マンション管理士に質問しよう！

管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、
それぞれ対応されていますよね。
ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに
決議され、そのまま運用されていくことになります。
誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが
規約として運用されます。
つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることは
ないと思います。

間違いが明らかになってよかったです
間違いを堂々と書き込んでいた方は煽りだったのでしょうか？
どちらにしろ、素人談義とは間違いを含む無責任発言だらけで恐ろしいものです

>784さん
間違いとは、どこが間違っていたのですか？
それがどれなのかを教えてもらえませんか。

判例が正しい
判例以外は間違い
結論が出てよかったです

>>783
>管理規約の解釈もそれぞれの管理組合でいろいろあり、それぞれ対応されていますよね。
>ただ、間違って解釈されても、総会に提案され、知らずに決議され、そのまま運用されていくことになります。
>誰かが、間違いに気づき規約の改正を行うまでは、それが規約として運用されます。
>つまり、善意の行為ですから、その分は罰せられることはないと思います。

マンション管理士の発言なら、信頼性ゼロですね。

>787さん
言葉足らずですが、だから理事はしっかり勉強して、規約や細則の
改正をしなければならないですよといいたかったのです。

>786さん
774　775は私ですが、785も私です。
以前の書き込みでどこが違っていたのかが判らなかった
ので質問したんですよ。
判例は当然、正解とすべきでしょうが。

正しいって言っちゃうと、人によって受け取り方が違ってくるんで
もうちょっと具体的に「訴訟で勝てる」とか、「たぶんみんな賛成してくれる」とかの方がいいと思う

それをいうんなら、判例があれば裁判には勝てるね。

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。

普通決議でいいんじゃないの、あまり自信はないけど。

マンション管理士の方のお伺いいたします。
１００戸のファミリ－たいぷです。区分所有者が１００で
議決権も１００です。規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、
総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名
の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて
１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

>794
まずは、ご自身の管理組合の規約を確認ください。

普通は「区分所有者総数の4分の3以上および議決権総数の4分の3以上で決する」となっているのでＡＮＤ条件です。
区分所有者全員が一人一議決権であるなら100名中75名以上の賛成が必要です。

区分所有者が4人いて、そのうちの1人(Ａさん)が5部屋分、それ以外の3人が1部屋分ずつ持っていた場合
Ａさんともう一人が賛成すれば、議決権は3/4ですが、区分所有者数の3/4にはならないのでＮＧ
Ａさん以外が全員賛成であっても、区分所有者数の3/4ですが、議決権は3/8にしかならないのでＮＧ
というふうになります。

＞規約の設定　変更　廃止をしたいのですが、 総会の出席者総数（出席者　委任状　議決権行使書含む）が８０人です。
特別決議事項ですので４分の３以上の賛成な数えかたは出席者総数８０名 の４分の３の６０名以上で可決できますか。？それとも欠席者も含めて１００名全員の４分の３以上の８３名以上の賛成が必要でしょうか？

（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
２ 　前条第二項に規定する事項についての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の四分の一を超える者又はその議決権の四分の一を超える議決権を有する者が反対したときは、することができない。

７９４です。７９５さんへの質問です。
規約は区分所有法と同じです。

>794さん
区分所有法と同じということですね。
それだったら、区分所有者及び議決権の各４分の３以上
ということですね。
総議決権が区分所有法には、記載されていませんが、解釈としては
総計ととらえるべきです。

先の相談事例を見ると区分所有法（区分所有者及び議決権の各４分の３以上）というのは誤りですね

>>746
＞いざ実際に徴収しようとなったときに
その前に、該当者に文書を配布（外部は郵送）します

協力金徴収のお知らせ
○○年○○月○○日開催の総会において承認された通り
××年××月分より管理費等と一緒に引落します。
（実際の文書はもっと詳しく書きます。（管理会社に作らせます））

＞【管理組合】協力金を払ってください。
口座振替若しくは請求書ですので、口頭でこう言う事はありません。


＞【不在区分所有者】何を根拠にそんなことを言うのか？
　管理組合】理事会運用細則に書いてあります
＞【不在区分所有者】そんなものいつ決まったんだ？
【管理組合】「○○年○○月○○日開催の総会において承認されました。」

実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している
管理組合はありますか。

＞７９２さん
私の解釈は

区分所有法
（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。

一部共用部分に関する事項で、共用部分の変更に当たるなら、一部管理組合の特別決議が必要です。
（全体）管理組合に影響のない決議なら、（全体）管理組合の決議は必要ありません。
費用は一部管理組合が負担します。

例えば店舗部分と、住戸部分があるマンションで、店舗所有者には関係ない共用部分（エレベーターなど）があるような場合
管理組合は３つ存在します。
管理組合　全区分所有者
一部管理組合　店舗部会
一部管理組合　住宅部会

※　店舗部分の外壁をタイルにすることは、マンション全体の景観に影響しますので、（全体）管理組合の特別決議が必要です。

>実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している 管理組合はありますか。
（ＳＴＡＰ細胞と違って）ありま～す。

私の担当マンションは総会決議で、非居住区分所有者全員から非居住の期間中、徴収しています。
非居住以外の合理的な理由で理事になれない人は、理事会で承認して徴収していません。

>802さん
ありがとうございます。
でもややこしいというか難しいですね。
それから、管理組合は一つしかないんですけど、
費用負担についても、一つしかありません。

>804さん
一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
一部の者しか専用使用権がないのです。

>質問は下記の通りでした。

>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。

>805さん
＞一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
それは一部共用部分ではありません。共用部分で、一部の区分所有者に「専用使用権」があるという事になります。

ん～、結局議論は発散してしまうのですね
個別事例を無理やり一本化して議論することに問題があるのでしょう
　
まったく意味が無いとまではいいませんが
『お宅のマンションの場合はそうなんですね』
これが精一杯の感想です

>807さん
実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は
専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、３０万円を
負担しています。
鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして
いるのです。
別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、
権利金３０万円は返済すべきなのか。
こういうややこしい問題を抱えています。

倉庫は一部共用部分じゃないの？

倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。

>>809
権利金は誰に払ったんでしょうか？管理組合側で預り金として負債計上しているんでしょうか？保証金のような性質のものでしょうか？

移設の場合、現存の倉庫を撤去するなら、その専用使用権は撤去と同時に消滅します。
総会の特別決議だけで撤去できるのか、使用権者の承諾がいるのかは、規約や売買契約等によるとしか言いようが無いですね。

>>810
>>811
一部共用部分にできるってだけで、規約に定めていない限り、自動的に一部共用部分になるということはないですよ

>812さん
多分管理組合に払ったんでしょうけど、その記録はありません。
分譲時に支払ったものですから。
実は、その権利金の規定もなく、倉庫不要とすれば、権利金を
返還するという規定もないのです。
理事会の考えとしては、不要ならその権利金は返還し、現在使用
している使用者については、優先使用権を与えるということで話しを
進めています。

>809さん
＞実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は、専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、３０万円を負担しています。
私の担当マンションに
① 　トランクルーム　―　専有部として登記されていて、管理費等は合計面積で課金している。
② 　専用駐車場　―　最初に数十万の権利金を支払い、毎月駐車場管理費と駐車場積立金を課金している(権利は承継　　　　　　する)
という２種類のマンションがあります。
809さんの場合、②と同じと思います。

＞鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
標準管理規約（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
の通り通常の使用による修繕費用は個人負担です。

＞今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして いるのです。 別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
どうしていいかわかりませんが。
1. 現在専用使用権のある人から、追加徴収ができるか。
2. 移設で不便になったとの苦情は来ないか
3. 新規申込者から徴収する権利金の算定根拠をどう定めるのか
4. 少なくとも増設分の費用は権利金で賄えないと、反対者があるのではないか
5. 現在専用使用権のある部分について管理費積立金を徴収しているのか、今後どうするのか
の、ようなことについて協議が必要ではないかと思います。

＞現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、 権利金３０万円は返済すべきなのか。
少なくとも本人の承諾がいる案件なので（標準管理規約第４７条７項）、もめるより返済すべきだと思います。（管理組合が購入するという形で）
購入額も、当初の物価等考慮する必要があると思います。

※ 一フロントの考えであって、専門家の意見ではありません。
※ 私なら、理事会でこういう話をするというだけです。

＞こういうややこしい問題を抱えています。
私の担当マンションで、こんなややこしい話が出ないように祈っています。

>815さん
トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
今後の倉庫の使用方法については、権利金は取らず、使用料で対応していく予定と
なっています。
この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。

新設するんであれば、その倉庫の使用に関しては、平等で
なければならないのでは。
当然、既存の倉庫を壊すことについては、特別の権利に関することになる
ので、その了解を得なければならないだろうが。
果たして、その議案が通るかな？

難しい問題ですね。

以下は、駐車場の専用使用権に関するものですが、参考になると思います。

http://kikuchi-law.jp/jitsumu-report/man-chu.htm

＞この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
共用部分の用途変更にあたると思います。（標準管理規約第４７条３項の二）
特別決議です。

>816さん
＞トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
住戸部分と同じように使用法の制限があると思うのですが、規約や別表に記載がないなら、制限もないという事になりますが、そこで寝泊りする人が出れば、組合で問題になると思いますので、問題が起きそうなら、事前に忠告しておくことも必要かと思います。

管理規約の別表に記載することが必要と思います。
権利の問題ですから、最初の記載は規約変更に当たると思います。
権利の売買に関する規定も必要ですね。
売買や、賃貸に対する規定を決め、届出書を作成し、総会で承認されれば、後は登録通り別表を変更します。
「区分所有者変更届」と同じです。

間違っていたらごめんなさい

>819さん
大いに参考になりました。
ありがとうございました。

＞倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
＞それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
間違っていたらいけないので、先に言っておきます。私見です。

区分所有法第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」とは
先に書いた、住戸部分だけのエレベーターとか、店舗だけの廊下とか、一部管理組合が成立する場合です。

「をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と、あります。
専用使用権のある倉庫を管理するのは管理組合であって、区分所有者ではありません。
専用使用権のある者は、通常の管理に要する費用を負担するだけです。
上の場合の「区分所有者」とは一部管理組合の区分所有者全員を指します。

>>816
移設といっても、既存の倉庫の撤去（撤去後にどうするのかは分かりませんが）と新設（何か別のスペースを倉庫にする）のそれぞれの決議が必要です。>>820が言われているように、特別決議です。

撤去後の利用法や、移設先の現況はどんなかんじでしょうか？

>822さん
駐車場や駐輪場は共用部分ではないんですか？
私は、それも共用部分と思っていたものですから。
それらは付属施設となるんですかね。

>824さん
＞駐車場や駐輪場は共用部分ではないんですか？
＞私は、それも共用部分と思っていたものですから。
＞それらは付属施設となるんですかね。
勿論共有部分です。
付属施設は共有部分です。

蛇足
専用使用権には２種類あることにご注意ください
専用駐車場　　専用使用権が承継します。管理のための費用を課金することが多いです。賃貸駐車場使用料より安価になります。

賃貸駐車場　　賃貸契約が継続している間、専用使用権があります。権利は承継せず、第三者への権利の譲渡・賃貸は認められません（Ｂｙ標準管理規約）

これは大丈夫でしょう。

あらあら
「共用部分（一部共用部分）」とは「区分所有建物」においてのみ成立する概念です。

>826さん
ということは、駐車場等は付属施設でいいんですか。

おっと失礼
区分所有法第４条第２項の規定により共用部分とされた附属の建物も「共用部分」でしたね。

>826さん
建物に付随しているトランクルームは共用部分だけど、
別箇に設けられている倉庫は、付属施設という解釈で
いいんでしょうか。

>>827 さん
>ということは、駐車場等は付属施設でいいんですか。

平置きの駐車場は付属施設です。

（共用部分に関する規定の準用）
第二十一条 　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

826ではないです
>>829
区分所有法にこんな規定があったことに、今初めて気が付きました。

（共用部分に関する規定の準用）
第二十一条 　建物の敷地又は共用部分以外の附属施設（これらに関する権利を含む。）が区分所有者の共有に属する場合には、第十七条から第十九条までの規定は、その敷地又は附属施設に準用する。

共用部分以外の附属施設とは、共用部分として登記されていない別棟の集会所等ですね。
いずれにしろ共用部分に関する規定が準用されるので事実上同じと考えていいかと思います。

>>826、>>827を見るまで、正直そのまで考えておらず、当たり前のように一緒くたに考えていました

規約共用部分には、付属の建物や物置等も入るのではないでしょうか？
828さんの書き込みもそうなっていますが。

>>832
入る、というか規約で定めて共用部分とすることができる、ってところですね。
入ってているかどうかは規約次第。登記できるものは登記すれば第三者に対抗できる。

規約共用部分は登記をしなければ共用部分であることを第三者に
対抗できないとなっています。

>共用部分以外の附属施設とは、共用部分として登記されていない別棟の集会所等ですね。
　登記の有無は関係ないのでは？

>>833 さん

そのとおりです。

区分所有法第４条第２項の規約共用部分（対象となるのは、区分所有権の
対象となり得る区分所有建物の部分および附属の建物です。）は、
規約に定められることによって、はじめて「共用部分」となります。
登記は第三者に対する対抗要件にすぎません。

要するに規約で規定しなければ共用部分にはならないということですね。

>>836
ならないですけど、実質それほど差は出ないんじゃないかと。

>>837
>ならないですけど、実質それほど差は出ないんじゃないかと。

ところが、共有者の持分は、
規約共用部分の場合・・・区分所有法第１４条が適用される。
規約共用部分ではない場合・・・民法が適用される。

>837さん
付属施設は共用部分にはならないんですか？規約で規定しても。

>>838
24条の間違い？24条も敷地利用権だけの話ですけど

>>839
>>837の「ならない」は規約で規定しなければ共用部分にならないって意味です。略しすぎましたね。すみません

>>838 の続き
現実には、敷地および附属施設の持分割合を共用部分の持分割合と
同じにして規約に定めているケースがほとんどだと思います。

>>840の前段は勘違いです。意味がわかりました。

>>841
>現実には、敷地および附属施設の持分割合を共用部分の持分割合と
>同じにして規約に定めているケースがほとんどだと思います。
ピギナーさんはいつも論証がありませんね。

どの条項を適用して、その結論に達したのかを明記しなければ、リアルでは誰の賛同も得られないでしょう。
　

法定共用部分や規約共用部分でもない附属施設の持分割合は区分所有法に規定が無いです。
各区分所有者の持分は平等（民法の規定）ですが、区分所有者間に合意がある場合はそれに従うことになります。

マンション毎に異なるということです。ですから、一概に議論を進めることは無理なんです。
　

「各区分所有者は、敷地および附属施設の共有持分の割合については、専有部分の購入時に、売主である分譲業者との分譲契約により、もっぱら定まるものである（ただ、分譲契約では、専有部分の床面積の割合に基づきこれらの割合が決められるのが一般である）。」
（コンメンタール標準管理規約より、標準管理規約第１０条に関する解説（鎌野邦樹氏執筆部分）の一部を引用）

共有部分の持ち分割合は、管理規約に基づいて決まるものでしょう。
たまたま分譲契約も、管理規約にあわせているのでしょうが、あくまで、
元になるのは規約ですよ。

>>846さん

マンション標準管理規約　コメント
第10条関係
① 共有持分の割合については、専有部分の床面積の割合によることとする。
ただし、敷地については、公正証書によりその割合が定まっている場合、それに合わせる必要がある。
登記簿に記載されている面積は、内のり計算によるが、共有持分の割合の基準となる面積は、壁心計算（界壁の中心線で囲まれた部分の面積を算出する方法をいう。）によるものとする。

② 敷地及び附属施設の共有持分は、規約で定まるものではなく、分譲契約等によって定まるものであるが、本条に確認的に規定したものである。なお、共用部分の共有持分は規約で定まるものである。

>847さん
区分所有法には何の定めもありません。
そこで、解決方法としては、その構造や実情にあわせて管理規約で
境界を決めておくのが最もいいといわれています。

すいません、↑は敷地ではありませんでした。

１つの専有部分しか所有していない人についての敷地の持ち分割合がどうなるかというと、
これは、マンションの分譲会社の設定に基づいて、そのまま分譲契約で決まります。
購入者は、登記をする場合、敷地に対する共有持ち分を記載する必要があるからです。

分譲契約で決まるっていうから分かりずらいんじゃないでしょうか。
要は、規約以前に、建物を買った時点で敷地の共有持分が決まってるってことです。
マンションを持っている方なら、自宅の登記簿を見たら、建物と土地の２つ（それ以上ある場合もありますが）があるはずです。土地の方に、ご自身の持分（○○分の○○）が記載されていると思います。これが敷地の持分で、建物の1室（専有部分）とセットになっています。
区分所有法の規定により、このセットを切り離すことができないので、最初の分譲時に決められた割合が、ずっと続いていくことになります。
で、理論的には、敷地の持分割合を専有部分の床面積と無関係に設定できるのですが、普通はそんなことをせず、床面積の比率に合わせて敷地の持分割合を設定してるってのが実態です。

その上でさらに、敷地の持分割合に合わせて（自動的に床面積の比率にも合う）、共用部分の持分割合を規約で決める訳です

>ところで、下記の扱いはどちらなんでしょうか。

>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
>関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
>特別決議になるんでしょうか。

そういえば、８５２からだいぶ論点がずれてきたけど、それはそれでいい勉強にはなったよな。

ところで、建物と別個に建てられた倉庫は一部共用部分となるのですか。
勿論、規約で決めた場合は。
駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。

>>852
この質問者が言ってる一部共用部分が、実際には全体の共用部分である公算が強くなったので、もういいんじゃないでしょうか？

というか、一部共用部分を設定している実際の規約って見たことないんですが、どんな感じのものなのでしょうか

>855さん
一部共用部分とは、例えば下層階が店舗で上層階が住居の場合の、店舗部分
のみで利用する出入り口や住居部分だけで利用するエレベーターがあります。
これに、規約で決めた倉庫が入るかが分からないのです。

一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に関係しないものについて、規約の変更を
する場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１を超える者、
またはその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が、反対しないことが
条件となっているというのは理解できるのですが。

基本的に、規約で共用部分と決めれば（全体の）全体共用になるし、一部共用部分と決めれば一部共用部分になります。
ただ、別棟の倉庫なら、一般的にはどの住戸からもアクセスできるので、一部共用部分とするのは不適切だと思います。
一部共用部分とすることができるのは、例えば団地型の建物の階段（両側の住戸で共有）など、構造上特定の住戸の居住者のみが使用するもので、別棟の場合倉庫であれ駐車場であれ、まず当てはまらないと思います。

>>855 さん
>というか、一部共用部分を設定している実際の規約って見たことないんですが、どんな感じのものなのでしょうか

一部共用部分は、区分所有法第３条後段に規定されているものをいうのであって、
管理規約で定めるものではない。

一部共用部分がある区分所有建物の管理規約例としては、
マンション標準管理規約（複合用途型）がある。
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/mansei/kiyakufukugou.pdf

>857は>854宛です

４分の１を超えないということは、４分の３以上となるので、
結局特別決議ということになりますね。
後、問題なのは、倉庫が一部共用部分となるかですね。

>>858
>>一部共用部分は、区分所有法第３条後段に規定されているものをいうのであって、
管理規約で定めるものではない。

理論的にはその通りなんですけど、実際に一部共用部分として管理しようとすれば、規約を定め、管理組合を実体化させなければいけないので、事実上、規約で定めると言ってしまっていいんじゃないかと思いますけどね。
逆に、現実のマンションで明らかに一部の区分所有者しか使わない部分が全体の共用部分として管理されているケースなんていくらでもあります。
構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。

>>861 さん

>>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。

それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では？

>>862
登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。
細かい条件は知りませんが、地下で繋がっていれば地上が完全に別棟でも1棟にできます。

>ビギナーさん
ありがとうございます。
中々理解できなくてすいません。
第９条では、対象物件のうち、敷地・全体共用部分および付属施設は
区分所有者の共有となっているというのは判りました。
ただ、別棟の倉庫なら、どの住戸からもアクセスできるので、一部
共用部分とするのは不適切とのことですが、駐車場もどこからもアクセス
できるのではないんですか。
ここが理解できません。頭が悪くてすいません。

>>864
駐車場も一部共用部分にならないと思いますが

>863さん
登記と管理規約はまったく関係ありませんよ。
2つの建物があり、それが渡り廊下でつながっていて、建築基準法は
別個の建物だが、登記は1つでしてある場合です。
規約は、単棟型でも団地型でもどちらもあるのではないですか。

>>863 さん
>登記上1棟の建物として登記してあれば、団地にはならないです。

（団地建物所有者の団体）
第六十五条 　一団地内に数棟の建物があつて、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含む。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあつては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」という。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。

>>866 スレ主さん

連担建築物の話は止められたほうが良いと思います。
過去に苦い経験があるのでは？

>>866

登記上1棟で構造上2棟の場合、どちらの棟の区分所有者も、両方の棟に対して共有持分を持っています。
登記上2棟で、団地になっている場合は、自分の棟にだけ共有持分を持っています。そして、敷地は2棟の区分所有者全員での共有です。

要は共有関係の違いです。

>868さん
過去に苦い経験？記憶が全くありません。
登記と規約は全くの別物と違いますか？
マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。

>869さん
2つの建物を単棟型管理規約で管理している場合、もし片方の建物が
半壊以上した場合、全体では５０％以下だった場合は、大規模滅失
にはなりませんよね。
単なる普通決議での補修となるのでしょうか。

>>870
登記と実際の権利関係が異なる場合も想定するなら、登記と規約は別物ってことでいいんですが、普通は登記＝実際の権利関係ってことでいいんじゃないですか？

>>871
その通りです。

>872さん
となると、例えば小さい方の建物が全壊したとしても、５０％以上には
なりませんね。
建て替えをしなければならないような状態でも、普通決議となりますね。
もし、大きい方の建物が全然壊れていなければ、その決議は建て替えだろうが
修復工事だろうが、承認されないでしょうね。

>>873
もし承認されなければ、それこそ一部共用部分として分離して、壊れた方の建物の区分所有者がお金を出し合って再建なり修繕なりするしかないでしょうね。
そう考えると、構造上複数棟で登記上1棟って結構ハイリスクですよね

>874さん
しかし、全国のマンションをみると、かなりの数のマンションが
構造上は別個の建物なのに、単棟型管理規約で管理しているマンション
が多いですよね。
これに対して、国交省は単棟型から団地型への管理規約の変更を
するよう指導はしていませんね。

登記は、1棟の建物をいくつかに分けて登記することができます。
2階建の建物でいえば、1階と2階を別々に登記することもできます。

>>870 さん
>過去に苦い経験？記憶が全くありません。

別人ですかね？
過去に、
>私がいいたかったのは、構造上・機能上・外観上の各面を総合的に判断して
>一体性があると判断されるマンションにおいては、団地型管理規約に変更しておく
>必要があることを訴えたかったのです。
なんて言う間抜けなマン管士がいたものですから・・・

>駐車場や駐輪場、語も置き場等も、規約で決めれば、一部共用部分というのでしょうか。
>それとも、単なる規約共用部分でいいのでしょうか。

一部共用部分に対する概念が違うのではないでしょうか
一つの管理組合の中で、権利を持つ区分所有者だけの「（一部）共用部分」というものはありません

（例）
１階が区分所有の店舗、２階以上が住戸専用の建物で、店舗前に専用駐車場がありそれぞれの店舗に専用使用権がある。
又、２階以上の住戸の入り口は別途あり（例えば裏側に入り口やＥＶがある）店舗所有者はＥＶを必要とせず、住戸の所有者が、客として以外に店舗前駐車場を利用することはない

店舗前の駐車用＝店舗だけの管理組合の共有部分
ＥＶ＝住戸だけの管理組合の共有部分
マンションの管理組合＝（店舗だけの管理組合+住戸だけの管理組合）の区分所有者で構成される別の管理組合
ＥＶや店舗前の駐車場はマンションの管理組合から見れば一部共用部分となります。
但し、マンションの管理組合が管理するものではないので、規約に「一部共用部分」が記載されることはありません。

>構造上別棟の建物が一棟として登記されていて管理組合も一体の場合の、それぞれの棟のエレベーター・階段・玄関などですね。
＞それは「一部共用部分」ではなく、「団地」では？
団地だと思います。
団地管理組合とは別に、各棟に管理組合が成立します。
管理は団地管理組合で行っても、修繕工事は各管理組合がその負担で行います。
そうでなければ、一棟だけが行う大規模修繕の費用を団地管理組合が負担することになります。

※参考文献「楽学マンション管理士」

過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません
その方の意見を出したところで、877の意見の正しさの根拠にはなりません

>>875
登記上単棟だから単棟型管理規約になってるんでしょうね。
後から団地になるように権利関係を書き換えるのは、現実的じゃないと思います。
棟ごとに管理組合（一部共用部分の管理組合）を作って、それぞれの管理費や積立金を集めて、使い方は棟内で話し合って決めるってのがいいと思いますけどね。
規約を変えずに、擬似的に棟ごとの積立金を集めてその棟の修繕に支出するっていうやり方をしているところもありますね。

>>879
>過去スレも見てもらえば分かりますが、その方はマン管士でもありません

えっ？
どうしてマン管士ではないとわかるのでしょうか？

やっぱり私はアホです。

>マンションで、エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった
>建物で、単棟型管理規約にしているマンションは多いのではないですか。

その通りです。
但し、私の知っているケースでは、ＥＶや入り口が共用です。
ＥＶや入り口が別の建物の場合、団地と解釈するのでしょうか