シティタワーズ豊洲 Part4

＞第一期は即日完売

すごいねこれ。もしかしたらスミフの人で一期で20戸ぐらいしか売れないって知ってて、現実を表現してたりして。それぐらいなら即日完売だろ。

周辺のというか都心のこの初夏に売り出しの物件を見ていて思ったのですが、ここが最近の資材高騰とMS相場下落でやむなく仕様を落として価格を下げるという今後の物件の典型みたいな評価ありますよね、あれ多分嘘でしょ。

五反田の野村と三井のタワーとか、中目のアトラスタワーとかみてると、正直仕様そんなに落ちてませんよ。明らかに予想されたものより仕様も価格も落ちてでて来たのはここだけ。スミフが単に現金が欲しいだけで作った低仕様物件なんではと感じます去年分の完成在庫すごいでしょ、価格下げないって客に言い切っちゃってるし。みなさん、他に、低仕様にして安くしたと感じるこの初夏に売り出された物件あります？。ここだけでしょ。その上ここの土地は元々とっても安いものだから利益確保しすぎなんでは？。

立地に合った建物を建ててるだけだよ。

豊洲に高級物件は似合わないってことだろ。

いやいや、豊洲の他の物件に比較しても低仕様で、高価格となった原因は何か？という事ですよね、おっしゃりたいのは。

たしかに資材価格の高騰のみで説明出来る範囲を超えてるよね。五反田のプラウドタワーは平均400で一期で8割売り切ったとの事、スミフの大崎と三井のライバルがあるのにね。都心の相場は適切な価格のものなら死んでないんだよ。豊洲は価格帯では落ち込んでいる郊外と同じ位置にあるからね。ここが都心と同じ動きをするか、千葉、川崎と同じ動きになるか？、何しろ、ここの売れ行きが楽しみです。

しかし築5年以内の物件だけでもこれだけあるのに
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
こんな価格でシンボル含めて1800戸もどうすんだろ???
三茶、東陽町、天王洲、青物横丁、横浜三ツ沢公園、横浜天応町・・・と竣工後も長々と在庫販売を続ける経営方針に株主は黙ってるのかね?
戦力分散、素人隊員カバーでの消耗戦なんて負け戦の王道なのに・・・。

全137戸中105戸の売り出しで東五反田が坪平均400なら普通に売れるんじゃない？
8割って言ったらすごいなあって感じるけどタワーの割には売り出し住戸少ないし
数字のマジックだと思うんだよね

ただ五反田駅4分大崎駅9分が坪400ならここが坪300はどうなんだろ
仮に20坪で8000万と6000万
6000万は出せても8000万出せるサラリーマンは少ないよね
五反田は非サラリーマン向けの物件であってここはサラリーマン向けの物件
しかも団塊のjr世代で年収1000万くらい貰ってる中の上サラリーマン向け
それ以上でもそれ以下でもないと思う
ここが売れるかどうか分からんが五反田プラウドと比べるのはなんか違うような気がするよ
比べたきゃ比べていいと思うけど
坪300前後で通勤に便利な他の場所と比べた方がいいんじゃないの

それってどこだ？

五反田だって普通にサリーマン向けだって。
通勤以外の理由で五反田なんてないでしょ。

779
人生頑張ってね。

ＣＴＴが酷評されていますね（笑
先日ショールームに行った時に、営業さんのコメントで印象に残ったのは、「発売前から一部の噂等で３５０万前後／坪とか、いろいろ噂されていましたが、計画当初から３００万／坪前後で予定していた」と言われていたことです。
当然、ＴＯＴの販売状況をはじめ近隣の競合物件の調査（販売戦略）を検討して、今回の値付けは行われたことと思います。
自分の中では、スミフ＝高めの価格を基本認識として、ＣＴＴの２年、３年前の検討当初の仕様計画を考えると、物件の評価としては「でも、まあこんなものかな」という感想です。

目の肥えた皆さんからすると、ＣＴＴへの期待（良くも悪くも）があった分の酷評したい気持ちもあるかとおもいますが、、、、

>三茶、東陽町、天王洲、青物横丁、横浜三ツ沢公園、横浜天応町・・・と竣工後も長々と在庫販売を続ける経営方針に株主は黙ってるのかね?

失礼ながら、目白、護国寺、大塚なども忘れないでくださいね。株主には切実な問題なので、初春の総会で問題になりました。

週末ＭＲ行きます。
豊洲は新浦安の物件と良く比較されるけど、新浦安駅前のツインタワー（中古）とＣＴＴ比べると、
資産価値を考えるとどっちが良いですか？
新浦安のツインは中古価格でも平均３４０万位するみたいですが・・・。
湾岸物件でツインで、有楽町東京にも近くて似ているところもあるので比較しています。

新浦安とは比べないでほしいけどね。どこに住みたいか、でしょ？まずは。

>>784
似たような地域との比較はありだと思いますが。
784さんのように他地域を貶める発言をするから荒れる原因となる。
枝川、土壌汚染などのない新浦安を選ぶ人がいても不思議ではありませんね。

その通り。新浦安の人は豊洲と一緒にされたく無いと思ってるよ。

りんかい線沿いが勤務地の自分も、
新浦安・豊洲・東雲・港南は候補地です。
新浦安の住環境は、驚くほど空気が綺麗でグッドです。
後は、駅遠物件がＯＫかどうかによりますね。

東雲のCFTでキャンセル住戸販売。

http://www.shinonome-tower.com/madori/index.html

なんか凄いね。この安さ。
販売って2年も経ってないと思うけど、今の豊洲・東雲・有明も含めた湾岸物件と比較すると・・・。
やっぱり今はどこも上がってるんだね。

71m2-24階-4080万円も真正面のお見合いじゃないからいいかも。
北西のシティービューと北東の隅田川花火大会。
ただ、自物件の影でちょっと暗いかも。

97m2-15階-5770万円は激安ですね。
15階だとCODANとギリギリお見合いかもしれないけど、それでも安い。

783

煽りか、マンション検討初期の方か？
資産価値といっても評価する観点またはスコープによってかわってくると思いますが。。

あなたが煽りなら、ウザイ、
後者であれば自分の意見として最低でも他の方がかかれていることの内容程度以上の考えがないと、ショールームから物件価値の評価を的確に見ることは難しいのでは？（一意見ですが）
なぜか？週末のＳＲはバタバタしている上、事前の調査で購入可能者かCTT側も調査してから営業が臨んでくるからね。

>>789

デベ必死に張りまくっているね。
住民板にまで張ってたよ。

しかし物件価格の下落に反して住友不動産の株はなんなんでしょうね。
私は株やらないので知らなかったのですが、不動産大手の株価は軒並み
上げてます。住友不動産なんて３月の底値（１５００円近辺）に比較し
て昨日は２７００円と８０％の大幅に上げているじゃないっすか。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080519-00000015-maiall-bus_all

「＜マンション＞在庫重く３割引きも……大量売れ残りの現場で何が起きているのか」

だから〜、都心（ここは都心じゃないとか言うなよ、ここが都心だなんて言ってないからね）の大手デベの物件でそんなの一つでも例をあげてみろって。

変なとこ立てたの売れなきゃ値下げに決まってんだろ。もともと安いとこに３流デベが安いもの作って便乗値上げで売ろうとしたとこだ。そんなの値が下がって同然っていうか、そんな企業潰れりゃ良いのよ。

＞792

今年の２月の値に戻しただけだよ。

今日また落ちてるしね。

野村、三井、三菱あたりは２月上旬よりももっと戻してる（高値になっている）ので、この辺と比べると住友は落ち込んでますよ。

不動産株はまだダメダメだね。上がっていてもドングリの背比べ。

せめて、このスレだけは上げておきます．．．．話題ないけど(笑

やっと住まいサーフィンに評価載ったね。
ひく〜い採点！

>>794
厳密に言うとここは都心じゃないでしょ。

営業が都心じゃなくて「超都心」って言ったのには笑った。

ところであのお笑いビデオの中で、最後に写っていたモニター、白黒じゃなかった？

事前にあれだけ騒がれたにも関わらずこの反応。
この物件が豊洲の資産価値を落としたその罪は万死に値する。

>>800

ものはいいようですねｗ
豊洲は臨海副都心かと思ってたんですが違うんですね。

今後は

都心→丸の内、大手町、有楽町、内幸町、霞ヶ関、八重洲、日本橋、新橋、銀座、京橋
臨海副都心→台場、青海、有明
超都心→豊洲

ってことでお願いします。

>>800
さいたま新都心かなにかの間違いだろｗ

都心の分類

都心→丸の内、大手町、有楽町、内幸町、霞ヶ関、八重洲、日本橋、新橋、銀座、京橋
臨海副都心→台場、青海、有明
超都心→豊洲、枝川、辰巳
新都心→さいたま市

他に○○都心ってのがあれば追加します

幕張新都心って言葉もありますね。

>>804さん
ちょっと直しました。

都心→丸の内、大手町、有楽町、内幸町、霞ヶ関、八重洲、日本橋、新橋、銀座、京橋
副都心→新宿、池袋、渋谷、上野・浅草、錦糸町・亀戸、大崎、臨海副都心
臨海副都心→台場、青海、有明
副々都心→町田、立川、八王子
超都心→豊洲、枝川、塩浜、潮見、辰巳
新都心→さいたま市

業務都心→丸の内、大手町
商業都心→有楽町、銀座
行政都心→霞ヶ関、永田町
住宅都心→麻布、赤坂、青山
副都心→新宿、池袋、渋谷
臨海副都心→台場、青海、有明
超都心→豊洲
朝鮮都心→枝川、三河島、大久保、上野
新都心→さいたま
郊外中心都市→町田、立川、八王子

豊洲は超都心ではなく未来都心です。
そうではないというなら、根拠を示してください。
正当な批判以外は、誹謗中傷で削除依頼します。

by 典型的な豊洲住民

君ら暇だね〜。

この時間に仕事か勉強すれば、こんな物件じゃなくて都心の物件検討できるぐらい稼げる様になるよ。

>>808

失礼しました。超都心はシティータワーズ豊洲の営業が命名したそうなので
許してください。未来都心で結構です。枝川も辰巳も入れるのやめましょう。
土壌入替えまでして名実共に新しくなるのは未来都心豊洲だけでしたね。

超都心とか未来都心とかやめようよ。
マジ寒いよ。

>>810
え？
なんで枝川は対象外なの？
全くわからないの説明してもらえます？
銀座は都心だけど有楽町は都心ではないとかいう言い方しますか？

ここは先進の都心居住区ですが。

>>812

なぜ枝川が「超都心」もとい「未来都心」の対象外であるか？
いい質問です。それは土壌入れ替えの計画がないからです。
せっかく埋め立てた土地ですが東京都は特別に土を入れ替える
と表明しています。残念ながら枝川は表土の入れ替えが行われ
ません。豊洲に負けずに１０万倍くらいのベンゼンがでれば
未来都市に一歩近づけるかもしれませんけど。

いろいろ言われてるが、豊洲は千葉県民の憧れだし、銀座に近いというだけでもう最高の都心なのです。芯でなくてもいいのです。心で。
都に心で近ければそれでよし。
住んでよし、通勤してよし。便利この上ない。これで京葉線の通勤地獄から逃れます。

正直、この値段でこの利便性の高い再開発エリア、豊洲が買えるのはもうここで最後ですから。
千葉県民にとって、ここより西に住むことは想像の域すら超えてます。
坪400万を買えるお金があっても豊洲を選びます（でも正直、大多数はそんなお金はないと思います）。

>>814
枝川は工場も発電所もなかったので土壌入れ替え計画がないのは当然です。
だから枝川も「未来都心」いいんですよ。

いやだからさ、豊洲の人たちは都心っていわないと気がすまないみたいだし
その割にお隣の枝川は豊洲とは違うっていうしさぁ。あと中央区や港区の
湾岸の人たちは豊洲と一緒にされたくないってっていうし、ホントの都心部
の人たちもうるさいから、豊洲はただの都心ではなく超都心、将来どうなる
かわからないことを前向きにとらえて未来都心とか付けとけば丸く収まるっ
て話ですＹＯ！

もう、ただの都心でいいよ。疲れるでしょ・・

それだけは無理。

豊洲が都心だと思っていた頃が、

私にも、ありました。

>>821
千葉県民の方ですか？

フィッシャーマンが本当に多い罠、このスレ
吊られる人もまた多いようでオモシロいでつね

>>823
ああ、江東区湾岸地域は入れ食いだよ。

>>823
フィッシャーマンはこのマンションに入ってますね。

http://e-ktk.com/sgt/

しかし、いよいよ正式価格発表会ですね。
これらの状況の中、さらなる弱気な見通しがあったりしたら・・・
今のうちが買いですね。

まあ、スミフはありえないか・・・

毎日新聞で桜井先生も書いてたけど、結構投資家や不動産屋が買いに来てるらしいね
あんまり人気出ちゃうとあのこのデベすぐ強気に出るから勘弁してもらいたいな。

確かに、もう都心ではこんな値段で買えなくなるもんね
てゆうか当たるかどうかが勝負ですね。
だから、みなさんめちゃくちゃ批判してこの物件の評判をさげましょう（笑）

まず、都心じゃない。

都心じゃ買えないけど「未来都心」は黙ってても下がるから大丈夫

いつかは下がるし　いつかは上がる
それがいつかが解れば　俺もアンタも金持ちなれる

確実な事は予想屋と評論家で金持ちはいない
未来が解るなら人には絶対に言わない。

>827

毎日新聞で桜井先生も書いてたけど、結構投資家や不動産屋が買いに来てるらしいね.
あんまり人気出ちゃうとあのこのデベすぐ強気に出るから勘弁してもらいたいな。確かに、もう都心ではこんな値段で買えなくなるもんねてゆうか当たるかどうかが勝負ですね。

これって釣りの匂いがして臭いね。スミフ的には最初に3割も販売できれば大成功でしょ。皆さんどんな予想なんですかね。

賃貸練はガラガラなのに外資が強気で買いに来ているって？
何かおかしくないか？

人形町URのように倍率つきで即日入居決定するような地域だったらわかるが。

賃貸空き室多数、中古・新古物件多数、新築分譲在庫多数・・・。
価格が上がる要素ゼロですね。

賃貸空き室多数、中古・新古物件多数、新築分譲在庫多数、MS相場下落、株価下落、景気後退、価格が周辺より高い、チープな仕様、、、。

売れない要素満載ですね。

チープな仕様、、、、

確かにほんの数年前の物件と比較するとそのように感じるけど
最近の原材料費高騰などの情勢を考えると仕方が無いんだろうな

デベとしても価格は上げたいけどあげられない
となると仕様を落とすしか方法は無いからね

デベがブーム時空前の利益を上げてたの知らないの？
原料費高騰分くらいなら、リストラや利益率の調整で吸収できる。
問題は調子に乗って高値すぎる土地を仕入れた失敗。
その失敗を、消費者側にはめ込んで解消しようというのが、
価格維持、エコノミー仕様の真の意味。

高値で土地を仕入れたのは、それだけのポテンシャルが豊洲にあると計算したから。

しかし、その計算が思惑とは違ってしまったので、仕様を落として安売りすることにしただけ。

豊洲の現実は、デベにとっては残酷だった。

不動産がらみ、マンション屋は、緻密な計算なんかしません。

ブームで儲かるとなれば、負けるなあるだけ買いまくれ、売りまくれ、
乱売乱造で市場が壊れれば、あとは知らん、で在庫の山。

ガッポリ儲けて、傾いたらトンズラがビジネスモデル。

もう何度も何度も、ず〜っと、この繰り返し。

何でこんなに人気があるんでしょう。

安いから。

ってかこの土地仕入れたの高値じゃないし・・・
隣の空中権入れてもたかが知れた値段

カラオケルームあるし魅力的だしな〜（笑）

＞837
＞高値で土地を仕入れたのは、それだけのポテンシャルが豊洲にあると計算したから。
＞しかし、その計算が思惑とは違ってしまったので、仕様を落として安売りすることにしただけ。
＞豊洲の現実は、デベにとっては残酷だった。

この辺の購買層は坪200万円台が限界。
運悪く原油や建材が高騰し、200万円台の坪単価に抑えるには諸々の仕様を落とすしかなかったと
いうこと。
バブル後遺症で、好立地＋豪華な仕様でないと売れなかった2003年前後とは正反対。
しかもバブル組は疲弊した企業が手放した社宅などの企業用地を安値で仕入れていたから、
豪華仕様にも十分対応できた。
そのうち、「2007年前後の豊洲物件は敬遠」というのが定説になるかもしれない。

これで300戸売れたら凄いね。

>これで300戸売れたら凄いね。

ボーダー300戸ですね　7
300超えたらやっぱり豊洲は人気　以下だったら豊洲人気も終わりと言う結論でいいですね

この辺の購買層は坪200万円台が限界。て、いつの話だ？まだまだ、マンション購入層の人口は、増えるんだから、まだまだそんな価格にもどらんで。もっとも、あと１０年すれば、下降が、始まるけど。

300って1000の中でですか、500の中でですか？。500の300は無理でしょ。そんなの住友の販売の人かわいそうだよ。

1000の200ぐらいで良いんじゃないかな？。

平均300万超えはないって意味でしょ。　それはあたっていると思うけどね。

この価格で売れなきゃ他にどこの物件が売れるの？
てゆう戦略だよね
安すぎでしょ、今どき。
あんたも業者ならわかるでしょ？

>>849
売る側・作る側にとっては「安すぎ」なのかもね．．．でも買うほうにとっては「（仕様に合わず）高過ぎ」ですわ。

だいたい管理費の内訳どうなってるの？

850ですが、スレ間違えました。てっきりCTTかと思って(^^ヾ

何が安すぎなんだか・・・

さっぱり意味がわかんない

確か明日値段の正式発表ですよね
さて、反響を見て住友が最初の価格より高くつけてくるか
それとも安く付けてくるか見ものですな

安かったら君らの勝ち
高かったら君らの負け

内廊下

その写真、詐欺にちかいよね。実物は１．２ｍしかないんだから。

１．２ｍの内廊下って、そんな狭っちいのなら、まだ外廊下のほうがよくね？　ちょっと長いソファや家具、入んないべ。捨てるしかないのー

そもそもDWも１．２ｍの内廊下も、とにかく部屋を多く取るために場所を目一杯使っちまおうっていうことでしょうから、外廊下にしたくても、それすら出来ない。

試しに家の廊下を計ってみたら一ｍと五センチ。
後十五センチ広いだけの共用の廊下？？？

854さんへ

どこかのデベの方でしょうか？ご苦労様です。
とは言っても、雨ざらしの外廊下よりましでしょ！！

＞　雨ざらしの外廊下よりましでしょ。

まあ、長く暮らすといろいろ分かるよ、あなたも。
外廊下も色々、内廊下も色々。
外廊下と内廊下ってだけでどちらが優位という発言をするだけで、その知識と見識の程度がしれますよ。

セキュリティーが良いと聞きました。
警備員常駐のマンションは多いのでしょうか？

今日、正式価格発表ですね。ご存知の方、教えてください。

今日、これから行こうと思っています。
とっても楽しみにしています。

いってらしゃい。
今日、都合が悪く行けないので価格レポお願いします。

私も価格発表いこうかな？
やっぱり予約制ですかね・・・。

警備常駐っていうのは魅力的。
最近の大規模マンションって防災センターってどこでもあるものなんですか？

かなりの確率でありますよ。

＞８５８さん
外廊下の優位な点ってなんですか？

想像するに
エレベーターをでても外気が感じられ、すがすがしいとか
外廊下を歩いていると、四季の移ろいを感じられ精神衛生面でよいとか・・
はたまた廊下で万が一のことがあってもすぐに外から容易に侵入できるから、大声を出せば助けてもらえるとか？
寝室の前の外廊下を夜な夜な人が通るのがわかるので、都会の中の孤独をあじあわずに済むとかでしょうか？
あとは工事費が安くて、販売価格が安くなるとか？

外観ももいわゆる公団みたいで、昭和の趣きを感じられるとか？
住んでる人も下町情緒あふれるアットホームな人間関係を築きやすいとか？

ちょっと想像しただけでも色々ありますよね。

戸数が多いから各戸の負担が少なくて済むんですね。
管理費修繕積立金とか、このあたりの他のマンションに比べてＣＴＴどうなんですかね？
高いのかな？

内廊下の優位な点って、以下の様にたくさんありますよ。

色んな部屋の臭いが籠って、毎日いいにおいを嗅ぎながら生活できる。

人の声が廊下に抜けて来るので静かすぎて心配という事が無い。

廊下に、湿度がこもるため乾燥肌の人にはよい。

狭い内廊下は閉塞感があって安心。

廊下の空調のためたくさんの有り余ったお金が使える。

廊下側に窓を作らない事が多いので一つの階の住戸の多いタワマンでは角部屋以外には特に窓の方向が一つになり風通しがわるく、窓の無い部屋ができることで毎日家の中の空気だけを感じながら生活出来る。

角部屋購入者の満足感が上記理由からとても高い。

内廊下は長い歴史があるので、日本の高湿度の環境でどれだけ費用がかかるか分かっている。

内廊下に住んだ事が無い人が未だに多いので、＜ホテルライクな内廊下＞と記入するだけで憧れをもって買いに来る無知な人が多いので売りやすい。

内廊下の方がタワマンでは窓がいらないのでたくさん売れるので安上がり。

まあ、この辺の内廊下のとってもたくさんの利点を経験してない人が未だに多いと思うので、内廊下と外廊下の利点に関する長いスレがありますので、こちらの物件を御検討されている方はぜひ、そちらを一度参考にして下さい。

外廊下 vs 内廊下はこれがおもしろい！

http://blog.livedoor.jp/ttt58/archives/50605492.html
http://blog.livedoor.jp/ttt58/archives/50606443.html

結局、
内廊下なのか？外廊下なのか？
が決定要素の大部分ではない、ということなのでしょうね。
どちらも一長一短があるんですね

ちなみに、
外廊下のタワー行った事ありますが、
雨の日最悪ですよ。
玄関前まで雨吹き込んできますから。
タワー外廊下はいただけませんね

>玄関前まで雨吹き込んできますから。
>タワー外廊下はいただけませんね

最上階か板状タワーでもない限りありえん
6年住んだがそんな経験一度もなし

真ん中がぶち抜け吹き抜けのケース

いやいや決定要素ですよ。

いま内廊下のマンションに住んでますけどもう外廊下のマンションには戻れませんね。
結局こうゆう事態があるんですよ

まず、寒い冬の日
エントランスに入ると、ほっとします。
そこからコートを脱ぎ始めます。

外廊下の場合、エレベータを降りてもまたふきっさらし、玄関までほっとできません

一番実感するのは冬のごみ捨て、内廊下の場合は、つっかけでさくっと捨てられます。
とくにうちは各階にゴミ捨て場があるので、ほんの数秒でストレスなしです

外廊下だと、コートを羽織って気合入れてエレベータに乗っていやな顔されながら、ようやく寒い外のゴミ捨て場に・・

要はどこからが自分の家かという線引きの違いになっているような気がします。
あくまで外廊下は、玄関から
外廊下だとマンションのエントランスからって言う違いですかね

って感じです。


ほんと実感してます、参考までに。

臭いのこもる内廊下なんて、今時聞いたことも無いよ。
昔の建物じゃないの？

客観的に整理するとこうなるのかな？

①内廊下の良い点
・外気が入らないので風通しも悪いし、外が寒いのか暑いのかも分らない。
・外の光が入らないので、電気代がかかるし、外界が暗いのか明るいのか分らない。
・周りを見回しても人の姿が見えにくく、救助を求めるのが困難。⇒危険？？？

②外廊下の良い点
・ずらっと並んだ室外機で在・不在が良く分かるし、夏は室外機の風で涼しく（？）、冬は暖かい？
・廊下に面して窓もあって、見通しもよく、叫んだら誰かが助けてくれる。
・廊下に多少荷物を置けるので、実質面積が広い。
・廊下側の窓を開けると風通しが良い。（音も良く聞こえるので夫婦喧嘩も減る？）

まあ、どっちでも長短あるってことでしょうか。