リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

>>459
このエリアで真剣に検討してるから。
リビオはモデルルームから往復タクシー送迎で現地見学させてくれるけど、営業無しで見たいから個別に歩いて見に行った。
ついでにその他物件の現地や周りの店も寄ったよ。
中野坂上はもちろん、西新宿五丁目、西新宿、新宿、大久保からも歩いた。
これで詳しくならないわけがない(笑)

>>457
即日完売商法……笑

確かに第○期、即日完売という結果は印象が良いですよね。
しかしその販売戸数が予め要望が入り、確実に売り切れると
確信する数でしょうから売れ行き好調！とは言えないと
受け取れました。

西新宿五丁目北地区の概要が発表になってますが、
青梅街道側に壁のような160mタワマンが建つんですね。
このエリア一帯が陰になりそうな気がします。

>>464
そこは位置的に真南に建つのに対して、ここは南南西か南東向きで午前か午後の日当たりメインなので、そこまで大きな影響はないと思うよ。
ただ、秋から春にかけては12時を挟んだ一時間が日陰になると思われる。

　ここのマンションに興味があります。
坪単価はどれ位ですか？

>465さん
日照時間についてお詳しい！！
秋から春の1時間だけなら我慢できる範囲でしょうけど、マンション全体が影に
なってしまうのでしょうか。
タワマン建設による影響を正確に知りたい場合はモデルルームで確認できますか？
恐らくどのマンションも日照図を作成し、シミュレーションしているんですよね。

>>467
日照の資料はあると思うけど、既存物件だけで、60階建てと青梅街道の43階は反映されてないんじゃないかな。
出してと言ってもまだ出来ていない物件だから多分出てこない。
モデルルームでは大丈夫ですよとか言われるだろうけど、日当たり重視なら念のため止めておいた方が良いかも。
確実に出来ることが分かってるのに、情報もなく決断したら、後悔しかねないよ。
高い買い物だし、問題は理解した上で買いたいよね。

実際に現地に行くと、そんな日照に関係するかなー？と思ってしまう。
西新宿の高層ビル街を歩いても、周りはドデカイ建物ばかりだけど、日当たり悪いわーと思ったことはないし。そんな自分は楽天家すぎるのだろーか。

それより、ビル風にビビります。

>>469
時期にもよるからね。夏の昼間だとかなり日が高いからあまり感じないけど、冬だと正午でも高さの1.6倍位まで影が射す。
なので、260メートルという長い影になるからここが影響を受けるのは間違いはないよ。
ただ、気になるかどうかは個人差が大きいと思う。

>>469
それと、単に歩いているときとの違いにも注意が必要。
高層ビル街は空地が広くとられているので、日陰と日差しが交互になっていて、外だと周囲の日の当たってる部分の明るさも感じる。
マンションだと窓から見える範囲しか見えないので、視界が狭く周りの明るさを感じにくい。
また、歩いているとすぐに日陰を抜けるから意外と気にならないけど、マンションは移動しないから、太陽が動くまでずっと日陰。

>>466
日あたりの望める西側道路側は坪330万、それ以外は坪290万くらいって感じかな。

いいなと思う部屋は坪340万からだった

>>471
なるほどー。
詳しくありがとうございます

>>472-273
　ありがとうございます。
意外と高いですね。
この地域に住んでいて探したいんですが
ここから近いザ・パーク新宿タワーが
高いと言われ平均坪単価は320万
新宿タワーより落ちる立地、仕様なのに
売れ行きがよくないのはわかりますね。

>>475
新宿タワーが高いと言われてたのは2010年だからなぁ。
あそこ今、中古坪340万で成約してるよ
。
中古も視野に入れてるから不動産屋いってるけど、最近の価格上昇はヤバいね。
そう考えたら高いとまでは言えないかな。

ただ、西新宿60が平均340万くらいじゃないか？と言われているので、そちらに客奪われてるんだと思う。

>>476
そんな高値で成約してる？
パークハウスの中古は@320程度じゃないか

>>477
なんとかえもんさんのブログに西新宿タワー物件の相場記事有ったお。売り優勢だった。

>>477
それは昨年から今年初めの価格かな。
パークハウスは今年の春に平米101万(坪334万)と103万(坪340万)、今年の秋には106万(坪350万)と3連続で高価格で成約しているんだよね。

平米86万で成約してるのは違うの？
あれ入れたら@320くらいになると思うんだが。
裏のジオかリュクスかもしれないから何とも言えないけどさ。

パークハウス新宿タワーは免震構造ですよね？

それはジオだね。

平米８６万だと＠２８３万か、ずいぶん安いな

パークハウス新宿タワーは免震だね。
反対側の税務署通り北側はこれからどんどん建つでしょう。

>>485
税務署通り北側はもうほとんど開発されたので、まとまった空地がほとんどないような。
リビオのモデルルームのところがあるけど、あそこも広さ的にワンルームマンションしか無理だろうなぁ。

しかし静かな環境ですね。

３月竣工で20戸しか売れてない現状を見ると完成後も当分売れ残りそうだね。
売り手市場といっても４月から値引き行けるかもね

ここは、高いよ。
もう少し、安ければ検討したんだけど。

いや、安いでしょ？

>>490

安いなら、もっと売れるでしょ？

まだ売ってくれないんですよ。ずっと待ってるんですから。

>>492
は？もう一期売りましたよ。たいした数じゃないけど。
来年の4月竣工なのに、ぜんぜん要望が入らない。
人気がないから、大変だと思いますよ。

493あなたこそなにを言ってるのですか？1LDKは竣工後販売予定だからそのことを言ってるのでは？

低層の田の字間取りだからどこ買っても眺望日当たり大差なしだし
竣工して値下がり待つ方が賢明かもね

>>495
相当ストレス溜まってそうですね。

ストレス溜まってるのは売れなくて困ってる営業さんと
値引きされるんじゃとヒヤヒヤの１期購入者かと・・

第二章も20戸と公開されたのに、この流れはなんなんだろう(笑)
年内最後の販売だろうけど、来春竣工で販売合計40戸は厳しいねえ。
物件自体は良かったと思うけど、西新宿タワーが似たような値段で買えちゃうからなぁ。

　安ければ買いたいけど
西新宿タワーが売りに出たらここは厳しくなるぞ
今の値段では買わないけど
いや買えない

タワーだらけのこの地域では希少物件でしょ？
この物件は意外と買いだとおもいますよ。

>>500
まさに、それが問題なんじゃないかな。
タワーだらけのこのエリアで、同じ値段払ってあえて低層を買う必要性ってなに？が問題。
もっと落ち着いて、周りも広い区画の戸建てが多いような町なら値段が高くても低層って意味があると思うけどね。

タワー並みの価格で、共有設備等が劣るというマイナスを覆すだけのメリットが無いから様子見されちゃうんだと思うよ。
西新宿タワーのモデルルーム来場者数が絶好調なので、エリア自体には問題ないしね

ところでタワーのメリットって何なんですかね？
管理費を肥大化させる共用部？
3日で飽きる眺望？
家具の置きにくい柱付きの間取り？
盲目的なタワー信者への転売のしやすさ？

60階タワーも見てきましたけど、明らかにこちらの方が実用的だと思いました。
そもそもタワーよりも安かったですしね。

だからこういう立地での低層は貴重なんだと、500さんに素直に共感しましたけどね。

タワー嫌いなのでここに魅力を感じます。

静かな環境よりも利便性がよくて低層というのが最大の魅力、と思う私のようなタイプが買うのかな。

意外とそういう方が多いんですよ。
無駄な共用部なんて、管理費の垂れ流し。そういうのが好きな方はタワーでも宜しいかと思うけど、使わない人には使う人への無償提供みたいなものですしね。

>>503
低層でも利便もな人にとってはいいよね。
周りは再開発できれいになったし、低層の割りには都心にも駅にも近くて便利だし。
ただ、あんまりそういう人は多くないから苦戦中なんだろう。

502さんの言う通り、実用度でも価格の安さでも上なのに、苦戦と言うことはそういうターゲット層が少ない以外にはないかな。

>>504
でもさ、最近は共用部少なくても、価格の高いマンションって管理費たかくない？
施設の有無より売値の方が連動性高い気がする。
ここも、ディスポーザーもゲストハウスもないのに、管理費いいお値段するよね。

去年までアゼリアテラスに住んでいたものです。

周辺環境についていろいろ言われてるようだったので、簡単に。

神田川の匂いは、個人的には別に気になるレベルではありませんでした。今も神田川沿いでジョギングよくしますが、夏でも息を止めないと行けないほど臭った記憶はありませんね。そう言っている方はよほど神経質なのか、あるいはわたしが、鈍感すぎるのか・・・。

新宿村スタジオ、音が気になったことはありません。窓開けっぱなしならわかりませんが、少なくとも室内まで響くような音が日中ずっと漏れてるようなことはありません。

スタジオから出てくる方が、たまに外に溜まっていたり、ダンスの練習をしていたりするのを見かけたことはありますが、それもたまーにでしたね。近隣住民として迷惑に感じたことはありませんでした。最近公園もできたみたいですから、以前より、そういう方が増えている可能性はありますね。

税務署通りは交通量は少ないですから、そっち方面の騒音も特に気になりません。どちらかというと、青梅街道を走る救急車や消防車のサイレンの方がうるさいですね。まあ、1日に何回も通るわけでもありませんが、一応念頭に。

場所的には、住宅地の端ですから、とても静かな地域です。

地域柄、夜の仕事関連の人が普通よりも多いのは間違いないですが、賃貸でもありませんし、めちゃくちゃ多いというようなことにはならないのではないかなと思ってます。

あと、浮浪者は神田川沿いに1～3名ぐらいダンボールハウスがあるのと、あとは税務署通りから青梅街道沿いをうろちょろしている人が一人見かけます。大久保や百人町と比べるとぜんぜん少ないですが、いるのはいます。

買い物や食事は、再開発でかなり便利になりましたね。一人暮らしの人も安心です。

新宿までは、徒歩20分ぐらいはかかります。皆さん仰るとおり、最寄りは中野坂上。新宿まで行くのに、西新宿まで歩くなら、そのまま新宿まで歩いても時間的には変わらない感じがします。

通勤が大江戸線、丸ノ内線沿線なら便利だと思いますが、JRだと、ちょっと面倒くさいです。東中野も遠いですしね。

スケールメリットない規模の物件の方が
意外に管理費高いんだよね。
ここの場合も敷地がそれなりに広い分植栽など
で管理費高めだし、タワマンの無駄な共用設備と
大差ない気もします

パークハウスとジオの
中古価格であれだけの差がついてるんだから
大規模の方が資産価値は維持しやすいんじゃないか
小規模しかないエリアだと話変わるだろうけど

同じぐらいの価格で買えるなら、60階タワーもそそられるけど、３年近くも待てない……。
それと、駅からの距離とか間取りとかタワーのわりには眺望のなさとか、諸々がビミョーに思えて、高さ以外に売りはあるのか？と思ってしまった。安いなりだな、と。

川沿いよりアゼリアの裏側道路の側溝が匂うんだよね。水取り込むための穴が空いてる部分から漏れてくるだけだから、全体が臭い訳じゃないけどね。
あそこ、流れ悪いんじゃないかな。

>>513
そうだよ、60階建ては安いなり。
ただ、西新宿のタワーとしてはかなり安いから、モデルルーム来場者を順調に集めてる。
マンションコミュニティは仕様重視だけど、リアルな客は価格も重要な要素だからね。

60のモデルルームから建築現場が見下ろせる。
まさに見下ろす感じで、これ見ちゃうとタワーかなっとも思う。

>>515
でも実際に住んだら、周りの建物に眺望が遮られて見えないんじゃない？
眺望が抜けるぐらいのフロアはお高いだろうし。

低層独自の良さも有りますよ。

それはあるね。特に低層は、全体的に余裕がある感じがあるから、それが非常に魅力的。
ただ、ここは、その良さが街とイマイチフィットしないんだよなぁ。

スーパーも近いし、カフェもたくさんあるし、住みやすいと思う。
タワーと比べられてるけど、利便性はこちらのほうがいいと思う。

都心に住みたいけどタワーが苦手という人が大勢います。これからタワマンがいくつでも建てられるこのエリアで、このマンションのようなそこそこの規模がある中層マンションは、希少価値があると思います。

狭い部屋しかないので広い部屋検討してる人には見向きもされないでしょうね
タワーとかぶるのは50、60位の広さまででしょう

タワーマンションもデメリット、メリットもありますからね。
一番のメリットは眺望がいい事かな。ま、下の階は眺望は関係ない
でしょうが。あとはタワーマンション程、価値が下がりにくいと言われて
いるみたいですね。でもデメリットとしては、エレベーターの待ち時間が
長いとか、震災などがおきたとき、エレベーターが止まって
しまったらもう階段を利用するしかない事ですかね。

資産価値については、リビオぐらいの規模だと下がることはないように思えます。

タワマンのエレベーターの待ち時間はほんとストレス。毎日のことだし。
朝の通勤時間帯は、マンション内からラッシュになることもあったりして。

でもリビオもエレベーター1個だから混むかな？
いざとなれば階段OKの階層ですけどね。

>>524
リビオは区界越えて中野坂上が最寄りなんだから、大江戸線も使えるけどどちらかといえば丸ノ内メインでしょ。

迷うくらいならパークハウスでしょ。
低層希望とか、3年待てないとか、決め手があればリビオだけど、悩む位ならあえて似た価格のリビオ選ぶ必要がない。

リビオは3LDKが5900万円なんでしょ？
ここの方が全然安いんじゃないの？

>>526
今期の部屋で比較だとリビオ60平米5600万と、パークハウス予価60平米5700万台。
タワーの最下層部屋とくらべてもリビオの方が安いことは安い。
でも、大差ないとも言えるレベルじゃないかな。

同じ面積の部屋でも、振り分けられる土地の面積は、リビオのほうがタワーよりはるかに多いので、資産価値が落ちにくいとも言える。まあ、その分固定資産価値税や相続税が高くなるかもしれないけどね。
タワーの一番のメリットは眺望だが、一月も過ぎれば飽きてしまうし、低層階はそもそも眺望は望めない。
リビオとタワーの客層が違う。防災意識が強い人、密封空間が苦手な人はリビオを選ぶし、節税対策をしたい人、見栄っ張りな人はタワーを選ぶじゃないかな。

狭すぎ。
犬小屋にも程がある。

>>527
確かに広さだけ見るとそうなんですよねー。
でも暫く前にパークハウスが7平米ムダとか書いてありましたよね！？
60平米が53平米分しか使えないでは辛い！
話半分としても全然こっちの方が安いと思ったんですよね。

あとウチは3LDKいるので…
パークハウスの3LDKだと7000万近いでしょ？
ウチは届きませんでした。

>>530
あー、3LDK必須か～。それは厳しいね。
パークハウスは60平米台の3LDKがないせいで最低6600万円台～だから、単価は変わらなくても絶対額が500万近く高いもんね。

それにしても7平米無駄とは、すごい書き込みする人いるもんだねぇ。
1m四方のそこそこ太い柱2本でもたったの2平米なのに、どれだけ太い柱を想定しているんだろう（笑

>>528
マンションの土地持分を評価するのか、しないのか？という考え方次第かな。
自由に利用できるのは部屋だけだから持分いくらあっても固定資産税が高いだけ、ともいえるし、使えなくても持分があれば資産、どちらも間違いではないもんね。

私は実需なので基本的には前者。
容積率緩和で地価が上がるように、地価は容積率込みで評価するのが普通なので、低層＝持分多い＝得ではないという点もあるかな。

客層とかには基本的には同意だけど、密閉については、タワーは容積率が高くても建蔽率が低いので何とも言えないかな。
エリア全体が低層だったら低層の街の方が広々感じるんだろうけど、ここはちがうからなあ。

>>532
このマンションは住宅街の端に位置するから、周りはわりと広々として、高層ビルに囲まれた感じではないです。6階建てにするのも、周りの住居への配慮でしょう。静かな環境と都心の便利さを同時に享受できるのがメリットだと思います。
6階建てではなく、少し高い10階建てにして、価格をさげるほうがもっと良いかもしれませんが、階数を高くしても価格はそれほど下がらないと思うので、今の階数で土地の持分が多いほうが良いではないでしょうか。
タワマンは、高層に住む人のためのもののようで、眺望にしても、節税対策にしても、高層であるほど有利。但し、高層を購入するのは、かなりの経済力がないと無理です。リビオと同じ価格の選択肢は、60の低層だけでしょう。ただ、あえて60の低層を選ぶ理由が分かりません。

再開発だから高さ制限あるので今の６階建てですよ。

タワーマンションが好きな方はタワーを検討すればいいし、ここは静かな環境で、買い物も楽ですから気に入っています。
駅にも中野坂上まで６分とちょうど良い距離ですし、都心であんなに静かな環境で、街並みが綺麗な物件は中々ないので本当に気に入っています。

>>533
確かに住宅街のはしっこだけど、大半の住戸のメイン窓のある南東、南西はビル街じゃん？
タワー推しな訳じゃないけどさ、都心に近くて静かな環境は、パークハウスもたいして変わらないし、どちらの理由も無理矢理過ぎる気がする。
オール電化は嫌とか、都の評価でこちらの方が星が多いとか、そういう理由の方が納得できるかなあ。

535

現地を見てない人の意見。６０とここでは雰囲気が全く違いますよ。
パークハウスの立地は、この場所とは違う環境ですね。

>>536
すまないが、地元住民のマンションおたくなんだわ。
だから、余計にリビオが住宅街で広々に違和感がある。
だって、再開発エリア側は広々だけど住宅街じゃないし、反対側は要セットバックのところも多くて到底広々じゃないよなぁ、と。
あと、60の方は今はごちゃごちゃしてるけど、再開発で落ち着くし、十二社通りは車通りも少ないし、通りのマンションにオフィスが無いから夜はかなり静かだよ。
どちらも、新宿近いのに落ち着いたいい環境だと思うけどね。

リビオから徒歩5分の柏木小学校の評判はどうですか。

>>539
普通の公立小だよ。
特筆するほど何かはないけど、学校選択で流出超過になるような学校でもない。

>>542
二章は37か38戸出したと聞いたよ。だいぶ売れたじゃない？

>>545
そうだね。第二章二期は5戸だけで、売り出しは来年2月で、あまり急いで売ってないって感じ。今後のマンション価格の高騰を見据えて、売り惜しんでるかな。1LDKの売り出しは来年の3月とも聞いてる。

西新宿の物件は割とこんな感じの売れ方だよね。
ドカンとは売れないけど、二期以降も何故か失速せずじわじわ売れて、竣工後しばらく気づかれないうちに完売みたいな。
ジオとかプレミスト、ブランズがまさにそんな感じだった。

１Lってあった？

>>548
あったよ。でもまだ売り出してない。

まだ出ていなかったんですか。
ここだとすぐに売れてしまいそうな感じだから、もうとっくに完売だと思っていました。
かなり慎重に市場を見ながら売りに出している感じですね。
１LDKはやはりここだと目玉になるという風にデベ側も思っている、という事なのかなぁと推察されますよね…。

>>550
もう一つの道路側に建設中の方が賃貸専用に決められているので、1LDKについては、売却するのか、そちらとあわせて賃貸にするか、両にらみで検討してるんじゃないかな。
来客者の中で１LDK多そうなら売るし、少なそうなら一括で賃貸にする。

>>551
田の字が一般的。
消費者が多く望むので多数存在していると思いますよ。

田の字が使いやすいと取るか、工夫がないと取るかは人それぞれではないですかね
外廊下で共用通路側に部屋あるとプライバシー性は損なわれる気がしますが
安ければ田の字も許せるんですけどね。この価格帯だとどうなんでしょうね

サンウッドなんかは田の字は絶対にやらないデベとして有名ですよね
東中野の低層物件の方も内廊下の２棟構成にしたりと割と考えれてました

サンウッドなんて住みたいと思わないでしょ？

ここもタンク付きトイレ物件だしな。

立地はすごく良いですね。

分譲マンション棟の中に、1LDKの部屋が賃貸になる可能性があるって事ですか？

販売開始は3月以降と聞いたので、賃貸にはならないと思うよ

なりませんよ〜