アクアテラ　C街区(東京ブルー)(TOKYO100平米計画)：ワンダーワイドⅢ

815です。先日、デベロッパーさんの事情を記載しましたが、今日は別の角度での分析です。
企業には９月と３月に決算がありこの時までの業績が公開されます。どの企業も、業績を少しでも上げようと
必死になりますよね。株主や市況の反応は経営に大きく連動しますから当然です。

マンションは、８５％の販売戸数があれば採算は合います。それは、
土地取得に３３〜３７％　建物に３５％程度。広告宣伝費に１０〜１５％。デベロッパーの利益が１８〜２２％
となっており、８割の販売戸数より販売が増えれば利益が生まれることになってるからです。

各戸の利益と言うより全体の２割が利益なので、定価販売戸数が多ければ、多少の値引は許容になるように
なっています。
業績確保、資金調達、銀行からの借り入れ整理、新たな土地取得など、課題は山積みの中、
９月、３月の直前に、売れ残りが多ければ当然全体の利益幅の中で安くしてでも売らなければという
状況になるのも当然ですね。
Ｃ街区は９月の中旬に第二期となっていると言われていますが、もっと早くなると踏んでいます。
なぜなら、審査などに時間がかかれば９月決算期の入居は難しい可能性が大きいからです。

つまり、９月初旬、３月初旬に審査が通る確証のある顧客は、優良であり確保すべき第一顧客
安くしてもなんとか資金源確保という意識になるのが本心です。

ＡＢは９割売れているという話が出ておりますが、価格表はあてにならないようです。
一般的に、同種の部屋を一つ売り出せば個別契約時にほかへ振り返るのは難しくありません。
これは通常の手法です。デベロッパーさんにしてみれば、売れ残りが目立たなくなりますし、有効なんでしょうね。

売れ残り事情は、金融問題の影響も大きいようです。とにかく審査が通りにくい状況のようで
契約話までいっても、本審査でアウトとなることが想像以上に多いみたいですね。。銀行も不良債権、サブプライムによる赤字
でナーバスになってる以上仕方ないのですが、デベロッパーさんもそのナーバスな銀行から借りているわけで
辛いのも仕方ないのでしょうね。
またまた長くなりましたが、要するに９月、３月に値引が発生しやすい状況で、そうした購入を目の当たりにしても
階数、眺望、日照、環境、金額などを含め納得のできる購入ができることが望ましいということと感じております。

なお、意志決定の前に、一度審査は通してみることをおすすめします。企業価値や、貯金残高で絞られ、
特に転職して社歴が３年とか５年とかであれば、正確に認識しておいた方が無難です。

次回は、私なりの足で稼いだ近隣相場観、その次は施設利用料考、実際の近隣値引事情、
最後にとっておきを記載しようと思っています。

ただ、購入契約を結んでしまった場合は投稿ができないかもしれませんがご容赦ください。
また、検討中の皆さん、すでにご承知の情報であればご容赦ください。

>売れ残っているのは確かに気になりますよね。
>何かあるんですかねぇ？？

散々この掲示板でも忠告されていますので過去ログを見ればいいのではないでしょうか。
ここの物件だけの問題ではありません。ましてや駅から遠いほど売れないのはこのご時世当然です。

とりあえず６月１７日（火曜日）夜１０時　テレビ東京

「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」
http://www.tv-tokyo.co.jp/program/detail/17105_200806172200.html

をご覧ください。
ちなみにＢ棟残り１９戸というのは当然ながら売れているように見せるための見せかけです。
すでに４ヶ月たって入居していない部屋＝在庫です。

>ここが売れない本当の理由って何かあるんですかね？

駅から遠いことです。

>駅から遠いってだけの理由ならバス便も豊富なので気にしないって人も多いかと思うのですが・・

駅から遠い＝不便　だから売れないのではなく，
駅から遠い　＝　もっと駅近で安い物件が登場したら致命的（遠いほうが資産価値がぐっと下がる）

ということで売れないのです。駅から１分の物件だと，駅５分で安いのが出てもあまり影響は受けませんが。

B棟は、まだ3分の1を残っているみたいです。

相場観について記載します。
アクアテラさんの適正価格は、近隣の住戸から算定がしやすい状況でした。
UR賃貸が、85平米で¥135,000/月、ロイヤルパークスが、\170,000/月。
入居率がURが94%,ロイヤルパークスは半分入ってません。つまり一月¥170,000では高いということです。
購入したマンションを人に貸した場合に運用できるかを算定する「収益還元法」という計算がありますが、足立の利回りを4.4、家賃¥135,000で計算すると、85平米の適正価格は2,945万円程度です。この金額以上では、人に貸しても運営できないということになります。

実際は、永住目的で購入する人が対象なので、こうした価格で販売すると即売り切れてしまいますが、グランスイートはこの価格より少し高めの販売で完売が早かったのです。

Ｃ街区の抽選日が終わりましたが、全く話題が出てこないのもすごいことですね。
やはりＣはよほど眼中に無いのでしょう。
実際ポンプ場が２０m（７階程度）で建設されれば東向きの低層の日照、眺望はほぼ壊滅的です。
この不人気が、９月もしくは来年３月までまてば、まずは１０％程度の標準値引提示にせざるを得ない状況になるでしょう。
さらに間取りにこだわらない方は、来年９月の待ったなし時期に思い切った交渉を設定するのもよいでしょうね。
モデルルームの後にはグランスイートが建設され、河を渡った北区側にはヴェレーナが建設開始。
アクアテラさんも、限られた期限でさばけないと、借り入れの利息、人件費や広告費が値引より負担になるのが見えてきましたね。
仮に２割値引ければ、１２万のローンが８万になります。楽さと生活の豊かさが変わります。
間取りにこだわってます・・・という文句で生活の豊かさを捨てられない私としては、ほかの物件で交渉しつつ半期ごとに様子を見ることにします。

リハートさんが苦労して売れ残りをさばいていますが、最初に数百万の値引を提示しているようですね。向かいのレーベン新築と併せて長期戦をにおわせていますが、実際は大変でしょう。

うっかり抽選に当選した方は、今しばらく生活の豊かさを考えてみては？

↑随分適当でデタラメ書いてるな。
URも８５では１４、５万〜、他共益費で１６、７万にはなるしネット代３千円、駐車場代２．２万。ロイヤルパークスも共益費が抜けている。共益費が１．７万円で実質１８万７千円。しかしネット代３千円、駐車場代１．５万円、ペット飼育２千円で２０万を超えるんだよ。
URの入居率はほぼ１００％だしロイヤルパークスも半分入ってないってどこの情報だ？
空きはあっても数件あるかないか。

おそらくここから持ってきたのだろう（俺は853じゃないよ）
http://www51.tok2.com/ii/i.cgi?U=home/tmpog/&P=1

６月１７日（火曜日）夜１０時　テレビ東京

「マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜」
http://www.tv-tokyo.co.jp/program/detail/17105_200806172200.html

6月17日放送　第319回

マンション激変　〜始まった値引き合戦の裏側〜

ここ数年続いてきたマンションブーム。ところが、去年の後半から突如風向きが変わってしまった。半年前までにぎわっていたモデルルームは今、閑古鳥が鳴き、マンション販売の現場では、値下げ合戦が繰り広げられている。それでもマンションの売れ残りが積みあがり、デベロッパーの倒産も始まった。買いたい人にとってはチャンスなのか、それともまだまだマンション価格は下がるのか…？


http://www.tv-tokyo.co.jp/gaia/backnumber/preview080617.html

最近都バスの利用者が増えてきたね。
南のバス停も行列つくるようになった。
シャトルバスは相変わらず空気を運んでいる。

ＵＲ住民です。
バスの行列なんとかならないのか。増便はどうなってる。
半年前はもっとゆったりしていたのに。
ＷＷＷの皆さんはシャトルバスをなぜ使わないの

実際シャトルバスの利用率はどんなものなんでしょうか。都バスは確かに誰が使っても構わない
でしょう。しかしシャトルバスの利用率が低い特に通勤時間帯にとすれば改善の余地はあります
よね。ただで走らせているわけではないのだから。シャトルバスの運行費を出している住民
皆さんはどう思っているのでしょうか。使われないシャトルバスそしてそれにお金を出している
ってなんか変ではないですか。

現況だと利用率の低いシャトルバスは環境社会に反しているのでは。

ロイヤルパークスは空いてもすぐ入ってますよ。ここらへんでは人気があるのだと思います。。

確かにそうだ。
何故なら、賃貸にも関わらず超例外的に２３区検討版に組み入れられているほど書き込みがあるんだから。人気が無いわけがないんだよ。
普通の賃貸では有り得ないじゃない。

ロイヤルパークスはなぜあんなに人がいないの？
駐車場も閑散としてるし。カーテンが無い部屋が非常に多い。

ここは近所のロイヤルパークスやＵＲの人たちのやっかみ半分の書き込みが多くて参考になる意見が少ないですね。マンション自体よりもバスの話しばかりだし。

物件物色中です。北千住付近を探していたらアクアにたどり着きました。
一長一短はありますが、間取り図を見ているとアクアのは魅力ありますね。中和室は好みが分かれるところだと思いますが、ここのはエアコンを取り付けられるように隠蔽配管になっているようですね（ＰＳと書いてあるのがそう？）。
少し駅から遠いのが悩むところですが、通勤は車なので交通量が多い駅近物件より広さが優先かな・・・。ん〜っっっとりあえずパンフレットでも請求してみます。