シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン Part9

＞＞７７８

安く仕込んだ土地なのに完成在庫を減損処理する必要あるの？
B/Sの流動資産に適正価格で計上されるから問題無いのでは？

P/Lから判断すれば住友は賃貸事業で相当な流動性現金を稼ぎ出しているから、
当面は問題無しで資金調達力があると思われます。（他の財閥系も同じ様な財務状況）
＊株価下落による影響の方がB/Sにインパクトあると思います。

ここ数年で値下げする必要なんかあるのですかね？
他の物件で減損処理して減税するのもありかもしれないけど・・・

値下する必要はありません。
ただここのメゾネットはたいしたことないよ。

778です。少し書き方が曖昧でしたが、スミフの資金繰り、あるいは決算対策上問題ありということでは決してなく、経営判断としての値下げのことです。ただ、案件豊富なスミフ主導ではなく、店じまいモードの他社が引き金を引くことで「エリアとして」値が下がるのでは?、という視点です。

特に「チョビ残し」状態の物件なら値下げしても売り手にとってはどうということないでしょうし、さっさと手仕舞いたいというのが本音なのではないでしょうか? ですから、BMA、BTR、TOTの動きに注目している訳です。既に値下げの気配が漂ってきていますが。。。

一方でスミフは相場を読んで「売り惜しみ」したくらいの会社ですから、相場が持ち直すという前提が崩れたと判断すれば、意外にスパッと下げるかもしれません。また、在庫で寝かせておくくらいなら収益(賃貸)事業にまわした方が良い、という経営判断もありだと思います。在庫は収益生みませんからね。

う〜ん・・在庫が収益計上する場合もあるのが財務会計処理の方策なんだけどな・・

TOTは最強の事業会社JV事業だから値下げは予想出来ない。

もともと豊洲は坪250万円が実力じゃない？
たまたまTOTとCTTの一部の人だけが290万円の価値に同意しただけでしょ？
タワマンは割引あるけど778さんが言うようにBMA他は4月からが有力ですね
モデルルーム使用価格というのが一番割引しやすいと思います
CTTは経済とか市況を読める人がいなさそうだから割引はどうだろう？
完成物件の建設会社への支払いとオフィスビルレンタルの市況が更に悪くなった頃検討は始めるかもしれません
仲介でよければローン支払いが無理になるPCT組を2年後に買う方がいいかも
ニ子玉70㎡が1450万円ダウンの3000万円台半ばと衝撃的な始まりになる今年はいろいろ期待できるかも
環境地盤がいいタワマンの検討もできるかもね？
夜景や新宿を見てもいいしビルの夜景ばかりじゃなくて下に宝石をちりばめたように広がる夜景もなかなかなものだし東京タワーを南に見る夜景なら部屋の方向もいい
今年が一番の買い時になるので頑張ってね

改定した価格表が送ってきたところがあるけど、『分譲済』と書いてあるところの人は、当初の販売価格で買ったのかなぁ・・・と複雑な思い。

今買ったら同じ状況になっちゃいそう。

買って売れればいいが。
未入居半額でさえ誰も見向きすらしない。
それが今の実情だよ。

うーむ　確かに不景気でマンション相場が下がる懸念はあるが、湾岸で駅３分の物件で２８０マソで高層が買えるのは、ここが最後のような気もする　未入居、中古では部屋選べないし、眺望の良い方向は中々でないし、出ても今新品買うのと同じ値段だろう。悩む。

NHKニュースで、今年のマンション価格は１０％程度下がる。
またタワーマンションの建設は減るとあった。
価格の低下は鉄材などの建材の値段の低下と、専有面積の低下によるとあったが、
すでに販売中のマンションはどうなるのだろうか？
タワーマンションの減少は建築基準法の改正予定と関係があるのでしょうか？

タワーマンションを建設出来る資金力のあるプレイヤーが数社しかいないから。
モリモトみたいな新興デベのタワー計画がすべて消滅した、それだけ。

販売計画通りというのはスミフ営業がよくつかうセリフ。
でも、なんで第二期の販売を何度も繰り返し延期してるのかの説明は出来ないのが残念なところ。
会社は値下げしなければ売れないのはわかっているはず。
しかしながら、シンボルと有明に大量の戸数を抱えていていつから値下げに踏み切るかの判断が出来ない状態。

入居するまで延期とか？ｗ
新しい物件は相当価格調整してくるみたいだね＜す
でもここは今は調整しにくいんじゃない？

坪250万円でもギリギリじゃない？
40万円ダウンだと22坪で880万円ダウンでしょ？
22坪で5500万円
去年ならともかく
12月以降やむなく豊洲を検討している人にとって5500万円は結構きついのでは？
6000万円出せる人は都心に回帰すると思う
TOTぐらいまでは売れるけど完売はどうだろうね？

↑
値下げへの布石ですか？

年収1000万超えの方が多いですね。
皆さん高所得で羨ましいですが、
ネット上って高所得の方がやたら多い印象です。

↑はい、そんな感じです。ただ、昨年の株暴落で５００マンション出しましたけど^^;

昨日は近くの駅前ＳＣにでかけて、地元のよさを再発見した。

豊洲より郊外に住んでいるけど（持ち家）、車１０分圏内が豊洲よりもにぎやかで
ららぽも車で３０分にある。仕事場も歩いて１０分のところに住んでいるから、NTTデータ
の社員でない俺はなんで豊洲に住みたいのかな。いまは歩けば知り合いに会うけど、人間関係もゼ
ロから構築しなきゃならない。新しい土地で人脈築くのも大変だ。豊洲に移り住めば人脈広がるの
かね。

職場が近くなれば豊洲に住む理由にはなるけど、やっぱり豊洲に住む人は日本橋とか新橋に
お勤めなんでしょうね。

同じ区内のスミフ物件は２０％程度値下げしているけど、さっぱり売れていない。
ここも同じ運命じゃないかな。
ここ、シンボル、有明の三つ巴、デッドロック状態から抜け出す方法が思いつかないのでしょう。

有明は微妙な価格で出してくると思うよ
昨年一年で区内の実売価格を相当研究してるって印象を受ける
微妙な価格というのは買おうかどうかかなり悩む価格のことね
なので竣工までに95％ぐらい販売になる価格になると思う
おそらく最上階と中層以下の部屋を除いて半分弱を初回で売り切るんじゃないかな？
豊洲には今あまり力を入れないで4月〜か7月〜が勝負でしょ
年収1200万円を超えてても子供の教育とか老後の生活費を考えると6000万円はなかなかきついよ
定年延長できなかったら60〜65才まで無収入で300万円で生活しても300万円×5年＝1500万円でしょ
6000万円買ったらかなりぎりぎりの計画になる
もともと普通のサラリーマンではなく外資をターゲットにしたマンションなんだろうけど外資がいなくなった今普通のサラリーマンをターゲットにするなら5500万円が限度だと思う
階数による販売ターゲットをセグメントして売ってくると思うから
ここも5500万円も出てくると思う
下がると思わない人はCTAを検討してください

昨日Dinersから住宅情報特別編集版の冊子が送られてきましたが、スミフ物件のメイン（見開きの最初）はCITY TOWER有明でした。

区別の江東区にＣＴＴもＢＭＡと２物件載っていましたが、相変わらずシンボルについては空白地のままでごまかしている印象をうけました。

サウスの東向を購入しよう前向きに検討している者です。立地、設備は大変気に入っていますが、構造が免震、制震で無いため心配です。（そもそも地震が怖いなら豊洲じゃ無くてもという意見もあるとは思いますが）当物件をご存知で構造に詳しい方がいらっしゃいましたらご意見をお聞かせ下さい。

日建が設計して鹿島が施工している。
信頼感は十分ある。
我々素人が議論しても結論は出ない。

806さん
構造は詳しくありませんが、私は耐震ビル30階で勤務していたことがあり、震度4を経験したことがあります。
正直そんなに揺れませんでしたよ。少なくとも家具が飛んでいくような揺れでは無く、オフィス内での被害はありませんでした。
震度4と聞いて、そんなもんか？と皆で言っているくらいでした。
感覚は非常にゆっくりと揺れるので船に乗ってる感じが近いかと思います。(表現難しいです)
地震直後、家から連絡がすぐ入り(四階建てマンション)、ものすごい揺れだったけど会社は大丈夫？？！！と言われたことが印象に残っています。
参考になれば幸いです。

湾岸タワーは都心タワーの代替。
都心一等地のタワーが確実に諦めがつく値段だと、ここは坪３５０万ぐらい(１億強)でも売れると思う。
今は、都心の眺望などの条件が悪い中層中部屋と湾岸の条件の良い高層角部屋(広さ９０以上)が同じぐらいになっている。
かつての都心中古か湾岸新築の選択から、都心と湾岸の新築の選択になってきたのは大きいよ。
景気動向もさることながら、再び庶民にも都心タワーが視野に入ってきたことが、ここら一流半〜二流エリアの販売にも影響してると思う。

経済を考えるとここを検討していた人は5000万円前後のものを検討するようになってきているんじゃないかな？

＞807
我々素人だって・・・・・・・・ｗ

806です

ご意見頂いた方、有難うございました。参考にさせて頂きます。

>>812
郊外なら簡単に買えるのに、そこまでして都心に住みたいですか？

豊洲はいつから都心になったんですか？

ここ２、３年くらいじゃないですかね。
それまでは何も無いところだったので。

>806さん
地震を心配したら、タワーマンション、湾岸どころか日本のマンションは買えないと思います。
地震対策の効果については結果論でしか実証できない、確率性の議論に入るので気にしないのうにと助言いたします。

ご存じかと思いますが、ＴＯＴの隣にあるシンボルは検討に入りませんか？
ＣＴＴとシンボルはまさに２棟で共用施設を共有するので、購入時期が後ろ倒しになるのであれば、シンボル（外観と道路から内部のぞき見ると）はＣＴＴよりも良さそうな物件に思えました。

一意見ですが、参考になれば。

>>817
マジレスカッコ悪い。
豊洲は今でも都心じゃないだろ。

ちなみに佃、勝どき、月島は都心ですか？
私はあそこは下町であって都心ではないと思うが、いかがですか？

>>820
中央区なので間違いなく都心区
そして、都心区の中の下町

一般的に都心だろが都心じゃなかろが、カンケーない。有楽町の勤務先まで地下鉄乗車時間６分。タクシーでも１０００円。これは、俺にとっては十分「都心」。

豊洲駅から有楽町駅までタクシー1000円で行けるか？

東京駅から半径5ｋｍ圏内が都心なんでしょ？
周りの人もそう言ってますが。

>>818
つまり、日本のタワーマンションを買うやつは、地震を心配しないあほしかおらんということかな

だれだよ！ぜんぜん売れてないってネガキャン張ってたの？前から気になってたが、書き込み信じて正月休みにのんびりＭＲ行ったら、一期分サウス中層のめぼしい２ＬＤＫ物件８割方契約済みじゃねーか！しかも＠３００は高層で中層は＠２６０−２７０じゃねーか！超低層のタワー買う意味の無い部屋と高層プレミアはまだ４割くらい残ってるけど。正月から商談コーナー満席だったぞ！根も葉もない書き込みしてたやついい加減にしろ！

http://map.livedoor.com/map/?CALC=normal&TAXI=1&REST=use&M...

>>823　調べたけど822は嘘。1000円では無理、1360円はかかる。だけど、意外と近いね。

>>822　で、楽々家に帰って高層からのパノラマ夜景ビューを眺めながらビールを飲むというのは最高かもしれませんね。

豊洲で＠２６０万は安いと思ってしまった自分に改めて驚きました。
怖いですね洗脳って

安いほうではありますね。

確かに安いですね。

>>832

出た！黒字の”匿名さん”。
なんで黒字なの・・誰か教えてください。

>>832　おい！俺はお前の書き込みを信じてたんだよ！札の辻はガラガラだったしな。
買い煽りでもなんでもない。お前さんの言ってることが前は本当だったなら、
ローン減税＋長プラ再引き下げで風向きが変わってきたということだろ。
ちなみに、俺は単に住む家を買いたいだけだから別に買い煽っても何の得も無い。
むしろ、売れてないほうがゆっくり営業を焦らしながら部屋を選べて良いからな。

今日モデルルーム行ってきましたが、思ったより安い価格設定でしたよ。
まさに、意外にイケそう。って感じ。
まだまだ販売戸数の２割程度売れてない状況のようですが、このままいけば完売しそうですね。

高いって評判があったようですけど、値下げしたんですかね？

凄い売り圧力！！

販売していない間に売却が進んだってこと？
どういう営業の仕方してるマンション？

豊洲式と言います。笑

都会の原野商法

またまた登場の今日MR見て来た者ですが、、、
販売していないはずの部屋まで「契約済み」なんて書かれていましたね。
MR行くと価格表もらえますので、行ってみたらいかがでしょうか？

アウトレットだ

会員先行販売、住友グループ内・・前々から都内の住友不動産ビル＆住友系会社の
ロビーにここのパンフレット・連絡先が一杯置いてあったよ。

そこでチョー割引して売ったんですね。
定価で買う素人がかわいそうです。

>>847 営業によると、いちおう今までの方法を踏襲して期分けして販売して、１期分を勧めているが、このご時世、せっかく来場した中層〜超高層の２期分の場所が欲しいという客を逃がさないように先着順でどんどん話を進めているらしい。１期で売っているのは、プレミアの低い階とスーペリアの低い階。実質的に期分け販売はしていないのと同じ。

>>807

「鉄筋タリネーゼ」で有名な市川駅前タワーは日建が設計して、清水が施工していますね…。

>>848
なるほど売れる物からどんどん売ってるわけだ。
待てば損ってこと？

他にもおなじようなやり方の物件ありますか？

買い煽りではないです・・・

なんか一気に完売まで行きそうな模様ですね
＊昨日のMR状態から判断して、今日も予約がわんさか。

ここで1,000戸近い顧客を奪われると、また、転売業者・中小デベさん達は激しく
怒りを感じるでしょうね。　ネガレスも増える訳だ。

タワーの割には安いですからねぇ。
比較検討後にこのマンションに戻って来る人が多いそうです。

完売してほしいですね。

>>　面白い！　851のように事実を書くと必ず荒らし君が釣れるｗ　ここが売れると困る人がいるみたいねｗ

昨日MR行ってみましたけど、新規というより何回も訪れている人が多そうでしたね。
当初より１０００万以上値引きしてるらしいから、売れるのも無理ないっすね。

値下げしてるんですか？
価格表画像アップしてくれませんか。

スミフの他物件を見に行って営業に確認したけど、売れていないことを認めてましたヨ。
確認するまでもなく第２期の販売の延期回数や期間を見れば明白だけど・・・
あと社内で問題になっているのは内廊下の狭さと柱の出っ張り。
なぜ、一流の設計会社にお願いしてあの結果なんだと・・・

価格表みましたけど、８割くらいですかね。
気になるのは、売り出し中ではないグレーアウトされている部屋も「販売済み」になっている事。
言えば売ってくれるんですかね。

１０００万安いというのは、計画当時からと比較してからの事です。
意外に買えそうな価格帯なのですね。

湾岸って意外にお買い得なのではないでしょうか。

実際のところ今の値引きはどんなものでしょうか？佃、勝どきや港南の中古タワーもだいぶ値下がりしてるみたいでかなり迷っています。(佃はさすがに絶対金額が高いですが．．．)

5年前の品川湾岸あたりは、坪200万位がごろごろしてましたから
ね。どの辺まで落ちるでしょうか・・・・・・

落ちないでしょうね。
豊洲は奇麗な街なので人気ありますよ。
欲しい人いっぱいいるでしょうからねぇ。

江戸川橋の物件を検討していたのですが、すごく高くて手がでなかったんです。
何気なくタワーマンションについても見ておこうかと思ってMR行ってみたら、意外に安いと感じました。
ちょっと交通の便が悪いので安いのかな？
タワーで眺望がいいので、ここは結構前向きに検討しています。

値引きしちゃうと、変な人も入居してしまいそうで怖いです。
値引きせずに売れちゃいそうなら、そのまま売っていてほしいですね。

>861

8割も売れてるんですか！？

この掲示板見てたから全然売れてないのかと思ってました・・・
やっぱり自分の目で確かめないとだめですね。

ここ共用施設シンボルと共有でしょ？シンボルってTOTの先でしょ？？
わざわざトヨスタワー超えて、共有施設いくの？冬は寒いよね？
５分くらい？
友人連れて歩けないでしょ？それでも欲しいのが不思議。

いえ、販売中のものから８割です。
半分くらいはグレーアウトされていたと思うので、実際は半分以下は売れ残り（というか売ってない）のでしょうね。

豊洲では今後マンションはあと１棟だけらしいので、今後の値下がりの心配も少ないようですね。
都内では安いほうですし。これ以上安くなるようには思えません。

第１期　287＋75＝362　8割売れたとして　290。第２期予定　50全戸売り切ったとして（もちろん無理だって分かってますよ）50 戸。合わせて340という事は竣工時に全体の3割。空いてて快適ですよね。色んな空間が。

残念なのは固めて売っちゃってるんですよね。バラバラだったら下の階気にしないで子供走らせたり、wii 楽しんだりさせてあげられたのにね。

デベ、購入済み、近隣住民は受け入れたくないでしょうが、今となっては価格が適正でなく人気がないから売れていないのがこの物件。
値下げされるのは間違いありません。

でも、値下げしなくても売れるんじゃないですかねぇ。

>>804　さん

やっぱり勤務地に近いのはいいことなんですね。
検討している人って築地とか中央区に住んでいる人が多いのですね。
私は自営業なので、豊洲に店開き直そうかと思ってるんですよ。
でも、空き地は多いのですが、テナントビルがまだまだ少ないんでよね。
テナントビルも、この不況でもう開発されないかもしれませんね。

不況のせいで開発されないわけじゃないらしいです。
計画された土地らしくて、建築計画が決まってるとのこと。

豊洲のテナントビルは今あるだけで、あとは、３棟くらいオフィスビルがたつらしいですよ。
それで終わり。

ゴミゴミした感じでなく、奇麗な町並みにしたいそうですよ。

時代に逆行するのはなぜ？。
あそこまでコンクリだらけじゃ息苦しい。

豊洲には固いものが必要なんだね？笑

>871
普通この時期だと全戸販売していないとだめでしょう。
入居時期まで販売をしていないというのは問題あり！

Ｓ棟は第１期以外の部屋も先着で販売しているから実質全戸販売状態ですよ。
（Ｎ棟は竣工が７月なのでまだだとおもいますが）