購入検討中さん
[更新日時] 2012-10-09 14:33:47
野村の湯立坂マンションについて情報交換しましょう。
来年3月に完成予定だったものが、来年春頃MR公開、再来年6月入居に変更になったそうです。
所在地 東京都文京区小石川5丁目19番6他
交通情報 丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩4分
種別 マンション
敷地面積 1,176.46m2
構造・規模 鉄筋コンクリート
建物竣工時期 平成23年7月竣工済み
入居時期 平成24年7月旬無 (予定)
総戸数 64戸 (非分譲住戸6戸含む)
販売戸数 未定
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 60.80m2~112.20m2
管理形態 区分所有者全員で管理組合を結成していただき、管理・運営は野村リビングサポート株式会社に委託(予定)
施工 鹿島建設株式会社
公式URL http://www.proud-web.jp/koishikawa/design/index.html
【タイトルを正式物件名に訂正。物件概要と公式URLを追記しました。2012.1.19 管理担当】
こちらは過去スレです。
プラウド小石川の最新情報をチェック!
[スレ作成日時]2009-03-13 23:34:00
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物件概要 |
所在地 |
東京都文京区小石川5丁目19番6他(地番) |
交通 |
東京メトロ丸ノ内線 「茗荷谷」駅 徒歩4分
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種別 |
新築マンション |
総戸数 |
64戸 (非分譲住戸5戸含む) |
そのほかの情報 |
構造、建物階数:地上12階 地下2階建(実質、地上13階 地下1階建相当) 敷地の権利形態:所有権の共有 完成時期:2011年07月竣工済み 入居可能時期:2012年07月下旬予定 |
会社情報 |
売主・販売代理 |
[売主]野村不動産株式会社
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
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プラウド小石川口コミ掲示板・評判
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749
匿名さん
戸境壁のボード部は共用、クロスは専用
間仕切壁はボードも専用
だと思います。
共用部については組合で地震保険に入っているかにもよるとは思いますが、そもそも、構造部でない乾式戸境壁が地震保険による保障対象になるのかは疑問です。
どなたか営業にお聞きになった方がいらっしゃれば、共有していただけると助かります。
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750
匿名さん
税金を投入して消費者保護が目的の地震保険だから、共用部分に地震保険ないんじゃないの?
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751
匿名さん
周辺地域の傾向についてお詳しい方、教えてください。
湯立坂沿いのマンションと、播磨坂沿いのマンションって、どちらが人気なのでしょうか?
一概には言えないと思いますけど、おおまかな傾向として。
もちろん地理的には駅に近いのは湯立坂なのでしょうが。
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752
匿名さん
湯立坂はそもそも片側が学校な上、
もう片側も文化財などがあって、
坂下の低地以外にマンションなどないよ。
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753
匿名さん
ということは湯立坂のマンションは稀少価値があると言えるかなとも思います
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754
匿名さん
駅から遠いけど、明るい播磨坂の方が価値が高いんじゃないでしょうか。
それに坂で比較してもしょうがないような気がします。別に南向きなわけでもありませんし。
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755
購入検討中さん
坂としてはイーブン
でも住宅地としたら播磨坂でしょ
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756
匿名
首都圏で震度7クラスがおきたら
総支払い限度額の5兆円超えるでしょ。
免責になり、分配金はいればありがたいくらい。
保険なんてそういうもの。
乾式パネルとクロスどうするかで組合は紛糾します。
部屋の場所により被害の強弱でますから。
神戸でもそうでした。
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757
匿名さん
湯立坂は、マンションの裁判で初めて注目されたと言って良いでしょう。
不動産の評価には、この坂の名前は、特段の長所はありませんよ。
播磨坂は、桜並木だけで有名な上に、歴史的に文京区でもっとも高いパークタワーがありますから、正直、全く価値が違うといえますね。
あのマンションの売り出し価格知ってます?、最も安いのが2億だったんですよ。
湿っぽい、裁判だけが特徴の坂とは比べるだけ失礼。
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759
匿名
乾式仕様はある意味、物件と見合ってる
ということですか。
プラウドも神楽坂や駒場は湿式仕様ですしね。
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760
匿名
もしかして13階建までが湿式で14階以上が乾式なのかもね。
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761
匿名さん
ここは係争もあって湿式の工事がしにくかったからだよ、きっと。不自由物件。
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762
匿名さん
>757
>あのマンションの売り出し価格知ってます?、最も安いのが2億だったんですよ。
そうなんですか。すごい。
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763
匿名さん
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764
匿名
まあ、まともな曰くなきマンションは湿式でしょうね・・・。
格安で乾式はいいけど。
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766
匿名さん
これからは「マンション戸境壁は乾式」の流れはもう止まらないだろう。
湿式を採用するのは一部の高級マンションだけになるんじゃないの?
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767
匿名さん
壁について質問です
たとえば10階建てで、上から下まで階ごとの床面積の同じマンションを建てる場合
階数によって戸境壁の位置を変えて、間取りのバリエーションを作る事は湿式で可能ですか?
湿式の場合には壁は下から上まで同じ場所にとおさないといけないと思っていました
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768
匿名
そもそも湿式の高級マンションは広いテラスがついたりするから
賃貸みたいな箱型をしていないことが多いですよね・・・。
界隈で新築湿式マンション
ご存知のかたいらしたらおしえてください。
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769
匿名さん
乾式壁のことを知ったら、だいぶ購入意欲がなくなってしまいました。他にも同様に迷っている方はいないでしょうか。
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770
匿名さん
>>769
購入する気でしたが、低仕様なのに価格が高いので見送ります。
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771
匿名さん
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772
匿名さん
まあそのくらいが適当な物件ってことだよ。業者必死だけどね。
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773
匿名さん
中低層なのに乾式というのは野村の方針?
別に隠しだてしているわけではないから悪いことはないんだけど
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774
匿名さん
>>767
可能です。
>>773
三井も最近のパークホームズは全部乾式ですし、
三菱も池田山のパークハウスでさえ乾式。
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775
匿名さん
>774
そんなに様々なデべで・・・。
もう何度も繰り返されてるけど、乾式はデベにメリットなのか、入居者にメリットなのか考えさせられます。
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776
匿名さん
低層でも真四角なら乾式でもいいかもしらんが
この物件は真四角じゃなくてルーフバルコニーとかがあって
ボコボコした形だから、乾式で大丈夫なのか心配。
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777
ご近所さん
>768さん
これから千石に出る新築マンションは湿式でした。
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778
物件比較中さん
すみません、壁の話題から少しそれますが
(私も乾式壁の割に高いとは思います。内見した印象では、エントランスやラウンジ、低層階の外観は高級感がありますが、
高層階の外観や、建物内も内廊下が安っぽいのと、室内の造り、間取りは価格ほどの高級感はないと思いました。)
過去のスレッドに、
小日向の三菱の物件について触れている方がいましたが、
ネットで検索したら、あちらも工事車両が細い道を行き交うため
周辺住民の抵抗にあっている様子。
でも、立地としては、まさしく高台の閑静な住宅街で駅近ですから、興味があります。
来年あたり発売なのでしょうか? 何か情報を持っている方はおられますか?
プラウドから話がそれて申し訳ありませんが…
(三菱地所の関係者ではありません、念のため)
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779
匿名
100平米超の部屋なら水回りとかクローゼットを戸境に配置すれば乾式でも良いかもね。
3階建の小日向物件期待しちゃいますね。坪400超でも文句言いません。1億用意して待ってます!
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780
匿名さん
皆さん、小日向に流れそうですか?
この物件を少し下ったところも地所で工事してますよね。
そこだと南向きで緑ビューでいいなと思ったのですが。
小日向もそこも前の道路が細いのが残念です。
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781
購入検討中さん
小日向物件初耳でググってみました
最初に出てくるのが反対運動の記事だね(笑)
文京区民、地元LOVEなのは分かるが
住民運動多すぎ!!
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782
匿名
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783
匿名さん
そろそろ、条件の良いのが出てくる時期ですよね。
なにも地権者が多い係争案件を選ぶ理由なんて無いんですよね。
どんだけドMだって話で。
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784
匿名さん
結局、最上階の地権者住戸を独立確保するために、あんなヘンテコな形になっているということでしょう。
立地についてはここは坂下ながら、坂の木立の、借景ならぬ借エントランスは本当に稀少だと思います。
低層階の外観のまませいぜい8階建て程度に抑えておけばヴィンテージマンション候補になったのに。
それだけに、重機入れられない、訴訟による資金回収遅延を計算にいれたかのようなローコスト仕様など、色々と条件制約が垣間見える物件になってしまっているのは残念ですね。
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785
匿名さん
同意。これで高いなんて、了見違いも甚だしい。家は次を探します。
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786
匿名さん
凹のあるヘンテコな形は、採光をなんとかとって居室の数を確保するためでは?
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787
匿名さん
あんな形で地権者部屋を作ってもらってるマンションなんて他に見ないですよね。
理事会などでも面倒なんじゃないでしょうか。
文京区って色々ややこしそうですね。
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788
匿名さん
確かに銅御殿を管理している大谷さんの要望通り6階建てにして、低層のデザインのまま出来たら良かったのにね
一戸当たりはかなり高くなってしまいそうだが
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789
匿名さん
隣地所有者の要望聞くなんてあり得ないけど、もっと他にやり方があったろうって思う。欲張って失敗したな。もったいない。
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790
匿名さん
ここ、十分魅力的なマンションだと思うよ。
もちろん、もし低層だったら最高だったね。その点は惜しいと思う。高くてもいいからそうして欲しかったという意見にはとても共感する。今から言っても仕方ないけれど。
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791
匿名さん
>>788
6階建てにしてほしいって言った人と
12階と13階をあんな形で地権者部屋にした人は別人なのですか?
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792
匿名さん
兄弟。
係争って言ったって、所詮は見にくい家族喧嘩を周辺住民とプロ市民が利用しただけ。
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793
周辺住民さん
低層階北側の屋上に二軒建ってるのも地権者用みたいですけど、どうなんでしょう?
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794
匿名さん
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795
匿名さん
文京区のマンションって、地権者の問題と建設反対運動がほんと多い。
住んだ後も面倒っぽいので、他の区にしたよ\(^o^)/
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796
匿名さん
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797
匿名さん
なんだかんだで値下げして、でも普通の人には売れずに業者が買って、賃貸が多くなりそうな予感がする。賃貸なら住んでもいいよって人はいるだろう。
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798
匿名さん
>797
郊外の新興住宅街しか知らないでしょ。>141のシンパか?w
そんな展開になることはないよ。
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799
匿名
大した物件じゃないと思っていたけど、
ここは板がすごく盛り上がっていますね。
それだけ注目されているということでしょう。
外見はかなり格好悪いように思うが、
たしかに学区と緑は魅力ですね。
野村さんは賢いです。
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800
匿名さん
>797
>業者が買って、賃貸が多くなりそうな予感がする。
いくら値下げされても、、、、計算してみろよ。地主でない限り、優秀な賃貸物件にはならんよ。元値が高すぎる。
賃貸利回りなら郊外のボロアパートの方が優秀だったりする。
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801
匿名
低層で湿式、係争なしだったらすてきでしたが、ね・・・。
プラウドは南砂町につくってみたり
一部のぞき乾式でそろえたり
劣化版で汎用性たかめ拡販する方向だね。
往年のプラウド住民からしたらいい迷惑か。
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802
匿名
>799
完売パターンは200とか300台でさらっと、ですよ。
なんかつっこみどころがあるマンションだからね。
話として面白いんです。
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803
匿名さん
緑ビューで貸しやすいところも押さえているのか。
12,13階の件といい、本当だとしたら野村の開発担当も色々苦労したんだろうな。
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804
匿名さん
野村の開発は営利だからどうでも良いけど、
これから管理組合でずーっと苦労するのはね〜?
一人が15%以上の権利を持つ訳でしょ?、それも高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし。
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805
匿名さん
>高層階の確保の仕方を考えると控えめな方とは思えないし
超同意。
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806
匿名さん
このスレでここまで言われてるなんて知らないでしょうね。
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807
匿名
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808
匿名
4000万円くらいのマンションで乾式は妥当だけど
7000万円ごえで乾式のマンションには、
なにかあるんですね。
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809
匿名さん
相対的に安く見せようと言う戦略かもしれませんが、300代後半にはなりませんよ。
文京区で300代後半のものが売れる市況じゃありません。ここは仕入れ自体が、いわゆる旧価格の終わりの頃ですし、高くださなきゃならない理由が無いですし。
勘違いしている人いると思うので、念のために書きますが、こういうところで言う価格って、全体の平均の坪単価ですからね。
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810
匿名さん
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811
匿名
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812
匿名さん
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813
匿名ママ
正直なところ
お金があるならこういう素敵なところに住んでみたいです。
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814
匿名さん
いろいろあるみたいですが、素直に私もそう思います。
それもこれも、立地が良いことの裏返しではないかとも思いますね。
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815
匿名さん
>809
なるほど・・・。
・・・って、そういう主張をここに書いて野村が下げてくれるの?
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816
匿名さん
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817
匿名
う〜ん。
お金があるなら
もうすこしきちんとした
仕様のマンション買うよね?
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818
匿名さん
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819
購入検討中さん
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820
申込予定さん
私はこの仕様で充分だし、場所の割に安いと感じたので申込予定です
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821
匿名
プラウドとペラウドという話が・・・。
二極化させていく販売戦略なんでしょうね。
乾式かどうかは、ひとつの基準になり
今後の参考になりました。
マンションは立地、
うちは震災を経験しているため
構造がNGで購入は見送りましたが
小石川はいい場所ですよね。
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822
申込予定さん
構造にこだわるなら、耐震等級2のマンション選んだほうが良いんじゃん。
現在はあまりないけど...
耐震1だと乾式だろうと湿式だろうと震度7なら補修なしでは暮らせない可能性あるよ。
修繕の際は逆に乾式の方が安く済んだりして...
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823
匿名さん
ここって建ててる最中に震災があったんですよね?
もし、崩れるような事があった場合って建て直してもらえるのでしょうか?
変わった形ですから、強度が弱そうに思いますが大丈夫でしょうか?
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824
匿名さん
価格は大体のところは聞いていますが、まだ最終決定していないと理解しています。
決まらないまま手続きだけどんどん先に進むのが、ちょっと気持ち悪いです。最終的な価格を見てから購入要望を引っ込めることはできるのでしょうか。
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825
匿名さん
そりやできるでしょ
てか契約前ならキャンセルできるじゃん
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826
匿名さん
要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。
かなり焦ってるね。
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827
匿名さん
キャンセルしても良いから、要望書出してくれ、なんて会社ないでしょ
あれは客の本気度を見極め、客の申し込む部屋を調整するものなんだから
まじレスしてしまったが‥
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828
匿名さん
そりゃ売る方はせっかく調整してるわけで、ほめられた話じゃないとは思うけど、急かされて要望出したけど後で考え直すって人もいるんじゃないのかな。
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829
いつか買いたいさん
ココで議論できる皆さんが羨ましい。坂の途中でも、住民運動があっても、都内でも屈指の住宅環境下だと思います。私は予算が足りずに湾岸に撤退しました。ココに住みたかった。
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830
匿名
あえて釣られてみますが、ここと湾岸の間にいくらでも選択肢があるよね。
近くでも茗荷谷、護国寺、白山、千石、巣鴨と目白押しですよ。
皆さんはここをパスしたらどこを選びますか?または出物をじっと待ちますか?
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831
匿名さん
-
832
匿名さん
エントランスやエレベータ等の共有設備は高級感あって良いですね。当初の予定通りに販売できていたならばと残念に思います。ただ、間取りは皆さんの言うとおり使いづらい部屋が多い。唯一、100Aの間取りが良いと思ったのですが、さすがに高くて断念です。
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833
匿名さん
>826さん
>要望書を出したら絶対買ってもらわなきゃ困りますって言われた。
私ならこう確認しておきますけど。
「もちろん必ず買う気です。
ただ、私はいま舞い上がっているので、親族にも相談してみます。
念のため確認ですが、要望書を取り下げた場合は違約金などの法律上のペナルティはありますか?」
営業なんてこの場面だけの付き合いですから。
実際に最終契約書にハンコを押した途端「担当、変わりました」で終わりです。一生会いません。
ただ、本気で欲しいなら、冷やかしでないなら、その位の事は聞けるでしょう。
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834
匿名さん
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835
匿名さん
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836
匿名
価格も聞くたび変わっている(上がっている)気がするのですが、気のせいでしょうか。
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837
匿名さん
>833
そうですね。
本気で欲しい時は強気にいくな。
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838
匿名さん
要望書を出すことと購入することなんて関係ないから気にすること無いと思いますよ。
ただ、変更する可能性があるのなら、慎重になったほうが良いと思います。
本気じゃないと思われるし、抽選に当たりにくくなります。
私は複数の野村の物件で、抽選なんてどうにでもとは言わないまでも、かなり操作できると言われたことがあるのでそういうもんだと思ってください。
少なくとも、この物件はいろんな経緯と地権者の存在から、重要事項説明で色々新情報が明らかになる可能性が高いので、
当選してもキャンセル(抽選が外れても繰り上げ)となる方も相当数でると思います。
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839
匿名
>838さんと同意見です。何と言っても係争が現在進行中ですし、重要事項説明後の要望キャンセルは相当数出ると思います。
我が家でも、仕様の割りには高いと感じていていることもあり、この物件固有の様々な問題も考え、見送った方がいいんじゃないかという意見が出ています。立地でいえば三菱の小日向プロジェクトなんかよさそうですし、焦ってリスク物件に手を出さない方がいいのでは、という気持ちが常にあります。
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840
匿名さん
買いたくない人はそれでいいと思いますよ。
買いたい人もそれでいいと思いますよ。
ただこのサイト(マンコミ)の特徴として、「買うの辞めます!」「私、買いませんから!」「本当に買わないよ!」「誰が買うもんか!」と何度も宣言して、ずっとスレに貼り付いている人がいるもの面白い点です。
それも自由なんですけどね。
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841
匿名さん
契約が近いこの時期に、倍率を上げようとする人が稀なのは当選。
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842
匿名さん
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843
匿名さん
私は、この物件の検討を始めてからこの掲示板の存在を知り、なかなか情報公開されない公式サイトに代わる唯一の情報源として、活用させてもらっています。
このサイトの一般的な特徴・傾向を知っている方って、業者さんかマンション評論家の方でしょうか。無用に攻撃的ですし、この掲示板の閲覧者としてよほど不自然に思えます。それとも、購入検討者って、何十スレも見ているのが常識なんでしょうか。
乾式壁については勉強不足でしたので、目から鱗でした。現状、野村さんには申し訳ないのですが購入希望を取り下げるか迷っています。この掲示板の色んな意見が参考になりますので、引き続き見ていくつもりです。
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844
匿名さん
そうそう。ここのサイトの存在意義はネガティブ事項を気付かせてくれること。
営業さんは積極的には教えてくれないからね。
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845
匿名
いま乾式に住んでるなら湿式にこだわる必要は無いとおもうけどなあ。
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846
匿名
この額だせば、既出のような、パークコート、ヴィークコートなんかの近隣湿式のしっかりした新築マンションがあるんだということも参考になった。
掲示板はたしかに営業さんが語らない話がきけることに意味がある。
あとはそれぞれが判断すればいいんだもの。
845さんみたいな判断するひともいるでしょう。
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847
匿名さん
これまでも湿式で、知らずにその恩恵に与っていたと思うと、このタイミングで高い買い物をするなら湿式がいいと思えてきました。確かに、タワー以外で仕様のいい物件は湿式ばかりのようで、高仕様な割りにはお買い得という説明を間に受けていた自分が恥ずかしくなってきました。
今は結局、この立地をどう評価するかかなと思っていますが、ネガティブ要素も多いので、価格に見合うほどの価値があるのか、もう少し冷静に考えたいと思います。
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848
匿名さん
そうそう。ポジティブなことはこちらから聞かなくても営業さんが勝手に話してくれる。
そういう意味ではこの掲示板は存在意義があるね。
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