プラウド小石川（旧称：プラウドシリーズ茗荷谷）

優秀な営業マンは不人気物件で活躍してもらう。
人気物件には優秀な営業マンをつける必要が無い。

この物件は１期で完売する位人気と思って質の悪い営業を置いた。
でもフタを開けてみるとそんなに人気のある物件じゃなったから、あら大変って事だね。
デベの戦略ミスか。

東雲はどのくらいの営業さんが投入されてるのかな？
やっぱり野村の目玉案件だからエース級の人材を投入？

確かに本当に評価が高くて安ければ担当者がイカれてても売れてくよね。

デベロッパってマンション部門は、落ちこぼれが集まると聞いた事もあるのを思い出しました。

「このマンション、こんな連中がくるような物件なのか」と想定顧客層に思われないためには、
小汚い格好してるとか、金持ってないとか、これはダメと見切った客はさっさと追い出す必要が
あるからね。

なんか行きづらくなってきたなぁ。

いいんですそういう人は行かなくても。どんな業界でも客の選別はしてますよね。

この前、ここではないマンションギャラリーでお断りされているところを見たけど、無礼な感じはしなかった。
アンケートを書いてから担当の営業を決めるけど、もしかしたら、アンケートの内容で担当を決めてるのかな？
年収が少なすぎると、お断りが得意な営業さんが担当、
ターゲット層が来ると、凄腕が担当、
冷やかしが来ると、追い払い部隊が担当、みたいな。

北西向というのは、やはりマイナスポイントになりますか?
日当たりが微妙なのが気になりますが、皆さんどう思われますか?

駅前のし○○ら撤退して、その分、サントクが増床してくれないかな。

北西は5月なのに寒いと感じました。その点を反映してか、高いなりにも若干価格が抑えられているようには思ったので、寒さが納得できるならいいんじゃないでしょうか。暗さは感じませんでしたよ。元が割高のため、転売には苦労しそうな気がしますので、長く住むならという感じでしょうか。

営業の方、そんなに感じ悪いようには思いませんでしたよ。
ちなみに普通のサラリーマンです。

三徳は、もともと2フロア借りる予定だったのが無謀と判断して1フロアにしたんじゃなかったでしたっけ。

先日、覗いた感じ（客の入り状況）だと、２フロアでもいいような気がするけど。エスカレーターあるし。
播磨坂付近のサントクに比べると狭すぎる。アトラスの住民さんや管理組合はどう思ってるんだろ。

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

>886
これで３回目？坪365～380だって。
来週から申し込みだけど第一期はほとんど全部の部屋が申し込みされるんじゃないかな。
条件悪そうな部屋もなんだかんだで売れてしまいそうな雰囲気が感じられた。

物件概要更新されてますね。

家はリーマンよりだいぶ年収の高い医師ですが、
営業はバイトみたいですよ。
基本的な事を聞いても答えられない、後で調べますって言うだけで忘れてしまってる、
言う事がコロコロ変わる。

それは本気度の問題ではないでしょうか。
買う気があることを明らかにした上での質問なら、ちゃんと対応してもらえるんじゃないかと思いますよ。
営業期間が短い中、かなり忙しいようですので、営業も優先順位をつけて対応していると思います。

うちを担当してくれている営業さんも、対応いいです。
１度目に伺ったときの質問を覚えていて、２度目訪問のときに回答してくれました。
人によるのではないでしょうか。
先週末の時点で、全部屋要望書が出ている状況との話でしたよ。

総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ～14,580万円 (1戸)
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 60.80m2 ～ 112.20m2

坪単価は、315から430になります。やはり、低層はかなり安いですね。平均はいくらぐらいなんでしょうか？、360ぎりぎりぐらいかな、全部調べるほど暇じゃないんで、暇な方いらしたらお願いします。

以前に書き込みのあったプラウド本郷１丁目より下は安くて上は高い感じですね、あそこが平均350ぐらいだったようなので、こちらは、高層階の広い部屋がある分、少し上がって360ぐらいでしょうか？

非分譲住戸が5戸に減ってますね。地権者の持ち分が減る訳で好ましい結果です。

安いのは地下部屋かな？

乾式壁の高額物件がこのまま売り切れるようだと、
野村のイメージ戦略の賜物か、
文京区人気は未だに健在ということですかね。

上階の足音や隣室の風呂掃除の音が
聞こえる部屋に、億の金が出せる人が
いるんですね。

他人事ながら、すんでから後悔することが
ないといいですね。

いつも拝読しております。

本スレで初めて乾式壁のことを知り、おかげさまでとても勉強になりました。
私はこの近くに10年ほど住んでおり、元々本物件には興味があったものの
係争の件と、価格も高いであろう理由で、珍しくMRに行っていません。

そこで、行かれた方に伺いたいのですが、営業の方に乾式壁について質問された方が
少なからずいらっしゃると思いますが、回答は如何だったでしょうか。
例えば「最近の乾式壁は質も向上しており、」云々の返答はあったでしょうか。

既出でしたらすみません。

私は乾式壁のタワーに住んでいて周りの騒音気にならないですよ
音はほぼないです

地震の時にはミシミシと音がしますが

乾式部分は構造部にカウントされていません。

地震のときは壊れてもいいように全体がつくられているので
大丈夫です。

クロスにも影響はあるかもしれません。

>>897
>乾式部分は構造部にカウントされていません

これどういう意味？

専門的な会話か、あるいは、不自由な日本語か、のどちらかでしょうね

なんでそこまで乾式に敵意を持つんでしょうね。乾式壁のせいで転売できなかったみたいな恨みでもあるのでしょうか。

ここは、年収1000万円ちょっとでは相手にされませんか？

頭金にも部屋にもよるとは思いますが、大丈夫なんじゃないでしょうか。週末から申し込みもスタートしますし、本気なら急いだ方がいいですよ。

>>902
ありがとうございます。
安心しました。MRを予約してみます。

>900
プラウドじゃない物件で乾質だけど話題にもなっていなかった。

>903
相手にしてくれましたよ。

http://yoshino-gypsum.com/kouhou/taika/taika05.html

こういう製品が出回ってますからね。

ここで比較しているTLD値というのがクセモノで、日本建築学会基準曲線によって低音域が緩い基準で評価されてるんですね。人間の耳の感度を測定して策定したということなんでしょうけど、不思議と、低音域も感じるんですよね。耳じゃなくて、カラダで感じるんですよね！湿式壁のマンションの静寂性は耳だけじゃなくカラダで感じることが出来るってことなんですね。

ググると出てくる榊淳司のマンションレポートって、役に立ちますか？
プラウド小石川についても書かれているようですが、何書いてありましたか？

結局入居時売れ残りになるんですね。

野村のこういう履歴のある物件ですから、値下げも早いでしょうね。

値下げは無いと言い切るよ。俺は営業じゃないし、ましてやプラウドの社員でもないけどさ。

1000戸規模のマンションじゃないんだし、丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分だよ。
（しかも学校が近いから、おおっぴらな性風俗営業もパチンコ屋も無い。）

俺が上司なら、もしここの営業担当者が「値下げさせてくだい」と言ってきたらさすがに営業を変えるよ。

上司が替わった方がいいかもね（笑
ポジ要素を帳消しにして余りあるネガ要素があることは、既に整理されている通り。戸数が少ないのに売れ残ったりすれば、よほど価格が高いということで、それこそ営業の失態でしょう。

>910
なんで、そんなにあせってるの？
いいじゃない、あせらなくても。

あと１年もすれば値引きするのか、しないと完売できないのか結果が出るんだから（笑）

ここで値引きすべきか値引きせざるべきかを議論しても、野村はこの掲示板の希望投稿を聞いてくれないと思いますよ。

私はこの世界長いですが、野村が竣工後の売れ残りを値下げしない事の方が少ないですよ？。

野村の営業の人がはっきり言ってるのを何度も聞いた事がありますし、竣工したら内覧が入って中古みたいなもんだって（意味分からないと思いますが）。

野村の他の事例をご存知なんですか？

＞丸ノ内線とは言え山手線内側の地盤良好、駅４分

で、そのうえ販売対象が60戸もないのに、１期で売り切れないところがこの物件の実力だし、世の中の評価の現実です。

自分の思い込みを一般化するのを勘違いと言います、現実をみましょう。

お茶の水のワテラスは平均が坪430程度で１期で180戸以上、茗荷谷のアトラスタワーも、高層はここより高いのに、１期で90戸。ここは所詮、最も高い部屋も1.5億程度の物件ですから人気があれば、全戸に倍率がついてもおかしく無いんですよ、まともな評価をされてる物件ならね。

現実見ましょうね、現実。

値下げに興味あるのは購入する人とアンチ野村不動産かな？
５０戸が１期で販売されるって事は残りの９戸もそれなりに値下げ無しでも売れると思う。
いつまでも在庫はしないとは思うのでいつかは下げるかもしれないけど、大量戸数は下げないだろうな。

>912

>現実見ましょうね、現実。

だから現実を見るためには１年間見守ろうよ。

ね？我慢できない？

>912が言うようにこの物件を値下げするのかどうか。

現実というのは「結果」のことでしょ？
「結果」を見るのに、>912の今の考えを押し付けてもしょうがないじゃない。

そりゃ１億円台の部屋はすぐには売れないでしょ。
１億円台の物件はどこでも動きは鈍いよ。だけど時間が経てば（数年はかからないと思う）売れると思うよ。

1年なんか待てないと思うよ。ただでさえ土地取得から何年も経ってる物件なんだから。金利負担は相当で、一刻も早く売り抜けたいはず。そういう焦りが営業にも明らかに表れていることも、既にいろいろ報告されているよね。

別に１期で全戸販売しなくてもいいと思うのだけど。

逆に、値下げしなくてもすぐ完売すると強弁したがるのはどういう立場の人なんでしょうか。
私にはそちらの方が興味あります。

>920
どういう立場も何も、そう思ったから、だけど。

じゃあ「値引きしないと１００％完売しないよ（笑）」って言ってる人は？

ここで値引き値引きと騒げば下げてくれると真剣に思ってる人じゃないか

やりとりはもういいです。
乾式で、正直仕様がよくないことは承知。
係争物件であることも承知。

ちょっと微妙な物件ですが、価格にみあえばそれでよし。
プラウドで小石川に住んでみたい、一般購入者とはそんなもんです。

むしろ、おかしな立地のプラウドがふえていることのほうがいやです。
そのあおりで小石川まで乾式、そこはあらためてほしい。

構造・規模 鉄筋コンクリート (建築基準法上は地上12階　地下2階) 地上13階 地下1階建て (入居時期は住戸により2012年7月下旬（予定）または9月下旬（予定）となります。)
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
総戸数 64戸 (非分譲住戸5戸含む)
販売戸数 50 戸
販売価格(万円) 5,800万円 (1戸) ～14,580万円 (1戸)
最多価格帯(万円) 7,200万円台
7,600万円台
8,600万円台
10,400万円台
(3戸)
間取り 1LDK ～3LDK
専有面積 60.80m2 ～ 112.20m2
バルコニー 3.10m2 ～ 14.53m2
テラス 8.28m2
ルーフテラス 6.22m2 ～ 22.76m2
管理費(円)/月額 18,200円～33,500円
修繕積立金(円)/月額 7,250円～13,370円
管理準備金(円)/引渡時一括払 26,600円～49,000円
修繕積立基金(円)/引渡時一括払 608,000円～1,122,000円
駐車場 有り(敷地内)49台（※身障者優先1台含む。他に地権者専用駐車場１台）（月額使用料34,000円 ～ 38,000円）
駐輪場 あり82台（月額使用料300円）
バイク置場 あり3台（月額使用料3,000円）

ほほぅ・・・

14,580万円 (1戸)
10,400万円台(3戸)

>928
この４戸以外は結構スルスルと売れてしまうんでない？
それでも14,580万円 (1戸)を除けば１年以内には売れてしまうような気がする。

50/59に要望書が入ったって事？

低層階の部屋の日当たりはどうなんでしょう？
坂沿いは公園の高木の陰で鬱蒼としているようだし、御殿サイドもなんだか暗そう・・・。
吹き抜けからはどのくらい採光できるか不安です。
もし内覧した方などいらっしゃったら、教えてください。

小学校の学区も日当たりも全部となると、茗荷谷駅の南側の小日向地区に５年に１度出るかでないかの物件を待つのが良いと思います。

内覧しましたが、
結局のところ、仕様や様々な点から、割高ですね。

でも、お金持ちさんには関係ないかも。
一般ピーポーは…がんばる？

私も、明らかに割高だと思っています。
割高だと思う人には入居して欲しくないような書き込みもありましたが、割高分は上流（？）マンションに入居させてもらうための入会金みたいなものと思うしかないと思っています。
入居予定者と思われる人の書き込みには、上記とは別ですが、失礼ながら品がないと思われるものも散見され、正直、心配なところもありますが、私は「入会金」を払う予定です。抽選が外れなければ、皆様、どうぞよろしくお願いいたします。

ここ、常に４部屋は賃貸に出るって事ですよね？
住民層に期待は出来ないと思いますが。

入会金だけでなく、会費(管理費、修繕積立)も高めですね。
最上階の維持費が少なからず含まれているのでしょうか？

それはないと思います。私も共用設備が皆無に近く、コンシェルジュ等のサービスもない割りには会費が高いとは思いますが、問題があれば管理組合で見直す余地もあるかと。

管理組合は10％以上の発言権を持っている人の意見に影響される可能性が高く、その人は安いから変更というのは希望するような人では無いと思います。

なんか勘違いしている人がいるみたいですが、高層に一部高い部屋があるから平均価格がすこし上がるだけで、基本的に大多数の家族が住む８０平米以下の部屋の価格帯は文京区の他の物件とそんなに変わらないと思いますので、そんな、金持ちクラブに入会するとは思わない方が良いと思いますよ。単なる普通の文京区のマンションです。

地面もそんなに広く無い斜面の中層マンションですし、物件の設えも、建物も、価格も含めていろんな意味で、文京区内で特筆するような高級物件ではありませんので。

区外なので文京区の普通のレベルが良く分かりませんが、
・屋内の車寄せ＆車寄せ専用の待合室
・64戸たらずに低層用、高層用のエレベータ二機設置
・エントランスにも空間に余裕があってホテルライクなラウンジ

部屋によって天井高も270cmくらいあるし、こういう物件が普通なんて文京区ってすごいんですね。
ということは近くに出る三菱や住友なんかも同じかそれ以上のレベルを期待していいのでしょうか？

文京区の普通のマンション、なんとなく言いたいこと分かります。小日向のドチェスターとか見れば普通じゃないって思いますもんね。

確かに、作りの良いところもありますよね、エントランスは普通だと思いますけど。

その上、一部の金銭的な余裕のある人（＝地権者）にのみ良い共有施設があると思っています。
このマンションは計画自体が古い（景気が良かった頃）ものですからね。コンシェルジュもおそらく最初の計画では入れる予定だったのでしょうが、あまりに管理費が高くて断念したと想像します。

私はむしろそこに問題点があると考えてます。このスレって、現実的なこの物件購入のリスクから逃げちゃってる。地震の乾式壁のリスクより、管理費高騰のリスクの方がとっても現実的で可能性が極めて高い(というか100％だと思ってます）。これは、転売時の問題点にもなりますし。

なによりも、共有施設もなく、間取りの設計も最悪なのに、管理費が高いのは、多くの方に同調して頂けるのではと思います。

高層階のエレベーターは高層階の人のため。
天井高は高い部屋が本の一部にあるってだけ。
駐車場の数が危険なほどに多い。これは車に乗らない人には管理費高騰のリスクでしかない。ここはおそらく30で十分です。駐車場が必要なのは近隣でも戸数の半数以下です。この物件は、駅にも近く、駐車場が余る数が多く、とくに余る率が高いので管理組合で背負い込むお金も多くなる、将来の駐車場絡みの管理費、既に高いのに、将来も間違いなく上がるでしょう。

なるほど。
そういえば地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠ってところに違和感があったような。

ちなみに駐車場が多すぎる点についてチェックしたところ、
野村の営業さんは「購入者層としては医師や弁護士なんかが多いので、これでも足りないくらいなんですよ～」
などと言ってましたが、最近の世の流れには逆らえず、やっぱり余るんすかね。

急に気になったのですが、修繕計画の中に30年後の機械式駐車場一式の交換が入っているか聞いた人いらっしゃいますか？

医者も、車持ってない人、沢山いますよ。

医者は車を持っているという表現は、はっきり言って、医者をバカにしてると感じます。

私のところの部長は、責任ある立場になってから、事故起こしたらいろいろみんなに迷惑かけるから、車やめたよと言ってました。

地権者のために作られたマンションという点は、その通りですね。

ここ欲しい

どうぞ（笑
実際、まだまだ空いてますよ。

地権者の部屋、煌煌と灯りが灯っています。
カーテンもしないで・・・

相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。

文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。

勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。

粘着キモい。

14階程度で高層/低層エレベーター分けるって何なの？
地権者の駐車場だけ平置きのシャッター付きで別枠って何なの？駐車場代払うの？

地権者の、地権者による、地権者のための物件企画。

949さん、無視、無視。

注意しないと危ないですよ。みなさん危ないの分かっててスルーしてるんだから。

こういう書き込みを見ていると、この時期になっても物件内覧すらしていない野次馬さんが多いことがよく分かりますね。

>>141
ブランズでもあばれてるのか
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215928/res/47-48

＞948
ノイローゼなの？

>946
とんでもない。第一期は申し込みが入っていない部屋は片手で数えるほどでしたよ。

ここは、これからだよね。

欲しい人は初日に申し込むと思いますが、今日見てもまだ結構空いてましたよ。

ひょっとして>948が言ってることが当たるのか！？

まあ正式価格表出ちゃったからね。
結構苦戦してるみたいだけど。

そうだね、今さら価格は下げられないね。でも、何だかんだ言って結局は売れてしまうような気がするなあ。

申し込みに行かれた方、この週末でどのくらい申し込み入りましたか？
また、駐車場の申し込みはどのくらい入ったのでしょうか？

情報よろしくお願いいたします。

>948を参考にしてください。

物件と価格からは申し込んでも良いと判断し、真剣に悩みましたが、
「将来にわたる近隣とのトラブル」、「単一の王様地権者との折衝の難しさ」、「管理・修繕費の高騰」などのリスクから
購入より賃貸の方が良い物件と判断し見送ることにしました。

あとの皆様よろしく。

近隣とのトラブルとか気にしてるわりに
地権者を中傷していますよね
地権者の方がこのスレを見ていないといいですね

外（近隣）と内（地権者）という両面でリスクとなり得る。
しかも相乗効果として悪い方向に進みそうなので、どちらも避けたいという意味で書いたのですが変でしょうか？

物件の経緯として、外の方々の反対にあいながら、内の方が建設計画を売主とともに推進してきたのは事実なのですから、
今後また外の方々と間で何らかのいさかいが発生したとして、相当の議決権を有する内の方は、多少折れて丸く和解する
という選択肢より、反発して白黒つける方向に進もうとされるのでは無いでしょうか。

地権者が実際に何％の議決権になりそうか、確認された方はいらっしゃいますか？地権者も地権者住戸を販売しようとしておられるのかな、と思ったので。
10%超あっても、必要な場合には十分否決できるとは思いますが・・・

北向き（湯立坂方面）、低層階を検討していますが、
こちらは日当たりはほとんど期待できないでしょうか。
現在住んでいるのが東南向きの部屋なので、朝から暗いのはどうかな、と躊躇しています。
営業の方も忙しそうで、日当たりのシミュレーションなどあるのか聞けていません。
どなたか日当たりについて確認された方がいらしたら、教えてください。
よろしくお願いいたします。

>961
第一期は残りわずかでした。私のところは結局抽選です。
駐車場は台数に余裕があると思われるのでまず大丈夫でしょう。
車の高さで値段が分かれます。

最初から駐車場の空きが多すぎると、管理費高騰リスクが高いということを心配されているのではないでしょうか。

日当たりは北向きには期待できないでしょうね。
目の前は公園の木々ですし。
やっぱりマンションは南向きですかね…。

>967
日照シミュレーションは確実に作っていると思いますし、
聞かれれば教えてくれますよ。
遠慮せずに聞くのが一番では？