ザ・ライオンズ鷺ノ宮

都心の定義にもよると思いますが、少なくともこのライオンズはここ数年のプチバブル前のレンジまで戻ってますね。
3月までというのであれば、非常に値ごろ感のある物件だと思います。この辺は高騰しないですが、下落も限定的ですので。
まだプチバブル前のレンジまで下がってる都心物件さえほとんどないでしょう。
都心で同仕様で同じ坪単価って…。それなら私も欲しい…。
都心が下がるかも、と思うのでこのライオンズの購入に踏み切れないので…。

ところで、なぜ今後は価格を押さえてグレード下げた物件が増えると思うのですか？
このライオンズの営業も同じことを言って営業してきてますが、土地、建築資材が下がるので、今と同じ仕様で価格を抑えられるのでは？

>>151
152さんに勝手に補足させていただくと，
世界中を見渡しても景気回復を先導する国や地域が見当たらないこと，
輸出産業の柱であった自動車や電機がガタガタの状態であること，
雇用の調整弁と言われた公共事業の出番が地方財政の疲弊で期待できないこと，
そして何より，派遣切りや正社員の調整という雇用不安に直結していること，
というようによくもまあここまでというくらい悲観的な材料が揃っている状態です。

そんな中で，自分の住まいとはいえ，多額の借金をしてでも「いいもの」を
求める需要は，もちろんゼロではないでしょうが，決して多数派にはならないと思います。
多数派に売れない商品をそろえる逆張り業者もきっといるでしょうが，
このような業者が多数派にはならないだろうというのは，想像に難くないと思います。
よって，販売価格を極力抑えた物件が多数出てくると，私も考えてます。
ですから，今回の物件は不動産の世界ではありそうでない「掘り出し物」として買いましたが，返済負担や管理費負担を考えると気が重くなります。

インフレになるかどうかは懐疑的ですが，そのように考える方は今のうちに不動産や金といった現物資産を借金して買っておくことをお勧めします。
デフレになったら憤死ですけど。あっ，これって自分が今しようと…

・154さん。裸の王様てきなレス・・・。自分は、堅実で色々考えてますってことをおっしゃりたいのでしょうか？文章が高尚過ぎて私には理解しにくいです。
・管理費は、専有面積が広めなのと、６１戸とスケールメリットが得られるほどの戸数ではないのでこんなもんでしょうね。コンシェルジュは簡単に解約できると言っても、普通は決議事項ですから、必要と思う方が多ければ解約できません。

・152さん。少なくとも現状は、インフレ懸念よりデフレスパイラル懸念が強いのでは？インフレ懸念があれば、各国の政策金利がここまで引き下げられないと思います。

・都心がそんなに下がるかなー？例えば、ここ数年以内に広尾や一番町あたりのマンションがこの物件くらいの価格で売り出されれば、買える方が増えるのですごい抽選倍率になりますよ。需給のバランスを考えれば、都心の好立地の物件（めちゃ古いとか狭いとかは除く）を平均的な年収の方が無理なく買える時代が来るとは考えにくいです。

契約済み＠さん
都心は「今よりも」下がるということですよね？
上昇、下落率の考え方については同じご意見と思いますが、
ライオンズに関しては上昇分を吐き出したのに、都心はまだ
吐き出しきっていない感じなので悩んでいます。

また、難癖をつけるわけではないのですが、建築資材価格は
昨年8月くらいを頂点に現実問題として3分の2くらいに下がっています。
この先も下落傾向とのこと。
http://www.kensetsu-plaza.com/market/
まさにこのライオンズが高値（土地）＋高値（建築資材）の物件だと
思います。その割りにお買い得感があるところがすごい・・・。
今のところ、かもしれませんし、それは誰にも分からない。。
少なくとも今は、買って損をしたと思う物件ではないとは思います。

あと、下がらない理由がインフレというのも納得できません。
インフレなのであれば貨幣価値の問題で、普通は同時に給料も
同じ上昇率（を目指して日銀が調整）で増えるため、相対的に建築資材が
高くなるということにはならないと思いますので、インフレという理由では
建築資材の価値が高くなる、という要因にはならないのではないでしょうか？
インフレで物価だけ上昇して給料は増えない、という悲観的な「仮定」を
するのであれば、建築資材の価格云々ではなくなってますよね。

少なくとも、ここ1.2年で建てる物件はインフレ資材を使わなくても良いでしょう？
チャレンジできるデベロッパーは財閥系くらいかもしれませんが、今マンションを
作ろうと思えば、割と安値（土地）＋割と安値（建築資材）で作れますよね？
需要は「低価格」を求めているのであって、「低仕様」を求めているわけでは
決してないと思います。
「低価格」というのは「○○万円以下」ということではなく、「割安な価格」でしょう？

155さんではないですが、松涛に同じ仕様で同じ坪単価の物件が出たら、
買う人はいくらでもいると思います。2割り増しでも即完売？私も買いに行きますし。
ハイグレード物件の絶対数が減るのは理解できますが、なくなることはないと思いますので、
都心も2004年くらいの水準まで下落してきてくれたら・・・、と思うと
踏ん切りがつかない。。。

・2004年頃（プチバブル前）の新築マンション平均単価　千代田区335万円、港区335万円、新宿区296万円、文京区282万円、渋谷区342万円、中央区258万円、練馬区192万円（2008年前半で練馬区267万円）　この物件は多分220万円くらい。
・同じ区内でも、立地や建物のグレード等によって差があるため一概には言えませんが、都心がこれから下落率高いと言っても、この物件と同レベルまで坪単価が落ちる可能性は高くない。100年に一度の不況ですから、ゼロではないと思いますが、もしそこまで不動産価格落ちたら、多くの人の所得もそれと同様に落ちるのが普通（だからデフレは怖い）でしょうから、結局、大半の方にとって都心好立地物件は高嶺の花であり続けるはずです。

みなさま、おはようございます。

＠１５５さん、失礼しました。よけいな言葉を書いてしまい不愉快な思いをさせてしまったようで申し訳ございません。
裸の王様については、ザ・ライオンズを購入できないことで見下している方のことを申し上げたまでです。背伸びして契約したので私も見下される側の人間と変わりないもので…
経済のことについては、聞きかじりで余り分かっていないと思います。
みなさまのご意見をお聞きしてなるほどと思うところ大です。
今後ともよろしくお願いします。

　建築資材は下がっているのですか、申し訳ありません。コンクリートの価格について
駆け込み契約が話題になりそれが頭にあったので他も同じようなものだと思っておりました。
そういわれてみれば、自国で建築資材を調達することを強制している国がありますから
国内の建築資材は下がっていくのかもしれませんね。
輸入資材であれば円高で安くなければならないわけですしね。


＠１５６さん、目線が近いようでかってに親近感を覚えております。
＞インフレで物価だけ上昇して給料は増えない、という悲観的な「仮定」を
＞するのであれば、建築資材の価格云々ではなくなってますよね。
まさに、これを憂いています。多額のローンを組んでいるのですが大丈夫？
財務大臣は辞めさせられるし、予算はまだまだ通りそうにない、景気回復は遠いようで
でも、ローン利息は上がらないだろう。しかし給与は下がりそうだ。不安です。

＞155さんではないですが、松涛に同じ仕様で同じ坪単価の物件が出たら、
松涛、ここもやっとだったのに頻繁に見ております。
売れ残りはありますが、松涛はここと同じまでは下がりそうにないような
他デベさんで、世田谷ですがかなりおやすい物件があります。
世田谷より練馬がいいので心は揺れませんが供給過剰になった都心は安くなるように思います。
鷺宮は戸建てが多いのでマンションはこれから先も余りたたないので大丈夫かなと思うのですが…


＠１５７さん、そのようなデーターがありましたか。
勉強になります有難うございます。

・新築マンションの坪単価のトレンドは、「all about」のサイトなどで調べられますよ。
・ザ・ライオンズもあと３戸になったようです。この景気でなかなか健闘していますよね。広いので総額は高くなりますが、価格改定で割安感を出した効果が如実に出ていますね。消費者もかしこい証拠です。
・今後売り出される物件がもっと下がるかもしれませんが、ザ・ライオンズは少なくともプチバブル以前の単価に近いですから、契約された方は良い買い物をしたと自信を持っていいと思います。だって、このマンションで高値掴みとか含み損を抱えるとか言ってたら、過去にマンションを買った人はみんな高値掴みってことです。
・株でも不動産でも、底値で買うのはプロでも無理です。アナリストの予想なんてまず当たらないでしょ。価格面だけで考えれば２００４年頃買った人はラッキー、２００７年、２００８年前半頃買った人はアンラッキーだったかもしれませんが、すべて結果論です。２００７年頃も、評論家は「今の不動産市況は収益還元で適正価格だからバブルの頃とは違う、もっと上がる」とか言ってたけど見事に外れてます・・・。もちろん、過去のトレンド等を勘案しながら適正価格かどうか検証するのは非常に重要なファクターであることは認めますが、欲しいときが一番の買い時であることもまた事実です。

実際に都心、世田谷区等、完成物件に行ってみました。確かに大手のディベロッパーでも平気に2割、3,000万引きでした。鷺ノ宮周辺の不動産屋さんに行ってみましたが、中古で出す場合は6,000万以上は先ず無理との事。
理由は、5,000万の中古を買う方は、新築に練馬で探すのでは？と言われました。勿論、一生住むなら問題ないのですが・・・判らなくなってきました

161さん、

> とても私では発見できないような不具合，かつ生活を始めたらきっと気になるであろう箇所

どんなところですか？
とても気になります。

契約済み＠さん
目線は似ているかもしれませんね。ただ、私がいろいろ懸念に思っていることを
振り切って購入に踏み切れたのは、正直に良い意味でうらやましいです。

一番の懸念は、やはり売ることの難しさを想像してしまうからです。
もちろん、永住が前提ならその必要は無いのですが、160さんの言う通りこの辺では
練馬駅徒歩10分圏内でも4000万台から一軒家の新築がゴロゴロと売られています。
6000万なら40坪くらいの土地が建物付で買えてしまいます。
当然、マンションと一戸建てには好みの問題もあると思いますが、3LDK100平米の
マンションが欲しいという世帯は大抵「夫婦＋子供2人（予定含む）」という世帯では
ないでしょうか？
ご契約者の皆さんも近い環境ではないでしょうか？うちはまさにこれです。

「夫婦＋子供2人」という世帯が住宅を購入しようと思う際、どんな住宅を購入しようと
思うかと考えると、ご契約者の皆さんが真剣に中古を検討されたか分かりませんが、
特有の傾向として、私は「新築」という条件が多くなると思います。
※立地、価格は特有ではなく共通の傾向ですね。

ライオンズが都立家政徒歩9分ではなく、練馬徒歩9分なら中古ニーズはもう少し
あると思いますが、悪い意味ではなく、絶対数という意味で、練馬区、上限6000万、
中古、3LDK、西武新宿線沿線、という検索条件で検索する人がそんなにいるとは
思えず、売りに出しても、そもそも見学希望者が少ないかも？と推測するとやはり
出口戦略が難しい。

やはり悩ましい。。
またも長文、失礼しました。

まあ、そこまで悩んで踏み切れないなら、やめといたらいいよ。

１６４さん
　おっしゃる通りマンションの場合ＥＸＩＴの問題は常に考えて必要がありますよね。ザ・ライオンズは、駅力がチト弱いことと、その広さがかえって仇となり総額が高くなるため、リセール時の下落幅が大きくなる可能性はありますよね。特に上層階は６０００万円後半、７０００万円以上の価格帯ですから尚、難しいかもです。一般的には、タワーマンションや最上階などの特殊住戸以外はリセール時には新築時ほど階数での価格差は出ません。
　渋谷区や港区の物件ならば、ハイグレードマンションの中古ニーズも高いでしょうけど、新築価格は１億円超えますからねー。この立地なら７５平米前後、５０００万円くらいの新築物件なら、リセールはもう少ししやすいでしょう。でも、そんなこと言ってたら広くてグレード高めのマンションには永遠に住めない・・・。本当に悩ましいですね。

164さん、

駅力は練馬の方が都立家政より圧倒的に勝っており今後もその状況は変わらないと思います。


ただし、練馬徒歩9分でこの物件と同じ広さ・同じ仕様のマンションを購入しようとしたら、お値段は10〜20％高くなると思いますよ。

私は出口戦略よりも入口のお値段の安さを優先します。出口はいつ来るか分かりませんが、ローンの返済は翌月から始まりますから…

徒歩10分（表記）微妙かも
できれば6,7分が理想かも。
2,3分だと近すぎて逆に環境よくないよ。

どちらにしてもあと３戸でしたら、今月中には完売してしまいそうですね。
正直こんなに早くなくなっていくとは・・・

166さん
リセール時については、強いて言えばグレードも新築ほど加味されないですよね。
一番参考にされるのは、直近の当該マンション、もしくは近隣マンション販売実績の坪単価です。
もちろん、見学しに来てくれる人に建物の良さが分かってもらえれば、周りより割高でも売れると思いますが。

167さん
これは住宅を購入したい時期に左右されますよね。
大京が2009年3月竣工、練馬駅徒歩9分で同じ仕様のマンションを販売していたら、10〜20%高いと思います。
確かに入口も重要だと思いますが、割安感が増すなら金額的にはもう少しだけ高くても支払い的には行けそうなので…。
しかも、私の場合は絶対の確定ではないのですが、出口の時期が決まっており…。

170さん
すごいです。何年後かによりますが、最悪半額でも良いと割り切れれば、多分私も買っていました。

という間にあと3戸ですか…。やはり現時点で割安なのは間違いなかったみたいですね。
判断が遅く、欲しかった間取りもなくなってしまったので、ライオンズに関しては見送ろうと思います。
住宅購入は100%の物件はなく、勢いも大事、と頭では分かっているのですが…。
今の住まいが振り返ると2004年に割安で買った分譲だからか、もっと割安に…と思ってしまうのかもしれません…。

ギャラリー設立当初から何度も見ていたので名残惜しいですが、近くに居住しているので、
怪しくならない程度に見守って行きたいと思います。

購入を見送った立場から言えば、もう少し割安な物件が増えてくる事を期待します(笑)

購入者の方は居住まであと少しですね。
皆様素敵なマンションライフをお過ごしください。

・6000万円以上出せば、周辺の分譲戸建て買えますね。ただ、これはこの物件に限ったことではなく、実はどのエリアでも同じ延べ床面積の物件で比較すれば戸建てとマンションで大きな差はないのです。マンションは用地買収して、モデルルーム作って、長い時間かけて建築して・・・、明らかにちょいちょいって建てて、はいどうぞ、みたいなミニ戸建て分譲より、人件費も時間もモデルルーム等のコストも掛かります。そういう意味ではマンションは贅沢品かもしれませんね。それなのに土地も残らないって人は、戸建て選べばいいし。個人的には戸建て好きですが、更地買ってマンション並みの仕様で建てようとすると、安普請の分譲戸建てよりかなり高くなってしまうんですよ・・・。

・１６７さんのおっしゃる通り、マンションのリセールで重要なのは立地だけと言っても過言ではないです。グレードはそんなに加味されません。そもそも出口だけ考えたら、練馬区がそれほどリセールバリューも賃料相場も高い区じゃないから、出口を最重視される場合は別のエリアにした方が良いと思います。

・この物件は、大京が土地を高く買い過ぎた、販売単価を上げるしかない、ザ・ライオンズって名前付けて広くしてグレード感出せば販売単価高くできる、そしていざ販売になったら景気悪化、ってのが実態でしょう。この景気であれば、普通、少し専有面積小さめ・グロス安めにして買いやすくしようとデベは考えるでしょうから、今後はこのエリアだとあまり広い物件は出てこないかも、です。

久しぶりに前通ったら、ライオンが座ってた。

みなさん、こんにちは

＠１６４さん、
　私どもが契約しましたのは振り切ってというよりも弾みです。
よく考えて予算オーバーだからやめようとしていたのですが、購入することになりました。
決め手は、担当の営業さんの人柄でしょうか？

　戸建ても考えました。しかし戸建てになると転売は難しく、１０年もすれば建物の値段は完全に無くなってしまうどころか更地にしないと転売対象にもならないことがあるらしいのです。
３０００万の土地を購入しても、ライオンズと同じような建物が建てられるわけもなく。
地震を考えると（考えても仕方ないのかもしれません）木造は不安で、マンションになりました。
マンションであれば条件が良ければ購入価格よりも高い値で転売が可能です。
お隣の築１０年以上のイートピアさんでさえ４０００万で売れています。
それを見て、私は最低４０００の価格で転売できるなと考えました。
しかし、ザ・ライオンズ鷺ノ宮はライオンズのプレミアムマンションです。
それも最後になると思うと営業さんがおっしゃっていました。
このグレードはしばらくは建設予定がないそうです。そのことからも
中古で値上がりはしなくても、現状維持できるのではないかと密かな期待がありました。

　が、内覧会イベントで期待が損なわれ気落ちしています。
生協パルシステムの契約推進をしていたのです。入居説明会でもあったのですがなぜ生協契約推進？マンショントラブルには必ずあるとされる生協問題。エントランスや廊下やアルコープに生協の箱を放置することから規約違反が生じるのは分かっているはず。
プレミアムマンションだとモラル崩壊はまず心配なしだと考えておりましたがガッカリですよ。
契約された方が規約を破られない利用をされることを祈る次第です。
それにしても、なぜ、大京は生協を特別扱いされるのでしょう？不思議です。

１７４さん

生協問題、知りませんでした。

当方、マンション住まいが初めてとなるため、宅配までしてくれるなら便利かしら・・という軽い気持ちで申し込んでしまいました。本当に利用するかどうかわかりませんが、利用の際は公共マナーを乱さぬよう気をつけたいと思います。

完売したそうです。２回価格改定して、現時点では適正価格まで値下げした効果が出たのかな？

うちはね８年前にライオンズ新築で分譲で購入したのよ。
そしたらね隣が２LDKで子供５人親含めて７人で住んでるわけよ。
乳幼児から未就学児小学生中学生高校生までもちろん奥さん専業主婦だけど。
朝から晩まで激うるさい。
もっともうちは夜21時以降には帰宅しないからまだ我慢できるけど。
これで専業主婦だったら気が狂うこと間違いなし。
購入時にはライオンズは隣がどんな人種か詳しいこと説明しないけど。
7人で住む間取りじゃないだろ。
浸水公園の大工どれだけ迷惑かけてるかわかってるのかね。

入居説明会の時にお子様が多くて驚いたことは事実ですが、最近のマンションでは、あまり騒音は感じないのでは？と思います。

出口戦略で悩んだ方々は、高層階で7000万以上を検討していた方達なんですかね。

・隣住戸の住民の素性まで説明する義務は不動産屋にはないです（少なくとも新築は）。もちろん、指定○○団などと契約しないという善管注意義務ありますが・・・。中古ならば、例えば自殺者が出た部屋であることなどは重説で謳う必要はあります。
・昔よりマシになったとはいえ、ライオンズに限らずマンションに上下・隣接住戸との騒音トラブルは付き物です。運不運があるかもしれませんが、それが、いやなら戸建てにするしかない。でも、戸建てでも、何年か前にニュースになった奈良県のオバサンみたいな人が近隣にいたらいっしょかな。「引越し、引越し、さっさと引越し！、しばくぞ！！」

我が家も検討っていうか資料取り寄せ、モデルルームも見に行きましたけど、やっぱ価格が予算以上すぎたのであきらめてしまいました
先日大京の方から電話がありまして、すっかりこのマンションのことは諦めていたのですが、でも気になって聞いた所、「後１部屋のみです」との答え・・「あ〜世の中にはこんなに不況と言われているのに、６０００万の物件を買える人がいるんだな〜」とため息です。

なんだかんだ言ってあとニ戸。いろんな理屈並べてるうちに、もう完売間近です。買うつもりのない人はここのサイトで意見言っても無意味です。どこか他の高級マンションでご高説を宣わって下さい。

・完売により検討スレより住民スレに移動しては？
サイバーホームに管理組合のＨＰが出来るまでの間だけでも情報交換の場になればと思います。


ザ・ライオンズ鷺ノ宮（契約者専用）
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48316/