マンション管理士に質問しよう！

理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。

理事会に代理出席は可能か？
民法第１０４条
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
　復代理人を選任することはできないとなっています。
　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人
　を選任することはできないからである。
　理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
　必要となります。

　規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。