リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

確かに、立地や環境など諸条件が良いので、だからこそ、仕様が残念！という気持ちになるのかも。

再開発前の現地。
今となってはどこがどこやら、って感じですね。

http://aizak3.exblog.jp/iv/detail/index.asp?s=18918006&i=201306/07...

>>425
もっと豪華路線で突っ張った方がよかったんだろうけど、企画当時はここまで市況が良くなると思わなかったんだろうなぁ。
1年前にここが坪340万なんて言ったら鼻で笑われただろうし。

ホントに豪華路線で行ってほしかった・・・
やっぱり三井とか三菱辺りにやって欲しかったなーと。

>>428
特定建築者でコンペの上で建ててるから、他所だったとしても大して変わらないかもね。

ディスポーザーは無理だとしても、食洗機とかミスとサウナってオプションで選ぶことはできないのでしょうか？
完成時期が2015年03月となっているので、まだ間に合うような気もするのですが、
同じ仕様のキッチンを一括注文だとむりだったりするのかな？
浴室暖房換気乾燥機がついているのは良いと思います。
タンクレストイレだと、広く見えるし、何よりも掃除がしやすいのが良いのですけどね。

なぜ東中野推し……笑

にし西新宿から歩くと、近くはないけど歩道が広いし周りもにぎやかなせいか遠くは感じないけどなー。
中野坂上からはホントに近い。
そりゃ、駅徒歩１分とか２分と比べたら「遠い」けれども。

東中野は雰囲気が好きになれないからなー

>>431
ここは北新宿です。

>>430

食洗機はオプションつけられるんじゃないかな？

>>433
そっとしておいてあげてください。病気なんです。
すごく重い病気。

>>436
ああ、やっぱり。
失礼しました。

エントランスの車寄せや、都心でこの空き地率とかは高級感でてるのは惹かれたんだが、内装の仕様はなんだかなー。10年前の物件でも、食洗機くらい標準だろうに。ときがとまってるのかねー？新日鉄。
坪単価は一丁前だが、仕様は下の中くらい。
坪単価350って、御苑徒歩５分の富久クロスレベル。山手の内側余裕な価格。おまけに北新宿は賃貸物件の宝庫。さてさて完売出来るのか見守らせてもらいます。
この辺りでは貴重な低層のかつ規模がある物件だけに本当にもったいない。三井か三菱にやってもらいたかったね。野村、住友にやらせるのも面白そうだし（笑）

>>430
キッチン一括だよ、確認したけど天板すら変えれない。
オプションでそれなりの仕様にもってくとしたらたいした高額物件になるんでしょうね＿|￣|○

>>438
むしろ、最近の物件の方が食洗機オプション増えてるよ。昔は標準だった設備が軒並みオプションになってる。
少しでもコストダウンしないと建築費吸収できないんだろう。
低層なんでタワーと坪単価比べても仕方ないよ。
この辺りに低層を評価するような層がいるのか？という問題だね。
そこまで環境が良いわけでもないので、利便性重視の客が多いと単価効率の良いタワーに流れるだろうという気がする。

実際にどの程度使うのかと考えると、ディスポーザー無し、食洗機オプションは
一概に悪いとは思いません。それらを標準で備えた物件と同じ値段だったりしなければ

６階建てなんだからゴミ出す時だけ階段利用でも全然問題ない。
ディスポーザーが配水管にかける負担を考えたら無くても構わない。
それより直接基礎という地盤の良さや暮らしやすさのほうが大切。

>>441
まあむしろ部屋によっては富久クロスのがやすいですけどね。あちらは三井と野村の物件だけあって全部ついていました。それだけならまだしも、エレベーターも一台ですよ？

イヤなら買わなきゃいいじゃん、の結論。

富久クロスと比べてもあまり意味ないと思います。
あそこは安すぎたから即完売したのであって…
そもそもタワマンと比べても…

>>445
タワーだけどすぐそばの60階建てが平均340万らしいという書き込みがあったから、今後はそこと比べられそうだね。

60階建タワーとは比べられますよね。
タワーの公開されてる間取りを見たかぎりでは、これはないなとがっかりしたんですけど。

>>447
あの間取りはひどいよね。
だだ30階でもこちらより安い間取りがあるらしいから、かなり不利になりそうかな。

第一期の販売数が23戸で即日完売、抽選倍率は最高3倍って
どう読み取ればいいのか微妙ですね。
初動なので勢いがあるでしょうし、販売数も少数なので
販売数が妥当だったという事なのでしょうね。。。

西新宿界隈でタワーでは無い物件が希少ですから。

>>449
明らかに不調でいいと思うよ。
パークハウスのモデルルームオープン前は様子見で申し込み入らないの分かりきってたけど、それでも1/5はキツイ。

あえてあの時期に販売したということは、多分安く出てくるって分かってたのかもね。
来年入居組とタワー嫌い組にコツコツ売っていくしかないと思う。

パークハウス見に行くついでに、ここもという人は居るだろうから、そう言う人にこっちが良いって思ってもらえるか、だね。

先月見に行ったけど、営業はカラーセレクトの期限が間に合う上層階しか最初は売らないって言ってたから、それ通りだと思いますよ？
だから高い部屋だけ先に売れてるってことでは？？

>>453
角部屋は下の階まで売ってるんだよね。
なので、その言葉は額面通りには受け取れないかな。

今って供給より需要が上回ってるのに１期で1/5は売れ行きとしては相当鈍い。
そしてご近所があの価格、ここもNTT裏の名前忘れたけど無名デベの物件どっちも厳しい

即日完売でも、売れ行きが鈍いと言われるんだ！

デベのみせかけの即日完売商法に騙される人ってまだいるんだね。

>>455
低層とはいえ10階より上の部屋でも同じ値段で買えるんだから、勝負にならないよなあ。
眺望が抜けないのはどちらも同じだけど前の道路が広い分、タワーの方が解放感がでるし。
現地見学にいくとこの差はかなり感じると思う。
しかも、最近のマンションは設備面はどこも大して変わらないのに、タワーは共有施設満載で一見豪華に見える。

NTT裏はちょっと特殊な物件だし、新宿駅も大分近いから、まだあちらの方が住み分けできる気がする。

詳しいんですね。

60階タワマン、確かに安い―。
よく考えるとそれなりなんだけど、お得感を感じてしまう。

2年半も待てない、タワマン嫌いというんじゃなければ、負けちゃうかなリビオ……。

>>459
このエリアで真剣に検討してるから。
リビオはモデルルームから往復タクシー送迎で現地見学させてくれるけど、営業無しで見たいから個別に歩いて見に行った。
ついでにその他物件の現地や周りの店も寄ったよ。
中野坂上はもちろん、西新宿五丁目、西新宿、新宿、大久保からも歩いた。
これで詳しくならないわけがない(笑)

>>457
即日完売商法……笑

確かに第○期、即日完売という結果は印象が良いですよね。
しかしその販売戸数が予め要望が入り、確実に売り切れると
確信する数でしょうから売れ行き好調！とは言えないと
受け取れました。

西新宿五丁目北地区の概要が発表になってますが、
青梅街道側に壁のような160mタワマンが建つんですね。
このエリア一帯が陰になりそうな気がします。

>>464
そこは位置的に真南に建つのに対して、ここは南南西か南東向きで午前か午後の日当たりメインなので、そこまで大きな影響はないと思うよ。
ただ、秋から春にかけては12時を挟んだ一時間が日陰になると思われる。

　ここのマンションに興味があります。
坪単価はどれ位ですか？

>465さん
日照時間についてお詳しい！！
秋から春の1時間だけなら我慢できる範囲でしょうけど、マンション全体が影に
なってしまうのでしょうか。
タワマン建設による影響を正確に知りたい場合はモデルルームで確認できますか？
恐らくどのマンションも日照図を作成し、シミュレーションしているんですよね。

>>467
日照の資料はあると思うけど、既存物件だけで、60階建てと青梅街道の43階は反映されてないんじゃないかな。
出してと言ってもまだ出来ていない物件だから多分出てこない。
モデルルームでは大丈夫ですよとか言われるだろうけど、日当たり重視なら念のため止めておいた方が良いかも。
確実に出来ることが分かってるのに、情報もなく決断したら、後悔しかねないよ。
高い買い物だし、問題は理解した上で買いたいよね。

実際に現地に行くと、そんな日照に関係するかなー？と思ってしまう。
西新宿の高層ビル街を歩いても、周りはドデカイ建物ばかりだけど、日当たり悪いわーと思ったことはないし。そんな自分は楽天家すぎるのだろーか。

それより、ビル風にビビります。

>>469
時期にもよるからね。夏の昼間だとかなり日が高いからあまり感じないけど、冬だと正午でも高さの1.6倍位まで影が射す。
なので、260メートルという長い影になるからここが影響を受けるのは間違いはないよ。
ただ、気になるかどうかは個人差が大きいと思う。

>>469
それと、単に歩いているときとの違いにも注意が必要。
高層ビル街は空地が広くとられているので、日陰と日差しが交互になっていて、外だと周囲の日の当たってる部分の明るさも感じる。
マンションだと窓から見える範囲しか見えないので、視界が狭く周りの明るさを感じにくい。
また、歩いているとすぐに日陰を抜けるから意外と気にならないけど、マンションは移動しないから、太陽が動くまでずっと日陰。

>>466
日あたりの望める西側道路側は坪330万、それ以外は坪290万くらいって感じかな。

いいなと思う部屋は坪340万からだった

>>471
なるほどー。
詳しくありがとうございます

>>472-273
　ありがとうございます。
意外と高いですね。
この地域に住んでいて探したいんですが
ここから近いザ・パーク新宿タワーが
高いと言われ平均坪単価は320万
新宿タワーより落ちる立地、仕様なのに
売れ行きがよくないのはわかりますね。

>>475
新宿タワーが高いと言われてたのは2010年だからなぁ。
あそこ今、中古坪340万で成約してるよ
。
中古も視野に入れてるから不動産屋いってるけど、最近の価格上昇はヤバいね。
そう考えたら高いとまでは言えないかな。

ただ、西新宿60が平均340万くらいじゃないか？と言われているので、そちらに客奪われてるんだと思う。

>>476
そんな高値で成約してる？
パークハウスの中古は@320程度じゃないか

>>477
なんとかえもんさんのブログに西新宿タワー物件の相場記事有ったお。売り優勢だった。

>>477
それは昨年から今年初めの価格かな。
パークハウスは今年の春に平米101万(坪334万)と103万(坪340万)、今年の秋には106万(坪350万)と3連続で高価格で成約しているんだよね。

平米86万で成約してるのは違うの？
あれ入れたら@320くらいになると思うんだが。
裏のジオかリュクスかもしれないから何とも言えないけどさ。

パークハウス新宿タワーは免震構造ですよね？

それはジオだね。

平米８６万だと＠２８３万か、ずいぶん安いな

パークハウス新宿タワーは免震だね。
反対側の税務署通り北側はこれからどんどん建つでしょう。

>>485
税務署通り北側はもうほとんど開発されたので、まとまった空地がほとんどないような。
リビオのモデルルームのところがあるけど、あそこも広さ的にワンルームマンションしか無理だろうなぁ。

しかし静かな環境ですね。

３月竣工で20戸しか売れてない現状を見ると完成後も当分売れ残りそうだね。
売り手市場といっても４月から値引き行けるかもね

ここは、高いよ。
もう少し、安ければ検討したんだけど。

いや、安いでしょ？

>>490

安いなら、もっと売れるでしょ？

まだ売ってくれないんですよ。ずっと待ってるんですから。

>>492
は？もう一期売りましたよ。たいした数じゃないけど。
来年の4月竣工なのに、ぜんぜん要望が入らない。
人気がないから、大変だと思いますよ。

493あなたこそなにを言ってるのですか？1LDKは竣工後販売予定だからそのことを言ってるのでは？

低層の田の字間取りだからどこ買っても眺望日当たり大差なしだし
竣工して値下がり待つ方が賢明かもね

>>495
相当ストレス溜まってそうですね。

ストレス溜まってるのは売れなくて困ってる営業さんと
値引きされるんじゃとヒヤヒヤの１期購入者かと・・

第二章も20戸と公開されたのに、この流れはなんなんだろう(笑)
年内最後の販売だろうけど、来春竣工で販売合計40戸は厳しいねえ。
物件自体は良かったと思うけど、西新宿タワーが似たような値段で買えちゃうからなぁ。

　安ければ買いたいけど
西新宿タワーが売りに出たらここは厳しくなるぞ
今の値段では買わないけど
いや買えない

タワーだらけのこの地域では希少物件でしょ？
この物件は意外と買いだとおもいますよ。

>>500
まさに、それが問題なんじゃないかな。
タワーだらけのこのエリアで、同じ値段払ってあえて低層を買う必要性ってなに？が問題。
もっと落ち着いて、周りも広い区画の戸建てが多いような町なら値段が高くても低層って意味があると思うけどね。

タワー並みの価格で、共有設備等が劣るというマイナスを覆すだけのメリットが無いから様子見されちゃうんだと思うよ。
西新宿タワーのモデルルーム来場者数が絶好調なので、エリア自体には問題ないしね

ところでタワーのメリットって何なんですかね？
管理費を肥大化させる共用部？
3日で飽きる眺望？
家具の置きにくい柱付きの間取り？
盲目的なタワー信者への転売のしやすさ？

60階タワーも見てきましたけど、明らかにこちらの方が実用的だと思いました。
そもそもタワーよりも安かったですしね。

だからこういう立地での低層は貴重なんだと、500さんに素直に共感しましたけどね。

タワー嫌いなのでここに魅力を感じます。

静かな環境よりも利便性がよくて低層というのが最大の魅力、と思う私のようなタイプが買うのかな。

意外とそういう方が多いんですよ。
無駄な共用部なんて、管理費の垂れ流し。そういうのが好きな方はタワーでも宜しいかと思うけど、使わない人には使う人への無償提供みたいなものですしね。

>>503
低層でも利便もな人にとってはいいよね。
周りは再開発できれいになったし、低層の割りには都心にも駅にも近くて便利だし。
ただ、あんまりそういう人は多くないから苦戦中なんだろう。

502さんの言う通り、実用度でも価格の安さでも上なのに、苦戦と言うことはそういうターゲット層が少ない以外にはないかな。

>>504
でもさ、最近は共用部少なくても、価格の高いマンションって管理費たかくない？
施設の有無より売値の方が連動性高い気がする。
ここも、ディスポーザーもゲストハウスもないのに、管理費いいお値段するよね。

去年までアゼリアテラスに住んでいたものです。

周辺環境についていろいろ言われてるようだったので、簡単に。

神田川の匂いは、個人的には別に気になるレベルではありませんでした。今も神田川沿いでジョギングよくしますが、夏でも息を止めないと行けないほど臭った記憶はありませんね。そう言っている方はよほど神経質なのか、あるいはわたしが、鈍感すぎるのか・・・。

新宿村スタジオ、音が気になったことはありません。窓開けっぱなしならわかりませんが、少なくとも室内まで響くような音が日中ずっと漏れてるようなことはありません。

スタジオから出てくる方が、たまに外に溜まっていたり、ダンスの練習をしていたりするのを見かけたことはありますが、それもたまーにでしたね。近隣住民として迷惑に感じたことはありませんでした。最近公園もできたみたいですから、以前より、そういう方が増えている可能性はありますね。

税務署通りは交通量は少ないですから、そっち方面の騒音も特に気になりません。どちらかというと、青梅街道を走る救急車や消防車のサイレンの方がうるさいですね。まあ、1日に何回も通るわけでもありませんが、一応念頭に。

場所的には、住宅地の端ですから、とても静かな地域です。

地域柄、夜の仕事関連の人が普通よりも多いのは間違いないですが、賃貸でもありませんし、めちゃくちゃ多いというようなことにはならないのではないかなと思ってます。

あと、浮浪者は神田川沿いに1～3名ぐらいダンボールハウスがあるのと、あとは税務署通りから青梅街道沿いをうろちょろしている人が一人見かけます。大久保や百人町と比べるとぜんぜん少ないですが、いるのはいます。

買い物や食事は、再開発でかなり便利になりましたね。一人暮らしの人も安心です。

新宿までは、徒歩20分ぐらいはかかります。皆さん仰るとおり、最寄りは中野坂上。新宿まで行くのに、西新宿まで歩くなら、そのまま新宿まで歩いても時間的には変わらない感じがします。

通勤が大江戸線、丸ノ内線沿線なら便利だと思いますが、JRだと、ちょっと面倒くさいです。東中野も遠いですしね。

スケールメリットない規模の物件の方が
意外に管理費高いんだよね。
ここの場合も敷地がそれなりに広い分植栽など
で管理費高めだし、タワマンの無駄な共用設備と
大差ない気もします

パークハウスとジオの
中古価格であれだけの差がついてるんだから
大規模の方が資産価値は維持しやすいんじゃないか
小規模しかないエリアだと話変わるだろうけど

同じぐらいの価格で買えるなら、60階タワーもそそられるけど、３年近くも待てない……。
それと、駅からの距離とか間取りとかタワーのわりには眺望のなさとか、諸々がビミョーに思えて、高さ以外に売りはあるのか？と思ってしまった。安いなりだな、と。

川沿いよりアゼリアの裏側道路の側溝が匂うんだよね。水取り込むための穴が空いてる部分から漏れてくるだけだから、全体が臭い訳じゃないけどね。
あそこ、流れ悪いんじゃないかな。

>>513
そうだよ、60階建ては安いなり。
ただ、西新宿のタワーとしてはかなり安いから、モデルルーム来場者を順調に集めてる。
マンションコミュニティは仕様重視だけど、リアルな客は価格も重要な要素だからね。

60のモデルルームから建築現場が見下ろせる。
まさに見下ろす感じで、これ見ちゃうとタワーかなっとも思う。

>>515
でも実際に住んだら、周りの建物に眺望が遮られて見えないんじゃない？
眺望が抜けるぐらいのフロアはお高いだろうし。

低層独自の良さも有りますよ。

それはあるね。特に低層は、全体的に余裕がある感じがあるから、それが非常に魅力的。
ただ、ここは、その良さが街とイマイチフィットしないんだよなぁ。

スーパーも近いし、カフェもたくさんあるし、住みやすいと思う。
タワーと比べられてるけど、利便性はこちらのほうがいいと思う。

都心に住みたいけどタワーが苦手という人が大勢います。これからタワマンがいくつでも建てられるこのエリアで、このマンションのようなそこそこの規模がある中層マンションは、希少価値があると思います。

狭い部屋しかないので広い部屋検討してる人には見向きもされないでしょうね
タワーとかぶるのは50、60位の広さまででしょう

タワーマンションもデメリット、メリットもありますからね。
一番のメリットは眺望がいい事かな。ま、下の階は眺望は関係ない
でしょうが。あとはタワーマンション程、価値が下がりにくいと言われて
いるみたいですね。でもデメリットとしては、エレベーターの待ち時間が
長いとか、震災などがおきたとき、エレベーターが止まって
しまったらもう階段を利用するしかない事ですかね。

資産価値については、リビオぐらいの規模だと下がることはないように思えます。

タワマンのエレベーターの待ち時間はほんとストレス。毎日のことだし。
朝の通勤時間帯は、マンション内からラッシュになることもあったりして。

でもリビオもエレベーター1個だから混むかな？
いざとなれば階段OKの階層ですけどね。