【三田線】プラウド志村城山【板橋区】

この土地は、三井と野村が競合した結果、野村が取得した旨、三井不動産の
関係者から聞いたことがあります。

「崖っぷち」とか「墓」とか言われていますが、デベから見たらそれなりの価値を
認めたればこそ取得したのでしょうね。

　三田線の騒音も含めて大した問題ではないと思いますが、最大の問題は、車での
アクセスの悪さ（これだけは、将来的にも改善不能）ではないでしょうか？
　居住者はもとより来客も含めて車と一切関わりない方ならそこそこの物件のような
気がしますが・・・・。

中型RV車が入らない機械式駐車場は困ります。幅1850mmまで、重さ2000kgまでの規格では、幅1870mm、重さ2060kgのクルマを持っている人間はクルマまで買い替えを考えなければならないなんて！どうしてマンションはこうも制約が多いのか。18坪の新築一戸建てだってトヨタのランクルは楽に入ります。。。

>地震にも耐えてきた地盤ということ。

地盤は大丈夫でも、その上に乗った建物がころがり
落ちることはないのでしょうか?　関東大震災は
大丈夫だったようですが、そのころは、高層の
建物はなかったから・・

まあ、そんなことは誰にもわからないとは思うけど。

あとは、覚悟の問題だけ。

昨日、自宅ポストに広告が入ってました。

２１２号室が４１３０万円。

お墓側ですかね？　以外にも安かったので驚きでした。

違う物件を購入予定でしたが、ちょっと惹かれました。

でも、他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

２１２号室だけ目玉商品なんですかね？

そうそう、４０００万円台でいくつかあるみたいです。
駅から６分だし、あまり気にしないのであれば、
東側は建物が建たないだろうしこの値段で
あの仕様は結構お買い得な気もします。
最近の高値で麻痺しているからかな・・・。

強い風が吹くらしいが、どのくらいのもんなんでしょう。

わたしども夫婦の間にはスキマ風、わたしのサイフはカラっ風ですぅ〜

212は、広さどれくらいですか。

１階、値段下げましたけど、という電話がかかってきた
ことがある。それは、まだ契約前のことだったので、
問題になる値下げではありませんでしたが・・・。

仕様がいいので損切りの可能性もあります。崖が
問題でない人はお買い得かも・・・。

悪意で書いているつもりはないのですが、野村不動産
大丈夫なんですよね。野村不動産だけじゃないと思い
ますが、相当売れ行き悪いみたいです。つぶれてしま
うと、10年保証はできなくなっちゃう。最近、都内
でも安いマンションがでてきています。内容も安物なの
かもしれませんが、とりあえず買える人はでてくる。
高級、高値で売っている不動産会社のほうが厳しいか
もしれない。

完全な見込みミス。とはいっても、アメリカのサブ
プライム問題の波及なので、日本の責任じゃない。

売れなかった分は、一般的には、損切りで安く売り出す
よりも、まとめて賃貸業者に売る、というのが普通みたい
です。値段を後から下げるのは相当難しい。すでに購入
した人に返金しなくちゃならないし。

もしかしたら、ほとんど売れてないのかも。

それだったら、簡単に値下げできる。

常盤台のほうは、"契約しました"、というメッセージが時々
でていますが、こっちは、ゼロ。

>他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

おかしい。6000万円以上のはず、というか、私が見に
行ったときは、5000万円を割っている部屋はわずかし
かありませんでした。

もしかすると、かなりの値引きなのかも・・・。ただし、
3月いっぱいの契約に限るとかの条件はあるかもしれま
せんが・・・。

ホームページをご覧になると部屋番号と間取りがわかります。
http://www.p-shiroyama.com/roomplan/index.html

手元にパンプレットがないので、だいたいの記憶ですが。。。。

２１２号室は、たしか７０．５９㎡の３ＬＤＫだったような？
小数点以下は、定かではありませんが７０㎡はありました。

洋室６、洋室５．５、和室６、リビング１１、キッチン３．２

こんな感じの間取りだったような気がします。

第１期の販売もまだですよ？

売れ残りも何も、まだ販売もされていないはずですけど。

>第１期の販売もまだですよ？


それは失礼しました。値段表見せてもらった段階で
早々とあきらめてしまったので。

4130 / 71 * 3.3 = 192

なんと坪200万円を割っている。

この部屋だけ条件が悪いのかもしれませんが、
平均で坪250万円~270万円くらいだったはず。

もう一度、再検討してみるかな・・・。

この土日で申し込み説明会があったようですが、いかれた方、どうでしたか？

9日の日曜日から書き込みが途絶えていますが、何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんんか？

大分前に行った時は価格が全然決まってなかったけど、もう大体価格は決まってきたのでしょうか？最近、営業さんからは、電話で色んな部屋に要望がかなり出てきているということを言われましたが。。。そろそろ、またモデルルームに行ってみようかと思いますが、いかがでしょうか？

新聞折込でチラシ入ってましたよ
４１００〜８９００万、刻みは１００万単位、予定最多価格帯は５３００万ですって
個人的には予算が折り合えば良い物件ですよ

だいぶ当初の予定から比べて下がっているようですね。

下げなくても売れているマンションもあるようなので、複雑な心境ですね。

この値段を見ると赤羽よりも安そうです。
ここは、赤羽よりも高そうな噂が流れていましたので、赤羽は完売。
場所的に妥当といえば妥当な値段ですね

赤羽はチョットね〜駅から歩くし、あの環境ではチョットです。
間取りも変な感じですしねぇ。
ここのほうが良いと思いますよ。

エレベータは何基ですか？

間取り図を見ました。
これって合計３基になるのでしょうか？
これって実質１基とあまりかわらないのでは・・・？
使い勝手が悪そうに思えますが実際どうなのでしょうか？
詳細を教えていただけますか？

>145さん
失礼な御方ですね。。。
どんな立場の御方でしょうか？
ここでＱ＆Ａをしてはいけないとおっしゃっているのでしょうか？
この掲示板を利用して情報を得てはいけない・・
この掲示板は無い方がよいということでしょうか？
それなら見たり書き込んだりすることをおやめになることをお勧めいたします。。。

147の自己レスですが、書き忘れたので。。。

エレベーターは管理が重要です。
フルメンテにすれば費用がかさみますが、安全はケチりたくありません。
この辺りは管理組合で決めていくのでしょうが。。。
エレベーター事故防止の最たる要素はメンテナンスだと聞いたことがあり
現在の住まいのメンテナンスの状況を調べたことがあります。

必要以上のエレベーター設置は設備費が上がるだけでなく
管理費も押し上げます。管理費を抑えるために
メンテナンスの回数やレベルを抑えるのは、
資産を守る上では得策ではないでしょう。。。

といった観点からも適正な配置だと思いました。。。
が、144様はどのようにお考えでしょうか。。。

申し込みます。決めました。

志村坂上に６年住んでいますが、
駅から徒歩５分前後に、
あんまり大規模じゃない
いいマンションできないかな
と思っていたところに、プラウドが。。。。。

最大の決め手は、大手町までの交通利便性です。

価格も、もう少し待てば良いのかもしれませんが、
日当たりのいい部屋、ウォーキングクローゼット必須等こだわりがありますので、
第一期で申し込んじゃいます。

>145&149

嫌味なやつだな。

通りすがりだけど、

ＭＲまで遠かったり、ＭＲに電話で問い合わせると、いろいろと個人情報を聞かれるから、
それが煩わしいなど、事情があって、144は、こういう掲示板で尋ねてるんじゃないかな？


「自助努力」なんて、偉そうなこと書いてるが、答える気がないなら、
捨て台詞書かないで、無視すれば良いこと。

人の心情も思いやれないし、親切に答える気もないで、
自分の狭量な考えだけで、決め付けるコメントは傍から読んでいても気分悪いよ。

１５１サンに同意。
色々思うことありますが、また反論するんだろうな〜と思うとあれなので。

まあまあ、落ち着いていろいろ話し合いましょうよ。

ここに限らず、真剣に購入を考えている人、迷っている人、地権者の人
狙いの物件と比較に利用している人、冷やかしの人などなど色々ですから。

エレベーターの話は結構ためになりましたよ。
あまり気にしていなかったので。
他の物件を見学するときもこれからは気をつけて見てみることにします。

最初は崖、崖と言われていたようですが、申し込み予定の方ご納得されましたか？
別の物件のスレッドで、坂道よりも崖下のフラットな土地に建っている物件が良いのでは
といったコメントを読んで、何が良いのかわからなくなりました。
坂道に建っているマンションなんてゴマンとありますからね。

管理が重要なことはもちろんですが、エレベーターが戸数に比して多すぎると管理費がかさみ、少ないと朝のラッシュ時にいらいらする、ということで、その適正な戸数があることが良いのだと思います。
複数のエレベーターがあっても、コンピュータ制御されていて上手く稼動するか、同時に無駄に動いてしまうか、という差は、素人にはわかりません。以前に購入したマンションでも、どんなエレベーターがつくのか、なんて気にしませんでしたし、売主にも尋ねませんでした。でも、実は結構重要ですよね。今度聞いてみようかなあ、と思います。

購入を一応検討しているものです。
ここ1週間くらい投稿がありませんが、多数売出し物件がある中で余り魅力のない物件なのでしょうか？　都内の他地区の物件を見られた方の意見も参考までに頂ければ助かりますが。

開放感はあると思います。南向きだし。

住宅はある程度は運。南側に将来なにか建つ可能性はある。
現在は駐車場ですが。

絶対値としてやっぱり高い。ガーデニングが趣味なので、
ルーフバルコニーを希望しましたが、高すぎて手がでません。
プラウドだから高いのはしょうがないのはわかっていても。

常盤台がライバルでしょう。あちらは平地。隣がスーパー
で便利。こちらもスーパー（三徳）ですが、大きさが違う。
常盤台のほうがはるかに大きい。他のスーパーも並びにある。

造りは、プラウドのほうが上。

家族の意見も聞いたほうがいいと思う。高級感を取るか
利便性を取るか。

なお、常盤台だったら、南向きの上のほうを買うべき。
そこが買えないんだったら、志村のほうがはるかにいい
と思う。常盤台は、東向きと西向きは格段に質が
落ちると思います。嘘だと思ったら、東と西側をぐるっと
見てみればすぐわかります。なお、南向きの下ほうは、
正直おすすめできないです。人が大勢前を通るので。

志村は、人通りがあまりないので、2階くらいでも結構
いけるんじゃないでしょうか。2階は安いみたいだし。

＞他のプラウドとの比較では、赤羽よりはマシ

いろいろ比較して納得した上で購入したいので、
どの辺が赤羽より良いとお考えになったか教えて下さいませんか？


価格については、最多価格帯や平均値を見ると、確かに安いマンションだとは言えないと思います。
ただ、下のほうの階でも日当たりなどは良さそうで
値段も手頃かと思いましたので、引き続き余所と比較しながら検討中です。

交通の利便性・商業施設の近さ等どれをとっても赤羽の方が上ですね。
赤羽は既に完売ですが・・・

↑確かに見事完売でしたね。
同じプラウド検討者ですので、良い情報です！

157さんのご意見を伺いたいのですが、よろしくお願いします。

１５７さんでは、ありませんが。。。。

プラウド赤羽は、準工業地帯。
プラウド志村城山は、第１種住居地域なので、
日陰規制があるため、最低限の日照は確保できるという違いでしょうか。
あと、都営三田線が、ラッシュ時でもそんなに込んでいないという点が魅力でしょうか。

噂通り、小豆沢ガーデン跡地が、アリオになればいいなあ。

ここと赤羽との比較：

立地条件は意見が分かれるかと思います。

広さ、間取り、設備どれをとっても志村＞赤羽。
ただし、「広さ」は家族構成にもよりますが・・・・。

先日ＭＲにいきました。

ほんと、ＭＲは豪華ですね。
あれを見せられたら他のマンションがしょぼく見えてしまいますが、
ほとんどオプションとは・・・。

南の低層で５千万、しかも駐車場で、将来の日照を考えると不安。
私の予算では東側しか買えませんが、
お墓だったので諦めました。

あれ？南面のすぐ前は駐車場でしたでしょうか？

新築中の一戸建てと記憶していますが、間違いでしたかね？
（これで日照がある程度確保されると思っていたのですが）

＞１６５さん

１６４です。失礼いたしました。
仰るとおり、一戸建てがあります。
駐車場は道路に面したコインパーキングで、
物件からは離れていました。

中途半端な情報を書いてしまい済みませんでした。

南面については、新築中の一戸建とマンションの間に、
月極駐車場ができますよ。
このマンションの駐車場が50％程度しかないため、
一戸建ての所有者が、このマンション住居者のニーズがあるだろうと
駐車場を作るようです。
南向きのある程度上の階であれば、日陰規制もあるので、
隣が何であろうと、日照は確保されるのでは？
第一種住居地域ですから。

恐らく本物件を検討されている方の殆どは、南面の棟を希望していると思います。　但し、東面・西面棟よりも価格差が著しく高いのが気になります。　特に東南・東西角住戸は価格が突出していますが、買い手がつくのでしょうか？

三丁目駅のヴィオスガーデン住民です。

このヴィオスも、1998-99年の売り出し価格は坪200万円超と周辺相場と比較してかなり高い物件でした。その当時、都心物件を買っていれば恐らく現在では2−3割は上昇していたのでしょうが、ヴィオスの現在の価格は恐らく坪170−180万円くらいかと思います。
近隣に高価格の物件が現れたのはうれしい限りですが、中古になって新築プレミアムがはげた瞬間のことが他人事ながら心配になりました。

新築プレミアムが２０％くらいあるのは、みんな覚悟していると
思います。

中古のほうがお得なのはわかるのですが、出ものがあまりに
少なすぎて、選べません。

嘘だと思ったら、築15年以内、駅から15分以内、90m2以上で
都内、板橋区、豊島区、文京区あたりを限定でサーチしてみて
ください。まるきりひっかかりませんよ。港区とか目黒区まで
広げると、ひっかかってきますが、億越えてます。

新築が売れてないから中古も出ないのか、あるいは、最近は
永住傾向が強くなって、いい物件がでないのかもしれないと
考えています。いい物件を手に入れようと思ったら、新築に
せざるをえないというのが実情なんです。

要するに、板橋区あたりでは、以前は、金をかけたマンションが
作られなかったという状況なんだろうと思っています。