マンション管理士に質問しよう！

　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>>637
>>未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかと

売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
売却基準額なんてあくまでも目安なので。

競売物件を眺めていると、ときどき売却基準額が1万円（最低限が1万円みたいです）の区分所有建物がありますけど、ほとんどが店舗かワンルームですね。それも、多くの場合は債権者が買受申出をしています。恐らく、滞納管理費を支払う気もあるのだと思います。
ファミリータイプの居住用マンションで、売却基準額が1万円のは、ここ３～４年は見たことがありません。最近は落札額も高めで推移しているし、滞納管理費についても払うものという意識が浸透してきているので、次の所有者をアテにするのが一番スムーズだと思います。

あと、どうしても債権者の動きが鈍いようなら、59条競売という手もあります。

>>638
賃貸に出していて家賃が入ってきていて、なおかつ滞納してるのはレアケースだと思いますけど。銀行の口座（支店まで分かればOK）が分かっていれば差し押さえはできますけど、口座にお金が入っていなければ意味がありません。判決が確定した段階で、こちらに知られている口座に多額の預金を置いている人は、まずいないと思います。

特定承継人や包括承継人は、滞納者の滞納金を支払わなければ
ならないとなっています。

賃貸に出していれば、その家賃は差し押さえすることができます。
しかし、預金については、確かに預金残がない場合が考えられます。

>643さん
競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？

>>644

>>競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？
いわゆる自己競落ってやつです。前もって申出しないといけないかどうかは知りませんが、前もって申出している旨の記載がある物件はちょくちょくあります。
申出金額も書いてあって（もちろん売却基準額よりも上）、それ以下で入札しても買えませんよ、って表示してあります。

>>643
＞売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
＞（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
だから
滞納額 +延滞利息＞ 転売できる価格なら
０円で購入しても
損になりますよね

>>646
転売価格なら、そういう意味になりますね。
ただ、現実にそこまで行くケースは非常に少ないと思います。売却基準額1万円の物件はちょくちょく出ますが、売れなかったり1万円で落札されたりするのは稀です。

この掲示板は、いろいろ専門知識のある方が回答してくださっているので、参考になります

>638さん
＞サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら 家賃を差し押さえすることができます。
家賃を振り込む前に押さえる必要があります。これが難しい

＞それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も してくれます。
普通、管理組合では、管理費等の引落口座しかわかりません
この口座で差し引きできる位なら、管理費の引落ができているでしょう
それにこの口座が給与の引落口座だったとしても、給与の引落口座を変更されたら、振込前に給与を差し押さえなければなりません

サラリーマンでない
差し押さえしたら、退職した
こんなケースが増えて、費用ばかり増えるのが怖いので、二の足を踏みます
役員さんの中には、ムダ金になると、反対する人も出てきます
この辺が、理屈ではない、実務の難しさです
ここまで来るときには、本人もせっぱつまっている場合がほとんどで、成功するケースが少なく、競売は無剰余却下の可能性も高く、費用対効果を考えると「時効を止めてじっと待つ」ことになります。

管理組合の、キャッシュフローの問題もありますし、時効停止の更新裁判、→競売が２０年後→資産価値＜未納管理等なんてことになったら、管理組合は理解してくれるでしょうか

管理費の未納者は他にも債務（ローン・税金未納など）があるケースが多く、請求の厳しいところから払う傾向があります
結局、厳しい（何度も訪問するなど）取り立てをするしかありません

>>648
お金が無いところから取るのは非常に難しいですよね。

実際のやったことはないですけど、やれることがあるとすれば、59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

>648さん
債権差し押さえ命令書が、債権者と滞納者に出されるのですが、
サラリーマンならそれを会社にもっていけば給料差引をしてくれます。

会社をやめたら給料の差し押さえはできませんが、支払い督促なり、
取り立て訴訟はしておくべきです。
これらの経費は、各１万円以内でできますので。

登記債権については、支払いが滞ると容赦なく競売されますよ。

>648さん
家賃の場合は、賃借人の了解をえればいいと思います。
賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
その命令書を賃借人にみせて説明することです。

>649
＞59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

↓ですね
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・

＞賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。

これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました

>>652

実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど

>652さん
それは義務違反者の場合ですね。
例えば暴力団が事務所として使用しているとかの。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。

滞納が３ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。

理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。
やっぱり私はアホです。

＞例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
＞６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

内容証明郵便について
1.　配達証明もつけると、よい
2.　一旦時効が停止するが、６か月を過ぎると時効の停止はなかったことになる
3.　２回目以降は、時効が停止しない

と、聞いています
正しいでしょうか

>659さん
そうですね。
定額給付債権である滞納金の時効は５年です。
時効の停止から５年ということになります。

理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。

理事会に代理出席は可能か？
民法第１０４条
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
　復代理人を選任することはできないとなっています。
　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人
　を選任することはできないからである。
　理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
　必要となります。

　規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。

築3年目の大手のマンションに住んでいます。先日「共用部電気料金削減案承認の件」という総会の議案書が届きました。それは、電気料金の契約を負荷設備契約から主開閉器契約に変更し、契約容量を下げ、約3分契約電気容量の3倍の電流を流してもブレーカーが落ちない電子式ブレーカーを導入する、費用は約50万、費用は2年ほどで償還できるそうです。大手の管理会社の提案です。電子ブレーカーって、どうでしょうか？

>681さん
電子ブレーカーについては、導入しているマンションが多く
トラブル等も聞いたことはありません。
電子ブレーカーの値段は管理会社経由でも４０万程度ですが、
電子ブレーカーの業者が、検査をして、５年程度以上、償却が
かかるマンションには取り付けないというのが基本です。
ブレーカーは、電力会社が取り付けているのと殆ど変らず
故障等はありませんし、ブレーカーが落ちるということもないようです。
安心して取り付けられたらいかがでしょうか。
ちなみに私どものマンションは、大規模マンションですので、借室電気室が
あり、既に共用部分の電気料金は割引となっています。

３）電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。

　　　１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
　　　電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
　　高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。

　　　これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
　　　　　（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）

　　　通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
　　れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
　　　電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
　　料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。

　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が２通り
　　　あります。

　　　１）負荷設備契約
　　　　　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　　　　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　　　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）

　　　　　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約容量
　　　　　が決められます。
　　　　　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の削減が
　　　　　可能となります。
　　　　　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。

　　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。

　　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　　＊ランニングコストは一切必要はありません。

教えて頂き、ありがとうございました！電気料金をそんなに下げるならば、ご近所でも導入した所がないか？今週は、実態調査をしてみます(^-^)/

むしろ、金額を明記しないと駄目ですよ。総会決議として規約に添付しているところもありますけど。

徴収は意外と難しくないです。断る方も、その方が気楽です。お金という発明の偉大さがよく分かります。

最大の問題は、理事としての職務を全うできない人（高齢とか、外部居住とか）の人に対して、「あなたは理事ができないのので、協力金を払って辞退してください」と言えるかどうかですね。この辺の線引きはちょっと難しいです。

>685は>680宛てです

電子ブレーカーは、もっと幅広くいろいろな方の意見を聞いた方がいいでしょうね。
特に良いことばかり並べる意見については、疑ってかかるべきでしょう。

>687さん
電子ブレーカーについては、あなたの周りのマンションもかなり導入
されていますので、聞いてみられたらいいですよ。
管理会社の方に聞けば、どれぐらいの導入かは簡単にわかると思います。
疑ってかかる以前の問題ですよ。大規模マンション以外では、３０％～
４０％は導入されている筈ですよ。
それぐらい、メジャー化しています。

追加しますと、４０戸以下のマンションや、２００Ｖの
電力の使用が少ないマンションを除いた、シェア率です。
当然、５年から６年で償却できないマンションは、業者が
取り付けても意味がないといいますよ。

例えば、あなたのマンションを管理している管理会社のフロントに
あなたが担当しているマンションで、電子ブレーカーをつけているマンションが
あるかを聞けばすぐ分かりますよ。
井の中の蛙大海を知らずにならないようにしましょう。