すと誰しも友達や親族を招待したりすると思います。
そのときに「モデルルーム公開中」などの看板が玄関にあったり、営業マンらしき人物を見かけたりすると
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。
常識的な値付けを望みます。

＜５１０＞
招待者に「（ああ、ここってまだ売れ残ってるんだなぁ）」という印象を与えてしまいます。
購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

↑
大したことではないのでは。
住友不動産の過去物件を見るに、上記の斟酌はないのではと考えます。

「スミフは外壁のタイルや内廊下の壁、照明、空調などモデルで分かりにくいところ
にもしっかり良いものを使っていただきたいものです。」

▲
これは切に期待したいですね。実際、価格から売行きこそややスローペースの都内各物件も、外観や内装の質はやはりすみふだなぁと感じること多々です。
ゆえに、ＣＴＴもこのあたりは期待できるのでは・・・
その分、ただでさえ周辺物件よりすみふブランドでオンされる分、仕様の面で更にオンされるのでしょうね。当然ですが。
何とか、７０ｍ2が8000万以内で購入できることを願います。

ニコタマは確かに豊洲と比べても武蔵小杉（新駅開設後）と比べても
不便ですが、不動産を買うとき男と女のどちらの意見が強く反映される
ことになりますか？女性にどちらに住みたいか聞かれると分かりますよ。
なおアメリカンスクールがあるのは雰囲気とかではなく、
外人向きの比較的高額な賃貸需要が見込めるってことですね。

不動産価格は利便性だけでは決められないものがあります。
スミフ物件は橋を渡れば倉庫街、パッチギのロケをした枝川です。
今はだいぶ綺麗になっていますが、ララポの中を除けばおしゃれな感じ
のするような店は現状ほぼ皆無ではないでしょうか？
このあたりがニコタマと大きく異なると思います。

またニコタマは電車を使わない車利用の人が多いです。環八、第三京浜
東名の入り口には近いです。

つまり豊洲は通勤重視を認めてくれるやさしい奥さんかDINKSなどが
住む町になるかもしれません。

>>510

三井・三菱は住友とは同等の評価じゃないですか？

坪３５０万・・・確かに高いですけど、住友不動産は今後のデータとかで将来の相場に
関して確たる読みをもっている筈で、今後の相場上昇を見越しての設定なのではないですか。

>>510

＞購入者からみれば甚だ迷惑なことだと思います。

アナタの見栄や体裁で価格が動くことなど有り得ないよ。
逆に「高いからねぇ・・・」と感じる人もいるだろうし、来客から見て必ずしも悪いイメージばかりではないのでは。

二子玉や土壌汚染を引き合いに出したりいろいろとケチも付きがちですが、それは多くの方が興味を持っている証拠ですよね。
ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます。

てか高価格を望んでいる様な自称購入検討者さんには驚きだ。
同じ物なら安く買えた方が良いのは当たり前なのに…。

>516
>ガラスウォールのツインタワーの壮観はかなりのインパクトある高級物件になると思われます

実際に「高級物件」になるかは分らんが（高額物件にはなるだろうが）、見た目のインパクトは大きいだろうね。WCTも外から見るといいんだけど、内側は板状タワーのような外観でいまいちパッとしないから、ここのように全方向から見たガラスウォールのタワーって結構稀少じゃないかな。一歩間違えばオフィスビルになってしまうが。

二子玉川と比較している人がいるけど、そもそも立地というか検討者はあまり被らないような。
豊洲そのものは決して恵まれた立地とは言えないが、世間の（不動産に興味の薄い）庶民にとっては都内再開発の旗手としてメジャーだし、実際にどの程度通うかはともかく銀座至近というのも事実。ゆえに派手好きな奥さんがいる人やDINKSなどに向いていると思う。これまでは低価格だったこともあり職住近接を望む庶民にも向いてはいたけど、これはすでに当てはまらないね。

一方二子玉川は地元でそれなりの生活ができるが長い歴史を持つ街なわけでもなく、また田園都市線で行ける渋谷は大人が買い物をする街って雰囲気でもないし、落ち着いた生活を志向するファミリーや老年夫婦、派手な生活を好まない人に向いていると思う。

>508さん

現物をご覧になりましたか？
ここの外壁はタイルなんて使っておりませんよ。

仕様もそんなによくないそうですし．．．

>519さん
仕様がよくないというのは、どの筋の情報ですか？

＞５０９
田園都市線の荏田には慶応（新）幼稚舎もできます。
都内ではありませんが、沿線には青葉台など優良な住宅街も点在しています。
豊洲と云々ではなく、住めば、街・人ともに素晴らしいことを実感させられますよ。
ちなみに、豊洲に越すことは、通勤が楽になるお父さんは喜ぶでしょうが、電動自転車や
長つば帽は奥様の趣味に合うでしょうか？（笑）

ここの外壁はガラスウォールということですからガラスということなのでしょう。
しかし、ベランダ部分などの外側など見えにくい部分にきちんとタイルや石張りなど
をするかアクリル系の塗装で終わらすかで高級感はまったく異なりますね。
外廊下でも内廊下でもチープなものと高級なものはまるで違います。
内廊下物件はまず内廊下の幅、そしてエレベーターホール周りの内装、
エレベーターの中も含めた壁や床の内装、また玄関ドア周りの造り
などエントランスと専有部分以外でもどのように作るかで大きく変わると思います。

大丈夫、ニコタマはここの検討者が買えるような価格にはなりませんよ。
ニコタマの価格が発表になればここと比較するようなことも無くなるでしょう（笑）

ニコタマの販売は4月から価格については信頼できそうな情報が
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44400/res/251-260
同じ、ここの掲示板に出ていますが、70〜80㎡で7〜10千万とのことです。
こちらと大差ないのでは？

空想だけで検討される方もいらっしゃるんですね・・・

現地に行けばわかることですが、ガラスウォールといっても全てガラスというわけではありません。コーナー部がガラスカーテンウォールで、それ以外は横連装の腰窓で窓上下の壁は塗装です。ベランダの手摺はガラスパネルですが、ベランダ内部は塗装のようです。

パッチギスクールってCTTから5分ぐらいの場所にある東京都所有地の不法占拠が問題になった学校のことですね。
アメリカンスクール＞ぱっちぎスクールって図式は偏見だと思いますが
世の中のほとんどはアメリカンスクール側を選ぶと思います。

敢えてアメリカンスクールの側にもぱっちぎスクールの側にも住みたくないけれど、ぱっちぎがあるからNoというつもりは全くありません。物件が良くて、通勤に便利なら選択しますね。

このリンク見れるか分かりませんが、枝川の学校の歴史も分かって興味深いので
もし見れたらご参考に。
http://peaceful-asia.hp.infoseek.co.jp/2.19.html

もうかなり建っているんですね。
周囲は白っぽいタワーが多いので、黒い塔が２本のここは、けっこう目立ちます。
高級感があるかどうかは、近くで見ないとわからないでしょうが、それなりに個性はあって、かっこいいように思いました。

豊洲がずいぶん変る中、この物件もかなり建築が進んでいますね
比較検討中の私にこの物件の何に引かれて購入を決めたのか
セールスポイントを
教えていただけると検討の参考になりますので宜しく御願いします

532は湾岸3+1（ここ）に同じの書き込んで何さ？
ここは未販売。
そんなの知らずに検討者のはずなく、おかしいね。

物件のパフォーマンスではWCTに並ぶのは難しいでしょう。関心事は、『WCTのB棟高層角部屋に対し、ここの南西高層角部屋がどれだけ価格で勝負できるか』だけとなってきました。

ノースタワースレもできましたね！
この３棟、どうなるんでしょか。

先日１９日の写真です。
あまり参考にならないかもしれませんが、外観はわかると思いますので、
一応写真アップします。

シティタワー東陽町×２って感じですね。

確かに似てるかも。

微妙ってことですね…

ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいだってさ。と言うことは、
ここは、坪３３０万！！ぐらいなのかなぁ〜　凄すぎ

>>541

坪単価260万円のブリリア有明でさえ苦戦してるのに、有明で坪単価315万円なんて誰が買うんだよ(；´Д｀)

国際展示場から徒歩十数分、テニスの森からも十分弱の物件が＠315万ですか。
BMAからワンランクアップを考えると仕方ないですかねー。

でも、それが@315万で、豊洲徒歩5分が@330万はありえんよ。
誰かがこのスレで以前書いてたけど、やっぱ、@350-380万になるんじゃない？

高い・高いと言われつつ豊洲に対する期待感は大きいからじっくり売れば売れるような気が。
WCTとの比較が出てくるだろうが、行政区以外はここの方がいいよ。
品川駅からの遠さや周辺環境はあまりよいものとは言えないし。

住友ＫＹマーケティング恐るべし

＞＞５４１
嘘こけ

私も信じられないが、Brillia Mare 有明の営業さんからのメールです。
（以下、抜粋）
臨海副都心の開発予定がどんどん出てきております。
TFTビルの横に武蔵野大学が移転予定、パレットタウンの南西側に東京建物と
三井不動産の商業ビルが２つ予定されています。
ガレリアグランデの隣に計画されている住友不動産の新築マンションは
この春販売開始予定で、坪３１５万くらいと言われています。
Brillia Mare 有明の南西隣のマンションは坪３００万くらいと思われます。
Brillia Mare 有明は、坪２６０万円台ですので、大変お値打ちと思われます。

此方もほぼ同じような文句での営業メールを受けました。
直接貼付けることは避けますが、豊洲で今売っている物件と迷っている此方に対して、
ＢＭＡプライスが比較論で安いとの内容でした。
その方によると、有明の住友が坪３１５万円位、豊洲の住友は３６０万円位とのことでした。
私はプライスだけで迷っているわけではないので、もうちょっと悩むつもりです。

５４７です。
かき忘れましたが、メールは５４６さんと同じくＢｒｉｌｌｉａの営業さんからのメールです。（このスレの物件の営業さんはまだ動きないですもんね）