THE TOYOSU TOWER Part9

>>567

ライフラインと言えば、有楽町線のホームのキャパが朝のラッシュ時で限界超えるの２０１０年だっけ？どうすんのかね？

>>568
そんなに人増えるんすか？
やっぱり人気のエリアですね。

５７０さん
"東京のどこに住むのが幸せか"という本を見ると面白いですよ。

●タワーマンション受難の時代へ
07年、市川のタワーマンションでの鉄筋不足事件は記憶に新しいところです。
タワーマンションは特にこれからより厳しい眼でみられるでしょう。
少ない面積に、より戸数を設定できるという特性から、
供給が増加し、高層であるが故のみのステータスは無くなっている。
これからは、タワーマンションのデメリットが注目されてくる。
低層階と高層階での違いもある。リスクや特性をきちんと調べて容認した上で購入する必要があります。

・構造的に保障されているのか？長期に渡る維持管理が不明である。
　修繕費が突然高騰しだすことは無いのだろうか？

・軽量化のため、高層階に行くほど柱や梁が細くなり壁も薄くなることが多い。
　隣の声や上下階の生活騒音も結構聞こえる可能性がある。

・同じマンションでも、低層の維持管理費は高層と変わらないことが多い。
　（どちらかというと広さ）

・同じマンションでも、高層の階高は低層よりも低いことがある。
　（逆に最上層ではまた高くなったりもする）

・景観は一時は良くても、飽きが来たらどう感じるだろうか？
　不安感は出てこないか？


・視界の広さ、隣のタワーマンションから十分な距離があるか？
　覗かれるようなことも当然あり得る。

・風は大丈夫か？強風でベランダを楽しみたい人は向かないかもしれない。
　また風を叩く音も気になる点である。

・上層階に住んでいると曇りか雨か天気がよくわからない。

・揺れ、長周期地震動は覚悟しているか？家具は固定できるか？

・天災の際は部屋にじっとしているか、外に出たら階段で登るのは大変なので
　当分戻れないこともある。また消防車両のはしごは届かない。

・エレベータの数が１００戸に１機などの物件も存在する。
　通勤時など待ち時間は大丈夫であろうか？（エレベータの速度は早い）

・気圧の変化が身体に負担をかけるという話もある。自覚する例としては耳の違和感など。
　長期的な健康への影響は未知数。（標高ではなく高さの変化という点）

・高層階は携帯電話は使用できるか？補助のアンテナ等の設備は十分であろうか？

>578
もっともらしく書いてますが、正直『今更何を…』といったレベルです。
大半はデメリットではなく契約前に把握できるレベル＆一般常識レベルの事ばっかり。これらをデメリットと感じてる人は契約しないし、逆に許容できる人が契約しているわけで。
今更デメリットが注目されてくるって言われてもねぇ。
何が言いたいのかサッパリ分りません。

そもそも豊洲の開発って、職住近接のサラリーマン向け住宅の大量供給と
いうビジョンに期待が持てたのではないでしょうか？

これだけ坪単価が上がってしまった現在、一般サラリーマンに手の届かない
ところまで来てしまいました。かといって、代わりにターゲットになりうる
団塊世代のリタイア後住宅だけで、住戸が捌ききれるとは思えませんし、
富裕層の需要があるとも思えません。REITへの一括売りにしたって、とくに
賃貸需要はサラリーマンに限られますから、ペイするとも思えませんし。

基本的にはこのTTTをピークとして価格が調整されると考えていますし、
そうでなければ豊洲の発展じたいが頓挫してしまいます。

原油高騰、株価暴落
状況が大きく変わっちゃいましたしね

原油高騰・物価高でマンション価格はどうなるんだろう？
普通に考えたら価格高騰すると思うんだけど。
建材確保も大変らしいよ。

今後販売されるマンションは坪単価を上がっちゃうんだろうなー。
地価は多少下落しても建材価格高騰で据置きかな？

誰か詳しい人が居たら教えてぷりーず。

60階くらいあるマンションが建設中であったり計画されているのを考えると30階程度をタワーと言うのだろうか？
ここは40階以上だからタワーなのかもしれないが・・・・・。
最近タワーと言いつつそれほど高くないタワーが増えている事が少し気になるー。

話が変わりますが豊洲地区は地盤を考えると不安です。
理論的に完全な説明を受けても地震実態がないですからね。

この物件興味ありありだけど心配です。

＞一般サラリーマンに手の届かないところまで来てしまいました

都心３区が買えなくなったひとが豊洲に流れる
→豊洲が買えなくなった人が城東のもっとやすいとこに流れる

という構造で、豊洲は高止まり（というか上昇）でまだ上がっていない
２３区が今後ゆっくりと上昇してくると思います。

>>582
原油高沸で全ての物価が高くなるのは事実。
ただ、今回の原油高沸は不動産投資家が不動産からマネー
をひきあげ、一斉に原油に投資したことによるバブル。
いずれ下がるときは来ます。
また、北京五輪特需により鉄、ステンレスなどの値段が
暴沸していたが、これも最近は落ち着いてきた。
建材じたいがインフレ傾向にあるのは確かだが、
健全なインフレとバブルを見誤らないように。

>>584
そうなったら、豊洲は誰が買うのか？というのが>>580の趣旨だろ

このスレには評論家ぶった人が多いなぁ〜
人の財布心配しなくても買える人はサラリーマンでも買えるんだから。
世の中案外お金持ってる人って多いんだよね。
金ある人が買えばいいってことで、豊洲の資産価値とか分析しなくてもいいんじゃね。
割安マンションを投機目的で買うような客層じゃないってことだね。

>>593
普通のレベルの大卒、普通の企業に就職してれば、30台半ばで課長相当。
年収は800-900万程度。
住宅資金用途で2500-3000万程度は持ってるだろ。
これに3000万程度のローンを組めば5500万から6000万相当の物件は問題ないと思うけど。
ここって7000万クラスばかりじゃないし、買うのってそんなに難しい話かね。

>普通のレベルの大卒、普通の企業に就職、30台半ば
住宅資金用途で2500-3000万程度は持ってるだろ。


そんなやつおらんやろ〜

ちなみに自分は業界最大手の損保勤務だが、
まわり見渡しても1馬力で7000万の物件買ったやつはだれもいません。

2馬力でやっと大川端のタワマンが一人いるだけ。
あとは新浦安やら幕張やらに買ってます。

7000万の物件が売れるとかいうのは無知無教養デベの社員ですね。

>>593
金融関連（外資含む）で働いてる人の場合、勤務先企業に加えて部署とキャリアを考慮してくれるケースが多々あります。担保物件の9割程度といった借入上限を無視して考えた場合、年収700〜800万円台程度でも先の要因で6500〜7500万程度まで大手銀行の借入審査が通る可能性あります。

600です。
もちろん実際そこまで借りるかどうかは別ですが、借りるだけ借りておく戦略をとるケースもあるでしょう。
私の見方は、「金融関連勤務（転勤無い組み）の団塊ジュニアが豊洲の地価を下支えする」です。

>>596
>普通のレベルの大卒、普通の企業に就職してれば、30台半ばで課長相当。
>年収は800-900万程度。

ここまでは、まあ妥当だと思うが、その平均的サラリーマンが30歳台で、平均的に
住宅資金用途2500-3000万円持ってるってのはあり得ん。

まあ、１馬力でも　自己資金、嫁さんの貯金、親の援助、無謀なローン　を組み合わせれば
7000万円台も買えるだろうけどな。

ローン論議もさることながら、今拡大しつつある世界的金融の波乱を認識していないと、不動産購入も悲惨な結果を招く。豊洲に関していえば、IHIの株価の推移が何よりも雄弁に物語っている。株価は、マンション価格に2年の先行性がある。昨年の夏以降、サブプライム・ローン問題の拡大によって、すべての前提条件が狂っている。大発会の異常な株価下落は、日本だけのものではなく、昨日のニューヨークは更なる暴落である。住友不動産が、何故にツインタワーの販売を先延ばしにしているのか？私見では、豊洲のマンション竣工時には、2割の契約者がキャンセルを余儀なくされよう。

小難しいこと考えなくても、収入階層なんて1000万〜億まで連続した階層なんだから、1000万クラスがダメでも1500万とか2000万クラスの人がいるし、それがダメでも2500万とか3000万クラスの人がいる。
都心6区のタワーが買えなくても、豊洲のタワーなら買えるという層が必ずいる。
立地へのこだわりとかブランドなんて所詮個人の価値観であり、どんな収入層であろうと豊洲を良しとする人が（小規模ながら）必ず存在する。
そういう少ない層でもターゲットにできれば充分だろ。豊洲の物件数なんてこの先数が知れてるだろうし。

>豊洲に関していえば、IHIの株価の推移が何よりも雄弁に物語っている。

？意味わからん。
ＩＨＩの株価は、プラント事業の大赤字と、期を遡っての決算修正の影響。
豊洲の資産価値下落で株価が下がってる訳じゃない。

30代半ばで住宅資金
2500-3000万はあり得んが、2000万前後なら普通にありえるな。
自分の周りはそれくらいの自己資金で購入してる

６０３さん、なんでキァンセルでると思うのか？

サブプライム・ローン問題は、米国の住宅価格が上がり続けていけば、起こりうるものではなかった。しかし、宴には必ず終焉が訪れる。日本のマンション価格も、ここ2年の高騰で、今後も上がり続けるとの幻想を抱いている人が少なくない。大手不動産会社の甘言によって、今までの上昇トレンドが続くとの妄想は、やがて蜃気楼のように消えうせることになろう。特に、経験の浅い住宅購入者の妄想で、上昇が顕著な物件ほど下落が厳しくなる。豊洲はその最たるもの。不動産業界においても、大手は別にしても、カタカナの新興デベの中には経営が行き詰るものも出よう。過剰なローンを組むことは、自己破産への近道である。

>>610
貴殿の文章は、脈絡のない文章の連続ですし、主語述語がめちゃくちゃです。大変読みづらいです。あまりにも適当な文の羅列で内容もレベルが低いように思います。

＞不動産業界においても、大手は別にしても、カタカナの新興デベの中には経営が行き詰るものも出よう。
豊洲タワーとは関係のない話です。

＞過剰なローンを組むことは、自己破産への近道である。
常識です。

バブルは実態がないことだしそれを考えると６１０さんの意見には同意かな。もともと都心部がよいとされたのは財政が潤っていて子供の養育など福祉が充実していることです。医療費が無料など地方では考えられないほど充実しています。しかしバブル化した地域は家賃が高すぎてメリットが少なくなっているのが実情ではないでしょうか。そうなると充実している都心に近く、自治体の財政がいい場所を求め始めると思います。よって収益性が低いバブル化した都心の地価が大きく影響するのではないでしょうか。むしろ郊外のほうが限定的になりそうな気がします。

基本的に610と同意見です。
ここ2年は中長期的な下落トレンドにおける一時的な調整では？
今年からまた本来のトレンドに戻るだけ。。。

>>613
それはないだろ。
ここ2年の急沸は原因がはっきりしている。明らかにREITバブル。
バブルは崩壊してまた3年くらい下げると思うが、
その後は都市部では経済成長に合わせた値動きをすると思う。

30代半ばでも子供が2-3人いたら、住宅資金2500-3000万は難しいのかな。
それとも会社の人事・厚生担当によるライフプランセミナーを居眠りしてたのか・・・。
因みに俺の同期は社宅にへばり付いて4000万貯めてるよ。(w
だから、ここ薦めといた。(w

株価は、あらゆる経済統計の中でも、もっとも先行性を有する。1989年以降も、経済実態は良好と語っていたエコノミストが多かったことを忘れてはならない。大発会の急落に続いて、週明けの兜町は大混乱に陥るのは避けられない。株価の崩壊に続いて起こるのは、実体経済のリセッション入りである。資源・エネルギー価格の上昇、景気の鈍化は、企業業績を直撃する。今のサラリーマンの年収が保障される可能性は極めて低い。不動産価格が、こうしたマクロ、ミクロの変化を反映するのは最も遅い。つまり、直近2年のマンション価格の高騰は、今後数年かけて剥落していくことになる。単なるREITの需給要因による下落ではなく、日本経済、企業業績の鈍化を反映しての不動産価格の下落である。