マンション管理士に質問しよう！

>>958 さん

１．専有部分に抵当権が設定されると、抵当権の効力は共用部分の共有持分に対しても当然及ぶ（法１５条１項）。
２．各区分所有者の共用部分の共有持分は管理規約で定まっている。
３．これを前提に住宅ローン契約が締結され、抵当権が設定されている。
４．ところが、規約の変更（改廃）により、共用部分の共有持分の範囲、持分割合が変わる。
５．新旧の管理規約を持って金融機関へＧＯ！！

>960さん
共用部分の登記はしません。
建物の登記の場合は、建物の不動産番号、所在、地番、地目、地積などが
記録されます。
登記事項証明書は、建物と専有部分の建物部分、それに敷地権の表示しかありません。
単棟型から団地型に規約を変更しても、登記は関係ありません。
登記は、一つの建物をいくつにも分割登記できます。

>961さん
共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
付属施設の持分割合をだすことができます。
登記をしなければ、第三者に抵抗できないというだけのことです。
登記をしなくても問題はありません。

>>962
こんなの実際にやった事ないんで、よく知らないんですけど、
専有部分の登記簿の表題部【一棟の建物の表示】に、共有されている建物が記載されているので、ここを書き換えないとマズいんじゃないでしょうか？

>961さん
所有権以外の権利に関する登記の登記事項としては、
抵当権、地上権、地役権、賃借権があります。

>>963
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、
意味不明・・・

>登記をしなくても問題はありません。
意味不明・・・

>964さん
１棟の建物の表示については、Ａ館、Ｂ館は分けて記載されていますよ。
登記は、便宜上やりやすい方法でやる場合が多いですから。
それから、登記と管理規約は関係ありません。
抵当権に出す場合は、専有部分と敷地利用権です。

>966さん
別棟の集会室を登記してないマンションはあるでしょう。
登記がされてないと、第三者が間違って購入するとかの意見も
ありますが、間違いますか？誰が売るんですか？

>>967
例えば、101号室がA館にあるとして、101号室の専有部分の登記簿の表題部には、A館・B館の両方が記載されていますよね？
建物を分割したところで、101号室の区分所有者がB館に対しても持分を持っていることには変わらないんじゃないかといういう話ですよ。これをB館の区分所有者に譲渡しない限りは。

>966さん
増設した駐輪場を登記しますか？

>969さん
建物を分割するんではなく、規約を単棟型から団地型に変えるだけですよ。

>970さん
細かい条件はさておき、登記できるような駐輪場を作るのってかなり大掛かりな話ではないかと思いますけど。それくらいのものなら登記した方がいいでしょうね。

>>963=>>970 さん

規約共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？
団地共用部分の対象となるものを正確に理解していますか？

>>971
規約を変えても、所有権が動かなければ、所有権の方が優先されますよ。
少なくとも、区分所有法でいうところの団地管理組合は成立しないです。

>973さん
規約共用部分には、建物内の管理員室もあるでしょう。
又、付属施設の集会室もあるでしょう。
管理規約の中にいろいろ記載されているでしょう。

>972さん
全て登記はしないでしょうという一例を述べただけです。

>974さん
所有権は登記されているでしょう。
個人の資産として抵当権が設定されるのは、専有部分の所有権と
敷地利用権ですよ。

>>975 さん

回答ありがとうございます。

では、>>963 の
>共用部分は、規約共用部分をいうのであって、それは駐車場や集会室等の
>付属施設の持分割合をだすことができます。

を詳しく解説してください。

>>976
もともと登記されていないものならまだいいですけど、一棟の建物の表示は、既に登記されているわけで、それと合わない規約を作っても仕方がないって話です。

>979さん
元々、単棟型規約を団地型規約に変更したほうがいいということから
スタートしているんです。
そこで、登記と管理規約は直接的には関係ないと書き込んだのです。

>978さん
共用部分についての書き方が悪かったようですね。
要は、抵当権を設定するのは、専有部分の所有権と敷地利用権ですよね。
ちょっとした相手のミスに乗じるというのは、ここのスレではやらないで
間違っていれば、知っている方が書き込んでもらえればいいのです。
あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。

要はここでの問題点は、単連棟のマンションで、片方だけが倒壊した場合の
対応のためには、団地型規約に変えていた方がいいのではということだったのです。

>>981
>あなたの持分割合の理論についても、追求はしてないでしょう。
意味不明・・・

>>980
>>981
所有関係をそのままで、団地型っぽく管理しようとするなら、一部共用部分と決めるしかないのでは？

大まかにいうと、所有権が棟ごとなので棟ごとに管理するのが団地、所有権は全体を全員で持ってるけど、一部の用に供されるからってことで一部の区分所有者が管理するのが一部共用部分

どうしても区分所有法でいうところの団地管理組合にしたければ、所有関係をそれにあわせなければならない。もちろん、登記は絶対必要って訳ではないけれど、実態と違っていたら、抵当権の設定の際に問題が起こるかもってところかな。

>983さん
登記が絶対必要でなければ、団地型管理規約に変更はできますね。
元々、団地型管理組合の成立要件としては、一般的には、敷地および付属施設が、
その数棟の区分所有者全員の共有になっているのかが前提条件ですよね。

>>984
登記は絶対条件じゃないけど、所有権の移転（棟ごとに共有関係が独立するようにすること）は絶対条件ですよ。そうしなければ、独立した1棟ではなく、1棟の建物の一部です。

>985さん
所有権の移転登記をしなければ、団地型管理規約は作れない。
個人の抵当権の設定もできないということですか？

984 さん

教えてください。
ある日突然、地震が団地型マンションを襲った。
被害の程度は、Ａ棟が大規模一部滅失（法６１条５項）、Ｂ棟は小規模一部滅失（法６１条１項）であった。
どのように対応すればよいのでしょうか？

>987さん
単棟型の建物を単棟型管理規約で管理しているのなら、当然全体の中で５０％を
超えているかどうかで判断をすべきでしょう。
それについては、事例を出していますよね。
連担棟のマンションで、小さい方の建物が倒壊して、片方が
被害がなかった場合どうするかと。
これを今まで論じていたんではなかったんですか？

>>986
所有権の移転をせずに「団地管理規約」という規約を作ったり、「団地管理組合」という団体を作るのは勝手ですけど、区分所有法でいうところの「団地建物所有者の団体」にはならないです。それでいいなら、名称の問題だけなので、それでもいいと思います。
たしか、団地ではない管理組合が「団地管理組合」と名乗ってはいけないという規定は無かったと思います。（法人はあります）

実質的に所有権を移転していて、登記に反映されていなければ、登記と実態が合ってないということになります。そのせいで担保価値に不安を覚える債権者が出るかもってことです。極端なことを言えば、「この土地は登記上は他人名義だけど、本当は俺のものだからこれを担保に金を貸してくれ」って話に近くなります。

>>988 さん

>>987 は、あなたが強く推奨する「マンション管理規約（団地型）」では
どうなるのか？　という話です。

当然、あらゆるケースを想定して「マンション管理規約（単棟型）」との
比較検討、整理をされていると思います。
ぜひ教えてくださいね。

>990さん
あなたは、988については、どう思っているんですか？
片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

>>991
匿名で書き込んで「ずいぶんと書き込んでいますけどね」って言われても、どれがそうなのか・・・。

>>991 さん
>あなたは、>>988 については、どう思っているんですか？
>片方だけが倒壊した場合の対応の仕方を。
>私の考えは、ずいぶんと書き込んでいますけどね。

わたしなら、
【構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して一体性があると判断されるマンション
（たとえば、Ｌ字型、Ｔ字型、コの字型マンションで各部分を EXP.J で接合したマンション
など）】（つまり、連担棟マンション）を団地型管理規約で対応することなど絶対にしません。
ましてや、１棟として登記されている区分所有建物なら尚更です。

>993
では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、
どう対応しますか。

（・・・これってビギナーさんしか答えてはいけない場面？）

>994さん
片方だけが倒壊して、もう一つの建物は被害が殆どなかった場合。
倒壊した建物は、建て替えをしなければならないですよね。
もし、倒壊した棟が別の建物より小さかった場合は、大規模滅失でも
ない、普通の改修工事となりますね。
普通決議ですよ、建て替え決議が。その場合は建て替え決議とはいわないでしょうが。
それに、その決議が承認されますか？
全然壊れていない建物の住民が、建て替えをしなければならないので、1,000万円
負担するとかの決議になった場合、賛成しますかね。
だから、仕組みをどうしたらいいかを、議論してたのでしょう。

＞では、連担棟の建物で、片方だけが倒壊した場合は、どう対応しますか。
①理事会に復旧計画を立てて臨時総会の開催を要求する
理事会が拒否したら
②倒壊した建物の区分所有者で復旧計画を立て、１/５を使って臨時総会を開催する
否決されたら
③保存行為である復旧をしないという決議は無効であり、原告が作成した復旧計画を認めるよう提訴する

>995さん
どなたでも、書き込んで結構ですよ。
個人攻撃ではなく、自分の意見をのべられたらいいと思います。
知らないことや、勘違いしていることも多々あると思いますので、
みんなに教えていただければと思っています。

復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？
やれる者、やれない者もいると思いますが。
やれない者は、売却とかになりますが、それは大規模滅失工事や
建て替え工事の場合であって、保存行為ではないでしょう。

復旧する／しないは自治の範囲だと思いますけどね。
滅失した共用部分については、関係ない側の棟の人たちも持分を持っているわけで。

何かすることによって特別の影響を及ぼす場合にストップがかかることがあっても、何かをしないことによって特別の影響を及ぼすからといって強制的に実行するのは無理なんじゃないかと思います。

結局は倒れた棟の人たちが自分らで再建するしかないが、積立金の分割請求くらいはできるかもって感じじゃないかと思いますね。

>1000さん
最終的には、そこにたどり着く、辿りつかせなければならないのでしょうね。
それが、一番の方法と思われますので。
その方法にどうやってもっていくかが問題でしょうが。

＞997です

>復旧しない保存行為の決議は無効なんですか？

第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。

倒壊した建物が全体の１/２以下の場合＝二分の一以下に相当する部分が滅失
後半の記述は、組合で復旧すると決めたら、個人が勝手に復旧することはできないと解釈すべきで、組合が復旧しないと決めたら、個人の復旧権が復活するといえるのではないでしょうか

実際に提訴してみないと、無効かどうかはわかりませんが、一つの方法ではあると、思います。

議論を見ていると、連担棟の建物の単棟型規約の管理組合で、管理規約を団地型に変更するのは難しそうです。
ここでは、盛んに議論されていますが、一般の区分所有者の理解は低いと思います。

>>1001
まず最初に、再建する建物（の共用部分）を誰のものにするかというのが問題になりますよね。
元通り、全員の共有にするなら、全体でお金を出すべきです。
倒壊した棟の元区分所有者だけのものにするなら、これはもう敷地内に新たな建物が建つのと同じレベルです。
土地の権利の調整・そして残った建物の持分（倒壊した棟の人も持っている）をどうするか、ってのも決めないといけません。

かなりややこしいですね

>>1001
倒壊した棟の人たちが自力でって言いましたが、倒壊した棟の人たちだけでお金を出すなら、全体の総会決議が通らないってことも無いと思いますけどね。

復旧が必要になった時点で、積立金を分割して棟ごとの修繕に使う分と全体の修繕に使う分に分け、倒壊した棟の分から支出して補修し、足りない分は倒壊した棟の人から一時金を徴収（または借り入れ）って感じです。ちょっと遡及気味ですけどね。
実際には、倒壊していない方も無傷って事はないと思うんで、一体として補修工事を実施し、適当な比率で按分して費用を負担するってとこですかね。

どうも、被害の少ない人たちは、「被害の大きい人たちのことは知らないよ」という論法になっているようですが、1002の論法は通用しないのでしょうか。

>>1006
被害が大きい方が費用負担するなら、復旧を認めないってところまで行かないと思いますけどね。全体で費用を負担しろっていうなら、全体の多数決でってことになるけど

つぎのようなことを検討してはいかがでしょうか？

１．集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議が、その他の
　　部分の区分所有者の費用負担が大きいとの理由で否決されることが
　　予想されるのであれば、「共用部分の復旧費用は、滅失した部分に
　　専有部分を有する区分所有者（X1,X2…）が全額（または、００割）
　　負担する。」という条件を付した議案を用意する。

２．規約の変更によって解決を図る方法としては、区分所有法 11条2項、
　　61条3項などの規定を利用することが考えられる。

>1005さん
あれはできるというだけですからね。

>1007さん
建て替えをするということは、かなりの金額負担になるのですよ。
できる者とできない者がいることも考慮しなければならないでしょう。
別々に対応できるようにしていれば（団地型規約）
倒壊した棟で建て替え決議を実施していけるのではないでしょうか。
団地型になっていれば、問題はないのですが、連単棟がゆえに高いハードル
があるのですよね。
団地型にできないハードルをいかにクリアーしていくかも検討の余地が
ありますよ。

団地型管理規約で運用しているマンションであれば、この
問題は発生せず、もし、片方だけが倒壊した場合は、その
棟だけで対応していけばいいのですから。
大規模復旧工事も建て替え決議もそこだけでやれますので。