マンション管理士に質問しよう！

>>858
>>一部共用部分は、区分所有法第３条後段に規定されているものをいうのであって、
管理規約で定めるものではない。

理論的にはその通りなんですけど、実際に一部共用部分として管理しようとすれば、規約を定め、管理組合を実体化させなければいけないので、事実上、規約で定めると言ってしまっていいんじゃないかと思いますけどね。
逆に、現実のマンションで明らかに一部の区分所有者しか使わない部分が全体の共用部分として管理されているケースなんていくらでもあります。
構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。

>>861 さん

>>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。

それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では？

>>862
登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。
細かい条件は知りませんが、地下で繋がっていれば地上が完全に別棟でも1棟にできます。

>ビギナーさん
ありがとうございます。
中々理解できなくてすいません。
第９条では、対象物件のうち、敷地・全体共用部分および付属施設は
区分所有者の共有となっているというのは判りました。
ただ、別棟の倉庫なら、どの住戸からもアクセスできるので、一部
共用部分とするのは不適切とのことですが、駐車場もどこからもアクセス
できるのではないんですか。
ここが理解できません。頭が悪くてすいません。

>>864
駐車場も一部共用部分にならないと思いますが

>863さん
登記と管理規約はまったく関係ありませんよ。
2つの建物があり、それが渡り廊下でつながっていて、建築基準法は
別個の建物だが、登記は1つでしてある場合です。
規約は、単棟型でも団地型でもどちらもあるのではないですか。

>>863 さん
>登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。

（団地建物所有者の団体）
第六十五条 　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

>>866 スレ主さん

連担建築物の話は止められたほうが良いと思います。
過去に苦い経験があるのでは？

>>866

登記上1棟で構造上2棟の場合、どちらの棟の区分所有者も、両方の棟に対して共有持分を持っています。
登記上2棟で、団地になっている場合は、自分の棟にだけ共有持分を持っています。そして、敷地は2棟の区分所有者全員での共有です。

要は共有関係の違いです。

>868さん
過去に苦い経験？記憶が全くありません。
登記と規約は全くの別物と違いますか？
マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。

>869さん
2つの建物を単棟型管理規約で管理している場合、もし片方の建物が
半壊以上した場合、全体では５０％以下だった場合は、大規模滅失
にはなりませんよね。
単なる普通決議での補修となるのでしょうか。

>>870
登記と実際の権利関係が異なる場合も想定するなら、登記と規約は別物ってことでいいんですが、普通は登記＝実際の権利関係ってことでいいんじゃないですか？

>>871
その通りです。

>872さん
となると、例えば小さい方の建物が全壊したとしても、５０％以上には
なりませんね。
建て替えをしなければならないような状態でも、普通決議となりますね。
もし、大きい方の建物が全然壊れていなければ、その決議は建て替えだろうが
修復工事だろうが、承認されないでしょうね。

>>873
もし承認されなければ、それこそ一部共用部分として分離して、壊れた方の建物の区分所有者がお金を出し合って再建なり修繕なりするしかないでしょうね。
そう考えると、構造上複数棟で登記上1棟って結構ハイリスクですよね

>874さん
しかし、全国のマンションをみると、かなりの数のマンションが
構造上は別個の建物なのに、単棟型管理規約で管理しているマンション
が多いですよね。
これに対して、国交省は単棟型から団地型への管理規約の変更を
するよう指導はしていませんね。

登記は、1棟の建物をいくつかに分けて登記することができます。
2階建の建物でいえば、1階と2階を別々に登記することもできます。

>>870 さん
>過去に苦い経験？記憶が全くありません。

別人ですかね？
過去に、
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。
なんて言う間抜けなマン管士がいたものですから・・・

>駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
>それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。

一部共用部分に対する概念が違うのではないでしょうか
一つの管理組合の中で、権利を持つ区分所有者だけの「（一部）共用部分」というものはありません

（例）
１階が区分所有の店舗、２階以上が住戸専用の建物で、店舗前に専用駐車場がありそれぞれの店舗に専用使用権がある。
又、２階以上の住戸の入り口は別途あり（例えば裏側に入り口やＥＶがある）店舗所有者はＥＶを必要とせず、住戸の所有者が、客として以外に店舗前駐車場を利用することはない

店舗前の駐車用＝店舗だけの管理組合の共有部分
ＥＶ＝住戸だけの管理組合の共有部分
マンションの管理組合＝（店舗だけの管理組合+住戸だけの管理組合）の区分所有者で構成される別の管理組合
ＥＶや店舗前の駐車場はマンションの管理組合から見れば一部共用部分となります。
但し、マンションの管理組合が管理するものではないので、規約に「一部共用部分」が記載されることはありません。

>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
＞それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では？
団地だと思います。
団地管理組合とは別に、各棟に管理組合が成立します。
管理は団地管理組合で行っても、修繕工事は各管理組合がその負担で行います。
そうでなければ、一棟だけが行う大規模修繕の費用を団地管理組合が負担することになります。

※参考文献「楽学マンション管理士」

過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません
その方の意見を出したところで、877の意見の正しさの根拠にはなりません

>>875
登記上単棟だから単棟型管理規約になってるんでしょうね。
後から団地になるように権利関係を書き換えるのは、現実的じゃないと思います。
棟ごとに管理組合（一部共用部分の管理組合）を作って、それぞれの管理費や積立金を集めて、使い方は棟内で話し合って決めるってのがいいと思いますけどね。
規約を変えずに、擬似的に棟ごとの積立金を集めてその棟の修繕に支出するっていうやり方をしているところもありますね。