【三田線】プラウド志村城山【板橋区】

このマンションの近くに住んで7年目です。
平日は勤めているため私のわかる範囲ですが
よかったら参考にしてください。

三田線もここ２．３年で以前より混むようになり東急目黒線への
直通は特に混みます。（８時前後。それでもつり革に到達できないくらいの混み方です）
駅のそばで風向きによって発酵したにおいがします。
小豆沢公園の側に工場があることを最近発見しました。

志村坂上の商店街ですが確かにお店はこの7年の間でもつぶれてしまったり
寂れていっています。お客さんもお年を召した方が多く見られます。
挨拶や言葉を交わす愛想の良い店主のお店も何軒かあり
とても親しみを感じるようになりました。

商店街の人が熱心でクリスマスやお正月・七夕などの飾りを電柱にしたり
もちつき大会・くじ引きのセール・浅草の1週間後にある「サンバカーニバル」などなど
イベントが多くあります。

また三徳ですが値段が庶民的なものが多く商品がすべてよいとは言い切れませんが
小規模スーパーながら大手にないようなレアな品揃えもありますし
ほぼ毎日の生活には足りると思います。

曜日によって野菜やお肉や冷凍食品の安売り日があります。
なにより夜中1時までの営業なので勤めていると便利です。
日曜の朝市もにぎわっています。
ご家族で住んでも独りで住まれても一つから小売してたりまとめて安くしていたり
生鮮食料品は買い置きはしたことがありません。

あと城山通りはちょうど中山道をはさんで板橋中央病院の救急車の通り道に
なっています。2重ガラスだし通り端でないので影響はないと思いますが
一応念頭に入れて置いてください。
この病院は歩いて10分ですので急病の時には便利です。区の無料の成人病検診も
やっていますので病院のカードを先に作っておくと健康診断を受けた科のカルテを
作ってくれて初診料が期間内（1年か半年でした）だと徴収されませんでした。

車をお持ちでない方は赤羽や池袋までバスがありますのでこれも利用価値があると思います。

>副都心線は常盤台は関係ないんじゃないの？

本当だ。すいません。東武と西部のあのあたりの
線は複雑でわかりにくい。

乗り換えなしに渋谷まで行けるのと、乗り換えて
渋谷に行けるのとは結構違う。

本当に良かったのは、ブリリア成増だったのかも。
気づいた時には、狭いのしか残っていなくて
あきらうめました。

広い部屋がキャンセルで出てこないかな・・・

７３、７６です。
皆さま、いろいろな情報をお寄せくださり、ありがとうございます。

他の地域や物件を引き合いに出してくださった方もありがとうございました。
他の物件を知ることで、検討している物件やその地域の特色も
より良く分かるものなのだなと改めて思いました。
コメントいただいた物件は家族ともまた相談してみたいと思います。

近隣にお住まいの方の視点も、本当に参考になります。
確かに、お年を召した方も結構いらっしゃる街だなという印象も
ありました。街としてバランスが取れている「住む街」なのでしょうね。
志村坂上の駅は、エレベーターが１台も無いようでしたが、
お年寄りの方が多いのであれば、このあたりも良くなっていくと良いですね。

できれば子育て中の方々もご意見ください。

子育て中の私は、こういう街の感じがとても気になるのですが、
こちらを検討されている他の方々の物件自体についての
書き込みもどうぞお願いします。（私がお願いするのも
おこがましいですし、変なのですが、
やはり検討している物件の掲示板は、
寂しいよりも盛り上がってほしいものなので．．．）

近所に住んでいて、買い換えを検討しています。

そんな変な街ではないことは間違いなし。落ち着いています。
いわゆる嫌悪物はないと思います。においのことが良く言われ
ますが、経験ないです。

でも、お子さん、小さいんですよね。私は、平らなところ
に建った中古のほうがいいのではないかと思います。ここ
に住んで小さい子供を連れて、遊び場に行くというイメージ
がわきません。緑は多い地区ではありますが、結構歩かなく
てはなりませんし。

マンション自体は悪くないと思います。

子供つれて公園等に行くのは何年間ですか？

やはり南面が月極駐車場になるようです。皆さんはいかがお考えですか？

先週プレジデントに掲載されいた「首都圏の儲かった駅ランキング」を見たら
志村坂上は79位でした。
私はこれにランキングされる事自体が凄いと思うので、検討しています。
住まいサーフィンでプレジデントと同じデータが見れるので、参考迄にどうぞ。
★儲かった駅ランキング（首都圏版）
https://www.＊＊＊＊/price/president03.php

駐車場については、今後の行く末を懸念しています。
南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。
眺望を取るとしたら北向きが安全な気もします。

＞南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。

ここは、商業地域でしたっけ？　商業地域だとまずいです。
日影規制の対象にならないからです。どんな高い建物でも
建てられてしまう。

私は、車の向きをマンション側に向けるようにお願いできない
かと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。
駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。
庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が
枯れてしまう。

おかしいですね。

公式ホームページに用途地域と建蔽率の記載がありません。
すごく重要なことなのに。

インターネットで検索すればすぐわかりますが、商業地域
と工業地域の用途指定は、日影規制の対象外です。どんな
に他の建物の影になっても文句が言えません。自治体も
助けてくれません。準工業地帯ということは雰囲気からし
てなさそうですが、準工業地帯は、日影規制があるので、
住居としてほとんど問題がありません。

こんな重要なことなのに載ってないのはどういうことなん
でしょうか。

そういえば、野村不動産の各物件のホームページの物件概要には、
用途地域の欄がありませんね。
プラウド志村城山だけ書いていないというわけではなさそうですね。
結構重要なことなのにどうしてなのでしょう？

モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

第一種住居地域ですと、担当者から聞きました。
住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

＞車の向きをマンション側に向けるようにお願いできないかと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が枯れてしまう。

車の向きとは、車の頭をマンション側にしてもらえないか、ということですか？
どうしてできないのでしょうか・・・。無理ということは頭入れが難しい構造なのですかね？

このマンションの南面は敷地いっぱいに建てられていたと思いますから、確かに前面がどうなるかは気になりますね。

＞住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

なんで本家の公式ホームページに載ってないのかが気になる
わけですよ。住宅情報ナビはわざわざ調べたのかな。

以下、インターネットから引用

第一種住居地域

3,000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル・旅館などのほか、
50平方メートル以下の小規模な工場などを建てることもできるよう
になりますが、基本的には住居主体の地域。指定面積が最も広く、
大規模なマンションも数多くみられます。

日影規制の対象なので、そういう点では安心ですが、2、３階から
上が日影規制の対象となるので（確か10mの高さではかるような）、
1，2階に買おうと思う人は注意したほうがいいですね。

＞モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

我が家もそのような説明を受けました。
別のスレッドで紹介されていた東京都都市整備局のＨＰを見たところ、駅からの商店街は商業地域のようです。商店街の終点辺りに位置するスーパーも商業地域かどうかは、地図が小さく読みづらい為わかりません。
スーパーの並びが第一種住居地域ではなく、商業地域だとするとどうなるのでしょうか？

当方素人の為、詳しい方お願いします。

このマンション西向き、南向き、東向きと３つの場所がありますが、どこが一番いいですかね？
やはり南向きですかね？

用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

このマンションに限っていえば、西向きも悪くないように
思う。景色は西向きが一番いいのではないか。

＞用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

載ってました。確かに一種住居地区でした。

坂下方面から建設現場がよく見えました。
天気が良ければ北側には遮るものがなく開けているから、こちらも結構明るいな、と。
北向きも意外といいかなと思い始めましたが、どうでしょうか。

ルーフバルコニー付きの北向きは狙い目かなと思うけど、やっぱり高いかな。
（ルーフバルコニーって使用料が必要だったとは知らなかった・・・ここもそうですよね・・・）

毎日プラウド見てますよ。。。。。今も部屋から見えます。。。。。

どの方角でも、上層階の方なら眺めは良いでしょう。
なんせ崖の上の建物ですから。

完成したは良いが、ここにはどうやって入ってくるのか。
スーパー三徳側からの細い一方通行？
もしくは三丁目側からの崖下の方から？

崖の上・・・かあ、ちょっと気になる言葉です。
地盤とかはどうなんでしょう？
若干、心が揺れ動きました。

ルーフバルコニーは現在の住まいについています。
板橋で、北側に面していれば板橋花火大会の特等席です。
毎年知人を集めて見ています。結構良いですよ。
でも、ある日、ちょっとお洒落にバルコニーでブランチを、なんて
気取ろうとしたら、カラスの被害に遭いました。それ以来、あまり
使っていません。でも、お布団を晴れの日に干すには最適です。
あと、ルーフバルコニーは、上の階の人に見られてしまうのが難点です。

洗濯物を干すとき、普通の屋根つきバルコニーは、小雨が振り出しても問題ないので
今はむしろルーフバルコニーよりも、広めの屋根つきのバルコニーのほうが
利用価値が高いと感じています。

購入検討中のみなさん、倍率について何か情報はありますか？

「プラウド」って、素敵なブランドですよね。
デペも安心できる大手さんですし。

問題は、この場所にありって感じです。

みなさん、是非一度現地をご確認下さい。

お金があっても、購入するしないは、現地を見てからですね。

崖については、どうでしょうねぇ。
周辺住民さんに伺いたいのですが、高台にお住まいですか。
この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

このマンション自体の心配もあるのですが、もし住むことになったら
当然、あちこちの崖下を歩くでしょうし、
もし出来たら教えてくれませんでしょうか。

＞この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
　大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

この辺は、確かに多いですね。。。。。急斜面が。。。。。
でも、私が知ってるこの３０年間では大きな事故や災害は特にありません。

まぁ、問題のある危険な土地に大きなマンションなんて建てないでしょうから
たぶん大丈夫だとは思いますけどね（ ←素人的な考えですが ）

ただ、プラウドから見て南側は、都営三田線の騒音を覚悟して下さい。
防音？二重？対策で凌げるかもしれませんけどね。

>この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか

それはありえないです。そんなところにマンション建てる
わけがないです。

でも、今後起きるかもしれないと言われている大地震の
時にどうなっちゃうのかわからないというのが、ひっかかって
いるのですよ。

三田線は音はしますが、騒音と感じるほどではないのでは
ないですか。２００メートルくらい離れてますよね。
実際に、しばらくマンションのあたりにたっていれば、
気になるかどうかわかると思います。

プラウドの名称はちょっと私的には恥ずかしい。外国人
が聞いたら笑うでしょうね。"自慢"という意味ですから。

いやいや、物件から線路まで１００ｍ位ですよ。

騒音まで行かないにしても、結構な音は聞こえますから。

なんせ、我が家がそうですから ＿|‾|○

>>110　←意地の悪い御方ね
プッ〜！すぐ横を通っているわけでもあるまいし
わたしの今の住いは直線距離で５０メータほどのとこ
２５時〜５時の深夜早朝に走行するならともかく・・・
日中でも、さほど気になる音ではありませんよ

崖の心配はいらないと思います。そもそも横浜の保土ヶ谷あたりの集合住宅はほとんど崖にへばりついていますが、問題になった事はあまり聞いたことがありません。大手建設会社なので大丈夫ではないでしょうか。山の上ですから、三田線の騒音なんかたいした事ないと思います。以前、東上線の直近に住んでいた時は騒音・振動とも凄かったけど。電車よりも国道17号の騒音の方が気になります。トラック、暴走バイク、夜は特に気になります。また、景観上圧迫感のあるのは西側の公団住宅です。まさに壁。閉塞感がイヤですね。崖側の北側には、冬の晴れた日に現地確認しましたが、日射は午後1〜3時位のみです。後は日陰です。

富裕層向けとしては駐車場の数が少ないですね。
外を借りることになる場合もありますか？
いたずらされるのが心配です。

この辺の駐車場の相場は、だいたい２〜２．５万円ですね。
プラウドから近隣の我が家は２．２万円です。

やはり同敷地内がイイですよね（色々な面でも）

こちらの物件の駐車場は２万後半から３万円切るくらいだと、営業の方にお聞きしました。

周辺の駐車場を調査しましたが、平均的にはプラウドより５千円以上は安いけれど、
徒歩圏内に空きがないのと、一番近く（徒歩１０分程度？？）の空きがあるところは砂利の平置きでした。。。

敷地内にあるという条件的には良いとしても、周辺相場よりも数千円高い駐車場代を払い続けるのが、私の場合の大きな要検討材料となっています。
墓も崖も併せ飲みましたが、車を大事にしているので色々と考えます。

お金持ちの方々には関係ない書き込みでスミマセンでした。。。

ＮＯ．１１５さん

すっごい気持ちわかります！
私も車好きで、本当は優雅な車庫付き一戸建を目指してました。
今でも車は大切にしてますが、一戸建どころか家を持つことすら危うい状況です（笑）

月々５〜７千円も負担が多いのは辛いですよね（６万円超／年）

でも、車を所有していることでマイホームの検討範囲が狭くなってしまうのも
残念だなぁーと思うようになりました。

私は近所に住んでいますので、この辺にはソコソコ詳しいのですが
再度探してみてはいかがでしょうか？

２〜３月にかけては転居・異動が多いですから、空きも増えていませんかね？
坂上側（高地）ではなく、坂下側（低地）にも舗装された駐車場が結構ありますよ。

最近の都内は、どこも100%を大きく割っています。

間に合う可能性が大きいと思います。

余ってしまうと、その分、保守費用が減ってしまい、
困ったことになります。

崩れやすい地盤なんて、誰も一言も言ってませんよ。

ここの過去ログを読んでみればわかりますけど。

大地震の時に心配だと言っているのです。平坦な所に
建っているマンションもあるのに、わざわざ、ここに
買うのは少し(少しですが)覚悟がいるな、と思うのです。

高台という意味ではいいマンションだとは思うのですが。

昔と違って、たいていの人が永住を考えているので、
(私もそうですが)ずっと長く住むことを考えたら、いろ
いろ考えてしまいます。

そんな永住だなんて…
ここを購入できる財力がある方々は
"たいていの人が永住を考えている"
そんな覚悟はしていないと思いますよ。

この土地は、三井と野村が競合した結果、野村が取得した旨、三井不動産の
関係者から聞いたことがあります。

「崖っぷち」とか「墓」とか言われていますが、デベから見たらそれなりの価値を
認めたればこそ取得したのでしょうね。

　三田線の騒音も含めて大した問題ではないと思いますが、最大の問題は、車での
アクセスの悪さ（これだけは、将来的にも改善不能）ではないでしょうか？
　居住者はもとより来客も含めて車と一切関わりない方ならそこそこの物件のような
気がしますが・・・・。

中型RV車が入らない機械式駐車場は困ります。幅1850mmまで、重さ2000kgまでの規格では、幅1870mm、重さ2060kgのクルマを持っている人間はクルマまで買い替えを考えなければならないなんて！どうしてマンションはこうも制約が多いのか。18坪の新築一戸建てだってトヨタのランクルは楽に入ります。。。

>地震にも耐えてきた地盤ということ。

地盤は大丈夫でも、その上に乗った建物がころがり
落ちることはないのでしょうか?　関東大震災は
大丈夫だったようですが、そのころは、高層の
建物はなかったから・・

まあ、そんなことは誰にもわからないとは思うけど。

あとは、覚悟の問題だけ。

昨日、自宅ポストに広告が入ってました。

２１２号室が４１３０万円。

お墓側ですかね？　以外にも安かったので驚きでした。

違う物件を購入予定でしたが、ちょっと惹かれました。

でも、他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

２１２号室だけ目玉商品なんですかね？

そうそう、４０００万円台でいくつかあるみたいです。
駅から６分だし、あまり気にしないのであれば、
東側は建物が建たないだろうしこの値段で
あの仕様は結構お買い得な気もします。
最近の高値で麻痺しているからかな・・・。

強い風が吹くらしいが、どのくらいのもんなんでしょう。

わたしども夫婦の間にはスキマ風、わたしのサイフはカラっ風ですぅ〜

212は、広さどれくらいですか。

１階、値段下げましたけど、という電話がかかってきた
ことがある。それは、まだ契約前のことだったので、
問題になる値下げではありませんでしたが・・・。

仕様がいいので損切りの可能性もあります。崖が
問題でない人はお買い得かも・・・。

悪意で書いているつもりはないのですが、野村不動産
大丈夫なんですよね。野村不動産だけじゃないと思い
ますが、相当売れ行き悪いみたいです。つぶれてしま
うと、10年保証はできなくなっちゃう。最近、都内
でも安いマンションがでてきています。内容も安物なの
かもしれませんが、とりあえず買える人はでてくる。
高級、高値で売っている不動産会社のほうが厳しいか
もしれない。

完全な見込みミス。とはいっても、アメリカのサブ
プライム問題の波及なので、日本の責任じゃない。

売れなかった分は、一般的には、損切りで安く売り出す
よりも、まとめて賃貸業者に売る、というのが普通みたい
です。値段を後から下げるのは相当難しい。すでに購入
した人に返金しなくちゃならないし。

もしかしたら、ほとんど売れてないのかも。

それだったら、簡単に値下げできる。

常盤台のほうは、"契約しました"、というメッセージが時々
でていますが、こっちは、ゼロ。

>他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

おかしい。6000万円以上のはず、というか、私が見に
行ったときは、5000万円を割っている部屋はわずかし
かありませんでした。

もしかすると、かなりの値引きなのかも・・・。ただし、
3月いっぱいの契約に限るとかの条件はあるかもしれま
せんが・・・。

ホームページをご覧になると部屋番号と間取りがわかります。
http://www.p-shiroyama.com/roomplan/index.html

手元にパンプレットがないので、だいたいの記憶ですが。。。。

２１２号室は、たしか７０．５９㎡の３ＬＤＫだったような？
小数点以下は、定かではありませんが７０㎡はありました。

洋室６、洋室５．５、和室６、リビング１１、キッチン３．２

こんな感じの間取りだったような気がします。

第１期の販売もまだですよ？

売れ残りも何も、まだ販売もされていないはずですけど。

>第１期の販売もまだですよ？


それは失礼しました。値段表見せてもらった段階で
早々とあきらめてしまったので。

4130 / 71 * 3.3 = 192

なんと坪200万円を割っている。

この部屋だけ条件が悪いのかもしれませんが、
平均で坪250万円~270万円くらいだったはず。

もう一度、再検討してみるかな・・・。

この土日で申し込み説明会があったようですが、いかれた方、どうでしたか？

9日の日曜日から書き込みが途絶えていますが、何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんんか？

大分前に行った時は価格が全然決まってなかったけど、もう大体価格は決まってきたのでしょうか？最近、営業さんからは、電話で色んな部屋に要望がかなり出てきているということを言われましたが。。。そろそろ、またモデルルームに行ってみようかと思いますが、いかがでしょうか？

新聞折込でチラシ入ってましたよ
４１００〜８９００万、刻みは１００万単位、予定最多価格帯は５３００万ですって
個人的には予算が折り合えば良い物件ですよ

だいぶ当初の予定から比べて下がっているようですね。

下げなくても売れているマンションもあるようなので、複雑な心境ですね。

この値段を見ると赤羽よりも安そうです。
ここは、赤羽よりも高そうな噂が流れていましたので、赤羽は完売。
場所的に妥当といえば妥当な値段ですね

赤羽はチョットね〜駅から歩くし、あの環境ではチョットです。
間取りも変な感じですしねぇ。
ここのほうが良いと思いますよ。

エレベータは何基ですか？

間取り図を見ました。
これって合計３基になるのでしょうか？
これって実質１基とあまりかわらないのでは・・・？
使い勝手が悪そうに思えますが実際どうなのでしょうか？
詳細を教えていただけますか？

>145さん
失礼な御方ですね。。。
どんな立場の御方でしょうか？
ここでＱ＆Ａをしてはいけないとおっしゃっているのでしょうか？
この掲示板を利用して情報を得てはいけない・・
この掲示板は無い方がよいということでしょうか？
それなら見たり書き込んだりすることをおやめになることをお勧めいたします。。。

147の自己レスですが、書き忘れたので。。。

エレベーターは管理が重要です。
フルメンテにすれば費用がかさみますが、安全はケチりたくありません。
この辺りは管理組合で決めていくのでしょうが。。。
エレベーター事故防止の最たる要素はメンテナンスだと聞いたことがあり
現在の住まいのメンテナンスの状況を調べたことがあります。

必要以上のエレベーター設置は設備費が上がるだけでなく
管理費も押し上げます。管理費を抑えるために
メンテナンスの回数やレベルを抑えるのは、
資産を守る上では得策ではないでしょう。。。

といった観点からも適正な配置だと思いました。。。
が、144様はどのようにお考えでしょうか。。。

申し込みます。決めました。

志村坂上に６年住んでいますが、
駅から徒歩５分前後に、
あんまり大規模じゃない
いいマンションできないかな
と思っていたところに、プラウドが。。。。。

最大の決め手は、大手町までの交通利便性です。

価格も、もう少し待てば良いのかもしれませんが、
日当たりのいい部屋、ウォーキングクローゼット必須等こだわりがありますので、
第一期で申し込んじゃいます。

>145&149

嫌味なやつだな。

通りすがりだけど、

ＭＲまで遠かったり、ＭＲに電話で問い合わせると、いろいろと個人情報を聞かれるから、
それが煩わしいなど、事情があって、144は、こういう掲示板で尋ねてるんじゃないかな？


「自助努力」なんて、偉そうなこと書いてるが、答える気がないなら、
捨て台詞書かないで、無視すれば良いこと。

人の心情も思いやれないし、親切に答える気もないで、
自分の狭量な考えだけで、決め付けるコメントは傍から読んでいても気分悪いよ。

１５１サンに同意。
色々思うことありますが、また反論するんだろうな〜と思うとあれなので。

まあまあ、落ち着いていろいろ話し合いましょうよ。

ここに限らず、真剣に購入を考えている人、迷っている人、地権者の人
狙いの物件と比較に利用している人、冷やかしの人などなど色々ですから。

エレベーターの話は結構ためになりましたよ。
あまり気にしていなかったので。
他の物件を見学するときもこれからは気をつけて見てみることにします。

最初は崖、崖と言われていたようですが、申し込み予定の方ご納得されましたか？
別の物件のスレッドで、坂道よりも崖下のフラットな土地に建っている物件が良いのでは
といったコメントを読んで、何が良いのかわからなくなりました。
坂道に建っているマンションなんてゴマンとありますからね。

管理が重要なことはもちろんですが、エレベーターが戸数に比して多すぎると管理費がかさみ、少ないと朝のラッシュ時にいらいらする、ということで、その適正な戸数があることが良いのだと思います。
複数のエレベーターがあっても、コンピュータ制御されていて上手く稼動するか、同時に無駄に動いてしまうか、という差は、素人にはわかりません。以前に購入したマンションでも、どんなエレベーターがつくのか、なんて気にしませんでしたし、売主にも尋ねませんでした。でも、実は結構重要ですよね。今度聞いてみようかなあ、と思います。

購入を一応検討しているものです。
ここ1週間くらい投稿がありませんが、多数売出し物件がある中で余り魅力のない物件なのでしょうか？　都内の他地区の物件を見られた方の意見も参考までに頂ければ助かりますが。

開放感はあると思います。南向きだし。

住宅はある程度は運。南側に将来なにか建つ可能性はある。
現在は駐車場ですが。

絶対値としてやっぱり高い。ガーデニングが趣味なので、
ルーフバルコニーを希望しましたが、高すぎて手がでません。
プラウドだから高いのはしょうがないのはわかっていても。

常盤台がライバルでしょう。あちらは平地。隣がスーパー
で便利。こちらもスーパー（三徳）ですが、大きさが違う。
常盤台のほうがはるかに大きい。他のスーパーも並びにある。

造りは、プラウドのほうが上。

家族の意見も聞いたほうがいいと思う。高級感を取るか
利便性を取るか。

なお、常盤台だったら、南向きの上のほうを買うべき。
そこが買えないんだったら、志村のほうがはるかにいい
と思う。常盤台は、東向きと西向きは格段に質が
落ちると思います。嘘だと思ったら、東と西側をぐるっと
見てみればすぐわかります。なお、南向きの下ほうは、
正直おすすめできないです。人が大勢前を通るので。

志村は、人通りがあまりないので、2階くらいでも結構
いけるんじゃないでしょうか。2階は安いみたいだし。

＞他のプラウドとの比較では、赤羽よりはマシ

いろいろ比較して納得した上で購入したいので、
どの辺が赤羽より良いとお考えになったか教えて下さいませんか？


価格については、最多価格帯や平均値を見ると、確かに安いマンションだとは言えないと思います。
ただ、下のほうの階でも日当たりなどは良さそうで
値段も手頃かと思いましたので、引き続き余所と比較しながら検討中です。

交通の利便性・商業施設の近さ等どれをとっても赤羽の方が上ですね。
赤羽は既に完売ですが・・・

↑確かに見事完売でしたね。
同じプラウド検討者ですので、良い情報です！

157さんのご意見を伺いたいのですが、よろしくお願いします。

１５７さんでは、ありませんが。。。。

プラウド赤羽は、準工業地帯。
プラウド志村城山は、第１種住居地域なので、
日陰規制があるため、最低限の日照は確保できるという違いでしょうか。
あと、都営三田線が、ラッシュ時でもそんなに込んでいないという点が魅力でしょうか。

噂通り、小豆沢ガーデン跡地が、アリオになればいいなあ。

ここと赤羽との比較：

立地条件は意見が分かれるかと思います。

広さ、間取り、設備どれをとっても志村＞赤羽。
ただし、「広さ」は家族構成にもよりますが・・・・。

先日ＭＲにいきました。

ほんと、ＭＲは豪華ですね。
あれを見せられたら他のマンションがしょぼく見えてしまいますが、
ほとんどオプションとは・・・。

南の低層で５千万、しかも駐車場で、将来の日照を考えると不安。
私の予算では東側しか買えませんが、
お墓だったので諦めました。

あれ？南面のすぐ前は駐車場でしたでしょうか？

新築中の一戸建てと記憶していますが、間違いでしたかね？
（これで日照がある程度確保されると思っていたのですが）

＞１６５さん

１６４です。失礼いたしました。
仰るとおり、一戸建てがあります。
駐車場は道路に面したコインパーキングで、
物件からは離れていました。

中途半端な情報を書いてしまい済みませんでした。

南面については、新築中の一戸建とマンションの間に、
月極駐車場ができますよ。
このマンションの駐車場が50％程度しかないため、
一戸建ての所有者が、このマンション住居者のニーズがあるだろうと
駐車場を作るようです。
南向きのある程度上の階であれば、日陰規制もあるので、
隣が何であろうと、日照は確保されるのでは？
第一種住居地域ですから。

恐らく本物件を検討されている方の殆どは、南面の棟を希望していると思います。　但し、東面・西面棟よりも価格差が著しく高いのが気になります。　特に東南・東西角住戸は価格が突出していますが、買い手がつくのでしょうか？

三丁目駅のヴィオスガーデン住民です。

このヴィオスも、1998-99年の売り出し価格は坪200万円超と周辺相場と比較してかなり高い物件でした。その当時、都心物件を買っていれば恐らく現在では2−3割は上昇していたのでしょうが、ヴィオスの現在の価格は恐らく坪170−180万円くらいかと思います。
近隣に高価格の物件が現れたのはうれしい限りですが、中古になって新築プレミアムがはげた瞬間のことが他人事ながら心配になりました。

新築プレミアムが２０％くらいあるのは、みんな覚悟していると
思います。

中古のほうがお得なのはわかるのですが、出ものがあまりに
少なすぎて、選べません。

嘘だと思ったら、築15年以内、駅から15分以内、90m2以上で
都内、板橋区、豊島区、文京区あたりを限定でサーチしてみて
ください。まるきりひっかかりませんよ。港区とか目黒区まで
広げると、ひっかかってきますが、億越えてます。

新築が売れてないから中古も出ないのか、あるいは、最近は
永住傾向が強くなって、いい物件がでないのかもしれないと
考えています。いい物件を手に入れようと思ったら、新築に
せざるをえないというのが実情なんです。

要するに、板橋区あたりでは、以前は、金をかけたマンションが
作られなかったという状況なんだろうと思っています。

いよいよ第１期販売ですね。
募集状況はどうなんでしょうね？？？

さて、全くの素人なので質問ですが、この手の物件って値引き交渉は
出来るものなのでしょうか？

野村不動産なので、出来ないような気がしてますが・・・・・。

仮に第１期で購入予定の方がおられたら、どうされるか教えて頂けると助かります。

>No.172

　レスありがとうございます。

　第１期販売でも大丈夫ですかね？？？

　ちなみに、どのタイミングで交渉されましたか？
　また何％くらい落とせましたか？？？

　質問ばかりですんません。

No.173さん

私の場合、販売時期の後の方だったので、交渉成立したのかも
しれません。
また契約決断として、背中を押してもらえる程度の額でした。

多分、ケースバイケースでしょうから、参考にならないかもしれませんが、
本気で購入する意思が有り、値引き要求額に妥当性があれば、
交渉を遠慮する必要はないと思います。

いや…第1期で値引きは厳しいでしょう。
竣工する頃に残戸数が多いようなら値引きも十分可能だと思います。
その分いい部屋は無くなっている可能性が高いですが。

170さんの意見、良くわかります。
新築に拘るつもりは無かったけど、中古だと希望の物件が見当たりません。
特に85㎡を超える物件は殆ど無く、新築にせざるを得ないのが現状でした。
広い部屋を購入される方は特に永住志向が強いでしょうから、なかなか中古に出てこないのでしょうね。

中古物件で広い部屋を探すのはかなり難しいと思います。
１０年ほど前のこあたりのマンションでは６０平米台の部屋がほとんどでしたから。
最近ですよ広い部屋が作られたのは。
たまに昔の広い物件がありますが和室が多かったり管理費が高かったりします。
値下げは決算期ギリにありうると聞いたことがありますが、販売を苦戦している場合しかないでしょううね・・・

天下の野村ですから長期売れ残り物件で無い限り値引きはまず無いでしょう。

169さん、こちらの土地の住み心地は如何でしょうか？
（空気がきれいかどうかなど、お願いします。）

あと気になっているのがお住まいのヴィオスもそうだと思いますが
＞周辺相場と比較してかなり高い物件
というところです。
子どもがいるので、似たような環境の方が良いのかなという気もしますが、
最近は結構高級な感じのマンションも増えているので、問題ないかとも思っています。

登録しようか検討中です。良かったら教えてください。

空気はきれいです。幹線道路から離れてますから。

中台地区は、昔工場があったので、臭いのことを言う人が
いますが、もう近所に20年住んでいますが、においは
全く問題ないです。

値段は相場くらいだと思います。実際の売り出しになって
予定より下げたようです。

坂の途中が気になるかどうかが決め手じゃないでしょうか。

近くに大きな公園はありますが、少しあるかなくてはならな
いですね。

大山あたりと比較すると、ごみごみしていないところは
いいところだと思います。

職場が三田線沿線だったら、悪い選択とは思いません。
高島平まで行ってしまうと、まるきり公団の団地になって
しまいます。志村区役所前は、少しごみごみしすぎていま
す。千石、春日あたりは、便利だし、非常に雰囲気いいの
ですが、庶民が買える値段じゃないですね。

そろそろ第1期の登録申込期限だと思いますが、既に購入を決定された方が
思われる決め手は何であったか投稿頂けると参考になります。

東棟と西棟は斜面途中に建てられますので、両棟に決められた方の
ご意見は特に有難いです。