リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

西新宿駅の物件って爆発的な売れ方はしないけど、発売から時間がたってもコツコツ売れるってイメージだなぁ。

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>>20
駅徒歩6分なのは中野区の駅なので
都心の駅近くとの表現は間違いです。

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22

何と戦ってらっしゃるの？

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新宿だと高層のマンションばかりなので低層は珍しいかも
といいつつほとんどこの辺りって中野な感じです
殺伐としていないし雰囲気的には生活するならいいのではないかな
新宿副都心方面は自転車でちゃちゃっと行ける距離なんで
あのあたりに勤めている人だとこの辺で暮らすと丁度いいなんて思う人それなりにいらっしゃるんじゃないかと
思うんですよねー

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丁度対岸に似たような分譲マンションあったよね
あんまり知らない会社だったけど、レジデンシャル？だっけ

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＞＞２５　あ～
でも坂上はそうでもないですよ。ちょっとしたオフィスビルとか、あとは駅ビル（正確には駅の隣だったかな～）とか、だいぶ前の自分の記憶ですけどね、そんなに高層ビルがギュウギュウって感じはこの駅にはなかったです。

といっても住む場所として向いてるかっていうとこれもバシッとイエスとは言えないです。
個人的見解ですけどね。

駅近いから許せるという考えはあると思います。

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>>27
徒歩6分を、普通は近いと言いませんよ。

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ここって、特定建築者で建設だから、必要以上に仕様が高くなってそうなんだよねぇ。
低層で土地持分もそれなりにあるだろうから、エリアに見合わない高額物件になってしまって苦戦しそう。
西新宿5丁目の60階と時期がかぶってるし、このエリアだとDINKSならともかくファミリー向けの需要がそんな大量にあるかといわれると微妙だし。

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仕様高そうですか？とりあえずバルコニーは上部まですら覆われてないぺラボーですよ
しかもタイルなどでペラボー隠しもしていない非常にチープ感漂う作りだと思いますが
ちょっとお洒落な団地に見えます。

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>>30
そういう見た目だけこだわったマンションとちがって、東京都の基準で14/15、☆1も多い建物の長寿命化が☆2だったりという基本的な性能の事です。
ちょっと外れたエリアなのに、こんな仕様にして値段大丈夫？ということです。
たとえば、近場の60階なんてタワーなのに☆10ですからねえ。
ちなみに苦戦した、同じ再開発エリアのパークハウスも、特定建築者で建てて当時の基準で満点。
でも、ものがよい=売れる、とは限らないのがマンションですから。
値段や30の言うようなパッと見の見た目の方が重視されるのが現実。

でも役所へのプレゼンだと見た目より、数的な裏付けが大事。だから流行らない基本仕様が高くなってしまう。

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見た目の設備レベルも低いし、天助高なども低くして戸数稼ぐのも新日鉄だよ
基本低仕様と言われる所以

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一流企業の社宅があるので、分かるだろうがファミリーが住みやすい土地です。
新宿区というと歌舞伎町のイメージから、他所からの方は単身者向けと見ますが、
ニーズは逆です。

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>>33
新日鉄自体はそうだとしても、ここは都の土地で買い取りに審査があるんですよ。
戸数も決められているし、部屋の最低面積も決められてます。
そういう条件のなか優れた提案をしたものが土地を買い取れる。
だから、どんな会社がやったとしても仕様は高くならざるを得ないのです。
そんなお洒落な街じゃないし大して広い土地でもないのに車止めがあったりとか、やけに緑化に力を入れたりとかね。

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結局は☆取得のためにコストかけても、個々の間取りで仕様落としたり、戸数を稼いだりで
バランスとるのでしょうね。そうしないと買えませんから

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>30

＞バルコニーは上部まですら覆われてないぺラボー

＞タイルなどでペラボー隠しもしていない非常にチープ感漂う作り


少しはお勉強なさってください。
何のためにあのボードがあるのか、どういう構造でなければいけないか。
法律と条例で決まってます。

仕切り板をタイルで隠すって、大笑いしてしまいました。

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>>37
消防法上は別にタイルで覆っても一部だけ蹴破れるボードで空いてればいいんですよ
３０で言ってるペラボー隠しは外部から見える面にタイルを施工して見た目のアップを図るというやり方のことでしょう
他の物件もよくご覧になるといいでしょう。
よっぽどチープな物件でない限りは非常にポピュラーな仕様です。
上部まで覆えばプライバシーも確保できますし全面丸見えのボードはコスト削減でしょう。

あとは横に避難不可でも階下への避難はしごでもいいはずです。
ただそうすると見た目などはよくなりますが戸境壁をコンクリにしないといけないのでコストアップです。

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関係ないけど何でここの公式URLはyahooのリンクも含んじゃってるのよ
正式にはhttp://www.livio-shinjuku.jpだと思うけど。

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関係ないけどここのネーミング、北新宿じゃなくて新宿にしちゃって平気なの？

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>>36
ここは戸数が都に指定されてるから戸数稼ぐのはむり。
だから値段が上がるだろうし大丈夫なのか？という話ですね。

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>>40
北新宿の三菱でさえ、新宿ってネーミングにしてましたから。
確かに、疑問ではあるが。

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>>ここは戸数が都に指定されてるから戸数稼ぐのはむり。

戸数は厳密には決まってないと思う。何戸以上とかの括りはあるけどね

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>>41

戸数を稼ぐというか無理に目標値に合わせようとするからパークハウスみたいに
階高をケチったマンションができあがるんじゃないのか

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https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198548/all

バルコニの戸境壁やペラボードの事は上のスレ読めばよく分かるよ。

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>>43
逆。ここは賃貸のもう一つの土地と合わせて133戸以内と決まっている。
最低占有面積と戸数の両方に縛りがある。

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そういうのってどこで分かるの？

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>>44
パークハウスは実は一応階高は3.1mあるんですよ。分厚い床や二重床天井にしたせいで天井高は低いけど。

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階高は3.1mなら高い方ではないですね。

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パークハウス新宿タワーもそうだけど制約が多い物件だと色々と微妙になるんだよね
どっかに歪がくる

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>>49
そうですよね。タワーの階高はもっと高いのが多い。

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>>49
うん、高くはない。だけど低くもない。
高級物件だと3.2m位はよくあるけど、一般的な物件だと3m切ってるのだってあるという感じ。
結局、最大床面積も決められ、最大戸数も決まってて、更に審査まである以上、下手な物件は建たない。
ただ、道路沿いのパークハウにしても、外れに位置するここにしても、こんなところに、高級路線で建ててどうするの？
お買い得路線のほうが、良くない？と言うのがあるよね。

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タワマンでボイドスラブ、それで3.1じゃ天井低くなるのも当然でしょう。
下手な物件でも需要がなく売れ残る物件よりはマシでしょう。まぁここは露骨に仕様落としてそうですけどね

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誰もリビオに高級なんて期待してないと思う。低仕様、低価格で
ミッドレジデンス文京を手がけてるようなデベですからね。
予想ですがそんなに高額にはならないでしょう。バルコニーの件もですが
他で仕様落としてバランス調整してくるはずです。

あとここは直基礎らしいので、杭打ちのコストが浮きましたね。
川底低地なのに直基礎で大丈夫なのって懸念はありますが...其の辺はデベを信じるしかないですね
仙台で軟弱な地盤なのに直基礎施工で傾いた物件ありましたが、そうならないことを祈るばかりです

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>>55
価格は出るまでまつしかないね。
バルコニーだのは、所詮何千万からみれば、大したコストにもならないけど、上手く帳尻合わせて安く出してきたら、基本がしっかりしてる分お買い得って話になるわけだし、高いままなら苦戦かもね。

低地ってのは表層が薄い分大して掘らなくても地盤にあたる。
西新宿近辺は地盤には定評があるし、近隣にも直接基礎物件はたくさんあるから、地盤については心配いらないでしょ。

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近隣住民ですがこの辺で直接基礎って私が知り限りないですよ。
どの物件のこと言ってます？

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新宿タワーはベタ基礎ですね。他の物件は杭基礎だったりもしますが場所により直でいけないこともないでしょう。

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>>ここは賃貸のもう一つの土地と合わせて133戸以内と決まっている。

向こうは第二街区じゃなかった？２つ合わせて133って数字はどこからきてるのかね
詳細は知らないけど変な制約があると碌なプランニングにはならない気がします。

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>>59
別街区ですが、両街区一括で募集です。
なのでどちらも新日鉄がやります。
両方あわせて上限が決まってるのは、片方だけそれなりで片方で儲けるというのを阻止するためなのでしょうね。
募集要項にそこまでは書いてないので推測ですが。

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両方合わせる意味が分からん。第２街区は元々260戸の目標で残り30戸程度だらあの計画なのでしょうし
大体１３３戸以下ってどこからの数字なのでしょうかね

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>>57
まず、都庁がそうだし、もっと西でマンションに絞るとして、コンシェリア、アトラス、パークハウスがそうですね。
低層なら最近出来た川向こうのレジデンシャル中野坂上とか。
直接基礎だから良いとか悪いという話では全くないですが、たくさんありますよ。

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>>61
横レスだが、こういうのは後でコネとか言われないように、募集要項がちゃんと公開されているもの。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/bunjyou/land/pdf/shinjuku_0...

２街区２－２Ｂ棟と３街区３－１棟の住宅戸数は合計で１３３戸以内としてください。と募集要項に明記されている。
なぜなのかは都の整備局にしかわからないが、両方あわせることと１３３戸という、書き込みの内容は事実と思われる。
ここまで具体的な数字で嘘つく人はあまり居ないだろうし、否定的な書き方は荒れる元だから、冷静にいこう。

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デベが新日鉄って点もあるけど最大でも70平米なのに高級、高額物件にはなる訳がない

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37㎡～からの物件ですからね。お察しくださいという感じかね
グロスでも大した価格にはならないでしょう。

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資料届きましたね。初夏に事前案内会ということでしたが、１ＬＤＫの間取りが資料にはありませんでした。
なくなっちゃったのかな？
典型的な田の字ばかりでしたが、近隣に住む者としてはお値段がお手頃であることを祈るばかりです。

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外廊下、田の字間取り、ペラボード、単身者からファミリーまで混在の間取り
駅遠、坂下低地、ハザードマップエリア今のとこ懸念はこんな感じかね。
あとは恐らく低仕様な室内設備

いい点はベタ基礎で緑が豊富って点かな。ただ植栽が豊富だと管理費は高くなる傾向ですがそのへんは太陽光設備で
チャラになるかな。

ご近所のように三菱+鹿島免震という付加価値もない、魅力は薄そうだし価格次第かね

関係ないけど三菱＆鹿島って青山の欠陥物件と同じ組み合わせだね。あそこは大丈夫なのかな。

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分譲マンションプロジェクトの地図を見ていると、一つの町みたい。
映画館もあるんですね。
このエリアで全部、用事がすみそう。
ただ周囲と中央に位置する税務署通りなどの車の量が気になります。
信号は設置されるんでしょうが、子供がいるので。

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税務署通りは狭小ペンシルマンションの乱立で賃貸で住まわれるかたが増えました。
それぐらいからか犬の糞の放置やゴミの投棄が酷くなり常に汚くなってます。
今のように道路が拡張される前の方が良かったですね。
最近はまたあまり評判の良くないペットショップ（臭いです）がオープンしたりしてます。
コジマなんてまだマシな方ですね

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税務署通り沿いじゃないけどNTT社宅跡に３００だか５００戸規模のワンルーム賃貸物件できるし
飛鳥ホテル跡もワンルームの物件が出来たりと大量供給は続きます。
若い人が増えて活気が出るのはいいことですし人口も増えますが、環境はさらに悪くなりますよ。多分

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元々アッチ系の仕事してる人多いもんね。北新宿は..

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あっち系は港区や渋谷区ですよ。

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http://hime-navi.com/search-area/

北新宿や西新宿なら５丁目付近とかにそういう方用の物件多いですね、

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ダイワさんの嫌がらせですね。
ワンルームマンションは、猛反対で都議会まで陳情。

住民を敵に回すと新日本建設の二の舞になるのに馬鹿な業者。
元々ファミリーが住む街です。

キャバ嬢が新宿なんてダサくてすみませんよ。
田舎もんでも渋谷区、港区、目黒区に住みます。

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それは苦しい言い訳でしょう。検索すれば水商売、風俗可の物件多数ですよ。
別に北新宿だけでなく新宿周辺は仕方ないですよ

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このあたりだと幡ヶ谷や笹塚あたりにワンルームが多く、そっち系の人が多く住みます。
橋下さんの親父（暴力団員シャブ中で死亡）もご家族で、渋谷区幡ヶ谷にお住まいでした。
ここらは、元々屋敷町で水戸徳川家跡地が、フォーサイトスクエアマンションです。

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ご近所物件も多数そっち方面の賃貸で出てますね

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だいたい、歌舞伎町なんて、空前の灯火で街自体潰れそうです。
地価も唯一下がっており、集客力は六本木や上野以下です。
風俗もなくなるでしょう。

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歌舞伎町から風俗街がなくなる？
ないない 笑

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キャバ嬢専門賃貸余りが多い＝人気が無い区。＝住んで無い区。
中心地で物件が少ない区＝キャバ嬢に人気の区。

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豊島区と新宿区はキャバ嬢に人気無し。
港区、渋谷区、目黒区などキャバ嬢に人気の区。

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単純に狭小な賃貸が供給過剰なんじゃないかしら
歌舞伎町から１メーター範囲だとそういう物件ワラワラ出てきますよね。
パークハウスもアトラスも出てますし..まぁ分譲賃貸だし仕方ないですけどね

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だろうな。
新宿のキャバクラは下火。
キャバクラなら、六本木、銀座がぼろ儲けしている。
新宿はジェントルだけ儲かってるが厳しいので嫌われている。

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この間の風俗嬢による鉄パイプ暴行３人組も新宿の事件ですね。
あとはコンシェリアのスレ読めばこのエリアの賃貸の実情がよくわかりますよ

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結論。新宿、池袋はワンルーム供給過剰。
他、上野、六本木、渋谷、目黒、世田谷、大田、品川はワンルームの需要大。

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90必死だな。
データ観ても分かるだろう。
マーケティング勉強したら？

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馬鹿に何言っても無駄ですよ。
投資する地区ではないのは明白。

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わたしなら、ワンルーム投資なら目黒区あたりにする。
地価もそれなりに安い。

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http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/plus/20140401/657490/?ST=pr...

新宿区の賃料は上昇傾向です。それでも解消されない賃貸余り、苦肉の策で水商売、風俗可となるわけですね。
非常に悪循環なうえに更に大和ハウスのあの計画ですからね。まさに笑うしかありません。
但し一定の需要があるのは事実です。夕方はそういう方の通勤風景が日常です。

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豊島区池袋はファミリーに人気。
タワマンは瞬間で完売。
豊島区のワンルームは供給過剰。
物件だらけ。
この意味わかるよね。

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95訳の分からない理屈だな。
屁理屈という。

上昇中で投資家なら水商売なんかに貸したくない。

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変なの入れると家賃滞納されるは、最悪なんですけど。
それなら、家賃下げてもまともな勤め人入れる。

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少し考えれば新宿駅近辺に保証人不要のそっち系不動産屋が乱立してるのか理由が分かるでしょ。
残念ながらそういった需要があるのです。

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ダイワがあれだけのもの作るんだからワンルームも需要あるんでしょって単純に思う。
確か５丁目の物件もワンルーム～でしたよね

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池袋のファミリーマンションが馬鹿売れなのは、どう理由つけるのかね？
この馬鹿。

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あの〜ここのマンション
ワンルームじゃないですけど。
ダイワもどうなるか決まってないし。
猛反対受けてるし。

確かなのは、ワンルームマンション投資は港区や渋谷区、目黒区など、
新宿や豊島以外が良い。

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エリア的には狭くてもでも需要ありってこと？大和の件もあるし

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まともな投資家なら、変な業者と付き合いたくない。
明らかな供給過剰。
桁が豊島区、新宿区と他地区と違いすぎる。
だから私なら、ここにはワンルーム投資はしない。
ファミリーマンションなら別だが。
たがら、このスレ観てるが。
ネガ連中の目的？だな。

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>>98

貴方の考えはともかくこの周辺はそんなこと考えてない物件ばかりですよ

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ネガるなら、見なきゃ良いんですよね。
しかもこの物件の話じゃないし。

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そういえばアスカホテルのとこもワンルーム賃貸でしたっけ？

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そもそもこのエリアも小規模なマンションが乱立しておかしな層が増えてきたんだよな。
昔は歌舞伎の住人は線路の反対側の方が多かったのに・・

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ダイワの件は現在、共産党と地域住民を敵に回して馬鹿な業者。
ダイワが与信かけるんだろうけど、馬鹿だな。
賃貸でなく、分譲ファミリーマンションにしとけば何の問題もなかったのに。

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下落合のマンションなんて建設8割出来上がってから、最高裁で業者敗訴。
大和も下手したら、同様になるぞ。

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池袋のファミリーマンションが馬鹿売れで、
ワンルームマンションが供給過剰なのは、どう説明するの？
逃げるなよ。アスカホテル・・・と話すり替えすぎ。
都合悪いと逃げる。

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需要がなきゃ大和だっ流石にあの計画では作らないでしょう。新宿駅まで歩けるから単身者にはいいのかもしれないけど。

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コンシェリアは賃料も高いけど審査がユルユルですからね、必然的にそういう層があつまります。

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リビオは新日鉄＝一流
ダイワ＝三流会社の違いですよ。
大学でも、ダイワに入る連中は六大学の底辺以下ですから。

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HOMETOWNプロジェクトも１ルームとかの住戸それなりにあるみたいだし、都の意向もあるんじゃない
再開発計画だよね、あそこも。

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