シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　Part6

新聞ネットHPでてるよ！

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首都圏のマンション市場に異変が起きている。急ピッチで進んだ分譲価格の上昇を背景に、新規物件の契約率が低迷し、一万戸以上の在庫が残る。一部の業者は値下げに踏み切り、上昇トレンドは失速しつつある。一日公表された二〇〇八年分の土地の路線価には、三大都市圏での上昇率の鈍化傾向が、くっきりと表れた。　

　高層マンションが立ち並ぶ東京都江東区豊洲。六月下旬には、来年完成予定の二棟の分譲が始まった。総戸数は約千六十戸で、最多価格帯は七千万円台だ。「市場は晴れから曇りに変わった。様子見感が出てきており、順風満帆ではないかもしれない」。手掛けた大手不動産の部長は市場環境をこう分析し、言葉をつなげた。「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

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仕様は上でお隣と同価格、問合せがひっきりなし、じゃなかったんですかあ？

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「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

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豊洲が坪270では割高だ、と暗に言ってますね。

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シンボルは立地から判断して坪250ぐらいだと思いますよ。

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いやいや。シンボルは最後の豊洲ですからね。ツインの販売状況にもよりますが、強気だと思いますよ。路線価のまだ上昇中ですしね。豊洲のピークはまだ先です。

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>>11
ツインが出るときも同じようなこと言ってなかったか？

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「以前から即日完売を狙った売り方はしておらず、じっくり売っていきたい」

即日完売と、何年も店ざらし（宣伝開始してから売れるまで）商品とは雲泥の差
買っても、何かの事情で手放さざるを得なくなっても新築がごっそり残ってるって・・・。

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でも　期待を裏切り　竣工前完売…　かもよ　　フフフフ

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まさに江南物件と同じような？ フフフ

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昨日、シンボルの建設現場を見に行ってきました。

もう３、４階まで基礎ができあがっていますね。
隣の芝工大やＴＯＴとおもったより距離があるので、ＣＴＴの２本の距離よりも圧迫感はありませんでした。
道路向かいに賃貸がありますが、中、高層階は抜けていて良いのではないでしょうか？
低層階も芝工大側なら庭の緑がみえて良い感じ。
駅からの距離が２〜３分しか違わないなら、ＣＴＴの周辺環境（三目通りの騒音、ビバから観られる）よりは、全然いいなあと思いました。

我が家はＣＴＴの検討よりも、シンボルの売り出しをまってみたいなという感じです。

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そうですね。シンボル見てから決めるのが賢明でしょう。未入居中古もあるし、価格も落着いているだろうし、比較する物件が多い方が良いですね。

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シンボルが安いわけ無いだろう
だって売り出し時期にはCTTはまだ残ってるから
安くしちゃったらCTTがいつまでも売れ残ったままだろ？
安いとすれば絶対価格として安いだけで仕様を含めるとどっこいどっこいのはず
それでも豊洲の住民層からすると安いほうが良いだろうから
絶対価格を安くしちゃうと結局CTTは残っちゃうわけだけれども

シンボル売り出しまでにCTTが完売ならまた違うのかね？

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>>18
そう考えるのが普通だよね

でも何で住友は　シンボルまで販売する計画したんだろうか？

当然　シンボルとCTTは競争物件になるのは必至なのに

住友って　不思議????

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ここの土地を仕入れたのは２−３年なんてもんじゃない昔ですからね。
ずーっと値上がりを待っていたわけですから、利潤を追求する企業として見ればさすがです。

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シンボルが安いとすれば仕様を落として安いだけのはず
例えば床暖房レス、ディスポーザーレスで坪単価260万前後(チャリ置き場込み)とか

CTTの値段だってシンボルの売出しまでに売り切りたいからこそあの値段なのであって
市況もあり本当ならもっと高く出したかったと考えるのが妥当なところ
シンボルの仕様を高くして坪単価上げてくることはあったとしても
相対的に安いということはありえない

個人的予想では仕様を落として同じくらいの値段にしてくると思うよ
それならCTTの残りもはけるし
多少遠くても、仕様が落ちても閑静な場所が良い人にはシンボルと言う勧め方も出来る
CTTがはけた後は本当の意味で豊洲駅徒歩圏最終物件として殿様商売な訳だしね

シンボル売出しまで(来年春？)にCTTは8割がた売り切ってるのが理想じゃないかな
実際には難しいと思うけど

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がんばって売りましょう。デベは少し時間をかけてなんて言えるけど、入居者は大変だよね。管理組合も管理費が集まらないし、管理費の値上げなんか出てくるでしょう。

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売れてない部屋はデベの所有だから、管理費はデベもち。
毎度在庫抱えるデベは、売れない期間の経費を販売価格に乗せているので無問題。

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＞24

つまり、既購入者が売れ残っている物件の管理費を払っているという事になりますね。

こういう理由があって、竣工後数年も売り続けているスミフの物件は割高なのが多いのですね。最近6年ぐらいは上昇基調であったのでこれで良かったと思うのですが、これからどうするのでしょうかね。分譲マンション内に新築未入居の売れ残りがたくさんあると既に購入された方が転売するのには影響すると思います。

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>>25
＞つまり、既購入者が売れ残っている物件の管理費を払っているという事になりますね。
違うっちゅうねん。

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>>26
あんたはん関西でっか？
ここ東京23区の新築マンション掲示板 でんがな。

マジレスすると、完成しての在庫物件の問題点は二つ。
ひとつは、ぱらぱらと入居するために（入居に当たってのいろいろな業者の出入り含む）しょっちゅうセキュリティが破られた状態になる。
ガードマン立たせる方法もあるが、費用負担一人でいいの？
ふたつめ、何かの都合で売りに出さなくてはならなくなっても売れない。
新築でさえ売れていないのに、使用した部屋を売るにはかなりの値下げしないと太刀打ちできない。
要するに大胆な損切りできなければ売れないってこと。

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CTTの営業さんからは、
・シンボルは自分たちも思ったより眺望が悪いということをきいた
・仕様は、ＣＴＴの方がいいかもしれない
・不動産会社は、売りやすい物件から売っていくため、早い時期の住戸の方が良い物件が多い

よって、シンボルよりもザ・ツインを検討した方がよい。
また、部屋も希望を優先して確保可能である。
とのことでしたよ。

他の方は営業さんからどの様にアピールされました？

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ここまで盛り上がらないとはおそるべしだね。
スレが要らないんじゃないかと思うくらいだ。
待った結果がこの有様だった検討者はお気の毒の一言だ。

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＞26

購入されて、入居した方が、未入居の部屋の管理費を分担して負担しなければならないという事はありません。という意味で反論しているんだとおもいますが、25の意味をもう少し考えましょう。

結局、住友の戦略が時間をかけて、高いものを売るというものである以上、その価格には既に長期販売期間に必要とされる、未販売住戸の管理費も含まれているという事になります。すなわち、未販売住戸の管理費も必要経費の一部であり、これらは価格に転嫁されている事になります（住友は時間をかけて売る事を前提としていると表明しているから）。

違うっちゅうのと言われない様に、繰り返しますが、これら売れ残り住戸の管理費は物件を売る為の必要経費として当初から計上して価格の一部として転嫁しているということで、購入者が購入費用としてその分を負担しているという事になります。分かりやすく言うと、売れていない状態で、入居者がすくなくて共有施設を使い放題と思ったり、入居者が少ない時には静寂がえられるなどの利点があると感じる事ができるのは自分でその費用購入時に既に払っているからであるわけです。

三茶の物件、目白の物件でもこの種の話が出てきますが、住友の物件に住んでる方はこの辺の事を御理解されず、人が少ない事は利点も多いと感じている方が多い様です。

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＞販売が長期になるかどうかに関係なく、初期の管理費は設定されている。未入居の部屋数やその期間に比例するんかい？

やっぱり理解出来ない様ですね。住友は賢くやっているのですよ。マンションの購入を検討されている方に御理解頂けば良い事です。

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夏以降、シティタワー品川の販売が終われば、ここの販売も勢いが出てくるはず。

市場価格の半値以下というシティタワー品川の販売は倍率１００倍を超えると見られています。
８００戸のマンションが倍率１００倍ということは、数万人の人がシティタワー品川を意識して
他物件の購入を控えているはず。
資金の無い人が狙っているだけでなく、豊洲を始めとして都内タワー物件を検討している人は
当然、品川の内容を確認するまでは購入を踏み切れないでいる。
より高級物件を検討しようとしている人でさえ、シティタワー品川を投資用に購入しようとして
資金を使うことを控えています。

住友不動産としては、豊洲のツインが売れなくなる事を恐れて、
品川の販売をぎりぎりまで遅らせているんだろうけど、まったくの読み違い。
品川の販売を遅らせているがために、他社も含めて都内の物件全体に不況を招いています。

ここと品川を比較している人は、倍率が高くてどうせ抽選に当たらないんだから
はじめから、ここのいい部屋を押さえた方がよいですよ。
また東京都民で無い人は、東京都物件である品川は買えませんから待っていても無駄です。
あきらめてこちらを押さえておきましょう。

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>>34
＞また東京都民で無い人は、東京都物件である品川は買えませんから待っていても無駄です。
あれ？そうだっけ？
都内の企業に勤務してる人も大丈夫じゃない？

いや詳しくは調べてないんだけど。
せっかく教えてもらったので都内のマンションに住民票移しておきます(笑

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定借物件と比較してる人間なんてどれだけいるだろうか。
シティタワー品川には関係なく、単純にここは人気が無い。
仕様の低さ、表示よりも二まわりは狭い居住スペース、それらに対する有り得ない高さの坪単価・・・。
実はシティタワー東陽町の方がまだマシなのでは・・・とさえ思ってしまう。
何かのせい、にしたいのは分かるがそれほど世間と上司は甘くないヨ。

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ほんと、他物件の掲示板と比較しても盛り上がりがないですね。
申し込み予定なのでちょっとサミシイような。
でも、マンションの抽選が高倍率にならずにいいかも。

豊洲が気に入り、ＰＣＴの中古、ＴＯＴのＭＲ、ＣＴＴのＭＲを検討しました。
どこも長所短所がありますが、自分のライフスタイルに一番合っていそうなのが
ココでした。

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それって見栄っ張りな性格って事ですか？

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このスレは、スミフの営業の書き込みが必死すぎて、引いてしまうよ。
>34、>37のコメントは何を根拠に書き込んでいるのかな？
品川との比較って？自分のライフスタイルって？
うさんくさい書き込みだよ。

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中身のない見栄っ張り人間だけでしょう。
ここが一番合う人はね。

頑張って無理して生活観排除してね。
所詮豊洲でそんなスタイリッシュを求める事自体がセンスレスだと思うけどね。

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う〜んと迷っています。
でも今日現地見てき半歩前進しました！！
朝凪橋からみるともうだいぶグランドロビーなんかの建物も輪郭が出来ており圧巻なスケール感です。
ついでに、ＴＯＹＯＳＵタワーも出来てきてます。スケール感だけですが正直結構しょぼかったです。
こうやって書くとまた住友の営業さんだとか言われるんでしょうけど・・
これからはどんどん出来てくるので建物比較も楽しみですね。
割と時間があるので、自転車でいつも回って見比べてます、暇ですね（笑）
あと、パークシティなんかは入居も始まって結構にぎわってきましたね。
外から見てると、やっぱり洗濯物とかどこか庶民的な感じがします。
いいとか悪いとかじゃなくってやっぱり、若いひとが多いかなって感じです。
わたしも本来こっちの住人だと思うのですが、もう値上がりしちゃってますからね・・・
うーんでもそろそろ決めないとなってもんもんとしてます。
他にもいますよねこんな感じの人って・・・

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ここにいます。
何を重要視するかだとは思うのですが、、、

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ところであのロビーですが、あの広さだとひとが大勢いても違和感あるし何だか居心地悪いような気がするんだけど。
非難訓練などには最適だね。
あと外国人が来たときは自慢できるしょうね♪

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>あと外国人が来たときは自慢できるしょうね♪

このスレあのビデオのせいだと思うが外人に自慢という話が出てくるが、日本人には自慢できないって意味で皆さん使ってるんですか？。

どういう意味で外人に自慢できるといっているのかわかりません。日本人にも自慢するんでしょ？、お客さんが来たら自慢できるっていえば良いんじゃないの？。

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>>45
エントランスのみに関して言えば・・・
せっかくの大規模住宅なのだから、共用エントランスぐらいは豪華（言葉どおり手間隙金掛けたもの）にしてほしいですね。

生活費にアップアップで全ての出費を食費に回したいっという余裕のないかたには理解できないでしょうが、
建物のエントランスは、そこに帰るときや出るときに必ず使うものなので、無駄に思えるくらいのゆとりがあるほうが良いと思います。

タワーや大規模住宅で、その余裕がない物件は・・・・・・公営住宅ぐらいじゃないでしょうか？
一部の分譲マンションでも、完成してからチャチなエントランスで大騒ぎになったものがありますね。

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>>47

個人の感性の問題です。
一概に決めつけないでください。

広くて天井の高いロビーで閑散としていると、寂しいと私は感じます。
（経験者として）
マンションは、ホテルとは違いますよ。

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さて、いよいよ第1期登録は今週末までですね！
どうなるかなあ

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住不の営業が熱心なので少し揺らいでいたのですが、今回はパスです。もっと選択範囲のある時に
再検討です。シンボルもありますが、豊洲の再開発自身がどうなるか？も興味があります。かなりの時間を費やすようでしたら少し待ちですね。賃貸も入居ないようだし。

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豊洲の新築マンションは次のシンボルで終了ですよね？
となると、ここかシンボルか中古か。（豊洲に限って言えば。）

シンボルと見比べていいほうに申し込みたい、ってのは山々ですがそれは不可能。
ここは駅近、スーパー近、ってとこが実際生活するのに便利だろうなぁ。

豊洲の再開発、上手くいってほしいです。
築地移転予定地（豊洲新市場？）らへんは、これからマンションとか商業施設とかができて
お台場みたいになるって営業さんから聞きました。
そしたらそっちにできるマンションもよさそう。。

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部屋の中に柱があるとフラット３５Ｓが使えないというのは本当でしょうか？

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>>54さん
あぁ、ですよね。駅まで10分以上だと厳しいです。

話変わりますが、ここが耐振ってのが引っかかってます。
免振は建物構造上無理って聞きましたが、制振も無理だったのかなぁ。

シンボルが制振だったら、
制振、免振、耐振、と横一列並びになりますね。
地震が来た時は見ものですね・・・

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いま気がついた
今日一日の書き込みが８件って、、、
これほどまでに盛り上がらない物件ってどうなんだ

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今日初めて副都心線乗ったら
ここの広告があったわ
あまり関わりあいのなさそうな路線なのに

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>53 シンボルと見比べていいほうに申し込みたい、ってのは山々ですがそれは不可能。

そんな事無いんじゃないかな？。多分、ここ売れ残ってるよ。スミフの人が言ってたじゃない、ここも時間かけて売るって。デベが早期に完売しそうな物件をこんな風に言う事は無いだろうから、間違い無いでしょう。

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＞一度、モデルルームに行って、
ちゃんと資料を見せてもらって、説明を聞かれてみては？
耐震のことも免震のことも教えてくれますよ。

そうですよ。教えてくれます。
タワーには免震は利かないとのことでした。（営業主任女性談）


参考までに。
http://www.tower177.com/menshin.html

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この辺の話はもう既に物件の詳細が明らかになった事に指摘されていた事ですね。

免震タワーを売っている住友がタワーに免震は意味ないといってここは免震ではないとはっきり言う。

大阪商人おそろしや。江戸っ子はオレオレ○○に引っかかる人の数が大阪の比じゃないらしいです。

まあ、手付けを振り込む前にこのスレぐらい全部読みましょう。

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最初は、「タテ・ヨコ比からしてタワー×免震は無意味」との説明でした。
そのような図も示されたし。

大阪の話がネットで出たから、

＞建物の形、構造、地盤、杭の長さなど、
＞マンションによって耐震、免震、制震、
＞合うものを選んでいると聞きましたが。

に抗弁変更したんでしょう。

まぁ営業のレベル（質、品）が著しく低レベルなのでそんなもんでしょうが。

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今日、これからモデルに行こうと思っています。
登録期間中と聞いたのですが、その場で申し込めるのでしょうか？

天気も良いので、ららぽーとや周りも歩いて見てこようと思っています。

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とことんこのサイトはスミフの担当者がいるみたいですね。

なんかネガティブな書き込みがあるとこぞって、潰しにかかる迅速な対応。

健闘祈ります。

って書かれるとそんな事ないって思いませんか？。それともやっぱりバレたか、と感じる？。

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>>64さん

>タテ・ヨコ比からしてタワー×免震は無意味
これは間違いでは有りません。無意味というより不可能かもしれません
免震用の積層ゴムには引張り力を負担させることが出来ません
細長い建物ほど地震時に基礎部分にかかる引張り力が大きい為
塔状の建物には免震構造を採用することが出来ませんでした
近年、各ゼネコンが積層ゴムに引張り力を伝えないような支承を開発し
塔状の建物にも免震が使えるようになりました
しかし、この建物があまりにも細長い為
地震時に想定される引張り力が大きすぎて、採用できなかったという可能性はあります

制振に関しては
地震等による揺れによって生じる力が
設定された大きさ以上にならないと、制振部材は働きません
それまでは耐震と同じです
今回の建物の場合、一般的な建物よりかなり細長い為
しなやかにゆれる為、採用できる制振装置が無かった可能性もあります

以上のことから
>建物の形、構造、地盤、杭の長さなど、
>マンションによって耐震、免震、制震、
>合うものを選んでいると聞きましたが。
というのも、ウソではないと思いますが
実際にはコストという条件も含んでいるはずです

真実を知っているのはデベ・ゼネコンのお偉いさんと構造設計者だけかもしれません

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要は万全ではないものをコストのため採用したってことだね
梅田は高いから免震を採用
すみふにしてはバーゲン価格にした分、あちこち削ってるんでしょうねえええええ

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某建設会社勤務の友人から、免震の方が建築費が安く済むケース少なくない、と聞きました。現に湾岸エリアの物件でもそうすることで構造にかかる総額が下がり安く済んだケースもあるとか・・・。

どの物件のことかまではわかりませんが、我々の常識と実情は違うようですよ。

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朝一いってきましたよ。
わたし以外にも何人か来てました。
私の担当は、４０歳くらいのベテランでしたが営業主任って書いてあったかな
なんか、あんまり押してくれない人でしたが、いろいろ返済のこととか不安に思っているときに
色々見せてもらった資料の中で、最悪先々支払いがたちいかなくなったら、貸せばローンの返済や
管理費だけでなくて、お小遣いが出ますよっていうのが踏ん切りになりました。
まあ、折角新築買うんでずっと住みたいって思いはありますが、うちは子供も
これから２人とも私立で何かと将来入り用なのでそんな割り切りもあるかなって判断しました。
この時期いろいろ悩みますね。。

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みんな営業主任だな
女性で身だしなみボサボサの人がいたけど良くなかった

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安くできるなら、なぜ、皆、免震にしない？

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豊洲の賃貸はどこも借り手がいなくて、がらがらと聞きましたが？

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そうだそうだ！！

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最悪先々支払いがたちいかなくなったら、貸せばローンの返済や
管理費だけでなくて、お小遣いが出ますよっていうのが踏ん切りになりました。


ふぅ〜ん！

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免震、揺れ幅は小さくなるんじゃ？
今免震のタワマン高層階に住んでますが
地震のときはまさに船酔い。

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>>82さん
都心から近くて安いなら城東全般でしょう。
清澄白川、北千住、南千住、大島とか色々ありますよ。
アジア系居住区狙いなら新大久保や西日暮里もオススメ。

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部屋内に柱のある住戸があります可変性の評価を下げる可能性があるのでフラット３５Ｓは使えないかもしれません。
豊洲センタービルが邪魔です上のほうじゃないと眺望は望めないでしょう。
建物をふって、直接的なお見合いを回避してはいますが・・・。
サイクルトランクは自転車以外を入れられないそうです。
規約を変更してもＮＧだそうです。
自転車置場として申請している為とのことですが、分譲面積に入っているものの容積対象面積からは外れているのでしょうか？
物干し金物は付いていません。
規約でベランダには干せないそうです。
部屋干しもしくは乾燥機が基本だそうです。

共用施設はかなり乏しいです豊洲一帯が共用施設というコンセプトのようでが・・・。
もう少し何かあってもよかったと思います。

土壌改良の工事をしていたようですが、そのことに触れた資料をＭＲでは貰えませんでした。

豊洲にしては高い。
オプション？と思うものが標準装備です。
坪単価のみで比較しない方がいいかもしれません。
コストパフォーマンス的にはTOTより良いかもしれません。

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>>85
は？錦糸町とかでも一杯あんだろ。
こっちは親切に教えてやってるんだから人に聞く前に探せよ。

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>87

財閥三社ではないが、野村のプラウドタワー亀戸もまだ販売してると思う。
財閥物件のタワーがいいなら城西とか山手線内の方がグレードもイメージも良いかと思うが。
南千住だと東急・・・この辺までいくとさすがに嫌だろうな。

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>74

私立×2人で15万/月。

ここの支払いも頭金1000万として20万/月

どこかの社長さんですか?

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今日の午後行ってきました。

思っていたより混んでいたので少し安心し登録してきました。
希望の階は抽選なしで大丈夫そうです、ほっ。

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今日登録済ませました♪
たぶん大丈夫でしょう。
早く安心して、インテリアのことなど考えたいです。

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安心なんてできないですよぉ〜
これからは支払いが増えてしまう金利上昇が待っています！
他にもいろんな物が待ってますよぉ〜　フフフ

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そうですよ！
ローン金利がどんどん上がっています。
ローン金利は買うときになるまでわからないので、もしかしたらもっと高い金利になってるかもしれませんよ。

あと、ローン自体が通りにくくなっているのも不安要素ですね。

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私も土曜日に行きました。混んでで最初はテーブルに座れませんでした。

とりあえず、最終日の今日、登録に行こうと思ってます。なんだかんだで結構グレードも良さそうだし、金額的にも許せる範囲かと。

このサイト見てると色々意見あるようですが、まずは自分の思いを優先しないと後悔しそうで・・。

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いい加減、もう決めようと思います。
さんざん見てきましたが、やっつぱり100点満点の物件はありませんね〜。
ここの掲示板でもネガティブな意見が書かれていて、中には頷けるものもありますが、
それでも私にとっては今まで見た物件の中では一番希望に近いかな？
かれこれ４〜５年くらい探し続けてきましたが、
これまでに払った賃料を計算してみたらバカらしくなりました。
それにもう探し回らなくて良いと思うと気が楽になりました。
後は抽選にならない事を祈るのみです。

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＞98

５年前なら文京区でもこの物件より安かったね。

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登録完了。

住民版を見ればわかるが、隣の物件は
出来上がるにつれその安っぽさが購入者の間で大騒ぎになっている。
バルコニーの隔壁の色や仕様、まだ誰も知らない外廊下の仕様など。
その点ここは外観のハズレがないから安心できる。
内廊下だし。

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