マンション管理士に質問しよう！

>648さん
家賃の場合は、賃借人の了解をえればいいと思います。
賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
その命令書を賃借人にみせて説明することです。

>649
＞59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

↓ですね
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・

＞賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。

これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました

>>652

実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど

>652さん
それは義務違反者の場合ですね。
例えば暴力団が事務所として使用しているとかの。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。

滞納が３ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。

理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。
やっぱり私はアホです。

＞例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
＞６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

内容証明郵便について
1.　配達証明もつけると、よい
2.　一旦時効が停止するが、６か月を過ぎると時効の停止はなかったことになる
3.　２回目以降は、時効が停止しない

と、聞いています
正しいでしょうか

>659さん
そうですね。
定額給付債権である滞納金の時効は５年です。
時効の停止から５年ということになります。

理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。

理事会に代理出席は可能か？
民法第１０４条
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
　復代理人を選任することはできないとなっています。
　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人
　を選任することはできないからである。
　理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
　必要となります。

　規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。

築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか？

>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも４０万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、５年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

教えて頂き、ありがとうございました！電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか？今週は、実態調査をしてみます(^-^)/

むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。

徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。

最大の問題は、理事としての職務を全うできない人（高齢とか、外部居住とか）の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。

>685は>680宛てです

電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。

>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、３０％～
４０％は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。

追加しますと、４０戸以下のマンションや、２００Ｖの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、５年から６年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。

例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。

>685さん
金額はいくらぐらいなら可能でしょうか。

>691
知っている範囲では1回あたり3万円～6万円くらいが多いです。
これはもう、管理組合によって千差万別です。要は、多くの人が「○○万円払うなら仕方ないかな」って思える額を、率直に話し合って決めればいいと思います。
役員の負担が大きい自主管理の管理組合や、大規模なところは高めになる傾向がありますね。

>680さん

うちは規約に金額を記載し３年目になり、管理費と一緒に徴収しています。

>692さん
そんなに高いんですか？
それでは難しいですね。
とてもじゃないが、支払ってくれそうにもありません。

>693さん
いい方法ですね。
うちも規約に盛り込みたいけど、金額はいくらぐらいで
設定されているんですか。

たまたま今日管理会社の方が見えたので電子ブレーカーについて聞いてみたところ
５０ｍもない近いマンションも３年ぐらい前に導入したといっていました。
何故うちにはすすめないのですかと聞いたら、黙っていました。

>694さん
あくまでも例ですので、>694さんのマンションに合った額を設定すればいいですよ。
納得できる額を話し合って決めればいいです。

>697さん
ありがとうございます。
参考にさせて頂きます。

理事長が怒って管理会社のフロントに電話しましたよ。
何でうちに教えなかったかとね。
そしたら、導入にあそこの理事長は熱心だったからといってました。
管理会社としては、殆どもうからなくて、１回きりのものだから
面倒くさいとおもったんでしょうね。

それから、管理会社に他には近くでどこのマンションが
導入しているかと聞いたら、ビックリ仰天完全においてきぼり
をくってました。