リビオ新宿ザ・レジデンスってどうですか？

神田川沿いですが悪くない立地だと思います。
大通りから一歩入っているので静かですし。

再開発区域内で、6階建て。
タワマンばかりのこの近辺では希少性もあると思います。

駅は坂上のほうが近いですね。
再来年には丸ノ内線の本数が増える（新宿止まりが方南町行きになる）のもプラスかと。

リビオだと、低仕様決定？

あくまでも徒歩圏ですから、毎日の通勤で歩くということは無いと思います。
でも、JR沿いじゃない事が問題ないのであれば、この辺りはかなり住みやすい街。
再開発で住民が増えてそれなりにお店はできたし、必要があれば休みに新宿に出ればいい。

エリアが気に入れば、あとはほぼ同じエリアだから当然比較するであろうHOMETOWNプロジェクトとどちらが好みかでしょう。

・利用できるのは、丸の内線、大江戸線の2路線で五丁目タワーと同じ。駅からはこちらの方が近い
・スーパーは2軒ともこちらの方が近く、ローソン100もあるので、食品、日用品の買い出しはこちらの方が便利
・オフィス街から少し外れるのでこちらの方が静かで、車も少ないので子供がいても安心
・神田川の桜並木が近い（五丁目タワーそばは桜並木じゃなかったはず）
・都が区画整理した後なので、地権者住戸なし

・高層階でもあまり眺望が見込めない。特に南向きは、高層マンション、ビルに囲まれているし、さらなる再開発予定もあり
・規模が大きくないので、共有施設や高級感では負ける
・このマンション付近は普通の住宅街で新宿感があまりない

こんな感じでしょうか。どちらが好みにせよ、両方の価格が出そろわないと決めるのは難しい気がします。
でも、HOMETOWNプロジェクトは年末発売開始だから、金額の比較は間に合わないかも？

この立地で6階建てというのがいいですね。
停電や万一の災害でも階段で生活できる。
震災の時は怖い思いや不自由な経験もしたので、これは魅力的に感じます。

実は西池袋の三井（5階建て、駅6分）も検討したのですが高すぎてあきらめました。
こちらの価格が気になります。

神田川に近いのがなあ　　

ここだって坪３００は超えてくるでしょう。平均３２０ぐらいじゃないかな

リビオだから相場よりちょっと安い可能性はある

でも、新宿で低層となると
タワマンと比べてセキュリティ面が心配。

低層とタワーでそんなにセキュリティって変わります？

内廊下か外廊下　
セキュリティが何重か　

この違い。　

最新のやつだとオートロックのさいの共連れ防止のタワマンとかあるけど

内廊下外廊下は好き好きでしょう。
実際、一長一短だし。

ただ、新宿区内の再開発物件で6階建ては貴重。
表通りに面してないのも珍しい。（その分、日当たりや眺望に難ありだけど）

気になるのは東隣の音楽スタジオ。
完全防音だと思いたいけど、なにせこの再開発最大の頭痛の種だった所だから心配。

新宿村スタジオウエストの喫煙所がこのマンションの東向き部屋の真ん前になります。
煙と話し声が気になるかも知れません。
たぶん新宿村は場所を変えたりしないと思うので東向きの北寄りを買うかたはよく確認してください。
新宿村は朝9時から夜22時までですが、現況では出入りする演劇舞踏関係の方々が夜も外で賑やかです。
不特定多数の、表現を生業とする方々ですのでテンションが高いのは致し方ないと思うので、苦情や注意で静かになることは期待せず、国内最大級貸しスタジオがあるこの場所のアーティスティックな雰囲気を楽しめる方が向いていると思います。
南向き西向きは影響ないと思います。

静けさと落ち着きは良いように言い過ぎと思うなあ。
静かだし良い街だけど、閑静というよりは時の止まった、にちかい感じだと思います。

低層で外廊下だと、セキュリティが良くはならないのが普通だよ。
外廊下側からマンション内に入り込み易いから。内廊下外廊下の好き嫌いに関係なく。

>>14
そうですね。
ただ、内廊下でも入るのは正直簡単なので何かあった時に監視カメラに写っている可能性が高い位の差になっちゃいますけど。

治安面を危惧するなら無理に新宿に住む必要はないのでは。
もっと治安のよいエリアは都心にいくらでもあります。
新宿に住む優先順位でマンションを判断してどうかだと思いますが。
ここは、駅から少し離れているので資産価値は疑問ですね。

駅徒歩6分なら疑問というほどではないと思いますよ。近ければ近いなりに売値も高くなりますし。
それよりも、西新宿エムズポートが新宿駅徒歩13分、パークハウス新宿タワーが新宿駅徒歩15分だったのに、ここがなぜ新宿駅14分になるのかが不思議。
環境性能表示でほかが手を抜きがちなところも高得点だったので、意外と高級路線で来るのか？という点も気になります。

>>17
駅６分と言っても、新宿駅と逆側の中野坂上駅ですよね。
逆側に用事がないからなあ。

反対ですけど、ここから電車に乗るなら、中野坂上に歩くと思いますよ。
西新宿に歩いてもいいけど、道も混むし歩く時間が増える分、中野坂上から乗るより新宿着が遅れます。
再開発で人口が増えてるんだし、成子天神下のあたりに西新宿駅の改札が増設されれば一番いいのですが。

ともあれ、中野坂上駅が気に入らないのであれば、このエリアはやめておいた方がいいと思います。どう考えても中野坂上エリアですし。
西新宿8あたりは空地や古家もあるので、おそらくこれからも分譲マンション建つでしょうから、そちらをお待ちになられては？

西新宿駅の物件って爆発的な売れ方はしないけど、発売から時間がたってもコツコツ売れるってイメージだなぁ。

>>20
駅徒歩6分なのは中野区の駅なので
都心の駅近くとの表現は間違いです。

22

何と戦ってらっしゃるの？

新宿だと高層のマンションばかりなので低層は珍しいかも
といいつつほとんどこの辺りって中野な感じです
殺伐としていないし雰囲気的には生活するならいいのではないかな
新宿副都心方面は自転車でちゃちゃっと行ける距離なんで
あのあたりに勤めている人だとこの辺で暮らすと丁度いいなんて思う人それなりにいらっしゃるんじゃないかと
思うんですよねー

丁度対岸に似たような分譲マンションあったよね
あんまり知らない会社だったけど、レジデンシャル？だっけ

＞＞２５　あ～
でも坂上はそうでもないですよ。ちょっとしたオフィスビルとか、あとは駅ビル（正確には駅の隣だったかな～）とか、だいぶ前の自分の記憶ですけどね、そんなに高層ビルがギュウギュウって感じはこの駅にはなかったです。

といっても住む場所として向いてるかっていうとこれもバシッとイエスとは言えないです。
個人的見解ですけどね。

駅近いから許せるという考えはあると思います。

>>27
徒歩6分を、普通は近いと言いませんよ。

ここって、特定建築者で建設だから、必要以上に仕様が高くなってそうなんだよねぇ。
低層で土地持分もそれなりにあるだろうから、エリアに見合わない高額物件になってしまって苦戦しそう。
西新宿5丁目の60階と時期がかぶってるし、このエリアだとDINKSならともかくファミリー向けの需要がそんな大量にあるかといわれると微妙だし。

仕様高そうですか？とりあえずバルコニーは上部まですら覆われてないぺラボーですよ
しかもタイルなどでペラボー隠しもしていない非常にチープ感漂う作りだと思いますが
ちょっとお洒落な団地に見えます。

>>30
そういう見た目だけこだわったマンションとちがって、東京都の基準で14/15、☆1も多い建物の長寿命化が☆2だったりという基本的な性能の事です。
ちょっと外れたエリアなのに、こんな仕様にして値段大丈夫？ということです。
たとえば、近場の60階なんてタワーなのに☆10ですからねえ。
ちなみに苦戦した、同じ再開発エリアのパークハウスも、特定建築者で建てて当時の基準で満点。
でも、ものがよい=売れる、とは限らないのがマンションですから。
値段や30の言うようなパッと見の見た目の方が重視されるのが現実。

でも役所へのプレゼンだと見た目より、数的な裏付けが大事。だから流行らない基本仕様が高くなってしまう。

見た目の設備レベルも低いし、天助高なども低くして戸数稼ぐのも新日鉄だよ
基本低仕様と言われる所以

一流企業の社宅があるので、分かるだろうがファミリーが住みやすい土地です。
新宿区というと歌舞伎町のイメージから、他所からの方は単身者向けと見ますが、
ニーズは逆です。

>>33
新日鉄自体はそうだとしても、ここは都の土地で買い取りに審査があるんですよ。
戸数も決められているし、部屋の最低面積も決められてます。
そういう条件のなか優れた提案をしたものが土地を買い取れる。
だから、どんな会社がやったとしても仕様は高くならざるを得ないのです。
そんなお洒落な街じゃないし大して広い土地でもないのに車止めがあったりとか、やけに緑化に力を入れたりとかね。

結局は☆取得のためにコストかけても、個々の間取りで仕様落としたり、戸数を稼いだりで
バランスとるのでしょうね。そうしないと買えませんから

>30

＞バルコニーは上部まですら覆われてないぺラボー

＞タイルなどでペラボー隠しもしていない非常にチープ感漂う作り


少しはお勉強なさってください。
何のためにあのボードがあるのか、どういう構造でなければいけないか。
法律と条例で決まってます。

仕切り板をタイルで隠すって、大笑いしてしまいました。

>>37
消防法上は別にタイルで覆っても一部だけ蹴破れるボードで空いてればいいんですよ
３０で言ってるペラボー隠しは外部から見える面にタイルを施工して見た目のアップを図るというやり方のことでしょう
他の物件もよくご覧になるといいでしょう。
よっぽどチープな物件でない限りは非常にポピュラーな仕様です。
上部まで覆えばプライバシーも確保できますし全面丸見えのボードはコスト削減でしょう。

あとは横に避難不可でも階下への避難はしごでもいいはずです。
ただそうすると見た目などはよくなりますが戸境壁をコンクリにしないといけないのでコストアップです。

関係ないけど何でここの公式URLはyahooのリンクも含んじゃってるのよ
正式にはhttp://www.livio-shinjuku.jpだと思うけど。

関係ないけどここのネーミング、北新宿じゃなくて新宿にしちゃって平気なの？

>>36
ここは戸数が都に指定されてるから戸数稼ぐのはむり。
だから値段が上がるだろうし大丈夫なのか？という話ですね。

>>40
北新宿の三菱でさえ、新宿ってネーミングにしてましたから。
確かに、疑問ではあるが。

>>ここは戸数が都に指定されてるから戸数稼ぐのはむり。

戸数は厳密には決まってないと思う。何戸以上とかの括りはあるけどね

>>41

戸数を稼ぐというか無理に目標値に合わせようとするからパークハウスみたいに
階高をケチったマンションができあがるんじゃないのか

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198548/all

バルコニの戸境壁やペラボードの事は上のスレ読めばよく分かるよ。

>>43
逆。ここは賃貸のもう一つの土地と合わせて133戸以内と決まっている。
最低占有面積と戸数の両方に縛りがある。

そういうのってどこで分かるの？

>>44
パークハウスは実は一応階高は3.1mあるんですよ。分厚い床や二重床天井にしたせいで天井高は低いけど。

階高は3.1mなら高い方ではないですね。

パークハウス新宿タワーもそうだけど制約が多い物件だと色々と微妙になるんだよね
どっかに歪がくる