パークコート赤坂　ザ　タワー　Part3

>>840
細く見える南からより
太く見えるこの角度のほうが素敵ですね。

しかし、何故細く作ったんでしょう。
北側の幅を今よりも広くすれば、駐車場も一列増やせて全住戸分確保と・・・いい事尽くめ

というか細い為に、南端以外の住戸は、南西南東というよりは、西向きと東向きですよね。
南西、南東と言うのには無理がある気が。

南端は「フラグシップ」の船首部分にあたる。
映画タイタニックのあのポーズで女をゲットするには格好の場所だね。

月極の二号さんを囲うには絶好な施設だね＾＾

こういう卑猥な話でも妙に納得してしまうのは、さすが赤坂。
ここも言ってみれば、プライベート滞在型のラブホー？

目立たないから・・・
駅から遠いし、辺鄙なところに建っているから、そう思うの。
億しょんに愛人ね。
今の時代どれだけそのニーズあるのだろうか？

＞今の時代どれだけそのニーズあるのだろうか？

なぜ今の時代だとそのニーズに疑問を感じるの？
具体的なソースを示さないとね。

あ、自分の懐が寒くなったとか、そういうのは論外だよ。

割高感が出てきました。日本中で東京都心の不動産価格が最も安定していますが、
PCもさすがに無理な価格となってきました。１０％から１５％は下げなければ
キャンセルせざるを得ません。７月まで待ちますが、反応がなければ購入は
やめます。
関西では優良物件であっても下げ幅は３割です。赤坂であっても、もう現行価格では
無理でしょう。１０％の手付金の損失はたいした問題ではありません。
不動産に投資するより、キャッシュを手元に置いた方が良さそうです。

複数路線が使える赤坂見附、徒歩圏内で、新築タワーが欲しい人には、ぴったりの物件ですね。
この立地で大規模な開発は当分なさそう。

>858さん

不動産は凄いことになってきたのですね。ここもあと半年待って、手付金を捨てて
サヨナラする契約済み者が続出しそうです。
中古マンションはさらにひどい状況でしょうね。

自分が価格に見合った物件と思って気に入って契約したのにそんなに「相場」に左右される人多いですかね？

うちは色々考えた上でやっぱりこの場所が気に入っているので契約しましたので事故も相場もキャンセルさせる気にはさせませんでしたよ。

まぁでも投資用に購入する人はその程度の気に入り具合でも購入できるのかな。

いいですよね、ここは。
円が15%程度安くなれば購入検討しますが・・・
東京のマンション価格は円ベースだと割安になってきているけど、反面、
他国通貨ベースに換算するとここ一年で30%以上高騰してますね（苦笑）

日銀さん、円安誘導してくれないかな？そしたら外貨持ちの人達が、
東京の優良不動産を購入しますけどね、当面は無理かな。

08年前半に円決済して購入しておけば〜と思うのはわたしだけでしょうか（笑）

英国なんか通貨安・不動産安のダブルパンチだからね。

>赤坂見附、徒歩圏内で

郊外なら徒歩９分でも徒歩圏内ですが、都会で駅徒歩９分は遠いですよ。
ここは、車利用の方が多いでしょうからどうでもいいですが。

ここを投資物件として購入した方々はキャンセルでしょうねー。プラウド千代田、広尾ＧＦ、等
投資家の方々のキャンセル続出の気配です。来年１月から３月あたりが不動産の底値ではと
考えております。その後も来年末までは底値圏だと思うのでここ一年でじっくり物件検討、比較
、来年購入のプランをたてております。

まだまだ先だよ。

広尾と異なり、プラウド千代田はまだキャンセル続出気配は出てませんよ。
まだ、これからでしょうね。
投資としてだけではなく、実需の人だってトータルでの損得を考えればキャンセルしたくなる人もいるのでは。

飯田橋のタワーはパチンコ・サイゼリア・管理会社、この３つの問題がある時点で終わったと思うけどね。

キャンセルが出るのは引き渡しの時、残金を払うか手付金をあきらめるかを
決めるのです。

残金支払いを数か月引き延ばしてからキャンセルすることもあります。
これから完成する物件は、ここも含めてかなり多くのキャンセルがでると思います。

そりゃ、キャンセルするかしないかは、立場によるでしょう。

現金購入の人・・・キャンセルして２割安い物件を見つければ、含み損は１割で済む。
ローンの人・・・頭金１割を捨てると、次のローン購入の頭金となる現金が不足するので、次のローンが組めない。→含み損は不動産下落分となる。

あと、６０平米までの狭い部屋の方は、元々坪単価の価格設定が安かったので気にしない人も多いとか。

キャンセル狙っている俳もいると思いますが、サブプライム後に分譲を開始した
この不況でどれだけ現金の条件でで契約した人がどれだけいるかです。多分、稀だとおもいます。

小さい部屋でキャンセルを狙っている俳もいると思いますが、
小さい部屋は坪単価が元々安く、不動産が下がってもあまり影響しないのと、元々抽選倍率が高いので、次点さんへ繰り上げになるだけなのです。

サブプライムの時は、短期間で回復するような楽観論が主流でした。
本格的に不況入りしたのは去年のリーマンからですよ。

キャンセルが手付け金放棄だけで済むかどうかは、デべに因って時期が異なるようです。
湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

>湾岸では、内覧会出席後は手付け放棄プラス違約金を払うように言ってるデべがあるらしい。

そんな違法なことをするデベロッパーなんて・・・いるんですか・・・・

東建らしいですよ。

８６６さん

プラウド千代田は４月に引き渡しなので、キャンセルは春以降です。
このままでは大量キャンセルは避けられないでしょう。

ここPCは７月に引き渡し。都心のマンションに住もうとしていた、外資系金融機関や
マスコミ、広告会社などが軒並み雇用を減らしたり、給与を大幅カットしている。
投資家も苦しいし。今となればPCですら坪１００万円は割高だろう。

１００万円も下がるわけない。
もし赤坂であと１００万下がると
湾岸とかタダになっても買い手がないということ？（管理費払うのがもったいない　リゾートマンションって感じ？）

まあ、年末にはここと赤坂ＴＲは坪１００万はともかく確実に今より下がっているよ。投資で購入した人達は悠長なことは言ってられません。

現時点でも結構下落していると思いますが、この先もまだ下落は続くと思われるのでしょうか？

第四期延期されてしまいましたね。

相当厳しいのでしょうか。

ローンが通らないとか相場の下落による買い控えとかいろいろあるのでは。ここまで景況感が悪化するとは誰も予想できませんでしたからね。

他で春に、キャンセル物件とか投げ物件が大量に出てきそうとか、
あるのですかね。

秋までは残金支払いを引き延ばして、景気がそれでも回復しそうもなければキャンセルします。
大変気に入った物件ですが、世の中は変わりました。１０年間は値上がりは見込めないだろうし、
都心マンションといえども３年間はじわじわと値下がりするものと思われます。

一方、坪４００台〜で、赤坂４丁目というのは魅力があるな。

あまり比較できるタワマンもないし。

麻布、神宮、虎ノ門、青山PTと比べてもコッチの方が好きです。

三井は残金支払い引き延ばしを受け入れて、
キャンセルしても違約金を取らないデべなのですか？

だいぶ完成に近づいていますね
周り植栽や隣のガーデンシティーとの橋を架ける作業をしていますね。

なにやらネガティブな話も出ていますが、実物を見ると結構いいじゃないかと思ってしまいます。

この立地でこれくらいのマンションはなかなかないなというのが実感です。

低層の部屋は300万円台からあったので、値段も高いとは言えないと思いますが・・・・・

そりゃ条件の悪い部屋は、安い価格設定でした。

実需の人は問題ないでしょう。そんな割高ではないと思うよ。

高値で転売しようとしてた人は目論見が外れたってだけでしょ。

そのとおりですね。

実需買いと投機買いでは意味合いが全く違いますね。

僕は、散歩するには楽しそうなのでここを買いました。値段は、ちょっと前と比べれば少し安くなっているし、こんなもんかな〜と思って一応納得してます。あと数年待っても、同じような物は出ませんから。

確かに物件としては赤坂地域ではダントツ。赤坂駅まで環境のいい公開空地を
利用すれば６分で行けるのも便利、青山も散歩距離。変な施設が周りにないのがいい。
これだけの住環境に優れた大型マンションは、この地域では今もこれからもでないだろう。

ただ、不動産市況はまだまだ落ちる。手元に現金を置いておく方がいいか、残金を
払ってしまうか、あと半年熟慮したい。

そうですね。

一般論としては不動産市況はまだまだ相当落ちるのは正しいでしょう。
ただ個別論として、PC赤坂はどれだけ落ちるのだろうか。あまり落ちなんじゃないかな。

ここは短期的に見てもDown sideでMax10％の下落、3〜5年後にはSquareに戻ると見ています。
100％感ですけど。

このご時世に、
それは楽天的な感でしょう。

ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるので、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、最悪ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル
（90年のバブル時の１００年分＝１％とは全く水準が違う）
言い換えれば、１０年自己使用ですんだ場合、１０年後に買値の半額で売ったとしても、ここに賃貸で住むのと同じキャッシュアウト。
つまり、今後、世界恐慌が長引き、１０年間、一切、景気回復局面を迎えることなく、不動産が下がり続け、１０年で相場が半額になるといった悲観論者は見送ればいいし、数年で回復する派は買うのもありってとこじゃないでしょうか。
いずれにしても、このレベルの物件の供給は当面ないことはほぼ確定だと思いますがね。

ちなみに今年から２年後位に販売されるタワマンで、ここと本当に競い合うところはあるのでしょうか。３Aしばりで。

だれか隠し玉もってるかな？

昨日日本綜合地所が負債2000億円で逝きました、まだまだデベの破綻は続きます。長谷工あたりもヤバいでしょう！恐らく上場デベ含めて100億以上借入過多な20社〜30社は年内に消えるでしょう。年後半に公的資金注入話持ち上がり民主党主導で年末までには銀行団に資本注入実施。来年で底打ちし再来年〜２年後には、落ち着きを取り戻す相場と予測しています。

実需じゃないけれど　いい物件だと思います
投資の格言　いまはまだまだはいま

逆ばりこそ　投資


みんながダメと言っている時こそチャンスと見るべき。１０年後に笑うのは誰？？

投資としては向かないけど、実需ならいいね。

某ブログで「赤坂ＴＲ，１６Ｆ，２ＬＤＫ，８０．０５平米、９，８００万円、大特価」と売り出ししていました。２年前なら１億４千万円だとのこと。赤坂ＴＲは一平米/１００万円に向けて下落中です。ここも一平米/１３０万円くらいに来年早々にはなるのでは？もちろん部屋によりますが。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...,+2341&stn=2346150,+2320&year=2&code=0941000FK8L7006
坪単価400万未満が出てきました。

＞897
もともとの販売価格が16階80㎡で9800万もしてなかったのでは？

この価格で売却できても、売主さんとしては十分損はしてないと思います。

899さんのおっしゃる通りですね。
２年前に１億４千万円というのは、その時に中古で出ていたなら、という事でしょう。
あの当時でさえ新築は、都心でも16階80平米で１億４千万円、という事はなかったように思います。
タワマンは新築よりも中古の方が高い、という時代でしたね。

いずれにせよ現時点でTRのマーケット価格の下落が明確になったって事ですな。

PCとTRを比較している人（あまりいないか）には朗報でしょう。

＞ここの価格設定は賃貸時のテナント料に対して２０年分（利回り５％）程度の設定になってるの
＞で、現金買いしてざっくり２０年経過すれば、ずっと賃貸にだしてれば全額回収できるレベル

買ったら返済分の他に、ローンの金利分３％も払う必要があるから、年間８％の支払いをしないといけないのではないか。

一方、借りる場合はパークコート赤坂の場合、中層階で利回りは４％程度だろう。

つまり、買った場合８％の支払い。借りた場合４％。　
買うと月々の支払額は借りる場合の倍になる（２０年返済の場合）。ローンを支払い終われば築２０年のマンションが自分の物にはなるが・・・２倍払うんだったら借りたほうが。

>>898
2008年7月28日からずっと売りに出ているが、売れなくて値下げした模様。
南向きで角部屋なのにここまで下げないといけないのは、実際の状況は厳しいみたいだね。

PC赤坂で80㎡買っても何かの事情で中古で売るときはこの近辺の値段で売りに出さないと成約しないのかな。

買った途端に含み損ですかね。

＞898
で、結局いくらで売れたのですか？？？

青山パークタワーの２６階７２平米　ビューバス　なら　11800万円だね。
青山パーもいいよなぁ・・・。

>>904
まだ売れていません。売れなければまた値下げするでしょう。

以前は大量に出ていた赤坂TRもネットで見る限りかなり減ってきたように感じます。

賃貸では森ビルの賃貸部分が今となっては高い賃料なので苦戦しているようですね。

４丁目としてはそれほど賃貸は出ないと思いますが、それでも投資目的の購入者っているのですかね。

>>907

TRの中古が減ってるのは、損してまで売りたくないから売るの止めただけだろ。

他のエリアでも、売れてないはずなのに消える物件が増えてる。
確かに、引っ込めてる可能性があるね。

まだテナントは決まりませんか？

それから、強風の日など、上空でものすごい風音がしますけど（ゴォ〜って感じです）、
実際住むとどうなんでしょうかね。

ここはサイゼリア絶対入らないんですかね。

PT千代田富士見、
白金タワー
CT品川

に続いて。

入らないよ。
駐車場が必要じゃん。

赤坂TRの下落傾向が鮮明ですが、PC赤坂も大きな流れの中という意味では同じですね。
どなたかも書いてましたが、不動産市況はまだまだ底が見えませんよ。
都心3A、希少立地の希少な高額タワーといっても、この2年間はあと80人以上の実際に購入する人が現れるとは思えません。

逆に、売却希望者が換金目的で売値を下げて、要するに相場を壊さなければ、3年後には買いが始まるでしょう。
それまではじっと我慢ですよ、投資目的の方たち。

＞＞914
投資の人は損切り覚悟で売ってくると思うよ。というか、その前に手付け金流しのキャンセルでしょう。３年間じっと待っているより、多少損をしても別なものに投資した方が利益が大きいはず。

赤坂TRは、無茶苦茶な値段をつけて売ろうとした人が、相場並みに下げているだけだと思いますが。？？

格下って、事故マンションと比べられても困るよって誰かに怒られそうだよ。

今は販売自体苦戦だし、竣工後は更に地獄絵図だ。完売できない現状、他タワマンをとやかく言える状況ではなく甘過ぎる考え方自体悲惨極まりない。住民も甘く考えない方が良いね…修繕積立金スタート時から支払いないなんて洒落にならない。

この物件でも、事情の変更による致し方ないキャンセルが複数件あるそうです。
（致し方ない、とは、つまり、手付けが帰ってくる、契約の破棄です）
単純な手付金放棄はまだでていないでしょう。

引渡し後に、この高額物件にあえて入居してくる層は、金銭的には問題ない人たちでしょう。

そりゃまだまだ、手付金放棄以外に違約金を取られる時期ではありませんから、でていないのでしょう。
単純にキャンセルするにしても。

そして、単純にキャンセルする人は引渡し受けないのですから、入居しないのは当然でしょう。

赤坂TR、南の角部屋。坪３００台で売りに出しています。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

当時、割安＆大人気で倍率も付いたマンションなのに
分譲価格と諸費用を入れると、売主は赤字で売りに出してます。
しかも、長く掲載しているのに成約していません。
また、三井不動産レジデンシャルのパークコート虎ノ門は引渡し直後から分譲価格割れです。

本当に困りましたね。

２月上旬販売開始予定なのに、２月も２週目ですがまだ販売開始しませんね・・・
要望書の入りが悪いようです。

＞＞９２２
分譲価格はいくらですか？

>>924
赤坂TR、南角。分譲時の価格は9800万円でした。諸費用を入れると赤字でしょう。
この部屋は去年７月の引渡し当初から売りに出していましたので転売目的だったようです。

あと、鉄板と言われた虎も値下がりをしております。
坪６００−の虎ノ門ＴＲもお安くなってしまいました。
２３階　1億2,380万円 2LDK 82.35m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=1&md=k...
坪４９７万円なり・・・

TRの未入居物件とPC新築　選択肢が広がったと考えられますね
同じぐらいの価格に下がってきた

無用な誹謗中傷がへったね？　
ブログ炎上で逮捕が効いたのか？

よかった　よかった

2月上旬発売開始予定だったはずが・・・
いつの間にか、3月上旬　第4期販売開始予定に変更になってます。
確か、青山レジデンシャルサロンのＭＲ使用期限は３月末まででしたよね。

赤坂TR　値段が下がってきています。 南東 9,800万円 2LDK 80.05m2
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

PC赤坂で80㎡だと、11,600位なのでTRに比べて2000万円程度も割高になってしまいました。
私も含めて契約者は手付けを放棄した方がお得な水準です。

中古は、
更に値引き交渉されるんでしょうね。

>>930
向き、階数にあまりこだわりがなければ、手付け放棄がいいかもしれませんね。
２割高いとは、市況は相当悪いということだね。

ＴＲと比べて２割高いのは許容範囲だと思いますが。ただし、これからＴＲはもっと下がるでしょうからやっぱりキャンセルが正解なのかな。

気に入って買ったから多少割高でも住みたいと思った　という意味でしょう。

契約者の私としては許容範囲は１０％。

理由は
ＰＣ赤坂は御所側の眺望を売りにしているのに、大半の部屋からは見れないですからね。
しかもＰＣから御所が見れる部屋はさらに高い・・・坪６００〜

ならば、御所が見れるＴＲの安いのがあればそっちもいいと考えるよ

来年の今頃になってＰＣとＴＲが中古市場で比較されるようになった時、ＰＣの方が価格は高いのではと思うんだがなー。

ＰＣ赤坂ではなく青山パークコート　という名前にしていたらＴＲと差別化できて価格差が付いたかもしれないね。今更改称はないだろうけど。

そうすれば価値的には渋谷の青山パークタワーに近くなる。

幸い７月まで買うかキャンセルするか時間の余裕があるので、

手付金をあきらめるべきかゆっくり考えます。

物件としては間違いなく優れているので、１０％の一斉値引きをやって欲しい。

10％一斉値引き…？

現実を見据えれば、あるべき対応なのでしょうね。デベさんも前例のない経済状況なので完全にフリーズしちゃっているのかも。

こんなことなら、もっと前倒しで完売にしておけば、と後悔しきり。手付け放棄でキャンセルを喰らっても10％値引きで再販すれば何とか格好がついたかもだね。

暫し、模様眺め。

ブランドの三井が、一斉値引きをやるわけがありません。
万一ここでやったら、他の物件でもやらざるを得なくなるから。

>ブランドの三井が、一斉値引きをやるわけがありません。

たしかに、一斉値引きはしないでしょうね。

ただし、都内の売れていない三井の物件は、個別では
けっこう値引きしていますよ（それでも、売れてないみたいだが）。

ちょっと前までは売り惜しみして、販売時期を遅らせた方が高く売れると言ってたのに。
それが裏目に出たということですか?　それとも売り惜しみは売れないことを誤魔化していたんですかねぇ。

ローンとか自宅売却とかがうまくいかずにキャンセルになった再登録住戸（４件）の販売を（会員向けに）２月はやっていたので、
それが終わってから（たぶん３月）　４期に入るのではないですかね？

この時期だから自宅の売却とかうまくいかない人が多いらしい。

自宅売却は、大幅値下げならさすがに買い手はいるでしょう。
一定額以下に値下げしない契約なんですかね。

＞943 ちょっと前までは売り惜しみして

実際売り惜しみをしているとこなんて三井には無いと思いますよ。戦略的にやって成功したのは住友の2006年頃に売り出した一部の物件のみです。

期分け販売の意義ってご存じない方が多い様ですが、デベの思うつぼだと感じます。戸数を分けて期分けするのは各々の期での売残りが少なく見せるためだけ。

http://kanto.m-douyo.jp/mailmagazine/archives/881.html

実際、例えば１期より2期が高かった物件とか三井でご存知でしたら教えて下さい。値段が同じだったら売り惜しみじゃないでしょ。

もちろん、御指摘のように、この物件も売れないから次期も始まらないし、期分けしてるだけです。

確かに赤坂TRは会員期に大半が契約されて２期で完売してますから、ここと違って売れるの早かったですね。
その赤坂TRを買った人でも、価格割れでもいいからすぐに手放したいと、安く売っているわけですから、不動産の下落は恐ろしいものです。


三井不動産もMRが使えるうちに、値引きしてさっさと完売したほうが今後も楽だろうに・・・
今なら２割引なら売れるかもしれませんよ？
１年後は２．５割引でも売れるかわからない・・・　

それから、既契約者には早期契約の早割り３割引をお願いします。
早く契約したわけだから値引きはおかしくない。

こことTRを比べるなんておまぬけなことは止めなさい。
TRとは決定的に品位が違うのでね。

損だしてでも手放したいTR。
気に入った間取りがでれば、即座に買いが入るPC赤坂。
結局みんなPCを買いたいのだよ。

↑売れ残るような値付けをしておいてよくいいったもんだ

そんな事言っちゃっていいのかな？
分譲価格が安かったTRで損を出すより、PCで出す方がずっとた易いんですけど。
TRに比べて駅からは遠いし、団体事務所は近いし、天井は低いし、格上だと思っているのはPC購入者だけですよ(笑)