マンション管理士に質問しよう！

＞誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
棄権することです、さもなくば議決権行使書で賛否を表現できます。
＞だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。
昔は憲法と同様に賛否同数の場合に議長決済があったが、現在は議長も賛否の意志表示ができますのでそのどちらか分からない人間に委任することはできません。

>581さん
しかし、法律違反ではないですよね。

白紙委任状ではないんですよ。

棄権は出席者にカウントされますか？

委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら
出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。

欠席届けも議決権行使書も委任状も提出しなければ欠席。

　一区分所有者です。
　私のマンションでは、区分所有権を持たない奥さん方が出席します。
　その方たちも、出席扱いしています。

　改善すべきだと思うのですが、言い出せません
　こんな組合は多いと思うのですが、奥さんであっても委任状を提出してもらっている組合の方、いらしたら投稿お願いします。
　
　その時のトラブルなどありましたら教えてください。

＞581さん

＞どちらか分からない人間に委任することはできません。
↑の根拠法を示してください。

委任＝任せる＝受任者の自由ではないですか

民法上の委任

民法における委任（委任契約）は、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方（受任者）がこれを承諾することを内容とする契約。以降略

委任の意義

委任の内容は「法律行為をすること」であるが、それ以外の事務の委託も後に述べる準委任（第656条）として委任の規定が準用されるので両者の区別に実益はなく、委任は一般に他人を信頼して事務処理を委託する契約であると把握される

これから見れば、委任は出席、審議、採決の全てにつき、他人を信頼して事務処理を委託すると解釈するべきでは？

>>587
委任は口頭でも成立しますので、第三者（この場合は総会の議長など）に対してどうやって証明するかというだけの問題だと思います。
区分所有者が前もって一言言っておけばOK、くらいでいいんじゃないでしょうか。

話はそれますが、総会の席上でその場にいない区分所有者に電話をかけて、その区分所有者が「○○さんに委任します」といえばそれで委任が成立するわけで、必ずしも書面にこだわらなくてもいいと思います。

。585さん
＞委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら 出席扱いです。
何で出席していない人が出席扱いなのですか、理解不能。
　委任して、受任者が出席して初めて出席扱いです。

勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
当たり前、出席しているのだから出席。この文も理解不能。

>587です

＞589さんの言われることくらいはすべきですよね。
　これが言い出せないんです。
　理事になったとき言いましょう。

>590さん
議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
出席扱いでしょう。

棄権は欠席ではないのです。

ＡＥＤがありますか？あった方がいいですか？

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを
　　　　　　取りにいって使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法
　　　　　　もあるが、管理会社との連係と契約が必要。

　　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面
　　　　　　に直面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。

>594さん
誰かがAEDの傍に待機していて、呼ばれたらすぐに持って飛び出せるという体制がなければ、なかなか役立てるのは難しいと思います。
せめて外部（住戸外）に知らせる非常ボタンでもあれば少しは違うかも

590です

>592さん
＞議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
＞出席扱いでしょう。

了解しました。

非常ボタンはインターホンにはついていますよね。
ＡＥＤは現実的には難しいかもしれません。
気休めというか安心料みたいなものですね。

兎に角心配停止になったら、まず１１９番、それからは
心臓マーサージと人工呼吸が大切です。

ＡＥＤはマンションには必要ないです。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

少額訴訟は６０万円以上はできません。

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。

相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。

裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押（固定資産税の滞納で差押られる）がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね

少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
　万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2.　一方の反論がないと、その日に結審します。
　理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100％認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり１０年の時効になるだけです。
　裁判所が回収してくれる訳ではありません。
（弁護士談）

よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。

管理費積立金は債務を承継しますので、５年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。

規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5％（法定利息）で延滞利息（遅延損害金）を含めて全額承継者に請求できます。５年近くためていると、延滞利息（遅延損害金）で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか


この訴訟は４件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。

>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の１％だから、５０万あれば５，０００円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。

まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。

>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか？

管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。

>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか？
支払い督促の申し立てをする場合は、２通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
１枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者（組合）の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
２枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。

>619さん
その通りです。

>>616
>>620
支払督促は、異議申立があったときに管轄裁判所が相手の住所地になるので、債権者が遠方だと要注意ですよ。

>>617
他に抵当権者がいなければ例え債権額が1円でもできますよ。現実には、抵当割れしてるケースがほとんどなだけで。

>622
他に抵当権がなければといったって、ローンは残っているでしょう。
簡易裁判所の扱い事項が相手の住所地となるぐらいは分かっているでしょう。
あなたのいっているのは、マンションに住んでいない滞納者のことですか。
賃貸に出しているのなら、家賃をさしおさえればいいでしょう。

　☺ 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

＊費用
　　申し立ての手数料プラス郵便代です。
　　　　１０万円以下 ５００円
　　　　１０万円ごとに５００円がプラスされます。
　　　　　例、　　４０万円～５０万円では、２，５００円
　　　　　　　　　９０万円～１００万円では、５，０００円
　　　　　　　　　１００万円超の場合は、２０万円ごとに５００円となります。
　　郵便代は１，０００円～２，０００円です。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。
　　只、支払督促は、異議の申立てがあれば通常訴訟に移行します。この異議の申し立ては、
　理由は何でもよく、ただ支払いが苦しいというだけでもいいのです。
　　特に６０万円以下の滞納金は少額訴訟でいいと思います。

☺ 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

☺ 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

☺ 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
☺ こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

☺ 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

　　裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

以上で大体のことは理解できたと思います。
少額訴訟にしろ支払い督促にしろ取り立て訴訟にしろ、裁判所にいけば
相談窓口があります。
そこで相談すれば詳しく教えてくれます。
誰でも簡単にできますので、是非やってみてください。

>>623
他に抵当権者がいないってのは管理組合以外にいないって意味ですよ。
マンションに住んでいない・賃貸にも出していない滞納者は割といますよ。どちらかというと賃貸に出してる方が滞納しにくいです。賃借人が管理費を直接納めたりして。

訴状はネットで検索してみてください。
訴状と記載例がありますので、それをみて記入すればいいだけです。

＞615です

620さん
そうなんですか
同僚が言ってました
その方が安いって弁護士が言ってたそうです

やっぱり支配請求訴訟がいいかな

>まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
時効を止めて、誰かが競売にかけるまで、じっと待ちます

銀行とか住宅支援機構の支払いをしなければ、簡単に競売されますよ。
後は、特定承継人に支払ってもらえばいいだけのことです。
しかし、銀行とかには優先的に支払うからね。

>630さん
支払い督促にしろ少額訴訟にしろ、ネットで調べれば書式もコピーできますし、
記入例も記載されてますから、誰でも簡単にできますよ。
弁護士や司法書士に頼むなんてとんでもないことです。
管理会社のフロントも手伝ってくれますよ。

>631さん
滞納金は増えるばかりですよ。
競売までは中々いきませんから。

支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
そうすれば、給料の差し押さえができます。

いろいろ参考になりました。

>631さん
＞滞納金は増えるばかりですよ。
＞競売までは中々いきませんから。
そうなんですけど
未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかとハラハラしてます

＞支払ってくれないなら、次の手は取り立て訴訟をしましょう。
＞そうすれば、給料の差し押さえができます。

差し押さえができるような、会社員の場合はいいんですが
出来ないケースがほとんどです。
最近は、競売にかかるのが遅いような気がします。
打つ手なしの状態です

他にいい手はないでしょうか

>637さん
サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら
家賃を差し押さえすることができます。
それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も
してくれます。
但し、少額訴訟なり支払い督促をして、裁判所が支払い命令を出し
たのに、支払いがされない場合に、取り立て訴訟（訴訟ではない）
を行った場合です。

競売はしても、登記ローン（銀行ローンや住宅ローン）が先取特権である
滞納金に優先しますので、無剰余取り消しとなる可能性も高いです。
滞納金での競売は、まず無理と思ってもいいでしょう。
裁判所が中々認めてくれません。

築２０年以上たったマンションであれば、ローンも終わっているかもしれませんが
終わっていればそれを担保に借り入れをしているかもしれません。
やはり、競売は無理ですね。

　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

>>637
>>未納が増えて売却価格を超えるんじゃないかと

売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
売却基準額なんてあくまでも目安なので。

競売物件を眺めていると、ときどき売却基準額が1万円（最低限が1万円みたいです）の区分所有建物がありますけど、ほとんどが店舗かワンルームですね。それも、多くの場合は債権者が買受申出をしています。恐らく、滞納管理費を支払う気もあるのだと思います。
ファミリータイプの居住用マンションで、売却基準額が1万円のは、ここ３～４年は見たことがありません。最近は落札額も高めで推移しているし、滞納管理費についても払うものという意識が浸透してきているので、次の所有者をアテにするのが一番スムーズだと思います。

あと、どうしても債権者の動きが鈍いようなら、59条競売という手もあります。

>>638
賃貸に出していて家賃が入ってきていて、なおかつ滞納してるのはレアケースだと思いますけど。銀行の口座（支店まで分かればOK）が分かっていれば差し押さえはできますけど、口座にお金が入っていなければ意味がありません。判決が確定した段階で、こちらに知られている口座に多額の預金を置いている人は、まずいないと思います。

特定承継人や包括承継人は、滞納者の滞納金を支払わなければ
ならないとなっています。

賃貸に出していれば、その家賃は差し押さえすることができます。
しかし、預金については、確かに預金残がない場合が考えられます。

>643さん
競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？

>>644

>>競売の場合、債権者が買い受けることはできるのですか？
いわゆる自己競落ってやつです。前もって申出しないといけないかどうかは知りませんが、前もって申出している旨の記載がある物件はちょくちょくあります。
申出金額も書いてあって（もちろん売却基準額よりも上）、それ以下で入札しても買えませんよ、って表示してあります。

>>643
＞売却価格と未納額はそういう関係じゃないですよ。
＞（落札者が考える価値）-（滞納額） = 売却価格です。
だから
滞納額 +延滞利息＞ 転売できる価格なら
０円で購入しても
損になりますよね

>>646
転売価格なら、そういう意味になりますね。
ただ、現実にそこまで行くケースは非常に少ないと思います。売却基準額1万円の物件はちょくちょく出ますが、売れなかったり1万円で落札されたりするのは稀です。

この掲示板は、いろいろ専門知識のある方が回答してくださっているので、参考になります

>638さん
＞サラリーマンでなければ、そのマンションを賃貸にしているんなら 家賃を差し押さえすることができます。
家賃を振り込む前に押さえる必要があります。これが難しい

＞それから、銀行の口座が分かっていれば、銀行の口座からの差引も してくれます。
普通、管理組合では、管理費等の引落口座しかわかりません
この口座で差し引きできる位なら、管理費の引落ができているでしょう
それにこの口座が給与の引落口座だったとしても、給与の引落口座を変更されたら、振込前に給与を差し押さえなければなりません

サラリーマンでない
差し押さえしたら、退職した
こんなケースが増えて、費用ばかり増えるのが怖いので、二の足を踏みます
役員さんの中には、ムダ金になると、反対する人も出てきます
この辺が、理屈ではない、実務の難しさです
ここまで来るときには、本人もせっぱつまっている場合がほとんどで、成功するケースが少なく、競売は無剰余却下の可能性も高く、費用対効果を考えると「時効を止めてじっと待つ」ことになります。

管理組合の、キャッシュフローの問題もありますし、時効停止の更新裁判、→競売が２０年後→資産価値＜未納管理等なんてことになったら、管理組合は理解してくれるでしょうか

管理費の未納者は他にも債務（ローン・税金未納など）があるケースが多く、請求の厳しいところから払う傾向があります
結局、厳しい（何度も訪問するなど）取り立てをするしかありません

>>648
お金が無いところから取るのは非常に難しいですよね。

実際のやったことはないですけど、やれることがあるとすれば、59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

>648さん
債権差し押さえ命令書が、債権者と滞納者に出されるのですが、
サラリーマンならそれを会社にもっていけば給料差引をしてくれます。

会社をやめたら給料の差し押さえはできませんが、支払い督促なり、
取り立て訴訟はしておくべきです。
これらの経費は、各１万円以内でできますので。

登記債権については、支払いが滞ると容赦なく競売されますよ。

>648さん
家賃の場合は、賃借人の了解をえればいいと思います。
賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。
その命令書を賃借人にみせて説明することです。

>649
＞59条競売のための総会決議をして（ここまではそれほど費用はかからない）それをもとに第一抵当権者に競売申立するようにプレッシャーをかけるくらいですかね。そっちがしないならこっちでするよ、と。

↓ですね
第五十九条 　第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。

これについては、弁護士さんから、管理費滞納はこれに該当しないと聞いています
第一抵当権者が知らなければ効果があるでしょうが、どうぞと言われそうで・・・

＞賃貸人にも裁判所の支払い命令書が渡されていますからね。

これは知りませんでした
やはり、区分所有者さんなので、いろいろ気を遣うのですが、賃借人に通知が言っているのなら気にすることはないですね
いい情報ありがとうございました

>>652

実際にやった事例もあるみたいですよ。
http://www.mansion-support.com/nonfiction/category62.php

ただ、個別の事案について、可能かどうかの判断は難しいでしょうね。もうちょっと判例が積み重なってくれたらいいんですけど

>652さん
それは義務違反者の場合ですね。
例えば暴力団が事務所として使用しているとかの。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。

滞納が３ヶ月以上続いたときは、内容証明書を
滞納者に送付すべきです。
それには、支払いがない場合は、法的措置を致しますと明記
しておくていいでしょう。

理事長の細則として、期間ごとの細則を決めておけばいいと思います。
例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

>653さん
賃借人ではなく、賃貸人と管理組合です。
やっぱり私はアホです。

＞例えば、３ヶ月経過後は、内容証明郵便で通知する。
＞６ヶ月経過後は、少額訴訟の手続きをとらなければならないとか。

内容証明郵便について
1.　配達証明もつけると、よい
2.　一旦時効が停止するが、６か月を過ぎると時効の停止はなかったことになる
3.　２回目以降は、時効が停止しない

と、聞いています
正しいでしょうか

>659さん
そうですね。
定額給付債権である滞納金の時効は５年です。
時効の停止から５年ということになります。

理事の皆さんで滞納金を支払い督促や少額訴訟でやるときは、
管理会社のフロントに頼めば一緒にやってくれますよ。
管理会社のフロントの方は、マンション管理のプロであり、
実務経験もあるので、頼りになりますよ。

理事会に代理出席は可能か？
民法第１０４条
　委任による代理人は、本人の許諾を得たとき又はやむおえない事由があるときでなければ
　復代理人を選任することはできないとなっています。
　理由は、全組合員の委任による代理人であり、本人（全組合員）の許諾なしに、復代理人
　を選任することはできないからである。
　理事会で、理事が委任状で他人に委任する場合は、委任状に全組合員の同意書の添付が
　必要となります。

　規約に代理出席の規定を設ければできるんでしょうか。

民法第４９条３項

　理事は、定款・寄付行為又は総会の決議によって禁止されていないときにかぎり、
　特定の行為の代理を他人に委任することができる。

要するに、規約に規定していれば、理事の代理出席は可ということかな。

区分所有者以外の者が理事になることはオーケーだよね。

＞理事会に代理出席は可能か？
代理出席とはどんな権限があるのですか
できれば根拠も教えてください

1.　出席してお茶を飲むだけ
2.　出席した理事会では理事の代理人

>665さん
区分所有者（組合員）の代わりに理事になることです。

理事長や管理者も外部の者がなることができます。

ただ、総会や理事会の代理出席や委任状については、
細則を設けておく必要がありますね。

総会への代理出席や委任状についての規定は作成しておく
必要があります。
特に、委任状については、白紙委任状は絶対だめですね。
一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に
参加するのがいいのでしょうが。

自主規範である規約に定めて、限定的に運用すれば理事間の
委任はオーケーです。

＞一番いいのは、出席できない者も議決権行使書で議決に 参加するのがいいのでしょうが。
私の担当しているマンションはすべて、総会出席率が２０％を切っています。

議決権行使書を採用すると、総会が始まったときには、全議案が可決されている事になります。
この事を総会出席者に、どう説明すればいいのでしょうか
出席率が悪いことが管理会社の責任にされそうです。

>>671
出席率が悪いのは、管理会社の責任じゃなくて功績ですって言えるようにがんばりましょう
皆さん、安心して任せているんですって本当に言えるようにね。

>671さん
総会の実出席者は、どこのマンションもそんなものですよ。
総会の議案は、殆どが理事会提案通りで可決されます。
ということは、いかに理事会の役割が大きいかということになります。
理事になる時には、最低限の勉強をしてもらうことが必要です。
管理規約と各種使用細則は必ず読むか、最初のときに勉強会を実施
することが大切です。
長期修繕計画をみんなでみてみることも必要です。
それから、理事会の影響力が大きいということは、変な理事長が台頭
してくれば、変な方向に組合の運営がいくこともありますし、無駄な
経費を使われたり、業者との癒着等も考えられます。
役員の長期政権は、必ずといっていいほど澱みがでてきますので、
任期についても、規約で抑えておく必要があります。

良心的な管理会社のフロントの方は、管理組合と共存・共栄して
いく考えをもたれておれば、関係もうまくいき、ひいては会社の
継続性・発展につながっていきます。
目先の利益にとびつかないことです。

念　　　書　　の書き方

私は、下記の事項を遵守することをお約束いたします。

　　　１．私は、管理規約に記載されている平成○○年○○月○○日から平成○○年○○月までの
　　　　　管理費・修繕積立金の滞納金○○○○円を滞納していることを認めます。

　　　２．１の滞納管理費・修繕積立金については、○○回に分割し、平成○○年○○月
　　　　　から毎月、当月の管理費・修繕積立金に上乗せして支払います。
　　　　滞納金の分割額 月 　○○○○円
　　　　当月の管理費等 月 　○○○○円

　　　３．法的に有効にするために、印鑑証明書を提出します。

　　　４．上記事項の遵守のため、２通念書を作成し、各１部所持するものとする。

　　　※本契約に不履行があった場合は、強制執行手続きを取られても異存がありません。

　＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　執行手続きがとれることになります。

　　そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

　＊遅延損害金については、念書の場合は徴収しない例が多いようです。

　＊相手が念書の作成を拒否した場合は、少額訴訟か支払督促の手続きが必要となります。 　　　　　　　　　　　　　　

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　＊当事者本人が役場に行く場合
　　　　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

　＊代理人が役場に行く場合
　　　①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　　委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　　委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　　②本人の印鑑証明書

　　　③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　どちらかが必要です。

　　＊私署証明の認証を受けるには
　　　　　①認証を受ける書面１通
　　　　　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

滞納金を増やさないためには、支払い方法なりの念書を
とっておくことが大切です。
ほったらかしにしておくのが、一番悪い対処の仕方です。

輪番制をとっている管理組合です。
順番が回ってきたのに、理事を拒否されてます。
協力金を課すことはできますか。
何か違うペナルティとかがありますか。

>678さん

規約で協力金を定めることはできます。他に、いいペナルティは思いつきませんね。

>679さん
管理規約に金額とかを記載することができますか。
しかし、実際徴収するのは難しいかもしれませんが。
金額にもよるとは思うんですけど。