シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン　Part6

惨敗ですか、、、。
こういうことやるからマンションの契約率も下がって行くんでしょうね。

契約された方がっかりしていると思うので、住友は完成大量売れ残りが得意分野なので大丈夫ですよ、心配いりません。プラス思考でいきましょう。
まずお宅の下の部屋が売れてない可能性が高いので、お子様が騒いでも苦情が来る可能性が低いです。
カラオケし放題です。
エレベーターで待たされる時間も短い。
管理組合の規約も少人数なので変更可能。一般に住友は議決権を組合に渡してくれるようです。
管理費などは当然、全額住友持ちです。
転勤で売らなきゃならなくなった時は厳しいです。そんなときにすみふ販売から声が掛かると思いますが、買いたたかれるので、三井のリハウスとかに頼みましょうね。
賃貸マンションって言われないように、今のうちからデべにくぎ刺しときましょう、値下げと賃貸廻しはだめですよって。

1期で100戸程度でしたか。
やはり厳しいんだな。

惨敗は本当ですか？、誰も反論しないというのは現実とみなされますよ。

おそらく２期販売の対象十戸の中に１期の販売分売れ残りと売約済の記載が入ってくると思うのでそこで現実が明らかになると思いますが、、、。

2期のまえに1期2次があるでしょう。
しかしその残戸数は正直驚きです。

マンション買えない人だらけになるだろうね〜。
庶民には厳しい現実だね

2期販売が既に8月末になってるから1期2次やらないんじゃないかな？。

っていうか、できないでしょ、売れ残りがいくつあるか発表会するみたいなもんですからね。住友って売れ残りになれていて、何戸売れたかとか分からないようにするの上手ですよ、とっても。

ほかのデべは概略的に売れる数を出してるけど、住友はそれをやりません。それやると住友の物件って人気ないって発表しているようになるので、わざと多めに出して、そのかわり気長に売りますという言い訳を最初からして売れ残りでないと言い張る。これが住友スタイルです。

1期2次をやるとしたら1期の売れ残りとまた別の部屋を一部に入れて、どこが売れ残りか分かりにくくするでしょう。

やはり不動産選別が始まったということだろう。
埋立地としての豊洲の評価が再検討されている過程と考えるのが良さそうだ。

元リクルート 江副氏の本にこれら埋立地の増加を捉えて「土地は増える」だから「不動産は
下がり続ける」とコメントされていたと思うが、やはり無理やり増やした土地と古くからある
土地とは違うのだと思う。

土地は増えても地面は増えない。海面を土地に変えてもどこまで行っても地面＜海面だと思う。
不動産選別時代に湾岸と内陸部の評価がより明確化されていくのではなかろうか。
豊洲について言えば、ここが＠280万程度だがもう一段のプライスダウンが必要なのであろう。
豊洲が飛ぶように売れた時代＝＠200万台前半までは厳しいとしても、あと1割、＠250万くらいが
消費者の許容レベルの坪単価と思われる。

引き続きウォーターフロントとしての価値はあるわけで、永住型でなくとも賃貸需要を含めれば、
今後も注目を集め続けるエリアと思う。
従って賃貸への転用も考えた上でも、やはりある程度の賃貸利回りを出せる販売価格でなければ、
この規模の物件を完売するのは困難なのではないか。

2期以降の価格設定が見所。ただ住不が当初からこれ以上価格は下げないと宣言しているので
難しい決断になるだろうが。

誰か1期完売したって、根拠を示して言ってくれ〜！。

住友は客にはっきりと値下げはしないと言い切るので値下げはしません。

この物件は、いろんなコンセプトが受け入れられなかったとみるのが正しいのではないでしょうか？。

内部丸見えで柱を購入する構造。
デコボコの間取り。
チンケな共有施設。
狭い内廊下。
低仕様な居室。
窓が開かない。
自転車がいらない人にまで駐輪場を買わせる。

などなど、、、。
タワマンなんてたくさんあるので皆さんいいもの見ちゃってますからね、比較すると無理ですよ。おそらくスミフの立場ではこのぐらいの低仕様にしないとこの価格で出せないって主張でしょうけど、土台もうけ過ぎなのよ。この低仕様ならさらに1割下げがいいとこで、すでに不人気物件のレッテル貼られてしまったらさらに売れなくなりますね。
年明けに金利上がってきたら手付捨ててキャンセルですね。

確かに他に比べれば売れているよね。
今後はマンション買えない人が増えて、昔のように即日完売みたいなのは減っていくんでしょうね。
新規物件の販売はどんどん先送りにして、既存のものを長〜いスパンで売っていく、時代とともに販売手法も変わっていくものです。

私は、抽選で外れてしまいました。残りがどの位あるのか数えませんでしたが、他のここなら良いかな・・・という間取りは全部売れちゃってましたよ。
　一応、次回ここを出してもらったら購入したいという希望を伝えています。

　でも、今時1００戸も一気に売れること自体すごいんじゃないの？だって、他のデベで、今の時期に１００戸もいっぺんに売れたなんて聞いたことも無いよ。

　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

モデルルーム行ってきました。
１期の販売が終わったって聞いていたのですが、
この時期でも結構にぎわってましたよ。

何戸売れたかは最後までよく分らなかったけど
最近見たモデルルームでは一番活気はあるかな。
隣では契約らしきこともしてましたし・・・。

豊洲６丁目で東京電力の大規模再開発が決定しています。
私の情報ソースは日経不動産マーケット情報（会員限定）なので、一部だけご紹介します。
なんかここは著作権云々とうるさい人が多いので…


東京電力が江東区豊洲6丁目で進めている大規模開発の概要。約7万1500m2の敷地を五つの街区に分け、オフィスビル、コンピューターセンター、住宅、商業・生活利便施設などを建設する。総延べ床面積は約28万1400m2。2009年秋から順次着工し、オフィス棟は2012年3月に完成する予定だ。街区全体の完成は2016年3月を見込んでいる。

　
　南側のB2、B3街区は、高層住宅を中心とするエリアだ。B1街区には地上31階地下2階建ての住宅棟と低層の生活利便施設を建設する。B2街区には地上38階地下2階建ての住宅棟を2棟建設する。延べ面積はそれぞれ4万1000m2、9万4800m2の規模を計画している。

　東京都は7月10日、事業対象地の地区計画変更案を公表した。9月に開く都市計画審議会に付議する予定で、10月上旬に都市計画決定される見通しだ。

豊洲全体は発展しそうですが、勝ち組と＊＊＊みは出るんでしょうね。

最近は、家族の形態も多様化してるので、住友不動産の「間取りは変更できません」っていうマンション企画のやり方も、可変性を増やしている他社と比べると、見劣りするんじゃないでしょうかね。
ここみたいに、廊下が狭いと、引渡し後リフォームで業者が出入りすることすら、気を遣わないといけないでしょうし。

たしかに、住友のいつものパターンですね。
１、広告費をむちゃくちゃ絞る
２、大半を売りに出す（一応登録抽選の形をとる）
３、結局先着順で割とこつこつ売る
４、竣工と同時に一気に再度集客する
５、得意の外観と、ビックリロビーで一気に攻勢をかける

まさに、ＷＣＴと同じですね。
あそこも散々不振不振といわれてましたもんね
たいした体力ですね、聞くと竣工前に売ると折角お金をかけた
自慢の外観とロビーの魅力が伝わらないので、内部でたたかれるみたいです。
どっかの即日完売とかいって後日再登録開始っていう会社とは逆のスタンスみたいですね

図太いんですかね・・

あれってやっぱりマンションだったんだね。
この前、ららぽーと行ったときに前を通ったんだけど、
カッコ良かったわ〜。

418です。わたしはモデルルームはパッとしないと言いましたが、
内廊下はそんなに狭くは感じませんでしたよ。及第点ではないでしょうか？

玄関の段差も梁も天井高も割りと普通です。
パッとしないのは本当に間取りだけ。サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。自転車置き場専用なんて建前だけですから。

通りから室内が丸見えなのと、お見合いが気にならなければいいマンション。

＞　野村の東五反田もＤＭ届いてたけど、完売したって噂だったけど、残っているみたいだし。

完売したって噂自体ががさネタ掴まされていたというだけですよ。
最初から1期であそこは8割しか出してないので完売のはずがない。

それからここは23区内でも最安に近いタワーなので価格帯の違う山の手内の物件と比較するのやめましょう。

>459
>サイクルトランクも色々な利用法が想像できて良かったですけどね。
>自転車置き場専用なんて建前だけですから。

可燃物を置かない自転車置き場と、可燃物を収納するトランクルームって
消防法上で全くの別の扱いです。

これだけの規模の建物だと消防署の抜き打ち査察も定期的にあるはずです。
一つ一つのブースに換気が付いているわけないですから
パーテーションの上部は格子上になっていて、通風をとっているはずでです。
すると、格子からどのような使われ方をしているか一目瞭然ですから
普通のトランクルームとしての利用をしていると、消防署から改善命令が出されて
トランクルーム使用権を剥奪されてしまいますよ。

そうですね。
私の実感としては、
確かに、柱はでかいし、バルコニーが小さく洗濯物が干せないのも気になる。
でも、なかなか１００点満点の物件なんてないわけで、その点
・東京まで１０分くらい
・なにより駅４分で
・ステイタスのありそうな建物
・特に上の階からは眺望良さそう

この４点が及第点でかつ、一応サラリーマンでもぎりぎり手の届く設定の価格設定が
いいと思いましたが、なんでこんなに叩かれているんでしょう？
良い点、悪い点足し引きするとかなりポイント高いですが・・・

＞462さん
やっぱり「サラリーマンでもぎりぎり手の届く」ってところが問題なんじゃないでしょうかね。
ぎりぎり手が届かない人は、くそーって思ってけなすし、手が届く人は、どうせ買うなら少しでも条件のいいものをと思ってるのに、あれこれと不足点が気になるし。

>>465さん
住まいサーフィンでも評価がイマイチなので、そういうことだけではないと思いますが…

今日シティタワーズ豊洲を見てきました。
内装も言われているほど悪くもなく、
天井高さも許容範囲。廊下の幅は微妙ですが
廊下に住むわけでもないからこんなものかなと思います。
高層マンションに住んでるお友達の家に行くと
結構廊下が怖いんですが、内廊下ならいいかな。
オール電化でないのは残念ですが10年もすれば
リフォームしたくなるだろうし。
外観はパースとかなり違いますね。屋上の部分が
とんがってると思っていましたが、違ってました。
実物のほうが立派で気に入りました。外観はリフォームでは
変えられないので、重視したいです。
共有施設は一部の人が独占することが目に見えてますので、
少ない方が私はいいと思ってますので合格。
価格は周辺の物件と比べても割安感がありますね。
全般的にとても気に入りました。

ほかの掲示板もそうですが、実際に購入を検討している人が
もっと記入するべきだと思います。
住友に恨みをもつ周辺の業者さんからとおもわれる書き込みばかり。
あまり参考になりません。自分の目でみて決めた方がいいと思います。

＞自分の目でみて決めた方がいいと思います。

そのとおり。自分の目で確認してやめました。

私も先日ＣＴＴのＭＲを見に行きました。
非常に気に入りました。

友人が、ＰＣＴに住んでいますが、建物の中心がドーナツのように吹き抜けになっており、内側に外廊下がある構造でした。
内側に外廊下があるので採光が悪いので薄暗い感じ＆チープな感じでした。
ビーコンもＴＯＴも同じ構造なので廊下はおそらく似た感じになると思います。

その点ＣＴＴはすべて内廊下仕様なので、その点が一番気に入りました。
次に気に入った点は外観です。これは好みの問題もありますのであまり言及はしないようにします。

不満な点は、免震構造ＯＲ制振構造ではない点です。（ＴＯＴ、ビーコンは免振構造です）
これについては鹿島＆日建を信じるしかないですね。

間取りに関しては、やはり皆さんのご指摘どおり柱が多く室内に出っ張っていますが、ガラスウォールの外観の良さと相殺できます。

その他の細かい仕様はどこも大して変わりません。

価格面ではビーコンがやや駅から遠分、若干低めです。

マンションは一長一短だと思います。２３区内では、かなり安い物件であることは間違いありません。都心の高級仕様のマンションから比べるとこの周辺の物件は見劣りする点が多々あるかも知れません。
ただ、ここのマンションを検討している人は少なくとも限られた予算内で物件を探している方が多いのではありませんか？

ＣＴＴは私にとってはベストな物件だと思いました。

446さん、推測で書かないでほしいな

＞　2期販売が既に8月末になってるから1期2次やらないんじゃないかな？。

MR行った人はわかっていますので。1期2次の案内はありましたよ。

>>470
ははは。
470さんのような方は情報収集に役立ちますね。

今後もよろしくお願いしますよ♪

だれも否定しないってことはほんとに1期で100戸しか売れなかったんですか？

自分の担当の営業は売れた数は言わなかった。しかし本当に最初から1/3ならかなりきついんでないの。まあ長期戦は得意かこのデベは。

1/3というよりは1期販売で全戸数の1割ですよ！、さすがにもう少し売れてるんじゃないかな？
ここは竣工2年後みたいな物件じゃないし。

すいません。1期発売約300のうち売れたのが噂どおり100ぐらいなら1/3という意味で書いたのだが。誤解与え失礼しました。

一期で100戸ならまあまあ売れてる方かな？
竣工後、1年ぐらいかけて売る計画かもね。

ＣＴＴ（サウス）とほぼ引渡しが同時期のＴＯＴは昨年夏前から販売していましたよね。それを考えれば476さんの言うことはもっともですね。
会社によっていろいろなやり方があるのでしょう。
豊洲のためにもＣＴＴの契約者のためにも是非住友さんには頑張って1日も早く完売させて欲しいですね。頑張れ！！住友！

一期で100戸だったら1.000戸売ろうとしたら気が遠くなる。
新鮮味がなくなったら、尻すぼみで売れなくなるのが普通。

通りすがりのものですが

>>469
君、本当はPCTなんて見てないでしょ
廊下は普通に明るいですよ
そりゃ日が出てないときは薄暗いけどさ
今日あたりの日が強い日は太陽がちょうど真上にあったとき
2時間くらい中層階位の廊下まで陽が廊下に直接差し込んでました

479さん
気を悪くされたら申し訳ありません。
私は１回しか行った事がありませんので、たまたまそのような状況だったのかも知れません。

ＰＣＴも本当にいい物件だと思ってます。
リセールバリューがある物件といわれていますし、豊洲のランドマークですし。何より、ららぽーと至近というのは非常に便利が良いと思ってます。

誤解がないように言わせていただきますと、どんなマンションも一長一短、価値観も十人十色、という事を伝えたかったのです。

都心に近くてお手頃価格は江東区くらいしかありませんからね。
物件数もまあまああるから、
中の上のサラリーマンは、結局これらの中から好みで選ぶことになるんだろうな。
それぞれの物件のメリット、デメリットをいろいろ知るのは役立ちます。

◎メリット
内廊下・ステイタスのありそうな外観・駅5分圏内最後の物件・サイクルトランク・ロビーの豪華さ・シンプルな共用施設（これは諸刃の剣、デメリットでもあるが・・）・財閥系デベ＆鹿島＆日建の安心感・タンクレストイレ（周辺物件だとビーコン・ＰＣＴはタンクあり）・ガラスウォールの採光性（北向き住戸でも明るい・・中層階以上で永続的に眺望が期待できるのは北か東。特に北は第二東京タワー・隅田川の花火が見える。但し、北向きでも価格設定はメリットはないが。）


×デメリット
今流行りの免震構造ではない・洗濯物が外に干せない（ＣＴＴ検討者は外観重視の傾向があるので、これはメリットなのかも知れないが）・住居内の柱の多さ

最大のメリットは発展が確実で坪単価が安い点。

AERAにこのマンションとおぼしき記事が書かれてますね。
隣のマンション以上の単価で売りたかったが、販売期を遅らし売り渋りしたために苦労していると。

あまり大した記事ではないですが、記事のタイトルは「9月暴落するマンション」ですと。

サイクルトランクがメリットだって？


このスレの書き込みの間隔と時間を見るとお㍗る。

PCTと同じ坪単価２３０万でぎりぎり売れるぐらいだろ。
豊洲買うなら安いPCTもう持ってるだろ普通。

サラリーマンの年収を考えるとPCTで坪２３０万でも1000万クラスの人が８０平米
を買おうとすると5000万台後半で借金を5000万はするからそれが常識的限界。
５０００万て借りると３５年で約１６万で年収１０００万の月の手取りはボーナス
考えないで６０数万だから結構きつい。管理費入れて月に自由になるのは４０万程度。
電気、ガス、水道、夫の小遣い、ケーブルとかいろいろで１０万。
結局３０万しか残らないで食費で１０万消えて２０万の生活。車があると維持費で５万とんで
残るのは１５万円だよ。でそこから海外旅行でも年１回でもしたらもう貯金ゼロ。
ほんとそれでも年収１０００万なんていいほうだから坪２８０万で１千戸なんて売れっこない
ね。しかも年収１０００万とはいえ税前だからね。（笑）
税引き後は７５０万程度。繰上げ返済なんて夢のまた夢。

しかも、豊洲の賃貸は入居が悪いのが明るみになってきて投資物件としてもいまいち。

１千戸からの大衆マンションでしかも購入者の意識の中には土壌汚染に
埋立地というネガがあってやっぱ使い捨て価格じゃなきゃ。
結論としてPCTと同じ２３０万程度平均じゃないと大量に売れ残ると思う。

>>487
激しく同意。

煽りではなく、それが現実だと思います。

>>487

年収一千万の人が自己資金そんなに少ないわけはないんじゃないでしょうか
大して節約しなくてもそれだけの年収あったら黙っていても２５０万／年くらい
はたまるでしょ。まあPCTの登記簿いくつかとってみれば実態わかるけどさｗ

>>487
二子玉なんか坪４００万円で１千戸だぜ、坪２８０万円で１千戸なんて軽いぜ。

よーく、港南が大量供給された時の坪単価を思い出してみな。

食肉市場、水処理場ネガレスだらけだったよな。