マンション管理士に質問しよう！

>978さん
共用部分についての書き方が悪かったようですね。
要は、抵当権を設定するのは、専有部分の所有権と敷地利用権ですよね。
ちょっとした相手のミスに乗じるというのは、ここのスレではやらないで
間違っていれば、知っている方が書き込んでもらえればいいのです。
あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。

要はここでの問題点は、単連棟のマンションで、片方だけが倒壊した場合の
対応のためには、団地型規約に変えていた方がいいのではということだったのです。

>>981
>あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。
意味不明・・・

>>980
>>981
所有関係をそのままで、団地型っぽく管理しようとするなら、一部共用部分と決めるしかないのでは？

大まかにいうと、所有権が棟ごとなので棟ごとに管理するのが団地、所有権は全体を全員で持ってるけど、一部の用に供されるからってことで一部の区分所有者が管理するのが一部共用部分

どうしても区分所有法でいうところの団地管理組合にしたければ、所有関係をそれにあわせなければならない。もちろん、登記は絶対必要って訳ではないけれど、実態と違っていたら、抵当権の設定の際に問題が起こるかもってところかな。

>983さん
登記が絶対必要でなければ、団地型管理規約に変更はできますね。
元々、団地型管理組合の成立要件としては、一般的には、敷地および付属施設が、
その数棟の区分所有者全員の共有になっているのかが前提条件ですよね。

>>984
登記は絶対条件じゃないけど、所有権の移転（棟ごとに共有関係が独立するようにすること）は絶対条件ですよ。そうしなければ、独立した1棟ではなく、1棟の建物の一部です。

>985さん
所有権の移転登記をしなければ、団地型管理規約は作れない。
個人の抵当権の設定もできないということですか？

984 さん

教えてください。
ある日突然、地震が団地型マンションを襲った。
被害の程度は、Ａ棟が大規模一部滅失（法６１条５項）、Ｂ棟は小規模一部滅失（法６１条１項）であった。
どのように対応すればよいのでしょうか？

>987さん
単棟型の建物を単棟型管理規約で管理しているのなら、当然全体の中で５０％を
超えているかどうかで判断をすべきでしょう。
それについては、事例を出していますよね。
連担棟のマンションで、小さい方の建物が倒壊して、片方が
被害がなかった場合どうするかと。
これを今まで論じていたんではなかったんですか？

>>986
所有権の移転をせずに「団地管理規約」という規約を作ったり、「団地管理組合」という団体を作るのは勝手ですけど、区分所有法でいうところの「団地建物所有者の団体」にはならないです。それでいいなら、名称の問題だけなので、それでもいいと思います。
たしか、団地ではない管理組合が「団地管理組合」と名乗ってはいけないという規定は無かったと思います。（法人はあります）

実質的に所有権を移転していて、登記に反映されていなければ、登記と実態が合ってないということになります。そのせいで担保価値に不安を覚える債権者が出るかもってことです。極端なことを言えば、「この土地は登記上は他人名義だけど、本当は俺のものだからこれを担保に金を貸してくれ」って話に近くなります。

>>988 さん

>>987 は、あなたが強く推奨する「マンション管理規約（団地型）」では
どうなるのか？　という話です。

当然、あらゆるケースを想定して「マンション管理規約（単棟型）」との
比較検討、整理をされていると思います。
ぜひ教えてくださいね。

>990さん
あなたは、988については、どう思っているんですか？
片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

>>991
匿名で書き込んで「ずいぶんと書き込んでいますけどね」って言われても、どれがそうなのか・・・。

>>991 さん
>あなたは、>>988 については、どう思っているんですか？
>片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
>私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

わたしなら、
【構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）】（つまり、連担棟マンション）を団地型管理規約で対応することなど絶対にしません。
ましてや、１棟として登記されている区分所有建物なら尚更です。

>993
では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、
どう対応しますか。

（・・・これってビギナーさんしか答えてはいけない場面？）

>994さん
片方だけが倒壊して、もう一つの建物は被害が殆どなかった場合。
倒壊した建物は、建て替えをしなければならないですよね。
もし、倒壊した棟が別の建物より小さかった場合は、大規模滅失でも
ない、普通の改修工事となりますね。
普通決議ですよ、建て替え決議が。その場合は建て替え決議とはいわないでしょうが。
それに、その決議が承認されますか？
全然壊れていない建物の住民が、建て替えをしなければならないので、1,000万円
負担するとかの決議になった場合、賛成しますかね。
だから、仕組みをどうしたらいいかを、議論してたのでしょう。

＞では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、どう対応しますか。
①理事会に復旧計画を立てて臨時総会の開催を要求する
理事会が拒否したら
②倒壊した建物の区分所有者で復旧計画を立て、１/５を使って臨時総会を開催する
否決されたら
③保存行為である復旧をしないという決議は無効であり、原告が作成した復旧計画を認めるよう提訴する

>995さん
どなたでも、書き込んで結構ですよ。
個人攻撃ではなく、自分の意見をのべられたらいいと思います。
知らないことや、勘違いしていることも多々あると思いますので、
みんなに教えていただければと思っています。

復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？
やれる者、やれない者もいると思いますが。
やれない者は、売却とかになりますが、それは大規模滅失工事や
建て替え工事の場合であって、保存行為ではないでしょう。

復旧する／しないは自治の範囲だと思いますけどね。
滅失した共用部分については、関係ない側の棟の人たちも持分を持っているわけで。

何かすることによって特別の影響を及ぼす場合にストップがかかることがあっても、何かをしないことによって特別の影響を及ぼすからといって強制的に実行するのは無理なんじゃないかと思います。

結局は倒れた棟の人たちが自分らで再建するしかないが、積立金の分割請求くらいはできるかもって感じじゃないかと思いますね。

>1000さん
最終的には、そこにたどり着く、辿りつかせなければならないのでしょうね。
それが、一番の方法と思われますので。
その方法にどうやってもっていくかが問題でしょうが。

＞997です

>復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？

第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

倒壊した建物が全体の１/２以下の場合＝二分の一以下に相当する部分が滅失
後半の記述は、組合で復旧すると決めたら、個人が勝手に復旧することはできないと解釈すべきで、組合が復旧しないと決めたら、個人の復旧権が復活するといえるのではないでしょうか

実際に提訴してみないと、無効かどうかはわかりませんが、一つの方法ではあると、思います。

議論を見ていると、連担棟の建物の単棟型規約の管理組合で、管理規約を団地型に変更するのは難しそうです。
ここでは、盛んに議論されていますが、一般の区分所有者の理解は低いと思います。

>>1001
まず最初に、再建する建物（の共用部分）を誰のものにするかというのが問題になりますよね。
元通り、全員の共有にするなら、全体でお金を出すべきです。
倒壊した棟の元区分所有者だけのものにするなら、これはもう敷地内に新たな建物が建つのと同じレベルです。
土地の権利の調整・そして残った建物の持分（倒壊した棟の人も持っている）をどうするか、ってのも決めないといけません。

かなりややこしいですね

>>1001
倒壊した棟の人たちが自力でって言いましたが、倒壊した棟の人たちだけでお金を出すなら、全体の総会決議が通らないってことも無いと思いますけどね。

復旧が必要になった時点で、積立金を分割して棟ごとの修繕に使う分と全体の修繕に使う分に分け、倒壊した棟の分から支出して補修し、足りない分は倒壊した棟の人から一時金を徴収（または借り入れ）って感じです。ちょっと遡及気味ですけどね。
実際には、倒壊していない方も無傷って事はないと思うんで、一体として補修工事を実施し、適当な比率で按分して費用を負担するってとこですかね。

どうも、被害の少ない人たちは、「被害の大きい人たちのことは知らないよ」という論法になっているようですが、1002の論法は通用しないのでしょうか。

>>1006
被害が大きい方が費用負担するなら、復旧を認めないってところまで行かないと思いますけどね。全体で費用を負担しろっていうなら、全体の多数決でってことになるけど

つぎのようなことを検討してはいかがでしょうか？

１．集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議が、その他の
　　部分の区分所有者の費用負担が大きいとの理由で否決されることが
　　予想されるのであれば、「共用部分の復旧費用は、滅失した部分に
　　専有部分を有する区分所有者（X1,X2…）が全額（または、００割）
　　負担する。」という条件を付した議案を用意する。

２．規約の変更によって解決を図る方法としては、区分所有法 11条2項、
　　61条3項などの規定を利用することが考えられる。

>1005さん
あれはできるというだけですからね。

>1007さん
建て替えをするということは、かなりの金額負担になるのですよ。
できる者とできない者がいることも考慮しなければならないでしょう。
別々に対応できるようにしていれば（団地型規約）
倒壊した棟で建て替え決議を実施していけるのではないでしょうか。
団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードル
があるのですよね。
団地型にできないハードルをいかにクリアーしていくかも検討の余地が
ありますよ。

団地型管理規約で運用しているマンションであれば、この
問題は発生せず、もし、片方だけが倒壊した場合は、その
棟だけで対応していけばいいのですから。
大規模復旧工事も建て替え決議もそこだけでやれますので。

連単棟のマンションが片方だけ倒壊した場合、現状では
対応することができない。
しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か
対応策をとってくるだろう。
ということは、何か策はあるということだね。

＞しかし、ほっておくことは行政はしないだろうから、何か対応策をとってくるだろう。

共同住宅でも所詮個人の住宅、行政には無関係、
周囲に危険が及ぶなら解体撤去命令出す位かな。

ということは、マンションで解決するしかない。
やはり、団地型管理規約に変えてた方がいいかもね。

>>1009 さん
>団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードルがあるのですよね。

団地型マンションにおいて、１棟が全部滅失した時、
その後に同様の建物を建築するときの対応方法を教えてください。

なお、建物が全部滅失した場合、区分所有関係が解消するするため、
区分所有法の建替えに関する規定の適用はありません。

>>1009 さん

>>1014 の追加
被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がある場合と
適用がない場合に分けてご教授ください。

>1014さん
団地内の建て替えについては、区分所有法に規定されている
通りにやるだけです。
災害で滅失したのであれば、被災区分所有法に則ってやるだけです。

専有部分がなくなれば、区分所有関係はなくなりますが、敷地利用権は
残っていますからね。
地震等で倒壊すれば、その時点で専有部分がないから、総会もできません
ということではないですから。復旧決議をおこない、それから建て替え等の
複雑な手続きに突入します。

>1015さん
調べてあるんでしょう。人をためすのではなく、知ってれば
書き込んでください。
ネットで検索すれば、大概のことはわかりますよ。

>>1016 さん

大丈夫ですか？
当該区分所有建物が全部滅失した時点で区分所有法の適用はありません。

年配の１級建築士の話です。
阪神大震災の時、このケースが多数あって、復旧まで１０年以上かかったマンションがあったそうです。
実例を知っている人がいるはずですが、だれか投稿してくれないかな。

あれから２０年も経つのに、国は何もしていません。
今後もしないような気がします。

>1018さん
もう少し勉強というか、ネツトで調べるなり、本を読むなりしてください。
書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

>1018さん
人を陥れるんではなく、みんなが勉強できるように、
ためになる書き込みをしてください。
別に私に向かってではなく、ここのスレに参加しておられる
みなさんに対して。

>1018さん
1019さんにこたえてやってくださいよ。

一つにまとめなよ、読みにくい

わずかですが住宅の被災状況で助成は有るよ、
所有者が何もしなければなにも出ませんよ。
東北も同じかとおもいます。

>>1019 さん

被災区分所有建物再建等特別措置法は、１９９５年３月２４日に
公布され即日施行されました。
【阪神・淡路大震災は、１９９５年１月１７日】

>>1020 さん
>書き方が悪かったけど、建て替え円滑化法のことをいっているのでしょう。
>そんなことは、当然知っておられると思いましたけど。

大丈夫ですか？
「被災区分所有建物再建等特別措置法」と「マンション建替え円滑化法」は別物です。

ペット禁止の分譲マンションで、ペットを飼っている人がいて困っています。
理事長も黙認している状態です。
このような場合、違反をしている区分所有者そして理事長にどういう過失がありますでしょうか。
適切な処置を取ってもらいたい為、違反している区分所有者と理事長に、法律（規約）等の形式的な表現で伝えたいと思っています。
ご教示をどうぞよろしくお願いいたします。

政令で定める大規模災害という条件付きですが
「被災区分所有建物等に関する特別措置法」が見直しされ,平成２５年６月２６日に施行されました。
敷地共有者の議決権の４/５で、再建の決議、又は敷地の売却ができるようになりました。

＞1027さん
無理です。
何もできません。
悪いのは違反者であって、理事長の管理責任を問う事もできません。

１代限りの制限をつけて、ペットの管理をしたマンションもありますが
下手すりゃ１０年監視、指導、摘発しなければなりません
１年も経てば役員はそんな制限のことは忘れてしまします。

あなたが理事長になり
１代限りの総会決議をし
１０年間理事長を続けて
一人で監視・摘発・懲罰を続ければ、出来るかも

>>1014-1015 関連

【被災区分所有建物再建等特別措置法の適用がない場合】
マンション・アパート（以下「マンション等」という。）が、全部滅失した場合において、その再建をするには、どうすればいいのか。
　この点、マンション等の区分所有建物を対象とする区分所有法は、区分所有建物が「一部滅失」した場合の処理のみを定めている。すなわち、区分所有法はマンションの復旧・建替に関して、その決議方法等について、簡単な規制を置いているのみであり区分所有建物が「全部滅失」した場合の法的処理に関しては、何らの定めが設けられていない。
　それは、区分所有法が「区分所有建物が『全部滅失』すると元の区分所有者間に存在した『区分所有関係』は消滅する」と考えているからである（昭和５８年の区分所有法改正時における立法担当者の意見である。法務省民事局参事官室編「あたらしいマンション法」３２８頁）。すなわち、区分所有建物が「全部滅失」すると、元の区分所有者間の区分所有関係は消滅し、敷地利用権の共有又は準共有関係のみが存続する。したがって、右敷地上にマンションを再建しようとすれば、「共有物の変更」（民法２５１条）にあたると解されるので、敷地利用権を有する者全員の同意が必要となる。
（下記「マンションの復興 ―第一」より抜粋）

>>1019 さん
この意見書が参考になると思います。

【大阪弁護士会　意見書】
マンションの復興（平成１０年２月３日）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/ｇ.php
マンションの復興 ―第一（第一、はじめに）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第二（第二、区分所有法、被災マンション法の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
マンションの復興 ―第三（第三、環境整備上の問題点と提言）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...
　マンションの復興 ―第四（マンションの復興に関する提言参考文献）
http://www.osakaben.or.jp/web/03_speak/iken_backnum/iken980203manshon_...