【三田線】プラウド志村城山【板橋区】

ここは良いんじゃないですか？丘の上の武蔵野台地、駅近、利便性もそこそこ。角住戸の多いランドプランは期待出来ます。地味ながら大手町勤めには便利な三田線沿線です。駐車場が半分位しかないのと、地下3階建で斜面立地となりそうな点がちょっと気になります。

価格帯としては志村坂上の旧価格坪176万円（マンションDBより）に対し、新価格、駅近、企画力やブランド力を織り込んで坪220万円位で出してくれれば人気がでそうですが、厳しいかな。でも少なくとも加賀レジの坪240万円を上回ることは無いはず…。

興味はありますけど
強気な値段が付きそうですね
加賀は、立地と向きと間取りに無理があるので価格が控えられたような気がします。
加賀よりも高いこともありえるのでは？

ここ東側全面がお墓ですね。
これだけ大きな墓地ですとお線香の匂いも凄そうですね。

ぱっと見で、ここは良いと思いました。

都心への通勤に便利、路線が大して混まない、駅徒歩近め、洪水と地震に強い台地上、値段まずまずの板橋区、幹線道路から遠い、地目は第１種住居、スーパー近いなど、ぱっと見の基本的条件が悪くなかったんです。

オーダーメイド間取りというのも面白そうですね。

ただご指摘の通り、道路（平次坂）を挟んだ東側が広い墓地のようです。
あまりそういうの気にしない人にはよさそうです。

http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F46%2F26.484&lon=139%2F41%2F38.4...

ちょ、契約済って・・・・


つか現地、墓地以前に思いっきり坂だよ？
地震に強いかどうかは微妙じゃね？

現地見たことございますか？
もの凄い崖っぷちに建設されます。
どこからが地下と判断されるのか？

今日、ここのチラシが投函されてました。
アンケートはがきを見る限り、
ココは最低でも４５００万近くしそうな感じです。

>>08　普通に入口から見てでしょ。

地下室マンションでも目の前に墓があっても
不景気で先安感が漂っていても、
やっぱ高いのかな。

チラシが入っていて気になったので現地を見に
行ってきました。チラシを見るといかにも
坂の上に立っているように見えるけど実際は
崖の下に建っていて上の部分が高台に突き出る
感じでチラシのイメージと思いっきり違いました。
当然、高台に直接出られるエントランスは
有るんでしょうね？

志村エリアでは良い物件でしょここは
都営三田線の志村坂上駅と三丁目駅の中間で２３区内への通勤至便
車を使っても、環８に中山道と便利ですね
買い物も坂上駅からず〜っと商店街なんでも売っています
坂を降りていけばスーパーに家電のコジマにトイザラス…
ドイトもあります
さらに周辺には病院に学校、郵便局・・・生活環境いいですよ

戸建てのボロ家に住んでいる私にはうらやましい物件
でも、販売価格は話題の加賀の物件よりず〜っと高いでしょうね

土地の形状から言って、丘の上と下、両方にエントランスが出来るのかな？
売り文句から言って、丘の上にエントランスがあるのは間違いなさそう。
両方にあると、坂上エリアと、三丁目エリアが両方使えるから便利ですよね。

志村坂上、志村三丁目徒歩6分ってことは志村坂上⇔志村三丁目間は12分でいけるってこと？
普通の人はまず無理だな。。。
どっちにも近いよりどっちかに近い方が良かったよね。

プラウドは嫌いじゃないが、ここの立地は微妙。
あと、野村は高めに値段設定して来場者などの反応を見ながらジワジワ価格を下げてきます。

皆さん、安く買いたければタカイタカイといい続けましょう！

>>13
志村坂上→志村三丁目は徒歩で１０分くらいですよ
逆に、三丁目から坂上へ行くのには結構坂が急なのでシンドイけどね
通勤、買い物だったら坂上で充分コト足りますよ

１５分は余裕でかかってしまう私は・・・

志村坂上→志村三丁目を歩く人はいないでしょ。あまり意味なし。逆もそう。単純に片方で6分は近いと思いますけど。

はぁ？コジマやトイザラス、〒本局に行く時に
歩いて行きますが・・・
オタクはお車やバス、三田線で行くのですかぁ？

三田線か自転車ですけど何か？スレ違いですみません。
物件の話に戻してください。

野村の方と話たところでは平均６０００万ということでした。
ルーフバルコニー付がやっぱり魅力を感じますが、きっとこれ以上するのでしょうね。

単純に坪250万くらいですか？
高いなぁ…

プラウドシティ府中の購入を断念した者です。現在、世田谷区在住なのですが志村坂上の土地勘がぜんぜんありません。プラウドシティ府中はおよそ４千万後半から５千万後半の価格帯でしたが、プラウド志村坂上は府中より確実に高額になると思っていればよいですか？

府中よりは高いと思います。

価格発表はいつごろになるのですかねぇ？他にも物件を検討しているのですが天秤にかけるか否か思案中。

ろ、ろくせんまん・・・
ちょっと前まで売ってた、志村三丁目の台地上のアゼルのブライトヒル○は、４千台だった。もっとも、あちらは仕様を落として価格を下げるコンセプトの物件だったので、標準並みの仕様にオプション追加するだけで１００万以上プラスになったけど。

志村坂上の三井のパークホーム○は首都高横で墓が目の前で仕様の割には安く４千弱だった。

それにしても、ろくせんは高いね。

六千万は高い！！
あの地盤は大丈夫なのかな？
プラウドの物件はとても好きだけどあの立地で六千万は
売れないんじゃ・・・。

あちらもこちらも6,000万ですかーぁー
石油と鉄の値段が上がり続けているので、
マンション価格も上がり続けるのでしょうか？

プラウド城山の方がかっこいいとふと思いました。

まぁ、普通に条件の悪いところで４０００万円後半（７０㎡位）で普通の条件で買おうとするなら５２００〜５７００万円位でしょうなぁ〜

８０㎡だと６０００万円中盤くらい？

買えねぇ〜〜

板橋区在住３０年（笑）


現在はプラウド志村城山から１００ｍ以内の賃貸に住んでます。

そろそろマンション購入と考え、色々と探索してるんですけど
この物件は、そんなに騒ぐほどの場所ではないですよね。

確かに野村ブランドである「プラウド」には惹かれますが
なんせ、あの場所じゃ・・・・・（崖っぷち）

この物件に辿り着くまでの道（道路）も、はっきり言って狭いです。
目の前もお墓です。

志村坂上駅から６分、志村三丁目駅から６分とありますが
実際に、この２駅間が近いだけで十分歩ける距離なんですよね。

物件から志村三丁目駅までは「坂」ですから、平坦な志村坂上駅を利用する人の方が多いでしょうね。都心にも近いし。

７０㎡が４０００万円程度なら検討しますが・・・（←無理ですけど）

長いこと、この近辺に住んでますが、悩むほどの土地ではないかと・・・

〔お墓側の道〕
　・下る方向への一方通行
　・車の場合最終的に１７号に出るしかなくなる
　　（曲がろうとしても、鋭角または一方通行出口ばかり）
　　（しかも埼玉方面）
　・傾斜はヒジョーにきつく、道幅も狭く、雪が積もっていたらブレーキ
　　が効きそうもない

　ここをなんとかしてもらうと、購入意欲がわいてきます。
　よろしくお願いします野村さん。

お墓・層化会館・道幅３メートル・寂れた商店街・・・
プラウド物件かな？？？

隣がお墓なんて静かでいいじゃないの

4〜5000千万ですか？たっかいですね。
3〜4の間だったらいいなぁと思っていたのですが、やっぱり甘かったです…残念

志村って中山道沿いですよね。町の雰囲気はどうなんでしょう。やっぱり昔からあるお店が多いんでしょうか。

この辺りであれば、
やはり赤羽の方が良いでしょう。
立地がよくないから、
野村さんは違う価値（オーダー）を付けたのです。
立地で勝負できるのなら、そんなものは付けません。

その辺をご検討した方が良いのではないでしょうか。

ここは中山道から１本入りますよね。
交通量の多い中山道ですが、交通による騒音は聞こえない距離ですね。
むしろ三田線沿いなので、そっちの方がウルサイかと・・・・・・・。

町の雰囲気は、所詮志村ですから・・・・小さな商店街があるくらいで・・・・
古くからの店（和菓子屋とか飲食店とか）も数店舗ありますよ

年明けにモデルルームオープンですね。
近所なので、看板だけ毎日見ております（笑）

今日、お電話して伺ってみたら、だいたい坪２７０万位と言われました。
お高いですねえ。
条件が悪いと４０００万後半、好条件だと７０００万台もあるかもと。
まだ、はっきりとは決まってないそうですが‥。
すごいお値段でため息が出ます。

270万!!
住友のときわ台もその位ですよね。
板橋もその位の価格帯がスタンダードになってきたようで、困ったものです。
しかし、供給過多とか、マンション価格は下がるとか言われているのに、一向に下がる気配が無いですね。
我々は都落ちほぼ決定です。

ということは、加賀レジより高いわけですか。

7000万？高すぎでしょう？売れるのかしら？
ずいぶん強気なんですね。

ちょうど今売ってる物件は、デベが高値で土地を落札したとんでもない物件ですから、
マンションが下がるのはまだあと２〜３年後だと思いますよ。
完成在庫抱えていたら竣工後損切りというのはあるかもしれません。

確かに、強気のお値段すぎて買い手がつかないかもしれないですねえ。。。

隣はお墓で、崖っぷちなのに、そういうことは考えていないのでしょうか？

赤羽より坪５０万近く高いというのは、納得いかないなあ。

部屋毎の確定物件価格は、いつ頃発表されますか？

そろそろじゃないですかね？物件価格
ここの値段が出たときに赤羽が割安感出たとしても赤羽は完売かな？

低層の安いところは坪250万円くらいからありそうです。

聞いていたより安い。ただし、気になる部分はかなりあります。

南側が駐車場になるようで、将来、別のマンションが建ったらどうにもならない。
崖の途中(これは案外大丈夫かもしれませんが、大地震がくるまで誰にもわからない)
墓(私は、あまり気になりませんでした。)
小規模マンション。

いいところもあります。広い部屋が多い。プラウド赤羽は狭い。少なくとも
今出ている物件は75m2くらいの狭いのしかない。駅から近い。歩いてみたら
本当に近かった。

モデルルームはひどかった。きれいなんですが、ほとんどがオプション。物入れが
ほとんどなし。ここまでやらないと売れないんですかね。

購入意欲はかなり萎えていますが、あまり待っていると都内に買えなくなってしまう
可能性があるので、まだ検討からはずしていません。もちろん、私鉄沿線とか
駅から遠い物件はこれからもでてくるでしょうが、私鉄は乗り換えが必要で、どう考
えても不便。

それにしても、ほとんど話題がでないですね。このマンション。大丈夫なんでしょうか。
いくら売れなくたって値下げができるわけがないし、賃貸物件に変更でしょうか。
賃貸だったら、地震で倒壊してもでていけばいいだけの話なので、入居者はつきやすい
と思います。持ち主にとってはギャンブルのような気もしますが・・・。

もっとマシな土地はなかったんでしょうか?

安いところが、坪250くらいってことは平均で270くらいですかね
年々マンション用地は少なくなりますから、このくらいの値段が板橋辺りの今後の相場になるのかな？

>年々マンション用地は少なくなりますから、

それって本当なんですか。広い工場は結構あるし、工場が撤退すればたちまち
大きな土地が発生するんじゃないかと思うのですが。

今後土地の値段は下がるんじゃないかと思っているのですが、高くなる可能性も
皆無ではないので、ほしい時に買うしかないと思っています。

なお、板橋区は都内では住宅地未開発であることは間違いないと思います。

ここは、まずまずの立地だと思いますよ
立地の良いマンション用地は少ないでしょ
工場の跡地でも気にならないという方であれば、板橋区なら舟渡辺りで検討されたら、ここよりも断然安いですよ。

>工場の跡地でも気にならないという方であれば

工場の種類にもよりますよね。工場ならすべて薬品使っているというわけも
ないですし。

舟渡が安いのは、低地で水害が心配なことと、交通の便が悪いためではない
でしょうか。

まずまずの立地ですか・・・。考え方はいろいろあるもんだ。もう一度
だけ検討してみるかな・・・。

間取りも気に入ったのに。崖も何とか納得したのに。お墓もまあと思ったのに。
高過ぎ！70m2台の5千万、80m2の6千万、90m2のなんと7千万！志村もはや山手線内側並み！野村さん、値段下げて下さい。

崖について納得されましたか・・・。説明はどうでしたか？

私は迷っています、というより、よく分からないので不安はあります。
斜面上にあっても、高台に位置すると言えるのか？
地層はどうなっているのか？等など

考えても分からないので、やはり一度現地を見に行こうかな。
↑さんと同じで、ここで値段を見ていると踏ん切りがつかないのですけどね。

>>51
おいおい、山手線の内側のどこで、その値段で買えるんだ？

>私は迷っています、というより、よく分からないので不安はあります。


構造の説明会があるようです。とはいっても、どこまで説得力があるか・・・。

少なくとも関東大震災の時は崩れてはいないようですが、そのときは、こんな
高層のマンションは建ってませんでしたから、本当のところどうなっちゃうの
かわかりませんよね。

崖なので、北側に新たなマンションは100%絶対に建たないというのは少しは
メリットかもしれない。

高価なのは、土地代と建築費のうち、土地代がかなり高かったらしいので
どうしようもないのでは・・・。　たぶん、土地は今後、少しは下がって
くると思うので、3年後くらいまで待てばもっと安いのが買えるかも。
野村だって企業だから、簡単には損切りしないでしょう。

本当は築浅の中古がほしいのですが、このあたりは最近開発され始めたの
で、築浅の広い間取りの良質なマンションが少ないですね。狭くて古いマン
ションならいくらでもありますけど。

現地を確認しましたが、西側の公社住宅は6-7-8-9階の段々畑式で、壁が前にあるようなイメージです。西側で眺望を期待するのは無理のようです。南西なら10階以上でしょうか。南側は西側の公社住宅と南東側にあるガラス張りの8階建ビルの間からの眺望です。こちらは8階以上か。東側はなにも無く下層からも眺望は良いですが、一面に拡がるお墓が微妙。。。。結論は、南側の上層階ですが、価格も高------い。結局、止めました。

なんかなあ・・・

東京で眺望を期待するのって、そもそも無理がある。
いつか目の前に建物が建つと覚悟しないと住めない。
最上階だって、同じ高さの建物が建てば、終わり。

そんなに悪いマンションだとは思わないが、購入する
人に不安を与えている。宣伝が下手だ。急坂で不安
になる人が多いのだから、クイをきちんと打っている
なら、きちんとそう説明すればいいのに。

それとモデルルームがひどすぎ。オプションだらけで
本当の姿が見えない。収納も極端に少ない。こんなん
でごまかされる人はいるのか。購入を真剣に検討して
いる人は、ベーシックな部分なのかオプションなのか
よく確認したほうが良いと思う。

すごい雰囲気の良いキッチンでいいなあ、と思ったら
ほとんどがオプションでめげました。加賀レジデンス
のモデルルームは質素で、最初めげましたが、ほとん
ど全部がベーシックと聞いて、逆に安心しました。

プラウド見にいったの初めてなんですが、野村の
モデルルームってみんなこんなものなんですか。

購入意欲は萎えています。まだ、完全にやめたわけじゃ
ありませんけど。

板橋の物件に加賀絶賛の書き込みが多くて…
加賀は仕様が低いのと立地の悪さで価格が安いと思うんだけど
加賀レジ関係の人は書き込まないで欲しいです。

そうですね。加賀のモデルルームはオプションなしと、ありとの２つありますから、
わかりやすいです。なしでも、天井埋め込み型エアコン、タンクレストイレ、
ペアガラス、ディスポーザなどは標準でついていますし、それぼと仕様は低くない
でしょう。あとは好みの問題で、お金をかけて、ここのモデルルームのように豪華
設備にするか、取りあえずは標準で徐々にいじっていくか、でしょう。

>関係の人は書き込まないで欲しいです

いろいろ見てきて思いましたが、ここの掲示板は変な書き込
みもたまにありますが、欠点に関する情報は役にたっていま
す。まるっきり嘘は時々しかない。

購入決定の人は悪口言われて腹がたつでしょうが、たいてい
の場合、一面の真実です。後から欠点がわかるより良いと
考えています。

そもそも、今板橋の新築マンションを検討している人は、
プラウド志村城山と常盤台ガーデンハウス、加賀は、実際
に見に行っているでしょうから、根も葉もない悪口を言っても
仕方ないです。見に行けばすぐわかることですから。

建物・内装が一番高級なのはプラウドで間違いないです。
でも、その他の要素でひっかかっています。

悪口がでない物件は逆に心配です。全然だれも気にしていな
い物件は書き込みがほとんどありませんよ。嘘だと思ったら、
23区の新築物件のリストを見てください。メッセージの少な
い物件はやばいと考えています。戸数が少ない物件は、元々
メッセージも少なめだし、もちろん、あくまで一つの
目安にすぎませんけど。

＞でも、その他の要素でひっかかっています。
No.59さん、どんなところがひっかかっていますか？
価格はどうでしょうか？うちは価格を見て迷い始めました。

都心からちょっと離れて・・・と思っていましたが
この位置でこれだけするのであれば、やっぱり
何路線か使えるような、都心やもう少し都心に近いところが良いかなと
思っています。

>No.59さん、どんなところがひっかかっていますか？

やっぱり坂ですね。

私は40代後半なので、最後の住まいにするつもりです。
平坦地だったら、何も迷いません。ワイフは、
ディスポーザーがないことを文句言っていますが、
そんなのはたいしたことではない。

モデルルームの内装がオプションだらけだったこと
に意見をつけましたが、それもたいしたことではな
いです。

安全を一番に考えたいです。野村はそれをきちんと
説明してくれないので、不安が取れません。だけ
ど、どれくらいの地震が来るのかは誰にもわからな
いので、保証は誰もできないような気もしています。

そんなに大きい事項ではないですが、南側に大きな
建物がたつ可能性があるので、そこも躊躇事項に
なっています。いえ、そういう予定があるわけでは
ないのですが、駐車場だということは、可能性は
低くはないでしょう。駐車場は、なんにでも変わり
うる危険な建築物です。高層階が買えれば、日照
の心配しなくても良いのでしょうが、ちょっと
高すぎて私には買えません。

南側の建物は比較的平坦なところに建っているし、
高層階が買えれば、日照の問題もないので、よろ
しいのではないでしょうか。

野村の内装は信頼していますので、中身は大丈夫だ
と思います。野村の物件は實はここが初めてなので
すが、あちこち見てきて、野村の内装の良さを感じ
ています。

10年前に近所で新築マンションを購入しましたが、手狭になったので広いところを近場を検討していました。ここはまあまあの立地だったので注目していたんですが。。。。
崖は心配なところですが、構造説明会では特殊な杭を打ち込んであるとか、よう壁も重量がある構造物との説明でしたが、こればかりは実際に地震がきてみないと何とも言えません。ちなみに我が家はプラウドと同じ建築会社が建てたもので、同じような高台で10年経過し、震度4も経験していますが、今のところ全く問題は出ていません。でもとにかくここは価格が高い。管理費、駐車場代もろもろ考えて、結局、一戸建てに買い替えを変更しました。

>一戸建てに買い替えを変更しました。

一戸建てですか・・・・

よけいなお節介と思いますが、プラウド買える値段で
買える一戸建てってどんなかなあと思います。

都内だったら、60m2の土地、３階建ての家、ほとんど
庭なしではないでしょうか。それでも、騒音問題なん
かに悩まされないこと、駐車場代がいらないことなん
かはメリットだとは思いますが・・・

年齢によりますが、60歳以降の3階建てはきついですよ。

構造説明会に出ました。が、説明したのは、営業担当でした。

他の物件の構造説明会は、施工会社によるものであったり、
建築のプロによるものばかりだったと記憶しています。
人によって印象は異なるでしょうが、我々にとっては
営業の人が「土を見て良好だと思った」と言っても、
説得力があるとは思えませんでした。

ちなみに、説明会後にその場で質問を受け付けなかったのも
こちらの物件が初めてです。
（プラウドでは、普通こんな感じですか？）

きちんと擁壁も立てているし、構造もしっかりしているのでしょうが
どなたかも書かれているように、もっときちんと説明すべきだと思います。

この掲示板でも語られていますが、要はこの点の不安を取り除く
販売側の努力が足りないと思います。

辛口なようですが、購入する側は真剣に複数の他社物件と比較しています。
販売もそれに応えて真剣にしてもらいたいです。

我が家は77m2のマンションですが、プラウドは大半が現状より小さい75m2以下です。当然、買い替えであれば、現状より広いところになりますが、83m2の南西側の6,000〜7,000万円、86、88m2の西、東向きは7,800万円、南東側と上層階の91〜94m2に至ってはおよそ8,000万円前後。とても庶民には買えません。ちなみに8,000万円も出せば、この近辺（中台、西台、前野町、常盤台4丁目）では、土地30坪で110m2前後の2階建てが探せます。6,000〜7,000万円でも土地25坪、建物100〜110m2の2階または3階建てが買えます。

>65

これは、相当いい場所の値段のことですよね。もっと安いところもありました。
一般的に2階はお買い得といますが、90m2越えて6000万円台のところもあります。

下のほうがどうしても嫌だというなら仕方ありませんけど。

他のマンションのことをいいたくないですが、常盤台ガーデンハウスがあの値段なので、
プラウドも相場じゃないかな、と思っています。

それと土地ですが、いくら板橋区とはいえ、こんなに安くないと思います。駅から
遠いとか、公道に面してないとか、あまり良好な土地ではないのではないでしょう
か。7000万円くらいで、100m2を越える土地と建物が買えるなら、私もそっちに
回りますけど。

確かにすごく高いのは事実ですが、都内ならこんなものかなという気はしています。
値段についてだけ書いていますので、崖のことは別問題です。

横浜では地下マンションが条例でアウトになって
再建築不可になっていますが
このマンションは将来大丈夫なのでしょうか？

どなたか、街の雰囲気を教えてください。
ぱっと見た感じ、空気の良い住みやすい環境に思えました。
近隣に住んでいる方々のご意見も伺いたいです。

ＮＯ．２９です。

久しぶりにココを覗きに来ました。

着々と工事が進んでいますね。
毎日ベランダから見てまーす（笑）

街の雰囲気と言われると・・・・・・・・・
板橋区在住３０年ですから、住めば都！？みたいな感じになってしまってます（笑）

どちらかと言えば、繁栄しているのは志村坂上駅の方ですね。
一応、志村銀座と呼ばれるチョッとした商店街があります。
志村三丁目駅前には、Ｂ１Ｆサミットストアー、１Ｆコジマ電気、２Ｆトイザらスがあります。
城北公園や小豆沢公園など、大きな公園もあります。

まぁ、買い物には困らないでしょうね。

大きな繁華街があるわけではありませんが、三田線沿線は住みやすい街だと思いますよ。

って、この物件はあまりの高価格なので買えませんけどね（悲）

裏の公社に住んでいます。

今まで、公社の環境が良かったのに、
ここのおかげで、環境が悪くなるのが非常に残念ですが・・・

住み替えを検討しましたが、私はパスです。

まず、皆さんが書かれているとおり、取り付け道路が悪すぎます。車だと実質、三徳のところの道路しかありません。自転車の駐輪も多いですし、一方通行ですし、車の取り回しも非常に悪いです。

崖は、言うまでもありませんが、低層階は、崖にへばりついて建てられるので、
湿気や水はけが気になります。

今のところに住んでいてもそうですが、早朝は三田線の音が気になります。ちょうど線路がカーブしているので、高音のレールがすれる音が聞こえます。防音性も気になるところです。

また、高台にあるので非常に風が強いです。風が吹きあがってくるような時があります。通常の高層階とはまた違った風の感じです。あそこだと、あんまり窓も開けてられないのではないかと思います。

商店街自体は、ちょっと寂れていますよね。
ですが、一通り生活するには困らないといった感じです。
住環境自体は、悪くないと思います。

私の場合は、わざわざ移り住む必要はないといった感じです。
まだまだ、頭金をためる日々が続きそうです。

Ｎｏ．６９様、７０様、書き込みありがとうございます。
物件については、それぞれご意見があると思います。
参考にさせていただきますね。

それにしても、住むには良さそうな街ですね！
商店街は便利でしょうね。資料にありましたが、
でもあの規模で（失礼な表現でしたらすみません）
歩行者天国になるってすごいですね。
寂れているとは、閉店している商店が多いのですか？
いわゆるシャッター商店街でなければ良いのですけれど。

うちには小学生の子どもたちがおりますので、教育環境が気になります。
子どもが育つ環境としては、どんな感じか
ご存じの方教えていただけませんか？

私立受験する子が多い少ない、などの
ざっとした印象でも構いませんのでお願いします。

近隣に星美（赤羽）と淑徳（常盤台）がありますから、小学校受験を考えている方は幼稚園から通わせる方が多いのではないでしょうか？
運も必要になりますけど、国立を受験される方は多いような気がします。
小学校のお子さんがいるようなので、中学受験だと思いますけど…
教育環境は悪くはないと思いますけど
受験をお考えであれば、近隣の物件では、常盤台の方が教育環境は少し良いかもしれません？

Ｎｏ．７２様、コメントをありがとうございます。
近隣の方でしょうか？モデルルームの見学も
お子様連れの方が多いので、教育環境については
気にされている方も多いかなぁと思います。
このような状況はなかなか知ることができないので助かります。

物件自体のことではないので、邪魔に思う方もいるかもしれませんが、
実際に住むとなったら、街の雰囲気や教育環境は重要なことなので
お許しください。

塾やピアノ、スイミング、その他、小さい子たちが一般的にするような
習い事をするところもありますか？
ネットで調べてもなかなかヒットしません。
近隣にもたくさん一戸建てやマンションがありますから
問題ないのでしょうけれど・・・。

先日モデルルームに行った際に、公園で遊んでいるご家族を見て
子育てには良い環境だろうなと思いました。
ただ、不良っぽい子たちが固まって座り込んでいるのも
見てしまったのでちょっと心配になってしまって。
書いていて、自分でも過保護な親バカに思えてきましたが、
やはり気になります。たまり場みたいなものはないですよね？

>73さま
お考えされていることを考慮しますとソサエティが無難だと思います。
習い事はときわ台近辺の方が充実しております。

>塾やピアノ、スイミング、その他、小さい子たちが一般的にするような
習い事をするところもありますか？

教育を考えるなら、中野とか杉並には負けると
思います。でも、塾や習い事するところはもちろんあり
ますよ。小豆沢スポーツガーデンがが歩いていける距離に
あったのですが、閉鎖されてしまいました。後はショッピ
ングセンターになるようですね。スイミングクラブは、
私の知っている範囲では、若木町にあります。私も泳いだ
ことがあります。ただし、志村坂上からだとちょっと
遠いですね。車で送り迎えが必要だと思います。

古いのが嫌でなければ、近くの、サンシティなんてどう
でしょうか。28年も経過していますが、三井不動産の
分譲で、古さを感じさせませんよ。

子供が小さいのであれば、新築ではなく、もっと環境の
良い中古を探したほうが良いのではないでしょうか。
中古は新築と比べて2000万円以上安いし、ゆったりと
建てられているので、子育てには向いていると思いま
す。

このマンションは、DWINKSとか、もう子育てが終わった人
にふさわしいマンションのように思います。利便性と子育
ての両方を満足させるのは結構難しいですね。

７３です。
Ｎｏ．７４様、７５様、ありがとうございます。

読み直してみると、近隣にお住まいの方々にとって
失礼な書き方であったかもしれないと反省しております。
不愉快に感じた方がいらっしゃったら申し訳ありません。

私の第一印象がとても良かったために、期待が期待を呼んで
しまったための質問でした。お答えくださった方々
ありがとうございました。参考にさせていただきます。

街の様子や雰囲気は、モデルルームにちょっと寄った程度では
わかりづらいものですが、皆様方のように親切な方が多い
こちらは、やはり私どもにとっては魅力があります。

小学生の子育てという観点から伺いましたが、他の
さまざまな角度からも情報をお寄せいただければありがたいです。

スポーツガーデンが閉鎖とは、通われていた方々はご不便でしょう。
結構な住人数がある街かと思われますので、これから発展していけば
良いですね。本当にありがとうございました。

ガーデンソサエティは隣がスポーツクラブ。
習い事など教育的なことを考えるのであれば、常盤台のほうが上。

常盤台はいざと言うときの総合病院が遠いのが難。
あとソサエティは、向かいにメンヘル系の病院があるのが引っかかる。
それに区立小もちょっと離れたところの小学校の学区域になってしまう。

>常盤台はいざと言うときの総合病院が遠いのが難。

どのみち、日大病院ではないんですか?　日大なら、
常盤台のほうが近い。志村には、板橋中央病院も
あることはありますけど。

確かに、子供が小さいのであれば、大きなスーパーが
近くにある常盤台のほうがいいかも。

でも、建物のグレードは常盤台は１ランク落ちると
思います。モデルルームみれば明か。その割に、
高い。常盤台は価格に土地代がかなり含まれてしまっ
ているように思います。

あと、もし、常盤台を購入するなら、南向き以外は
絶対おすすめしません。冷静になってみればすぐわか
ることです。西向きは夏に強烈な西日が当たる上に、
ベランダの前がスーパー。東はベランダの前に古びた
アパートが並びます。あれじゃ将来地上げもできない。
南向きは素晴らしいです。駅から近いし、ベランダは
２.４ｍと広いし、副都心線は通るし・・・・。

確か、明日(２月１６日)の夕方がＩ期の締め切りだった
ように思います。是非、モデルルームにでかけて
ください。まあ、Ｉ期でなくても、あわてる必要ないと
思います。値段が高いので、そう簡単に売れるとは思え
ませんから。

副都心線は常盤台は関係ないんじゃないの？

ここを検討する予算があるのであれば、人気はありませんけど某王子の物件も良いかもしれませんよ。
この春隣に図書館が完成して、習い事は文京区辺りにも通い易い場所です。
複数の路線が使えますから、中学受験をした場合通学に便利ですから

このマンションの近くに住んで7年目です。
平日は勤めているため私のわかる範囲ですが
よかったら参考にしてください。

三田線もここ２．３年で以前より混むようになり東急目黒線への
直通は特に混みます。（８時前後。それでもつり革に到達できないくらいの混み方です）
駅のそばで風向きによって発酵したにおいがします。
小豆沢公園の側に工場があることを最近発見しました。

志村坂上の商店街ですが確かにお店はこの7年の間でもつぶれてしまったり
寂れていっています。お客さんもお年を召した方が多く見られます。
挨拶や言葉を交わす愛想の良い店主のお店も何軒かあり
とても親しみを感じるようになりました。

商店街の人が熱心でクリスマスやお正月・七夕などの飾りを電柱にしたり
もちつき大会・くじ引きのセール・浅草の1週間後にある「サンバカーニバル」などなど
イベントが多くあります。

また三徳ですが値段が庶民的なものが多く商品がすべてよいとは言い切れませんが
小規模スーパーながら大手にないようなレアな品揃えもありますし
ほぼ毎日の生活には足りると思います。

曜日によって野菜やお肉や冷凍食品の安売り日があります。
なにより夜中1時までの営業なので勤めていると便利です。
日曜の朝市もにぎわっています。
ご家族で住んでも独りで住まれても一つから小売してたりまとめて安くしていたり
生鮮食料品は買い置きはしたことがありません。

あと城山通りはちょうど中山道をはさんで板橋中央病院の救急車の通り道に
なっています。2重ガラスだし通り端でないので影響はないと思いますが
一応念頭に入れて置いてください。
この病院は歩いて10分ですので急病の時には便利です。区の無料の成人病検診も
やっていますので病院のカードを先に作っておくと健康診断を受けた科のカルテを
作ってくれて初診料が期間内（1年か半年でした）だと徴収されませんでした。

車をお持ちでない方は赤羽や池袋までバスがありますのでこれも利用価値があると思います。

>副都心線は常盤台は関係ないんじゃないの？

本当だ。すいません。東武と西部のあのあたりの
線は複雑でわかりにくい。

乗り換えなしに渋谷まで行けるのと、乗り換えて
渋谷に行けるのとは結構違う。

本当に良かったのは、ブリリア成増だったのかも。
気づいた時には、狭いのしか残っていなくて
あきらうめました。

広い部屋がキャンセルで出てこないかな・・・

７３、７６です。
皆さま、いろいろな情報をお寄せくださり、ありがとうございます。

他の地域や物件を引き合いに出してくださった方もありがとうございました。
他の物件を知ることで、検討している物件やその地域の特色も
より良く分かるものなのだなと改めて思いました。
コメントいただいた物件は家族ともまた相談してみたいと思います。

近隣にお住まいの方の視点も、本当に参考になります。
確かに、お年を召した方も結構いらっしゃる街だなという印象も
ありました。街としてバランスが取れている「住む街」なのでしょうね。
志村坂上の駅は、エレベーターが１台も無いようでしたが、
お年寄りの方が多いのであれば、このあたりも良くなっていくと良いですね。

できれば子育て中の方々もご意見ください。

子育て中の私は、こういう街の感じがとても気になるのですが、
こちらを検討されている他の方々の物件自体についての
書き込みもどうぞお願いします。（私がお願いするのも
おこがましいですし、変なのですが、
やはり検討している物件の掲示板は、
寂しいよりも盛り上がってほしいものなので．．．）

近所に住んでいて、買い換えを検討しています。

そんな変な街ではないことは間違いなし。落ち着いています。
いわゆる嫌悪物はないと思います。においのことが良く言われ
ますが、経験ないです。

でも、お子さん、小さいんですよね。私は、平らなところ
に建った中古のほうがいいのではないかと思います。ここ
に住んで小さい子供を連れて、遊び場に行くというイメージ
がわきません。緑は多い地区ではありますが、結構歩かなく
てはなりませんし。

マンション自体は悪くないと思います。

子供つれて公園等に行くのは何年間ですか？

やはり南面が月極駐車場になるようです。皆さんはいかがお考えですか？

先週プレジデントに掲載されいた「首都圏の儲かった駅ランキング」を見たら
志村坂上は79位でした。
私はこれにランキングされる事自体が凄いと思うので、検討しています。
住まいサーフィンでプレジデントと同じデータが見れるので、参考迄にどうぞ。
★儲かった駅ランキング（首都圏版）
https://www.＊＊＊＊/price/president03.php

駐車場については、今後の行く末を懸念しています。
南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。
眺望を取るとしたら北向きが安全な気もします。

＞南前がマンションになるとしたら、何階建てまで建てられるのでしょうかね。

ここは、商業地域でしたっけ？　商業地域だとまずいです。
日影規制の対象にならないからです。どんな高い建物でも
建てられてしまう。

私は、車の向きをマンション側に向けるようにお願いできない
かと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。
駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。
庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が
枯れてしまう。

おかしいですね。

公式ホームページに用途地域と建蔽率の記載がありません。
すごく重要なことなのに。

インターネットで検索すればすぐわかりますが、商業地域
と工業地域の用途指定は、日影規制の対象外です。どんな
に他の建物の影になっても文句が言えません。自治体も
助けてくれません。準工業地帯ということは雰囲気からし
てなさそうですが、準工業地帯は、日影規制があるので、
住居としてほとんど問題がありません。

こんな重要なことなのに載ってないのはどういうことなん
でしょうか。

そういえば、野村不動産の各物件のホームページの物件概要には、
用途地域の欄がありませんね。
プラウド志村城山だけ書いていないというわけではなさそうですね。
結構重要なことなのにどうしてなのでしょう？

モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

第一種住居地域ですと、担当者から聞きました。
住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

＞車の向きをマンション側に向けるようにお願いできないかと聞いたら、それは無理と言われたのであきらめました。駐車場の持ち主は、マンション敷地の持ち主だった人なんです。庭付きが気にいったんですが、排気ガスが来たのでは、植物が枯れてしまう。

車の向きとは、車の頭をマンション側にしてもらえないか、ということですか？
どうしてできないのでしょうか・・・。無理ということは頭入れが難しい構造なのですかね？

このマンションの南面は敷地いっぱいに建てられていたと思いますから、確かに前面がどうなるかは気になりますね。

＞住宅情報ナビ等の物件概要にも記載されていますよ。

なんで本家の公式ホームページに載ってないのかが気になる
わけですよ。住宅情報ナビはわざわざ調べたのかな。

以下、インターネットから引用

第一種住居地域

3,000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル・旅館などのほか、
50平方メートル以下の小規模な工場などを建てることもできるよう
になりますが、基本的には住居主体の地域。指定面積が最も広く、
大規模なマンションも数多くみられます。

日影規制の対象なので、そういう点では安心ですが、2、３階から
上が日影規制の対象となるので（確か10mの高さではかるような）、
1，2階に買おうと思う人は注意したほうがいいですね。

＞モデルルーム見学に行った時に、住居地域だと説明をうけましたよ！

我が家もそのような説明を受けました。
別のスレッドで紹介されていた東京都都市整備局のＨＰを見たところ、駅からの商店街は商業地域のようです。商店街の終点辺りに位置するスーパーも商業地域かどうかは、地図が小さく読みづらい為わかりません。
スーパーの並びが第一種住居地域ではなく、商業地域だとするとどうなるのでしょうか？

当方素人の為、詳しい方お願いします。

このマンション西向き、南向き、東向きと３つの場所がありますが、どこが一番いいですかね？
やはり南向きですかね？

用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

このマンションに限っていえば、西向きも悪くないように
思う。景色は西向きが一番いいのではないか。

＞用途地域なら板橋区のHPに載ってたはず。

載ってました。確かに一種住居地区でした。

坂下方面から建設現場がよく見えました。
天気が良ければ北側には遮るものがなく開けているから、こちらも結構明るいな、と。
北向きも意外といいかなと思い始めましたが、どうでしょうか。

ルーフバルコニー付きの北向きは狙い目かなと思うけど、やっぱり高いかな。
（ルーフバルコニーって使用料が必要だったとは知らなかった・・・ここもそうですよね・・・）

毎日プラウド見てますよ。。。。。今も部屋から見えます。。。。。

どの方角でも、上層階の方なら眺めは良いでしょう。
なんせ崖の上の建物ですから。

完成したは良いが、ここにはどうやって入ってくるのか。
スーパー三徳側からの細い一方通行？
もしくは三丁目側からの崖下の方から？

崖の上・・・かあ、ちょっと気になる言葉です。
地盤とかはどうなんでしょう？
若干、心が揺れ動きました。

ルーフバルコニーは現在の住まいについています。
板橋で、北側に面していれば板橋花火大会の特等席です。
毎年知人を集めて見ています。結構良いですよ。
でも、ある日、ちょっとお洒落にバルコニーでブランチを、なんて
気取ろうとしたら、カラスの被害に遭いました。それ以来、あまり
使っていません。でも、お布団を晴れの日に干すには最適です。
あと、ルーフバルコニーは、上の階の人に見られてしまうのが難点です。

洗濯物を干すとき、普通の屋根つきバルコニーは、小雨が振り出しても問題ないので
今はむしろルーフバルコニーよりも、広めの屋根つきのバルコニーのほうが
利用価値が高いと感じています。

購入検討中のみなさん、倍率について何か情報はありますか？

「プラウド」って、素敵なブランドですよね。
デペも安心できる大手さんですし。

問題は、この場所にありって感じです。

みなさん、是非一度現地をご確認下さい。

お金があっても、購入するしないは、現地を見てからですね。

崖については、どうでしょうねぇ。
周辺住民さんに伺いたいのですが、高台にお住まいですか。
この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

このマンション自体の心配もあるのですが、もし住むことになったら
当然、あちこちの崖下を歩くでしょうし、
もし出来たら教えてくれませんでしょうか。

＞この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか
　大雨の後補修したとか、そういった話は聞いたことがありますか？

この辺は、確かに多いですね。。。。。急斜面が。。。。。
でも、私が知ってるこの３０年間では大きな事故や災害は特にありません。

まぁ、問題のある危険な土地に大きなマンションなんて建てないでしょうから
たぶん大丈夫だとは思いますけどね（ ←素人的な考えですが ）

ただ、プラウドから見て南側は、都営三田線の騒音を覚悟して下さい。
防音？二重？対策で凌げるかもしれませんけどね。

>この辺りは急斜面が多いようですが、がけ崩れがあったとか

それはありえないです。そんなところにマンション建てる
わけがないです。

でも、今後起きるかもしれないと言われている大地震の
時にどうなっちゃうのかわからないというのが、ひっかかって
いるのですよ。

三田線は音はしますが、騒音と感じるほどではないのでは
ないですか。２００メートルくらい離れてますよね。
実際に、しばらくマンションのあたりにたっていれば、
気になるかどうかわかると思います。

プラウドの名称はちょっと私的には恥ずかしい。外国人
が聞いたら笑うでしょうね。"自慢"という意味ですから。

いやいや、物件から線路まで１００ｍ位ですよ。

騒音まで行かないにしても、結構な音は聞こえますから。

なんせ、我が家がそうですから ＿|‾|○

>>110　←意地の悪い御方ね
プッ〜！すぐ横を通っているわけでもあるまいし
わたしの今の住いは直線距離で５０メータほどのとこ
２５時〜５時の深夜早朝に走行するならともかく・・・
日中でも、さほど気になる音ではありませんよ

崖の心配はいらないと思います。そもそも横浜の保土ヶ谷あたりの集合住宅はほとんど崖にへばりついていますが、問題になった事はあまり聞いたことがありません。大手建設会社なので大丈夫ではないでしょうか。山の上ですから、三田線の騒音なんかたいした事ないと思います。以前、東上線の直近に住んでいた時は騒音・振動とも凄かったけど。電車よりも国道17号の騒音の方が気になります。トラック、暴走バイク、夜は特に気になります。また、景観上圧迫感のあるのは西側の公団住宅です。まさに壁。閉塞感がイヤですね。崖側の北側には、冬の晴れた日に現地確認しましたが、日射は午後1〜3時位のみです。後は日陰です。

富裕層向けとしては駐車場の数が少ないですね。
外を借りることになる場合もありますか？
いたずらされるのが心配です。

この辺の駐車場の相場は、だいたい２〜２．５万円ですね。
プラウドから近隣の我が家は２．２万円です。

やはり同敷地内がイイですよね（色々な面でも）

こちらの物件の駐車場は２万後半から３万円切るくらいだと、営業の方にお聞きしました。

周辺の駐車場を調査しましたが、平均的にはプラウドより５千円以上は安いけれど、
徒歩圏内に空きがないのと、一番近く（徒歩１０分程度？？）の空きがあるところは砂利の平置きでした。。。

敷地内にあるという条件的には良いとしても、周辺相場よりも数千円高い駐車場代を払い続けるのが、私の場合の大きな要検討材料となっています。
墓も崖も併せ飲みましたが、車を大事にしているので色々と考えます。

お金持ちの方々には関係ない書き込みでスミマセンでした。。。

ＮＯ．１１５さん

すっごい気持ちわかります！
私も車好きで、本当は優雅な車庫付き一戸建を目指してました。
今でも車は大切にしてますが、一戸建どころか家を持つことすら危うい状況です（笑）

月々５〜７千円も負担が多いのは辛いですよね（６万円超／年）

でも、車を所有していることでマイホームの検討範囲が狭くなってしまうのも
残念だなぁーと思うようになりました。

私は近所に住んでいますので、この辺にはソコソコ詳しいのですが
再度探してみてはいかがでしょうか？

２〜３月にかけては転居・異動が多いですから、空きも増えていませんかね？
坂上側（高地）ではなく、坂下側（低地）にも舗装された駐車場が結構ありますよ。

最近の都内は、どこも100%を大きく割っています。

間に合う可能性が大きいと思います。

余ってしまうと、その分、保守費用が減ってしまい、
困ったことになります。

崩れやすい地盤なんて、誰も一言も言ってませんよ。

ここの過去ログを読んでみればわかりますけど。

大地震の時に心配だと言っているのです。平坦な所に
建っているマンションもあるのに、わざわざ、ここに
買うのは少し(少しですが)覚悟がいるな、と思うのです。

高台という意味ではいいマンションだとは思うのですが。

昔と違って、たいていの人が永住を考えているので、
(私もそうですが)ずっと長く住むことを考えたら、いろ
いろ考えてしまいます。

そんな永住だなんて…
ここを購入できる財力がある方々は
"たいていの人が永住を考えている"
そんな覚悟はしていないと思いますよ。

この土地は、三井と野村が競合した結果、野村が取得した旨、三井不動産の
関係者から聞いたことがあります。

「崖っぷち」とか「墓」とか言われていますが、デベから見たらそれなりの価値を
認めたればこそ取得したのでしょうね。

　三田線の騒音も含めて大した問題ではないと思いますが、最大の問題は、車での
アクセスの悪さ（これだけは、将来的にも改善不能）ではないでしょうか？
　居住者はもとより来客も含めて車と一切関わりない方ならそこそこの物件のような
気がしますが・・・・。

中型RV車が入らない機械式駐車場は困ります。幅1850mmまで、重さ2000kgまでの規格では、幅1870mm、重さ2060kgのクルマを持っている人間はクルマまで買い替えを考えなければならないなんて！どうしてマンションはこうも制約が多いのか。18坪の新築一戸建てだってトヨタのランクルは楽に入ります。。。

>地震にも耐えてきた地盤ということ。

地盤は大丈夫でも、その上に乗った建物がころがり
落ちることはないのでしょうか?　関東大震災は
大丈夫だったようですが、そのころは、高層の
建物はなかったから・・

まあ、そんなことは誰にもわからないとは思うけど。

あとは、覚悟の問題だけ。

昨日、自宅ポストに広告が入ってました。

２１２号室が４１３０万円。

お墓側ですかね？　以外にも安かったので驚きでした。

違う物件を購入予定でしたが、ちょっと惹かれました。

でも、他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

２１２号室だけ目玉商品なんですかね？

そうそう、４０００万円台でいくつかあるみたいです。
駅から６分だし、あまり気にしないのであれば、
東側は建物が建たないだろうしこの値段で
あの仕様は結構お買い得な気もします。
最近の高値で麻痺しているからかな・・・。

強い風が吹くらしいが、どのくらいのもんなんでしょう。

わたしども夫婦の間にはスキマ風、わたしのサイフはカラっ風ですぅ〜

212は、広さどれくらいですか。

１階、値段下げましたけど、という電話がかかってきた
ことがある。それは、まだ契約前のことだったので、
問題になる値下げではありませんでしたが・・・。

仕様がいいので損切りの可能性もあります。崖が
問題でない人はお買い得かも・・・。

悪意で書いているつもりはないのですが、野村不動産
大丈夫なんですよね。野村不動産だけじゃないと思い
ますが、相当売れ行き悪いみたいです。つぶれてしま
うと、10年保証はできなくなっちゃう。最近、都内
でも安いマンションがでてきています。内容も安物なの
かもしれませんが、とりあえず買える人はでてくる。
高級、高値で売っている不動産会社のほうが厳しいか
もしれない。

完全な見込みミス。とはいっても、アメリカのサブ
プライム問題の波及なので、日本の責任じゃない。

売れなかった分は、一般的には、損切りで安く売り出す
よりも、まとめて賃貸業者に売る、というのが普通みたい
です。値段を後から下げるのは相当難しい。すでに購入
した人に返金しなくちゃならないし。

もしかしたら、ほとんど売れてないのかも。

それだったら、簡単に値下げできる。

常盤台のほうは、"契約しました"、というメッセージが時々
でていますが、こっちは、ゼロ。

>他の階になると驚きの値段でした（５０００万円弱）

おかしい。6000万円以上のはず、というか、私が見に
行ったときは、5000万円を割っている部屋はわずかし
かありませんでした。

もしかすると、かなりの値引きなのかも・・・。ただし、
3月いっぱいの契約に限るとかの条件はあるかもしれま
せんが・・・。

ホームページをご覧になると部屋番号と間取りがわかります。
http://www.p-shiroyama.com/roomplan/index.html

手元にパンプレットがないので、だいたいの記憶ですが。。。。

２１２号室は、たしか７０．５９㎡の３ＬＤＫだったような？
小数点以下は、定かではありませんが７０㎡はありました。

洋室６、洋室５．５、和室６、リビング１１、キッチン３．２

こんな感じの間取りだったような気がします。

第１期の販売もまだですよ？

売れ残りも何も、まだ販売もされていないはずですけど。

>第１期の販売もまだですよ？


それは失礼しました。値段表見せてもらった段階で
早々とあきらめてしまったので。

4130 / 71 * 3.3 = 192

なんと坪200万円を割っている。

この部屋だけ条件が悪いのかもしれませんが、
平均で坪250万円~270万円くらいだったはず。

もう一度、再検討してみるかな・・・。

この土日で申し込み説明会があったようですが、いかれた方、どうでしたか？

9日の日曜日から書き込みが途絶えていますが、何か情報お持ちの方はいらっしゃいませんんか？

大分前に行った時は価格が全然決まってなかったけど、もう大体価格は決まってきたのでしょうか？最近、営業さんからは、電話で色んな部屋に要望がかなり出てきているということを言われましたが。。。そろそろ、またモデルルームに行ってみようかと思いますが、いかがでしょうか？

新聞折込でチラシ入ってましたよ
４１００〜８９００万、刻みは１００万単位、予定最多価格帯は５３００万ですって
個人的には予算が折り合えば良い物件ですよ

だいぶ当初の予定から比べて下がっているようですね。

下げなくても売れているマンションもあるようなので、複雑な心境ですね。

この値段を見ると赤羽よりも安そうです。
ここは、赤羽よりも高そうな噂が流れていましたので、赤羽は完売。
場所的に妥当といえば妥当な値段ですね

赤羽はチョットね〜駅から歩くし、あの環境ではチョットです。
間取りも変な感じですしねぇ。
ここのほうが良いと思いますよ。

エレベータは何基ですか？

間取り図を見ました。
これって合計３基になるのでしょうか？
これって実質１基とあまりかわらないのでは・・・？
使い勝手が悪そうに思えますが実際どうなのでしょうか？
詳細を教えていただけますか？

>145さん
失礼な御方ですね。。。
どんな立場の御方でしょうか？
ここでＱ＆Ａをしてはいけないとおっしゃっているのでしょうか？
この掲示板を利用して情報を得てはいけない・・
この掲示板は無い方がよいということでしょうか？
それなら見たり書き込んだりすることをおやめになることをお勧めいたします。。。

147の自己レスですが、書き忘れたので。。。

エレベーターは管理が重要です。
フルメンテにすれば費用がかさみますが、安全はケチりたくありません。
この辺りは管理組合で決めていくのでしょうが。。。
エレベーター事故防止の最たる要素はメンテナンスだと聞いたことがあり
現在の住まいのメンテナンスの状況を調べたことがあります。

必要以上のエレベーター設置は設備費が上がるだけでなく
管理費も押し上げます。管理費を抑えるために
メンテナンスの回数やレベルを抑えるのは、
資産を守る上では得策ではないでしょう。。。

といった観点からも適正な配置だと思いました。。。
が、144様はどのようにお考えでしょうか。。。

申し込みます。決めました。

志村坂上に６年住んでいますが、
駅から徒歩５分前後に、
あんまり大規模じゃない
いいマンションできないかな
と思っていたところに、プラウドが。。。。。

最大の決め手は、大手町までの交通利便性です。

価格も、もう少し待てば良いのかもしれませんが、
日当たりのいい部屋、ウォーキングクローゼット必須等こだわりがありますので、
第一期で申し込んじゃいます。

>145&149

嫌味なやつだな。

通りすがりだけど、

ＭＲまで遠かったり、ＭＲに電話で問い合わせると、いろいろと個人情報を聞かれるから、
それが煩わしいなど、事情があって、144は、こういう掲示板で尋ねてるんじゃないかな？


「自助努力」なんて、偉そうなこと書いてるが、答える気がないなら、
捨て台詞書かないで、無視すれば良いこと。

人の心情も思いやれないし、親切に答える気もないで、
自分の狭量な考えだけで、決め付けるコメントは傍から読んでいても気分悪いよ。

１５１サンに同意。
色々思うことありますが、また反論するんだろうな〜と思うとあれなので。

まあまあ、落ち着いていろいろ話し合いましょうよ。

ここに限らず、真剣に購入を考えている人、迷っている人、地権者の人
狙いの物件と比較に利用している人、冷やかしの人などなど色々ですから。

エレベーターの話は結構ためになりましたよ。
あまり気にしていなかったので。
他の物件を見学するときもこれからは気をつけて見てみることにします。

最初は崖、崖と言われていたようですが、申し込み予定の方ご納得されましたか？
別の物件のスレッドで、坂道よりも崖下のフラットな土地に建っている物件が良いのでは
といったコメントを読んで、何が良いのかわからなくなりました。
坂道に建っているマンションなんてゴマンとありますからね。

管理が重要なことはもちろんですが、エレベーターが戸数に比して多すぎると管理費がかさみ、少ないと朝のラッシュ時にいらいらする、ということで、その適正な戸数があることが良いのだと思います。
複数のエレベーターがあっても、コンピュータ制御されていて上手く稼動するか、同時に無駄に動いてしまうか、という差は、素人にはわかりません。以前に購入したマンションでも、どんなエレベーターがつくのか、なんて気にしませんでしたし、売主にも尋ねませんでした。でも、実は結構重要ですよね。今度聞いてみようかなあ、と思います。

購入を一応検討しているものです。
ここ1週間くらい投稿がありませんが、多数売出し物件がある中で余り魅力のない物件なのでしょうか？　都内の他地区の物件を見られた方の意見も参考までに頂ければ助かりますが。

開放感はあると思います。南向きだし。

住宅はある程度は運。南側に将来なにか建つ可能性はある。
現在は駐車場ですが。

絶対値としてやっぱり高い。ガーデニングが趣味なので、
ルーフバルコニーを希望しましたが、高すぎて手がでません。
プラウドだから高いのはしょうがないのはわかっていても。

常盤台がライバルでしょう。あちらは平地。隣がスーパー
で便利。こちらもスーパー（三徳）ですが、大きさが違う。
常盤台のほうがはるかに大きい。他のスーパーも並びにある。

造りは、プラウドのほうが上。

家族の意見も聞いたほうがいいと思う。高級感を取るか
利便性を取るか。

なお、常盤台だったら、南向きの上のほうを買うべき。
そこが買えないんだったら、志村のほうがはるかにいい
と思う。常盤台は、東向きと西向きは格段に質が
落ちると思います。嘘だと思ったら、東と西側をぐるっと
見てみればすぐわかります。なお、南向きの下ほうは、
正直おすすめできないです。人が大勢前を通るので。

志村は、人通りがあまりないので、2階くらいでも結構
いけるんじゃないでしょうか。2階は安いみたいだし。

＞他のプラウドとの比較では、赤羽よりはマシ

いろいろ比較して納得した上で購入したいので、
どの辺が赤羽より良いとお考えになったか教えて下さいませんか？


価格については、最多価格帯や平均値を見ると、確かに安いマンションだとは言えないと思います。
ただ、下のほうの階でも日当たりなどは良さそうで
値段も手頃かと思いましたので、引き続き余所と比較しながら検討中です。

交通の利便性・商業施設の近さ等どれをとっても赤羽の方が上ですね。
赤羽は既に完売ですが・・・

↑確かに見事完売でしたね。
同じプラウド検討者ですので、良い情報です！

157さんのご意見を伺いたいのですが、よろしくお願いします。

１５７さんでは、ありませんが。。。。

プラウド赤羽は、準工業地帯。
プラウド志村城山は、第１種住居地域なので、
日陰規制があるため、最低限の日照は確保できるという違いでしょうか。
あと、都営三田線が、ラッシュ時でもそんなに込んでいないという点が魅力でしょうか。

噂通り、小豆沢ガーデン跡地が、アリオになればいいなあ。

ここと赤羽との比較：

立地条件は意見が分かれるかと思います。

広さ、間取り、設備どれをとっても志村＞赤羽。
ただし、「広さ」は家族構成にもよりますが・・・・。

先日ＭＲにいきました。

ほんと、ＭＲは豪華ですね。
あれを見せられたら他のマンションがしょぼく見えてしまいますが、
ほとんどオプションとは・・・。

南の低層で５千万、しかも駐車場で、将来の日照を考えると不安。
私の予算では東側しか買えませんが、
お墓だったので諦めました。

あれ？南面のすぐ前は駐車場でしたでしょうか？

新築中の一戸建てと記憶していますが、間違いでしたかね？
（これで日照がある程度確保されると思っていたのですが）

＞１６５さん

１６４です。失礼いたしました。
仰るとおり、一戸建てがあります。
駐車場は道路に面したコインパーキングで、
物件からは離れていました。

中途半端な情報を書いてしまい済みませんでした。

南面については、新築中の一戸建とマンションの間に、
月極駐車場ができますよ。
このマンションの駐車場が50％程度しかないため、
一戸建ての所有者が、このマンション住居者のニーズがあるだろうと
駐車場を作るようです。
南向きのある程度上の階であれば、日陰規制もあるので、
隣が何であろうと、日照は確保されるのでは？
第一種住居地域ですから。

恐らく本物件を検討されている方の殆どは、南面の棟を希望していると思います。　但し、東面・西面棟よりも価格差が著しく高いのが気になります。　特に東南・東西角住戸は価格が突出していますが、買い手がつくのでしょうか？

三丁目駅のヴィオスガーデン住民です。

このヴィオスも、1998-99年の売り出し価格は坪200万円超と周辺相場と比較してかなり高い物件でした。その当時、都心物件を買っていれば恐らく現在では2−3割は上昇していたのでしょうが、ヴィオスの現在の価格は恐らく坪170−180万円くらいかと思います。
近隣に高価格の物件が現れたのはうれしい限りですが、中古になって新築プレミアムがはげた瞬間のことが他人事ながら心配になりました。

新築プレミアムが２０％くらいあるのは、みんな覚悟していると
思います。

中古のほうがお得なのはわかるのですが、出ものがあまりに
少なすぎて、選べません。

嘘だと思ったら、築15年以内、駅から15分以内、90m2以上で
都内、板橋区、豊島区、文京区あたりを限定でサーチしてみて
ください。まるきりひっかかりませんよ。港区とか目黒区まで
広げると、ひっかかってきますが、億越えてます。

新築が売れてないから中古も出ないのか、あるいは、最近は
永住傾向が強くなって、いい物件がでないのかもしれないと
考えています。いい物件を手に入れようと思ったら、新築に
せざるをえないというのが実情なんです。

要するに、板橋区あたりでは、以前は、金をかけたマンションが
作られなかったという状況なんだろうと思っています。

いよいよ第１期販売ですね。
募集状況はどうなんでしょうね？？？

さて、全くの素人なので質問ですが、この手の物件って値引き交渉は
出来るものなのでしょうか？

野村不動産なので、出来ないような気がしてますが・・・・・。

仮に第１期で購入予定の方がおられたら、どうされるか教えて頂けると助かります。

>No.172

　レスありがとうございます。

　第１期販売でも大丈夫ですかね？？？

　ちなみに、どのタイミングで交渉されましたか？
　また何％くらい落とせましたか？？？

　質問ばかりですんません。

No.173さん

私の場合、販売時期の後の方だったので、交渉成立したのかも
しれません。
また契約決断として、背中を押してもらえる程度の額でした。

多分、ケースバイケースでしょうから、参考にならないかもしれませんが、
本気で購入する意思が有り、値引き要求額に妥当性があれば、
交渉を遠慮する必要はないと思います。

いや…第1期で値引きは厳しいでしょう。
竣工する頃に残戸数が多いようなら値引きも十分可能だと思います。
その分いい部屋は無くなっている可能性が高いですが。

170さんの意見、良くわかります。
新築に拘るつもりは無かったけど、中古だと希望の物件が見当たりません。
特に85㎡を超える物件は殆ど無く、新築にせざるを得ないのが現状でした。
広い部屋を購入される方は特に永住志向が強いでしょうから、なかなか中古に出てこないのでしょうね。

中古物件で広い部屋を探すのはかなり難しいと思います。
１０年ほど前のこあたりのマンションでは６０平米台の部屋がほとんどでしたから。
最近ですよ広い部屋が作られたのは。
たまに昔の広い物件がありますが和室が多かったり管理費が高かったりします。
値下げは決算期ギリにありうると聞いたことがありますが、販売を苦戦している場合しかないでしょううね・・・

天下の野村ですから長期売れ残り物件で無い限り値引きはまず無いでしょう。

169さん、こちらの土地の住み心地は如何でしょうか？
（空気がきれいかどうかなど、お願いします。）

あと気になっているのがお住まいのヴィオスもそうだと思いますが
＞周辺相場と比較してかなり高い物件
というところです。
子どもがいるので、似たような環境の方が良いのかなという気もしますが、
最近は結構高級な感じのマンションも増えているので、問題ないかとも思っています。

登録しようか検討中です。良かったら教えてください。

空気はきれいです。幹線道路から離れてますから。

中台地区は、昔工場があったので、臭いのことを言う人が
いますが、もう近所に20年住んでいますが、においは
全く問題ないです。

値段は相場くらいだと思います。実際の売り出しになって
予定より下げたようです。

坂の途中が気になるかどうかが決め手じゃないでしょうか。

近くに大きな公園はありますが、少しあるかなくてはならな
いですね。

大山あたりと比較すると、ごみごみしていないところは
いいところだと思います。

職場が三田線沿線だったら、悪い選択とは思いません。
高島平まで行ってしまうと、まるきり公団の団地になって
しまいます。志村区役所前は、少しごみごみしすぎていま
す。千石、春日あたりは、便利だし、非常に雰囲気いいの
ですが、庶民が買える値段じゃないですね。

そろそろ第1期の登録申込期限だと思いますが、既に購入を決定された方が
思われる決め手は何であったか投稿頂けると参考になります。

東棟と西棟は斜面途中に建てられますので、両棟に決められた方の
ご意見は特に有難いです。

私の感覚では、東棟も西棟も、斜面に建っているようにはあまり見えないんですが。ただ、この物件だからではないですが、地盤のこととかは少し質問なんかはしてみましたよ。周りの人に聞いたほうがよいと言われたので。武蔵野台地の上だから安心です、みたいなこと言われました。
個人的には、大手だし、まぁたぶん大丈夫だろう的な考えなので、そこまで深く考えてはいなかったんですけどね。決め手は三田線の中で（文京区は別ですが・・・）、一番場所がいい物件だと思っているからです。今が三田線在住なので。通勤も今も満足してます。当初の予算からは少しオーバーでしたが、ほかと比べてプラウドはやっぱりいいと思いました。
今週末から申し込みですね。我が家は今のところ一倍と言われますので、早く締め切ってほしいところです。営業さんにオススメされたこともあり、初日の午前中に申し込みに行く予定です。やっぱり最終日まで待って、申し込む方もいるのでしょうか？

>我が家は今のところ一倍と言われますので、
>早く締め切ってほしいところです。

営業は、普通よほど希望者が多くない限り、別の
部屋を紹介すると思います。ぶつかったうちの
駄目だった人が購入あきらめてしまったら、大損害。

心配しなくて大丈夫でしょう。

この辺りは、これからマンションや商業施設などの開発で伸びていく地域でしょうか。
それとも言葉が悪くて申し訳ないですけど、寂れていく方向にあるのでしょうか。

一言で伸びていく地域と言っても考え方はいろいろだと思いますが、
全く土地勘がありませんので、ご意見があれば聞かせてください。
特に今お住まいの方の実感はどんな感じですか？

スポーツ施設とお店が充実してほしいかなという気はしますが、
個人的には病院も近いし、自然もあるしで、良い場所と思います。
どうでしょうか？

板橋区全体が都心に通う人達の住宅地という雰囲気です。

板橋区に、人を集めるような巨大な施設ができる
可能性は少ないと思います。それは、練馬区、
文京区、北区などにも言えます。スペースが
そもそもあまりありません。

これからどんどん伸びていくという意味だったら、
湾岸地域だと思います。まだ、スペースにゆとり
があります。

それぞれいいところと悪いところがあります。湾岸
地域は、歴史のある学校が皆無に近いです。東京の
中学・高校の歴史のあるところは、すでに100年を
超えているところが多いので、これから追いかける
のは無理でしょう。子供も減りつつあるし。

湾岸地域は、タワーがほとんどであるところも
考慮が必要だと思います。タワーマンションは、
メンテナンスが大変なので、将来が不安です。

湾岸買うのだったら、高層じゃないと意味がない
と思うのですが、高層は高価です。同じ値段だ
ったら、かなり狭くなってしまう。

悩ましいですね。将来どうなるかほんとにわかり
ません。

子供のころからこのあたりに住んでいますが、特に大きな変化はない感じです。
なのでこれからも、こんな感じでいくんではないでしょうか。
って曖昧な表現で申し訳ないですが・・・
昔はテレビにもとりあげられるようなスケートなどの施設がありましたがなくなり、最近ラウンド１なんてできましたが、騒がれるような時代じゃないし
駅前にショッピングセンターができて便利に感じてきたころには、子供のころから親しんできた商店街に活気がなくなってきたように思え・・・
時代なりの変化はあるものの、時代を先取りするようなことはないでしょうね。
ただ、このあたりは買い物に便利です。
車もすこし使えば埼玉に大規模ショッピングセンターがいくつもあるし、トイザラス・アカチャン本舗・西松屋など子育てに嬉しい店も近くにあるし、もうすぐ小豆沢にアリオができるらしいし。
そういう小さな発展は続いていくと思いますよ。

週末の申し込みは盛況でしたか？
第一期の販売戸数を増やしたようですが、売れそうなのかな？

人気の物件では、申し込み初日でほぼ埋まってしまうものなので
しょうか？

申し込み状況どうなんでしょうね？？？

営業マンは、申し込みのあった部屋から花を飾るといってましたが、
満開なんですかね？？？？

ご存知の方、おられますか？？？

私は近所の新築マンションに最近入居したものです。
板橋区には２０年近く住んでます。
板橋は地味でメディアに取り上げられることも少ないところですが、緑も多くてとても住みやすいです。幹線道路を離れれば静かだし。
湾岸みたいに人工的な場所にはとても住めません。あそこは埋立地ですべてが人工的に創られた場所ですからね。
それに日本人はブームに乗せられやすいですが、冷めるのも早いです。湾岸は一過性のブームで人気の出た場所ですし、私は平成のニュータウンだと思います。資産価値はほとんどないですよ。
板橋のほうが手堅いと思いますね。

幹線道路から離れれば静かなのですか。確かに派手なところは無さそうですが、毎日の買い物も便利そうだし、緑も多い。住むにはなかなかの場所かもしれませんね。
我が家はどちらかというと堅実に暮らしていきたい方なので、板橋は合っているかもしれないなという気になってきました。

病院はどうでしょうか？大きな病院が駅前にあるようですが、他にも良い個人医院は豊富にありますでしょうか？かかりつけ医の有無は子供から大人、老人まで、生活するにはとても大事な問題だと思っています。なんとも地味な感じの質問ですが、凡その傾向でも構いませんので、このあたりに詳しい方宜しくお願いします。

申し込みは8割から9割くらいあるみたいですよ。
平日にしか来れない人もいるから、平日にも数件申し込みはあるみたいです。
結構人気みたいですね。

板橋の物件自体を初めて検討しているので、
最初は周辺がどのような場所かわからず不安でしたが、
自分でいろいろ見た結果、派手さはないですが（板橋の方スミマセン）、
緑も多くて、買い物や通勤も程よく便利で住みやすそうな場所かなと感じています。
内装や作りなどは気に入っています。

一応、今週の土曜に行こうとは考えています。
申し込むかはまだ決めかねていますが・・・。

ほかの板橋区外にお住まいの方はいかがでしょうか？
もしご感想があれば教えていただけると助かります。

第1期の申込で、予定数の8〜9割というのはまずまず人気のある物件と言えるのでしょうか？
他の物件での経験が無いので、教えて下さい。　

因みに先週末に私が行ったときは6割程度でした。

また既申込の部屋に花を飾って申込状況をオープンにするのは、他物件でも一般的ですか？
販売側が意図的に、申込も無いのに花を飾ることをするものでしょうか？

＞また既申込の部屋に花を飾って申込状況をオープンにするのは、他物件でも一般的ですか？
全てかどうかは不明ですが、野村物件ではよくあるようです。

＞販売側が意図的に、申込も無いのに花を飾ることをするものでしょうか？
これはどうでしょうか、疑い出すとキリがない（笑）。
この週末は、モデルルームも商談室もすごく混んでいたので、申し込みは結構あったと思います。平日も入っている模様です。


やはり登録時期になると、申し込み状況が気になるもの。そういう、我が家もそうですが、それより、申し込むかそろそろ腹をきめなくてはいけません。今迄、購入のためにいろいろ見て調べてきたので、かなり納得して気に入っているのですが、それでも、エイヤっと申し込むのは勇気がいりますなぁ。

そもそも予定の部屋は、申し込みがあった部屋なので、本来は
100%でもおかしくない。申し込みはしたけど、契約したのが
８割〜9割ということだと思います。

だいたい、どこのマンションもそうしているのではないでしょう
か。そうしないと、販売したけど、売れなかった部屋がどんどん
積み重なってしまい、対外的にまずいことになります。

だから、一期で終わる物件もあれば、何期も重ねなければなら
ない物件もでてきます。8期とか9期だとかっこう悪いので、
2期の一次、二次、三次というように細かくすることが多いよう
です。

確かに、売れ行きの悪いマンションは嫌なものですが、自分を
信じるしかないと思います。大規模マンションではないし、
このマンションが完売できそうもないという印象はないです。

湾岸のタワーが嫌で、都内で、そこそこの値段ということを
考えれば、悪いマンションとは思えません。湾岸のほうは、
強気で値段全く下げないみたいなので、差がさらについた
感じです。湾岸が将来どうなるのか、全く予測ができません。
相当のかけだと思っています。

＞そもそも予定の部屋は、申し込みがあった部屋なので、本来は100%でもおかしくない。

上層角部屋、奇数階、一部の偶数階がこの第１期の販売住戸です。半数以上ですね。
ＭＲにも掲示してあります。
「事前登録期間に申し込みがあれば、今期の売り出しにいれます」という説明でした。

販売予定の部屋は事前申し込みがあった部屋。。。という事ではないと思います。

＞申し込みはしたけど、契約したのが８割〜9割ということだと思います。
契約はまだです。
ちなみに第１期登録申込中で締切もまだです。締切が今週の土曜ですよ。

コマカイ事ですが、念のため。。。

こまかくないですよ！
テキトウなことを言う人が多いので、こうやって正してくれるひとがいるのはありがたいです。

１９日で第一期販売が締まりましたが、申し込み状況どうだったんでしょうか？

私は第２期販売で申込予定なので、第一期販売の結果が気になってます。
状況分かる方、教えて頂けると嬉しいです。

また、以前別の方が質問されてましたが、値引きってどうなんですかね？

値引きを出来た方おられますか？

第１期については、３ＬＤＫは、すべて申し込みがあったそうです。
私も、申し込みました！
入居予定のみなさん、よろしくお願いします。

本日契約会に行ってきました。結構人気があるようですね。
早く住みたいです。

立地と間取りとタイミングで、今回決めました。値段は厳しかったのですが。また広さと眺望は値段との関係で妥協しました。入居を決めた方は、是非今後ともよろしくお願い致します。
＊志村地区は、発展性はあまりないかもしれませんが、住み易さと利便性を兼ね備えています。生まれ育ちがこの辺りですが、お勧めです。