プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

まぁこの物件の予算なら他にも選択肢があるわけで。
ここまでの金額出して、近隣住民と訴訟までに発展してしまっていて、竣工から２年ほど経ってしまったマンションを買うかってことだよね。
こういういわくつきの物件がどのくらいのスピードで売れるのか興味がありますね。
野村が大好きな即日完売ありますかね～？
どれくらいの価格をつけてくるかも興味深いですね。

平均すると350ぐらいですかね。高層の南向きは400近く行くでしょう。

ＨＰに載ってる外観ってやっぱりちょっと奇異ですね。前のほうでどなたかグロテスクと表現してましたけど。タワー・オブ・テラーみたい。

坪300なら絶対買いたいな。
茗荷谷から近いのでブランズとはまた違うマーケットでは？
アトラスタワーが坪380であった為、300は流石に下げすぎのような・・

大通りに面した物件とは立地がまったく違う。
地盤もまずまず、静かで駅から近め。丸の内線だからポイントも高い。反対運動も起きてるようだけど、逆に言えばそれだけ価値がある土地。
山手線最寄りの低層に買い換えたばかりだけど、もう少しここの売り出しが早ければ、本気で検討してたと思う。ここは、80平米、8500万円～って感じじゃないかな。丸ノ内線利用の高給取りなら、充分買えるだろうし。

小石川は地盤良くないよ・・・名前が物語ってるようにここらは水路を埋めてるはず

>>98
あのですね、地名ひと区画で全体を判断しちゃあ、甘いんだな。ここの立地をそれなりの地図で調べればわかります。
千川通り沿いが低地、茗荷谷もメトロは谷に走らせてますが、ここが立つ場所（茗荷谷駅から千川通りの間）は、台地にのってます。

350出すなら市ヶ谷か神楽坂近辺買うかな
この立地だと丸の内線一生使う人限定の物件だね

>95

>ここらは坪単価が230～せいぜい280だからふっかけても300だとなかなか売れないんでは？

こういう人はＭＲで営業に相手にされないと思う。

>現にブランズが苦戦してるしな・・・

どこの？


最近、茗荷谷の周辺って続々とマンションが出てる。
茗荷谷周辺のマンションはたいして広告費かけなくてもなんだかんだで地味に売れてると思うけど。

＞交通の便も悪いし350や400も出すなら他でいい物件が幾らでも買えるよ
交通の便は都内でもかなり良い方では？
ここよりいい物件、具体的にあまり思いつかず。

でもこのあたり、なんか暗いですよね。
湯立坂から見える下層部はすごい重厚感あるのですが、
上層部が確かに不細工ですね。

平均350というのが妥当かなと。

アトラスタワー茗荷谷、BELISTA茗荷谷、クレヴィア茗荷谷とかも好調だったよね。
これらのマンションもたいして広告宣伝費はかけてないと思う。
そして、売り手も強気なので、買い手にとっては値引き交渉が使えない。


例えば、クレヴィア茗荷谷なんてマンコミの掲示板ではボロクソ書かれてたけど
アレアレと思ってる間に完売しちゃった。
（この事例をみるとまさに「サイレントマジョリティ」って現象はあるんだな、と思う）



（ネット社会の住民）
マンコミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/174183/all

　↓

（そして現実）
http://www.cm42.com/
クレヴィア茗荷谷「おかげさまで、全戸完売いたしました」

ブランズ小石川
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/72670/
かなり苦戦してますね

震災前の売れ行きと今じゃ違うしねぇ・・・
営業お疲れ様ですｗ

本当だ･･･
すごいですね（笑）

欲しいネガさんの涙ぐましい努力も湯立坂プラウドの前には撃沈ですね（笑）

実際売れてないからネガじゃなくて事実だしなぁ

まぁ、完売がお得意の野村さんだから、どんだけ売れるか見ものだね

千川通り沿いの低地とここは比較にならんでしょ。もっと勉強してください。

低地・準工業地域・狭小物件（41.89m2～68.91m2）と
湯立坂の60.80m2～112.20m2物件を比較されても。。。

ここは↓「高井八十次郎」さん屋敷跡辺りなのかな？
http://map.goo.ne.jp/history/map.php?st=100&kr=13

このあたり知ってれば千川通り沿いが不人気なのは
すぐわかると思います。
春日通り沿いは南側に都心を見降ろす高台、
千川通り沿いは低地で印刷工場のイメージ。
ブランズでも文京小日向レジデンスは好調でしたよ。

どうしたらこの２物件が混同されるの？
http://www.proud-web.jp/koishikawa/
http://www.bz-koishikawa-pf.com/

・・・ひょっとしてドッチも「小石川」アドレスだから？（絶句）



>95さん>104さんのセンスに脱帽
（多分、この周辺を歩いたり検討したことがない人なんだろうな・・・）

茗荷谷徒歩４分、土地柄など立地は申し分無し。

http://www.proud-web.jp/koishikawa/plan/index.html
ただ間取りが微妙・・・。100Ａタイプは億ションなんだろうけど

野村さんなら即完売するんじゃないかな
丸の内使わないんで高見の見物だけど

現地で見てデザインの悪さにびっくりしました。
タイル張りなんでしょうが、それがわからないほどなんかのぺ～っとした感じです。
陰影がなさすぎるといいますか。
近隣住民へのノ〇ラからの最後のプレゼントでしょうか？
粋なことしますね。

>110

>ここは「高井八十次郎」さん屋敷跡辺りなのかな？

そうみたい。
http://www.proud-web.jp/koishikawa/location/index.html
の古地図に「現地付近」って書いてある。
筑波大のキャンパスは水戸藩支藩の松平大学頭公のお屋敷なんだね。
後楽園から小石川の周辺は徳川御三家のひとつ水戸藩ゆかりの地が多いね。


（ここから少し離れた傳通院は徳川家康の生母於大の方の菩提寺。水戸藩とは関係ないけど。）

ここって竣工済だから、建築オプションはないんだろうなあ。

暫らくこのボード寄りつかなかったけど、又投稿が増えましたね。

水、木曜日で鋭気を養った営業マン、悪天候で暇なのかしら?

それともノムラさん、販売攻勢に出るのを察知したネガ情報かしら?

場所的には文京区有数。商業エリアを除けば、都内でも最高レベルだと思う。
欲しいな。350ぐらいなら挑戦。400せまったらあきらめよう。

>120
この辺の住民層は○○じゃないから
このマンションの住民を恨むようなことはないよ。
やるならデベと徹底的にやるよ。

そこまで○○じゃない。
ね、>120さん、分かるよね

でも相当もめてるみたいですね
控訴して裁判が延びたら販売いつになるやら
入居後の近隣との確執も心配ですね

都心で駅近なのに閑静で緑もある稀有な環境。

坪350万は行くのでは。。

プラウド駒場と似た価格帯になりそうな予感

同感
まあとりあえず検討してみる感じかな

駒場は価格差があったけど小石川は最低価格も高いのでは？
色々もめてたとはいえ場所いいな。

環境は最高ですね

でもずっとあの黄色い「反対」のノボリ見ながら生活するのも気が萎えそうな
周辺住民には溶け込めないでしょうね

近隣住民なんて、どうでもいいけどね。
そのためのオートロックなんだし。
海外のGated Communityの都市型小型版みたいなものだから。

たしかに劣化しているような感じ

壁の一部にヒビが入ってるの発見

んーtphは千川通り沿いみたいなものだから全然違うと思うよ（笑）

アトラスより高くなるでしょ。
立地は超希少。
プラン不明ですが、億ション連発の予感。
坪300後半は覚悟でしょう。

やはり高くなりますよね。。。
ここで価格議論したところで、安くはならないですから、価格分かるまで静かに待ちます。
資料が届いて、やはり良いな〜と思いました。

窓から外を見たら「反対」の黄色いノボリが見える生活

はたしてこれが良い住環境なのか？？

文京区に長いですが、ここは近年の文京区マンションの中でも抜群の立地だと思います。
自分の既得権益を守ることしか考えていないディマンディングなごく一部の近隣住民によって、微妙なことになってしまいましたが、住民が入っても反対している光景を見たことがないのであまり心配要らないと思います。
値段は高いでしょうね。
形が妙だったり完成売りだったりするので、多少安めには出すかも知れませんが、それでも、坪４００近くでしょう。

裁判が結審するまで売り出せないんじゃないの？

いつのことになるやら・・・

350なら買いますよ。よろしく

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

文京区のイメージ
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0014/8925/5meji.pdf

>141
アトラスタワーが平均坪380で完売したよね。
http://allabout.co.jp/gm/gc/377445/
http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/21th/times/news323.htm

時期は違うけど、そこまでの大規模物件じゃなし、300代後半でもここ買う人はいるんじゃない？

勘違いだとしても、
都心は買えない身分なので、出来れば高くして欲しい。あきらめつくし。

完成しちゃってるからそれがどう影響あるのか･･･

＞141
本郷のプラウド村のペンシルマンションでさえ、平均坪単価が３００後半なのに、ここが坪３５０だったらむしろびっくりしますよ。
現地知らないでしょ？
文京区のマンション、とひとくくりにするけど、幹線道路沿いがほとんどだし、そうでなくてもこれほど環境のいいところにマンションが建つのは、文京区では珍しいと思う。

ここの環境は別格ですね

茗荷谷駅からの夜道が暗いことが、ちょっと心配ですが。

もう竣工済みなのに、まだ価格が公表されていないのですね。
何か理由があるのでしょうか。
価格だけでも早く知りたいのですが、資料請求しないとだめでしょうか。

駐車場に関する情報が全く無いのは、なぜでしょうね？

>150

近隣住民と裁判で争っています
結審までまだ相当時間かかるようで、それまで売りに出せません
竣工からかなり時間経っており建物の劣化が心配

文京区のマンションとしてはなかなかない好立地。
坂から見える低層階の重厚な雰囲気もなかなか文京区にはない感じ。
チラシの希望平米と値段みても高そーな印象はありますよ。
千川通り沿いの野村管理地は駐車場にしたのに、
ここは係争案件なのに竣工までしている。
野村の気合がわかる。
価格が楽しみです。
ここ数年の野村の文京区物件は即日全戸完売ばかりだから、
坪330万くらいの即完価格でだしてくれないだろうか。

場所は私も良いと思います。
こういう所はそう簡単には出ないでしょうね
買える人が買えば良い物件でしょう。
形状にしても、普通過ぎたら、また文句も出るんでしょうから。

>158
確かに。どんなのを作っても必ず駄目出しされますね。
我が家は価格面で無理だと思っていますが、買える人が羨ましいです。

ここ売りだしたらさほどの広告宣伝費をかけなくてもアッサリ完売すると思う。

文京区のマンションに住んでます、と言って、本当に文京区らしいいい環境であることはほとんどない。文京区は圧倒的に戸建エリアがいいから。だけど、ここは珍しくマンションなのに文京区らしい、いい場所ですよね。野村は好きじゃないけど、ここは待ってもすぐに出る立地じゃないので、高めで出しても即完売でしょう。

スーパーが弱いのが難ですねー。

>161

>スーパーが弱いのが難ですねー。


駅前のサントクとマルエツプチでも何とか日常使いは間に合うのでは？
（確かに弱いけど）


それでも不満なら面倒くさいけど車で春日通りのサントクにひとっ走り。

それでもダメなら生協。

生協頼んでもいいけど、発砲スチロールは廊下に置かないでよ！！

>163
御意

湯立坂の雰囲気がじっとりと暗く感じ、みなさんが言うほど良い場所と感じませんでした。私も播磨坂のほうが好みかな。

播磨坂は駅から遠い。

でもここは坂下だからね。

ここ、竣工してからかなり時間たってるんですか？
公式ＨＰの物件概要には「平成23年7月竣工済み」とありますけれど、本当はもっと古いのでしょうか。

湯立坂の昔の景色をみるとやはり雰囲気がありますねえ。
ここに14階建ての不細工なビルを建てちゃう野村、うーん無粋かも。

周りの建物が時代についていってないだけでは？
プラウドがフラグシップとなって街を変えるよ。

個人的には播磨坂の方が好きなので
ブランズタワーの方が興味ありますが、
春日通り沿いのペンシルなので、
資産価値とかはこちらの方が圧倒的にありそうですね。

>169
ブランズタワーも西側の眺望はアトラスのように抜けていいだろうけどね。
http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/bt-kohinata/concept/index.html

ただ、ブランズは春日通りに面していることと、ココより駅遠という点が。

ここの筑波大キャンパスへの眺望もいいだろうねぇ。

>>166
ここは坂下ですか？坂の中腹かと思いますが・・・
外観も特別に変だとは思いませんが・・・
ただ、やっぱり値段が高いでしょうからねぇ。
手が届かないかも。

元々半分は汚い家根無し駐車場、半分は藪だった所だから、却って雰囲気は良くなったと思うよ。大学側は日当たり悪いし。東側はせいぜい植物園が遠くに見えるだけ。
駐車場は地下駐車場だけど、何台入るのかわかりません。

>172
東急の中の人？

いいえ、地元民ですよ。

>174
ここ買う予定ですか？

駐車場有るんですか？

初めて湯立坂を下ったあの真夏の日が忘れられないですね。
森の中を歩いている感覚が衝撃的でした。
桜並木も素晴らしい。
都心近くの宿命とはいえ
開発されていくのは確かに淋しい気がします。

住むにはフラットアプローチならなお良いのですが、
朝はトレーニング、夜はリラックスと思える人には
この長い坂は出来すぎです。

エレベータ式で地下駐車場ですね。

ハイルーフ車も停められるんでしょうかね？

この物件の来歴を考えると、地権者がすごそうだよね。

戸数で6/64ということは、広さで計算する地権者の持ち分は10％を超えるだろうし、それも単独。

まともな人は、手を出さないでしょ。係争案件は。

その上この物件は建物の基礎が被災している、十分にプロに補修状況を確認してもらいなね。
耐震性の高い作りじゃないようだし。

よくよく考えた方が良いと思いますよ、こういう物件は。

ここ、耐震性が高くないの？

2011年07月に竣工したってことは、建設中に地震があったという事ですね。

建物の損傷の程度は良く確認した方が良いよね。

修理した傷物を、無傷の新品で買うことほど、アホな事は無い。

変わったデザインですね

そのデザインのせいかどうかわからないけれど、ビル風が吹かないのは確か。ドミの風はひどすぎる。

>186
買う気あります？（笑）

新車の納車中に事故起こしたら、修理して納車するってこと無いよね。

新品を納車が遅れても持ってくるだろう。

修理した事故車は、それなりの価格の中古になる。

これが順当な扱いでしょう。

場所はいいけど、できれば低層の落ち着いた建物にしてくれたら良かったのにな～と思う。
でも、この立地なら、よほど勘違いした値付けをしなければ、苦も無く売れるでしょうね。

低層だったら最高だけど、4F以上じゃないと日当たり最悪。

北側斜面の坂をほぼ下りきった場所で裏は崖地。海抜数メートルくらい。本当に立地は良いの？