マンション管理士に質問しよう！

　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>>637
>>未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかと

売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
売却基準額なんてあくまでも目安なので。

競売物件を眺めていると、ときどき売却基準額が1万円（最低限が1万円みたいです）の区分所有建物がありますけど、ほとんどが店舗かワンルームですね。それも、多くの場合は債権者が買受申出をしています。恐らく、滞納管理費を支払う気もあるのだと思います。
ファミリータイプの居住用マンションで、売却基準額が1万円のは、ここ３～４年は見たことがありません。最近は落札額も高めで推移しているし、滞納管理費についても払うものという意識が浸透してきているので、次の所有者をアテにするのが一番スムーズだと思います。

あと、どうしても債権者の動きが鈍いようなら、59条競売という手もあります。

>>638
賃貸に出していて家賃が入ってきていて、なおかつ滞納してるのはレアケースだと思いますけど。銀行の口座（支店まで分かればOK）が分かっていれば差し押さえはできますけど、口座にお金が入っていなければ意味がありません。判決が確定した段階で、こちらに知られている口座に多額の預金を置いている人は、まずいないと思います。

特定承継人や包括承継人は、滞納者の滞納金を支払わなければ
ならないとなっています。

賃貸に出していれば、その家賃は差し押さえすることができます。
しかし、預金については、確かに預金残がない場合が考えられます。

>643さん
競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？

>>644

>>競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？
いわゆる自己競落ってやつです。前もって申出しないといけないかどうかは知りませんが、前もって申出している旨の記載がある物件はちょくちょくあります。
申出金額も書いてあって（もちろん売却基準額よりも上）、それ以下で入札しても買えませんよ、って表示してあります。

>>643
＞売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
＞（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
だから
滞納額 +延滞利息＞ 転売できる価格なら
０円で購入しても
損になりますよね

>>646
転売価格なら、そういう意味になりますね。
ただ、現実にそこまで行くケースは非常に少ないと思います。売却基準額1万円の物件はちょくちょく出ますが、売れなかったり1万円で落札されたりするのは稀です。

この掲示板は、いろいろ専門知識のある方が回答してくださっているので、参考になります

>638さん
＞サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら 家賃を差し押さえすることができます。
家賃を振り込む前に押さえる必要があります。これが難しい

＞それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も してくれます。
普通、管理組合では、管理費等の引落口座しかわかりません
この口座で差し引きできる位なら、管理費の引落ができているでしょう
それにこの口座が給与の引落口座だったとしても、給与の引落口座を変更されたら、振込前に給与を差し押さえなければなりません

サラリーマンでない
差し押さえしたら、退職した
こんなケースが増えて、費用ばかり増えるのが怖いので、二の足を踏みます
役員さんの中には、ムダ金になると、反対する人も出てきます
この辺が、理屈ではない、実務の難しさです
ここまで来るときには、本人もせっぱつまっている場合がほとんどで、成功するケースが少なく、競売は無剰余却下の可能性も高く、費用対効果を考えると「時効を止めてじっと待つ」ことになります。

管理組合の、キャッシュフローの問題もありますし、時効停止の更新裁判、→競売が２０年後→資産価値＜未納管理等なんてことになったら、管理組合は理解してくれるでしょうか

管理費の未納者は他にも債務（ローン・税金未納など）があるケースが多く、請求の厳しいところから払う傾向があります
結局、厳しい（何度も訪問するなど）取り立てをするしかありません

>>648
お金が無いところから取るのは非常に難しいですよね。

実際のやったことはないですけど、やれることがあるとすれば、59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

>648さん
債権差し押さえ命令書が、債権者と滞納者に出されるのですが、
サラリーマンならそれを会社にもっていけば給料差引をしてくれます。

会社をやめたら給料の差し押さえはできませんが、支払い督促なり、
取り立て訴訟はしておくべきです。
これらの経費は、各１万円以内でできますので。

登記債権については、支払いが滞ると容赦なく競売されますよ。

>648さん
家賃の場合は、賃借人の了解をえればいいと思います。
賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
その命令書を賃借人にみせて説明することです。

>649
＞59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

↓ですね
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・

＞賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。

これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました

>>652

実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど

>652さん
それは義務違反者の場合ですね。
例えば暴力団が事務所として使用しているとかの。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。

滞納が３ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。

理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。
やっぱり私はアホです。

＞例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
＞６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

内容証明郵便について
1.　配達証明もつけると、よい
2.　一旦時効が停止するが、６か月を過ぎると時効の停止はなかったことになる
3.　２回目以降は、時効が停止しない

と、聞いています
正しいでしょうか

>659さん
そうですね。
定額給付債権である滞納金の時効は５年です。
時効の停止から５年ということになります。