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マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。
[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25
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[スレ作成日時]2014-05-19 12:00:25
実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している
管理組合はありますか。
>792さん
私の解釈は
区分所有法
(共用部分の変更)
第十七条 共用部分の変更(その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
一部共用部分に関する事項で、共用部分の変更に当たるなら、一部管理組合の特別決議が必要です。
(全体)管理組合に影響のない決議なら、(全体)管理組合の決議は必要ありません。
費用は一部管理組合が負担します。
例えば店舗部分と、住戸部分があるマンションで、店舗所有者には関係ない共用部分(エレベーターなど)があるような場合
管理組合は3つ存在します。
管理組合 全区分所有者
一部管理組合 店舗部会
一部管理組合 住宅部会
※ 店舗部分の外壁をタイルにすることは、マンション全体の景観に影響しますので、(全体)管理組合の特別決議が必要です。
>実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している 管理組合はありますか。
(STAP細胞と違って)ありま~す。
私の担当マンションは総会決議で、非居住区分所有者全員から非居住の期間中、徴収しています。
非居住以外の合理的な理由で理事になれない人は、理事会で承認して徴収していません。
>質問は下記の通りでした。
>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。
>805さん
>一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
それは一部共用部分ではありません。共用部分で、一部の区分所有者に「専用使用権」があるという事になります。
ん~、結局議論は発散してしまうのですね
個別事例を無理やり一本化して議論することに問題があるのでしょう
まったく意味が無いとまではいいませんが
『お宅のマンションの場合はそうなんですね』
これが精一杯の感想です
>807さん
実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は
専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、30万円を
負担しています。
鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして
いるのです。
別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、
権利金30万円は返済すべきなのか。
こういうややこしい問題を抱えています。
倉庫は一部共用部分じゃないの?
倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
>>809
権利金は誰に払ったんでしょうか?管理組合側で預り金として負債計上しているんでしょうか?保証金のような性質のものでしょうか?
移設の場合、現存の倉庫を撤去するなら、その専用使用権は撤去と同時に消滅します。
総会の特別決議だけで撤去できるのか、使用権者の承諾がいるのかは、規約や売買契約等によるとしか言いようが無いですね。
>812さん
多分管理組合に払ったんでしょうけど、その記録はありません。
分譲時に支払ったものですから。
実は、その権利金の規定もなく、倉庫不要とすれば、権利金を
返還するという規定もないのです。
理事会の考えとしては、不要ならその権利金は返還し、現在使用
している使用者については、優先使用権を与えるということで話しを
進めています。
>809さん
>実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は、専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、30万円を負担しています。
私の担当マンションに
① トランクルーム ― 専有部として登記されていて、管理費等は合計面積で課金している。
② 専用駐車場 ― 最初に数十万の権利金を支払い、毎月駐車場管理費と駐車場積立金を課金している(権利は承継 する)
という2種類のマンションがあります。
809さんの場合、②と同じと思います。
>鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
標準管理規約(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
の通り通常の使用による修繕費用は個人負担です。
>今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして いるのです。 別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
どうしていいかわかりませんが。
1. 現在専用使用権のある人から、追加徴収ができるか。
2. 移設で不便になったとの苦情は来ないか
3. 新規申込者から徴収する権利金の算定根拠をどう定めるのか
4. 少なくとも増設分の費用は権利金で賄えないと、反対者があるのではないか
5. 現在専用使用権のある部分について管理費積立金を徴収しているのか、今後どうするのか
の、ようなことについて協議が必要ではないかと思います。
>現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、 権利金30万円は返済すべきなのか。
少なくとも本人の承諾がいる案件なので(標準管理規約第47条7項)、もめるより返済すべきだと思います。(管理組合が購入するという形で)
購入額も、当初の物価等考慮する必要があると思います。
※ 一フロントの考えであって、専門家の意見ではありません。
※ 私なら、理事会でこういう話をするというだけです。
>こういうややこしい問題を抱えています。
私の担当マンションで、こんなややこしい話が出ないように祈っています。
>815さん
トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
今後の倉庫の使用方法については、権利金は取らず、使用料で対応していく予定と
なっています。
この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
新設するんであれば、その倉庫の使用に関しては、平等で
なければならないのでは。
当然、既存の倉庫を壊すことについては、特別の権利に関することになる
ので、その了解を得なければならないだろうが。
果たして、その議案が通るかな?
難しい問題ですね。
>この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
共用部分の用途変更にあたると思います。(標準管理規約第47条3項の二)
特別決議です。
>816さん
>トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
住戸部分と同じように使用法の制限があると思うのですが、規約や別表に記載がないなら、制限もないという事になりますが、そこで寝泊りする人が出れば、組合で問題になると思いますので、問題が起きそうなら、事前に忠告しておくことも必要かと思います。
管理規約の別表に記載することが必要と思います。
権利の問題ですから、最初の記載は規約変更に当たると思います。
権利の売買に関する規定も必要ですね。
売買や、賃貸に対する規定を決め、届出書を作成し、総会で承認されれば、後は登録通り別表を変更します。
「区分所有者変更届」と同じです。
間違っていたらごめんなさい
>倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
>それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
間違っていたらいけないので、先に言っておきます。私見です。
区分所有法第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分(以下「一部共用部分」という。)をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。
「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」とは
先に書いた、住戸部分だけのエレベーターとか、店舗だけの廊下とか、一部管理組合が成立する場合です。
「をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と、あります。
専用使用権のある倉庫を管理するのは管理組合であって、区分所有者ではありません。
専用使用権のある者は、通常の管理に要する費用を負担するだけです。
上の場合の「区分所有者」とは一部管理組合の区分所有者全員を指します。
>824さん
>駐車場や駐輪場は共用部分ではないんですか?
>私は、それも共用部分と思っていたものですから。
>それらは付属施設となるんですかね。
勿論共有部分です。
付属施設は共有部分です。
蛇足
専用使用権には2種類あることにご注意ください
専用駐車場 専用使用権が承継します。管理のための費用を課金することが多いです。賃貸駐車場使用料より安価になります。
賃貸駐車場 賃貸契約が継続している間、専用使用権があります。権利は承継せず、第三者への権利の譲渡・賃貸は認められません(By標準管理規約)
これは大丈夫でしょう。
あらあら
「共用部分(一部共用部分)」とは「区分所有建物」においてのみ成立する概念です。
おっと失礼
区分所有法第4条第2項の規定により共用部分とされた附属の建物も「共用部分」でしたね。
>>827 さん
>ということは、駐車場等は付属施設でいいんですか。
平置きの駐車場は付属施設です。
(共用部分に関する規定の準用)
第二十一条 建物の敷地又は共用部分以外の附属施設(これらに関する権利を含む。)が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。
規約共用部分には、付属の建物や物置等も入るのではないでしょうか?
828さんの書き込みもそうなっていますが。
規約共用部分は登記をしなければ共用部分であることを第三者に
対抗できないとなっています。
>共用部分以外の附属施設とは、共用部分として登記されていない別棟の集会所等ですね。
登記の有無は関係ないのでは?
>>833 さん
そのとおりです。
区分所有法第4条第2項の規約共用部分(対象となるのは、区分所有権の
対象となり得る区分所有建物の部分および附属の建物です。)は、
規約に定められることによって、はじめて「共用部分」となります。
登記は第三者に対する対抗要件にすぎません。
要するに規約で規定しなければ共用部分にはならないということですね。
>>837
>ならないですけど、実質それほど差は出ないんじゃないかと。
ところが、共有者の持分は、
規約共用部分の場合・・・区分所有法第14条が適用される。
規約共用部分ではない場合・・・民法が適用される。
>>841
>現実には、敷地および附属施設の持分割合を共用部分の持分割合と
>同じにして規約に定めているケースがほとんどだと思います。
ピギナーさんはいつも論証がありませんね。
どの条項を適用して、その結論に達したのかを明記しなければ、リアルでは誰の賛同も得られないでしょう。
法定共用部分や規約共用部分でもない附属施設の持分割合は区分所有法に規定が無いです。
各区分所有者の持分は平等(民法の規定)ですが、区分所有者間に合意がある場合はそれに従うことになります。
マンション毎に異なるということです。ですから、一概に議論を進めることは無理なんです。
「各区分所有者は、敷地および附属施設の共有持分の割合については、専有部分の購入時に、売主である分譲業者との分譲契約により、もっぱら定まるものである(ただ、分譲契約では、専有部分の床面積の割合に基づきこれらの割合が決められるのが一般である)。」
(コンメンタール標準管理規約より、標準管理規約第10条に関する解説(鎌野邦樹氏執筆部分)の一部を引用)
共有部分の持ち分割合は、管理規約に基づいて決まるものでしょう。
たまたま分譲契約も、管理規約にあわせているのでしょうが、あくまで、
元になるのは規約ですよ。
>>846さん
マンション標準管理規約 コメント
第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算(界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。)によるものとする。
② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。
すいません、↑は敷地ではありませんでした。
1つの専有部分しか所有していない人についての敷地の持ち分割合がどうなるかというと、
これは、マンションの分譲会社の設定に基づいて、そのまま分譲契約で決まります。
購入者は、登記をする場合、敷地に対する共有持ち分を記載する必要があるからです。