リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

>>717
なぜ？

方向性がだいぶ違うからじゃない？
どちらも良い物件だけど好みがはっきりと分かれるタイプだから、この2つで悩み続けるとしたら、まだ優先順位が定まってないんだろうな、と思う。

ちなみに、どういう風に悩んでいるの？

>>719
居住タイミングが2年も違う。
広さと立地だけ似ていてあとは何もかも違う、と捉えているのだが。

じゃあ、早く住みたいか、2年待ってもいいかの違いでしょう。

トイレが賃貸使用のタンク式だったり、
3LDKのみキッチンカウンターを天然石にしたり、
全戸数に比して駐車場が少なかったり、
外観も良くも悪くもオーソドックスで、
コストダウンを強く意識しているのが伝わってくるが、
なぜかコンシェルジュがいるというのがよくわからない。

>>722
駐車場は、このエリアならこの程度あればおそらく困らない。
外観は、隣のアゼリアテラスと一体化することが、特定建築者の選定要件だったから、これ以外の選択肢がなかった。
コンシェルジュサービスは電話対応であって、ここに常駐しているわけではない。

てことはコストダウン物件なわけだね。
華美な内装や外観、庭園、共用設備に興味がない人には良い物件でしょう。
そこがパークハウスとの差別化になるかも。

>>724
ここは、都からの制約が色々あるから、建物自体はパークハウスより上。
これは、都のマンション評価見れば分かる。
でも、そういう見えない、あまり素人受けしない部分に金かける事を余儀なくされたから、見える部分を削るしかなくなったのが不運。

ましてパークハウスは大規模ならではの共有施設てんこ盛りで、ぱっと見の差がさらに広がった。

坪単価が上がっても、高級路線を打ち出したほうがよかったのでは。
新宿ならいずれ買い手はつくわけだし。
郊外のファミリーマンションと似たような見た目のマンションを作っても、
インパクトに欠ける。

＞あまり素人受けしない部分に金かける事を余儀なくされたから

例えばどんな部分でしょう？

>>727
大きめな空地率、太陽光発電、配管のメンテナンス性向上、植栽の多様化など。
ここまでやったんだから726の言う通りで、いっそ高級路線に突っ走ったら良かったんだろうけど、そこまでの勇気はなかったんだろう。

>>727
ここって、103戸でそこまで規模大きくないし、ディスポーザーが無かったりと、いろいろコストダウンもしてるよね。
なのに、東京都マンション環境性能表示で14点/15点取ってたりする。

普通の小～中規模でコストパフォーマンス路線のマンションだと、そもそも評価を受けないし、もっと規模の大きいの高級路線でも14点はなかなかない。
緑なんか植える部分ないし、太陽光はちょっとでもあれば良いんじゃなくて一定規模以上ないとダメだから、設置コストがかさむ。
断熱も、省エネも、それなりに配慮した構造や設備入れないと3は取れない。
長寿命化は他に比べて全体的に点数が低いことからもわかる通りホントにコストがかさむ。

ちなみに、新宿区内のマンションの評価点数。
http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/104_shinjuku.h...

パークハウス西新宿60は10点、売れまくった富久ですら13点なので、リビオの方が上なんだけど、そう思う人なんて多分ほとんどいないよね。
それどころか、実は、新宿区内にはリビオ以外では14点ですら存在しない。
過去に遡っても新宿区内で満点取ったことがあるのは、同じく東京都施工の再開発だったパークハウス新宿タワー（旧基準）だけという。
そのパークハウス新宿タワーは高級路線でやったけど評価されなかったから、同じ路線は怖かったんだろうね。

もちろん、この評価は、あくまでも建築物としての評価に偏っているので、これが満点＝住みやすいとは限らない。ディスポーザーとか割と大事だよね。
でも、こういう、あまり評価されないけど実は大事という部分に、リビオは半強制かもしれないが、お金をかけているのもまた事実。

長文で語ってしまいましたが、だからリビオ新宿は、お買い得！と言いたいわけではないので、ポジとか言わないでね。
こんなにすごい点数取っていても、話題にもならないし、ちっとも評価もされない。それどころか安モノ扱いすらされる。
これが現実なので、これから先も性能評価のおかで、ココの格が上がるなんてことはきっと無いと思う。
一部の分かってる人だけが、ひっそりと評価してる。それが環境性能評価なんだと思ってる。

環境性能評価が高いことと、住みやすいこととはあまり関係ないということに、
多くの人は気づいているのではないか？
言い換えれば、行政の評価基準と、実際に住む客の評価基準は違うということです。
そのギャップが、幸か不幸かこの物件に現れているのかもしれない。

緑なんか周りの公園にでもにあればいいし、そもそもマンション自体一軒家と比べて断熱性がある。東京都の基準なんて買う人は気にしてないのが現状
もっと高級感出せば売れたんだろうね。

せっかく豪華マンションと同じ高いお金を出すのに，物件が賃貸マンションと外見上区別がつかないような
ものでは嫌だね。何とかならないかね。
たしかに周囲によく溶け込んでいるというか１０年前に立ったマンションと区別がつかない感じがする
といえばするね。新築とは思えないというか。

住むのは東京都の職員ではなくて一般の都民。
業者はどっちを向いて仕事しているのか、ということ。

私は価格的に新宿でこの価格は、お買い得と感じたので買いました。
環境も静かな住宅街ですし、三菱より過ごしやすいと思います。

高級さにこだわらなければ良い物件でしょう。

今後、新宿区内でこの価格は無いと思います。

>>731
断熱性だけは住みやすさに直結するけど、あとは住んでからのコストを下げるための指標だからねぇ。
緑に至っては精神的な満足以外にはなにも貢献しないし。
コストも、住み替えるときにそこまで考えるひとはあまりいないもんね。

二路線使える中野坂上がすぐ近くで途中には深夜まで営業しているスーパーもあるから便利過ぎる。しかも数年後にはまた西新宿五丁目北に商業施設と公園が出来る。

新宿区なんだけど中野坂上頻用みたいな感じか。

両駅、使えるのがいいところ。

いい情報が多いけど、デベっぽくも感じる(^-^;

物件価格が思っていたより高いですね。

カキコミにもありましたが、

もう少し高級感ある外観デザインがほしかったかな。

来月から入居が始まるようだけど、春までに完売は難しいかも。

なにを言っても売れてるのが現状です。
購入者が評価してるんだからネガさんは完敗。

物件に関して賛否両論有るみたいですが、北新宿二丁目は東京都が主導してきた再開発だけに、その価値は揺るぎないでしょう。

その通り。
資産価値増、間違いなし。

あり得ない

>>747

まあまあ、あなたには関係ない物件で、実際売れてるんだからあまりネガらない方がいいですよ。笑

>>743
もともと春まで完売という計画じゃないらしいよ。売り出したのは去年の9月。普通は、完売まで一年間かかる。1Lは竣工後売りで、坪単価上がるのがほぼ確実。

早く買った方が良いってこと？

西新宿はこれからも大規模マンションの供給が続くので、
資産価値が上がることはないよ。坪単価も上がらない。

大規模の計画は有るけど再開発による低層の計画は無いでしょう。

>>749
販売代理を立ててる時点でそうお考えなんでしょうね、ここは。
まあ人気物件では無いのはデベも
御察しのようで

私は買いました。

>>753
半年で完売された物件があれば、教えてほしい。逆にそういう物件は値付けの失敗でしょう。人気がないと言い張るあなたもここにコメントを残すことは、逆に興味関心が高い証拠になるでしょう。

リビオ新宿御苑はすぐに完売した気がする。

>>753
販売開始が竣工の約半年前と少し遅れたのは、東京都主導の再開発であるために、都の厳しい要求をクリアするのに時間がかかったからと聞いてます。
このマンションは、容積率と建ぺい率を少なくして、全体としてゆったり感のあるプランとなっています。高級感に関しては人それぞれですが、私はこのようなゆったりしたところに高級感を感じてます。

トイレとか浴室とかキッチンとか、水回りの仕様で損している面がある。

>>756
すぐではないようですよ。条件が悪い部屋はどうしても最後に残ってしまいます。リビオ新宿御苑もとても良い物件ですが、マンションコミュニティでコストダウンとか叩かれてました。ふたを開けてみると、超人気物件でした。

>>758
1. 立地+低層の希少性、全体のゆったり感
2. 内装
どっちを重視するかと言いますと、私は1です。人それぞれですが。

小さい子供がいる家族がたくさん入居すると、
走り回る音とかでうるさくなるのが気になる。

>>755
プラウドなどは即日完売ばかりですよ？
富久クロスなどすごかったじゃないですか。

広告しぼってゆっくりと売ってますからね。
まあ、この戦略はいまのところ正解でしたね。

いや、電車の車内広告とか積極的でしょう。

ゆっくり売るのは住友とかの高級マンションのやり方でしょう。
それで利益がでるから許される。
リビオは高くはないので、早目に売りたいのでは。

>>762
どのぐらいの期間で即日完売したの？半年間？

>>765
地価と建築材料費が上がるこのご時世、あえて大々的な宣伝をしないで、じっくりと売る戦略、正解だと思うよ。

>>765
少なくとも1Lについては、販売会社は売りたいが、売り主は出し渋っていて、竣工後売りになりそうで、坪単価も上がるらしい。

>>764

かなり詳しいですね。
興味深々って感じで欲しくて欲しくてたまらない感じが伝わってきますよ！笑

年明けから積極的に広告を出して販売すると言ってたので、その前までは広告費を押さえて正解ってことですね。

ネガとポジが交代する流れが面白い。

>>766
富久クロスは総戸数千戸以上を半年以内に売り切ってますけど。第1次が9月中旬、二次が2月中旬。
こことほぼ同じ条件ですよ。

>>771
富久のような消費税増税前の駆け込み需要を狙って売り出したマンションを例に出しても説得力はないわ。
リビオ新宿は、9月から売りだし、12月までに半分売れた。1Lを売りだしてないことを考慮すると、12月までの販売率は55%。大々的な宣伝もしてない状況下で、これぐらい売れたのは、人気がないと言えないでしょう。

>>772
何言ってるんですか？ここも10パーセント延期するのが決まる前販売ですけど？

>>773
そっちこそ何言ってるか、意味わからない

>>773
ほしいけど買えない、その悔しさはわかるけど(笑)。

西新宿で低層が欲しい人には良い物件。
高級感が欲しい人は他の物件を探す方が良い。
価格は市場感覚からそんなにずれてはいないと思う。

間取りは縦長の田の字で、平凡。
リビングと引き戸で隔てた部屋は窓がない行灯部屋で、
引き戸だから遮音性に欠ける。
その部屋にいても落ち着かないだろう。
ゆったりした敷地を活かすなら、
なぜ横長の間取りにしなかったのだろう。

>>777
それでも、買いました。

間取りを工夫したら、もっと高値をつけられたと思う。

>>774
ちょっと煽り方の意味がわからない。

三菱の60外れたら、こっち買う予定です。

道路に面した南西角部屋があっさり売れたし、惹き付ける何かは間違いなくある。
ただ、中住戸は前に1.5倍の高さの建物あるんで、低層の魅力は薄まる。
しかも、価格も時期が違うとはいえ、同じ再開発エリアの免震パークハウス並み。でも、設備は色々削られてる。
ちょっと中途半端だよね。ま、60が売り切れれば流入もあるだろうから、しばらくジックリいくんじゃないかな？

西新宿で低層は珍しいということに尽きる。
これが東新宿なら埋没していたと思う。
ただ仕様はもう少し頑張って欲しかった。

>>781

こっちに来なくていいですよ～

そもそもタワーを選択肢に入れてない。60とは客層がかぶらないと思いますよ。

タワー云々と言う人が多いようですが、そう言う人はタワーを買えばいいだけだと思います。低層が好きな人にとっては、もうこの地域では出ない物件ではないでしょうか。
私は、買いだと思い購入しました。

>>782
地価が高いこの立地、低層のほうが単価高になるって当たり前。しかも、ここの価格はリーズナブルだと思う。立地に魅力を感じてるが、タワーに興味がないって人たちはここを選ぶ。ここをネガして、60に引っ張ろうとしても無駄だよ。

>>786
同感です！

タワーが好きな人はタワーしか見ないし、
低層が好きな人は低層しか見ない。
客層が被らないのだから、罵倒しあっても無意味。

>>785
例えば60階建てにひかれて地縁ないけど西新宿見に来てみた。そうしたら、この街意外と住みやすそう。街自体が気に入った。
みたいな人は少なからずいると思う。
こういう人は当然60を申し込むだろうけど、抽選に外れてどうしよう？となった時、回りを見るとリビオしかない。
この街に住みたいというのも、低層高層と同じくらい重要な要素だよね。

事実、低層だとフットワークが軽くなって生活品質もあがるんですよね。勿論、タワーにはタワーの良さが有りますけど。

ここ検討してたけどやめた者です。
スーパーや薬局など日用品なども近くで賄え利便性に関しては文句なしのポジションですね。囲まれ感があるが、そのおかげで静かなのは◎ですね。
高いと思われてた価格も今となってみれば、まあ、これ位か。と納得がいく価格になっていますよね。
マンションは立地といいます。そこもわかっているつもりだったのですが、やはり低仕様は無理でした。エレベーター一台、ディスポーザーもない、天然石でもない、部屋の中のチープさ。差し引きマイナスと考えてしまいました。
とても惜しいなー、と言うのが印象であと500から1000のせても仕様をあげて欲しかったです。

>>792

２ＬＤＫ検討者ね（笑）　心配しなくても、ほとんどの２ＬＤＫが完売近いですよ。
立地を良く理解している方が多く、見た目重視のあなたでは買えない物件でしたね。

５００～１０００万とか無理しちゃって笑　

それこそ相場観ずれずれのバカ高い物件を掴む鴨ねぎ客ですね。

>>793
リッチ以外ないのがココですからね。
見た目ってリセールのときに大事だと思うんで、ここは終の住処とする人が選ぶんですね。ここで骨を埋めてください（笑）

>>790
60のチラシを見て、新宿に興味をわきましたが、タワーがもともと嫌い。近辺を調べたら、リビオがあると気づき、見に来たら、便利でありながら生活もしやすそう。価格も予算内なので、購入。というパターンは多いと思いますよ。うちもそうでした。こことの縁は、60のチラシのおかげですね。でも、タワーを買うつもりもないし、MRに行く暇もないですよ。だから、ここは大々的に宣伝しなくても売れる。

値段は西新宿としては少し安いと思う。
団地っぽい外見や内装だけど、利便性最重視の人なら気にならないだろう。

>>793
500万1000万のせて豪華にするだけで、今よりリセールしやすいと思うの？笑。中古になると、内装はほとんど関係ありませんよ。

>>790
抽選外れてから回りを見るっていう発想自体が想像力不足では。普通は先に回りを見るでしょう。

興奮しすぎですよ。

日当たりと眺望が……
もちろん資産価値にも影響あるよね……

>>793
2LDKはまだ二桁以上残ってるような・・・。
ここで、すごい勢いで売れたのは3LDKでしょ。第一章では2LDKはパラパラとしか販売されなかったのに、元々少ないとはいえ3LDKは低層以外は全部埋まった。

>>800
タワーの隣にタワーができて、もともとある眺望や日当たりが遮られたら、資産価値が落ちるけど。ここは、低層希望の人が客層だから、そもそも一週間も経てば飽きてしまう眺望に興味ないし、日当たりの良し悪しもすでに価格に反映されてるから、これからの資産価値に影響しないと思うよ。

この物件の良さがわかる人だけで充分です。

ここは、低層・利便性・静けさや、落ち着いた雰囲気が好きな人が購入している物件だと思う。
トイレのタンクがどうのディスポーザーがどうの気にしている購入者は少ないのでは？そういう人はタワーを購入でしょ！

西新宿でこの値段なら安いと思う。
低層だからすぐに外にでられるし、
通勤や通学で無駄な時間を使わずに済む。
周りのスーパーやコンビニにもすぐに行ける。
そういう意味でストレスの少ない物件だと思う。
買った人は自分の判断に自信を持って欲しい。

2LDKが5000万円、3LDKが6000万円というのは、新宿としては割安。
6階建でこの値段なら、20階建位にしたら激安が実現できたのでは。

利便性や低層、贅沢な敷地の使い方などが気に入って購入を決めたけど、正直言えば、あと３、４階高くして眺望の抜ける部屋を多くしてもらいたかったなー、と。
背後の住宅街に配慮して、あの高さにしたと聞きましたが、勝手を言えば、せめてもうちょっと！と。

あと、震災を思い出すと、防災の意識が高いというのも購入の決め手になりました。

急にポジが湧き始めたけどなんで？

タワーで震度7に襲われたら、倒れないと分かっていてもパニックになるのは目に見えている。
地震に不慣れな外国人がたくさん入居していればなおさら。
エレベーターは止まるし、非常階段は転落者が出て混乱する。
東日本大震災の震度5でさえ、東京は難民で溢れたのを思い出して欲しい。

被災したときに大切なのは、夜景の見えるスカイラウンジとか、
大理石の床とか、シャンデリアのぶら下がった吹き抜けとかではなくて、
自分の身の安全が守られる環境。
人間は平和ボケすると目先のことばかりにとらわれ、
本当に大切なことをおろそかにする。
昨今の不動産バブルは平和ボケの象徴。

>>797
内装に限ったことじゃなく外観の見た目もエレベーター一機という点も考えたほうがいいのでは？数十年後ここはヴィンテージマンションにはなれないのでリセールは難しいでしょう。

>>812
中古のチラシを見てみな。エレベーター何機とか、外観とか記載してる？極少数の超裕福層を除いて、大半の中古購入者はこういうのに気にしないよ。
あと、リセールバリューは購入価格との比較によるもので、500-1000万高く購入すれば、リセールもそれぐらい高く売らなければ、リセールしやすいとは言えないでしょう。
あなたがいう数十年後のリセールとなると、今いくら豪華に作っても、数十年後のレベルと比べられないでしょう。築数十年のマンションを買う人は、やはり立地と希少性を評価するじゃないでしょうか。

皆さんにお伺いします。
この物件は買い物件？

>>815
このスレの詳しいぽい人によると、近隣タワーの影響はないらしいので、それでこの売れた方だと微妙かな。
入居後も販売はほぼ確定だから、売れ行きは良くはない。
私はタワーの影響をまともに受けながらこれだけ売ったことを評価してたけど、どうもそうではないらしい。