マンション管理士に質問しよう！

>519さん
それぐらいは分かるでしょう。

そもそも私なら、輪番制を導入する時、立候補の道を残しておきます。
つまり、立候補を最優先し、定数に満たない部分を輪番制で補う形にします。
単なる輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の意向でしょう。
ただ、立候補される方が管理組合にとって有益な方とは限らないので、また、平等に組合員が役員に就任するという意味でも、立候補には任期や回数の制限を設けた方が良いと思います。

>522さん
輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の
意向といっても、輪番制なら必ずその面倒な人も理事の順番が回ってきますよね。
立候補制にしろ輪番制にしろ任期を設けるのは賛成します。

【マンション管理士に質問しよう！】
どなたがマンション管理士なのでしょう？
それとも建築士？はたまた・・・

それらしく回答していますが、スレタイに示す回答資格のある人はいないようですね

マンション管理士の資格を取得していても、マンション管理士として活動はしていませんし、マンション管理士の資格を取得する過程で何かが身についた訳でもないので、特に名乗りません。

宣伝は宣伝と受け取りましょう。
お客のいないまんかんしの苦しまぎれの宣伝ですよ。
管理会社の固有名詞で宣伝しているのを真似ただけですよ。

ここのスレは、マンション管理運営上の問題に関する悩みや
情報の提供を行い、管理組合の適正な維持・管理を行っていく
ためにたてられたスレです。
そして、その相談や情報の提供は、マンション管理士、建築士、
弁護士、税理士等の有資格者を始め、管理会社の社員、理事経験者等
が対応していくものです。

資格の無い方の体験談なら他のスレでやってください
　
ここはスレタイにあるように

　【マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
　　真剣に答えていきましょう。】
　
責任ある回答が欲しいね
　

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていましたが、５年前にその基準の見直しがされております。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為、５年前に廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

上の書き込みは単なる知識としての情報です。
暫らくしたら、具体的な相談や裁判事例を書き込みます。

皆さんのマンションで、騒音に対する苦情があり、その対応を
どうすればいいか分からない理事の皆さんはおられませんか。
又、どのように対応されていますか。

マンション管理士の意見を聞きたいですね
技術的な面で建築士の意見も

＞住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
＞れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

専門家に依頼すると、時間、費用など大変なんですが、素人でも計れるような機械ってありませんか？

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

>534さん
素人でも測れる機械は、騒音計というのがあります。
都や県、区役所でも貸し出しているところがありますので
活用されてみてはいかがですか。

＞又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
そうなんですか？
弁護士か建築士の意見を聞きたいです

>>538
騒音計ってこういう用途には使いづらいですよ。騒音の出所が、室内なのか上階からなのかが騒音計の記録だけでは区別つきにくいので。

あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。

>あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。
そうなんですか？
建築士の意見を聞きたいです

>>539
自治体の市民相談では騒音計を使って測れって言ってましたけど
相談回答者は弁護士の方です

>539さん
アドバイスありがとうございます。
室内からの騒音を計量する機器で何かいいものはありませんか。
ご存知でしたら教えてください。

素人が回答しないように
スレチですよ

専有部分の工事の届け出はしなければなりませんが、規制の基準が
明確にされてないと、承認があいまいになってしまいます。
基準については、先に書き込まれたものでいいと思いますが、それを
測る機器は騒音計なのか、それではだめなのかということになりますね。
業者の方等で、騒音を検査する機器の紹介をしてもらえないでしょうか。

騒音計では測定は無理なのかな。

専門の方に聞いた方がいいですね
知識が伴ってない
　
結局、素人の回答は責任が伴わない曖昧なものです
　

>546
専門家の方にお願いしているじゃないですか。
何ならあなたが専門家に聞いて、ここに書き込まれてもいいんですよ。

>>542
機器の問題というよりも、運用方法ですね。
例えば、上階の人に頼んで「今から音を立ててください」って言って、いつも通りの騒音を出してくれるなら騒音計も役に立ちます。

そうじゃなくて、自分の部屋にセットして計測するだけだと、騒音レベルそのものは測れても、それが上階からの騒音だと証明するのが難しいって話です。たぶん、素人が騒音計を単独で使っても、どれが上階からの音か判別できないと思います。
常時金属加工をやってるとかピアノを何時間も弾いてるとかなら使えますけど、走り回る音の場合はいろいろと難しいです。

工事現場や道路の騒音を測るときは、頼まなくても常に騒音を出しているから、こういう問題が起こらないってだけです。

親切心から回答されている素人の方がいますが、ハッキリ申し上げて邪魔です
他でやってください
↓こういうスレです

>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。

>548さん
ありがとうございます。
騒音計で測れないことはないということですね。
夜の静かなときでしたら、上階の物音を聞けるかもしれませんね。
特に走り回る音は、上階の両隣りの家族構成とかを調べれば分かる
と思いますので。
その場合は、理事長とかも立ち会ってもらった方がいいですよね。

>>549
マンション問題は幅広いので、どこまでが素人かってのはなかなか定義できなんじゃないですかね。
マンション管理士や建築士、管理会社勤務でも、騒音問題のプロって見たことないですし

あと、匿名掲示板で責任ある回答って不可能じゃないですかね。

いろんな方が参加して、書き込みをされればいい解決策も出てくるかもしれません。
又、解決の糸口がみつけられるだけでもいいじゃないですか。
騒音問題については、全国のマンションが抱えている問題ですので、マン管士、
理事、管理会社勤務者、勿論専門家の方等が知っている又は経験した情報や知識を
流してくれればいいのです。
又、専門家の方を知っている方がおられたら、是非聞いていただいて書き込みをお願いします。
ここは、そういうスレなのです。全員で解決していきましょう。

今のところ、騒音計が一番ということになるね。
運用方法の問題だけだから。

＞45さん
古い話ですみません

＞総会は議案を変えて審議することはできません

　規約改正については理解できるのですが、事業計画や予算の変更はどうなんでしょう

総会出席者の強硬な反対で、過半数の議決権を持つ理事長が工事計画を中止することはあり得ると思うのですが、計画の中止、予算の減額はできないのでしょうか

区分所有法では
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
こう規定していますが、「あらかじめ通知した事項」とは議案書に書かれたすべてを指すのでしょうか、それとも要領を指すのでしょうか

　一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが

>554さん
総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
そして、組合員は、議案をみて賛成か反対を表示します。
議決権行使書にしろ、委任状にしろその議案書をみて、組合員は
賛成・反対・委任の判断をしています。
総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
それを知らない組合員（欠席者）に不利益を与えることになります。
もし、総会の中で、議案に不備があったり、良く考えてみたらその
方がいいと思ったら、理事長はその議案については、再検討をし、
後日理事会を開催し、臨時総会で再提案するとすればいいのです。
あらかじめ通知した事項とは、議案書に記載された全てをいいます。

>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
　最初に書きましたが、総会は理事会案に対して承認するかしないかを決議する場なのです。
　工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。

＞ただ、保存行為の費用については、１ヶ月の管理費の範囲が一応の目安となって
＞います。

聞いたことない。
何が根拠？

５５５さん　
議長判断で若干の議案の修正が出来る
範囲を具体的に教えて下さい。

＞工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
＞総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
整合性がないように感じるのですが？

　質問趣旨は、
　Ａ予算１００万・Ｂ予算１５０万・Ｃ予算２００万の工事が事業計画及び予算で上程されて、Ａの工事のみ総会出席者の反対者が多く、理事長がＡの工事を中止とした決議ができるかという事です。
　その場合、予算は変更できるかということです

　Ａの工事を中止すれば予算もその分減額しなければ、Ｂ・Ｃの工事だけでＡ・Ｂ・Ｃ分の予算が認められることになります。

　工事別に議案を分ければＡ議案否決、Ｂ。Ｃ議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね

>558さん
予算の伴わない事項とは、例えば工事の時期が若干ずれるとか、
予算内で納まる修繕個所の追加等が考えられます。

>558さん
Ａの工事は決議はできませんが、Ｂ・Ｃについては、決議できます。
但し、Ａの工事については、理事会で再検討し、臨時総会に諮る必要があります。
工事の個所がＡＢＣ一緒にしなければできないというのであれば、Ａがだめなら全て
再提案しかありません。

>556さん
古いのをもってきますね。
それは、標準管理規約のコメントに記載されています。

>558
>工事別に議案を分ければＡ議案否決、Ｂ。Ｃ議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね

共用部分の変更を伴う工事と、そうでない工事は、普通は分けると思いますよ。そうしないと全部4分の3の賛成が必要になるんで

その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。
厳密には、予算の議案にその旨記載しておくべきでしょうけど（第○号議案が可決された場合にのみ計上する・・・みたいに）

＞556さんへ
参考書にこんな記載があります。

「楽学マンション管理士：住宅新報社刊」より抜粋
建物の２分の１以下に相当する部分が滅失した時は、各区分所有者は、単独で、滅失した共有部分および自己の専有部分を復旧できる。ただし、各区分所有者が共用部分の復旧に着手する前に、集会において、滅失した共用部分の復旧決議または建て替え決議が成立した場合は、各区分所有者は、その決議に拘束され、単独での復旧工事はできなくなる。

勿論、規約に定めがない場合でしょうけど

>562さん
議案が否決されたら工事はできませんよ。
否決とは、当然議決権での否決ですよ。
総会の出席者だけの否決は関係ありませんので。

>その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。

　これは無理でしょう。
　予算の額だけの議案ではないのですから。

>563さん
区分所有法第６１条１項には確かにそのように規定されています。
しかし、現実的には、２分の１以下の滅失があった場合の対応策としては
難しいでしょう。
それに、規約で修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要となっていますので。
法律は、民法より特別法である区分所有法の方が優先されます。
そして、強行規定でない任意規定の規約は、区分所有法に優先します。

強行規定でない任意規定の規約は、とは
なんの事ですか・区分所有法より優先しますの、意味は理解できます。

>566さん
強行規定とは、当事者の意思に拘わらず適用される規定です。
任意規定とは、当事者が法律と異なる意思表示をしない場合のみ適用される規定をいいます。
任意規定と異なる規約の定めは有効となっています。
区分所有法上の強行規定は、規約で別段の定めをすることはできません。

保存行為に関心を持つことは、理事としては必要なことです。
ただ、急を要する保存行為と急を要しない保存行為については、
細則とかで規定しておいた方がいいと思います。
だれでもが、区分所有者だったらその行為をすることができるでは
困ったことになる可能性もありますから。

結局、上階の騒音を計測するのは、騒音計でいいということですね。

562さん
＞その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと＞思うんですけど、どうでしょうか。

　私もそう思います。
元々
>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
こう思っているので、
＞総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
という考えに疑問を持っています。
（ひらたく言えば、緊急動議は決議できない、ということです。）が正しいような気がするのですが
※　この部分　　Ａ：一切変更できない　　Ｂ：緊急動議はできない　　Ｃ：どちらも間違い　に対するご意見おまちしています。
　
　管理会社も、同じことを言っていましたが、総会で議案の一部修正があっても、平気な顔をしています。

　できれば、明快な、納得の回答が欲しかったのですが、残念ながら、まだ得られていません。

＞総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
＞それを知らない組合員（欠席者）に不利益を与えることになります。
については
その可能性のある議案、（　規約改正・反対意見の想定される大規模修繕工事など）は事前に説明会を開催し、意見を十分
聞いた上で総会に上程し、そのまま決議する。
方法を取るべきだと思います。

＞555さんは
＞工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
こう書いておられますので、予算計上した工事の中止は不可能との見解と解釈してよろしいですか？

委任状も議決権行使書も提出せず欠席もしくは棄権する
区分所有者と会場に出席する者は大体同じメンバー
出席者は大体１１パーセントです。出席者は管理に
熱心であるのだからという理由で、委任状や議決権
行使書を総会の人数に参入はするが、
理事長（議長）が欠席者（棄権者）を、
議長に一任したとして議長票に取り込んでいる。
規約の設定　変更　廃止　も自由自在に可決です。
大手の管理会社の支店長名でこの件を肯定する見解
文書が各区分所有者に配布された。

>570さん
緊急動議が出されることもあるでしょうが、それはその場で決議するのではなく、
理事会の検討事項としますでいいんですよ。
そして、検討して、再提案を臨時総会で提案すべきです。

予算計上した工事についても、総会の議論の中で、議長判断で、検討の余地ありと
思ったら、決議しなくて、理事会検討課題として、後日再提案する旨を約束すれば
いいでしょう。
総会に出席した一部の者で、勝手に中止することはできませんよ。

>571
委任状の取り扱いは、白紙委任状はやめるべきです。
議決権行使書とか委任状でも、委任する相手の名前を
記入するやり方に変えるべきです。

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　）　号館　（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

　　第一号議案 １．　賛成 １．　反対
　　第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
　　第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
　　第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
　　第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

（　　　）　号館　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

欠席の場合
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

議長に一任？
昔の白紙委任状の変形に過ぎないので違法です。

別々より１つにしてた方がいいんじゃないの。

>576さん
誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。

>571さん
総会の出欠確認をする場合の書式を変えればいいんですよ。
総会決議は必要ありませんから。
理事会決議もいりませんよ。
但し、議案書と一緒に配布されますが、それを管理会社任せに
してると難しいですね。
理事長が、出欠確認の書式はこれにしてくれと管理会社にいえば
問題はありませんが。

マンション管理の基本は、管理組合主導でいくべきです。
何にもしない理事会で、全て管理会社にお任せしている
管理組合は、管理会社を批判する資格はありません。

＞誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
棄権することです、さもなくば議決権行使書で賛否を表現できます。
＞だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。
昔は憲法と同様に賛否同数の場合に議長決済があったが、現在は議長も賛否の意志表示ができますのでそのどちらか分からない人間に委任することはできません。

>581さん
しかし、法律違反ではないですよね。

白紙委任状ではないんですよ。

棄権は出席者にカウントされますか？

委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら
出席扱いです。
勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。

欠席届けも議決権行使書も委任状も提出しなければ欠席。

　一区分所有者です。
　私のマンションでは、区分所有権を持たない奥さん方が出席します。
　その方たちも、出席扱いしています。

　改善すべきだと思うのですが、言い出せません
　こんな組合は多いと思うのですが、奥さんであっても委任状を提出してもらっている組合の方、いらしたら投稿お願いします。
　
　その時のトラブルなどありましたら教えてください。

＞581さん

＞どちらか分からない人間に委任することはできません。
↑の根拠法を示してください。

委任＝任せる＝受任者の自由ではないですか

民法上の委任

民法における委任（委任契約）は、当事者の一方（委任者）が法律行為をすることを相手方に委託し、相手方（受任者）がこれを承諾することを内容とする契約。以降略

委任の意義

委任の内容は「法律行為をすること」であるが、それ以外の事務の委託も後に述べる準委任（第656条）として委任の規定が準用されるので両者の区別に実益はなく、委任は一般に他人を信頼して事務処理を委託する契約であると把握される

これから見れば、委任は出席、審議、採決の全てにつき、他人を信頼して事務処理を委託すると解釈するべきでは？

>>587
委任は口頭でも成立しますので、第三者（この場合は総会の議長など）に対してどうやって証明するかというだけの問題だと思います。
区分所有者が前もって一言言っておけばOK、くらいでいいんじゃないでしょうか。

話はそれますが、総会の席上でその場にいない区分所有者に電話をかけて、その区分所有者が「○○さんに委任します」といえばそれで委任が成立するわけで、必ずしも書面にこだわらなくてもいいと思います。

。585さん
＞委任しなくて、議決権行使書に賛否をしないない棄権なら 出席扱いです。
何で出席していない人が出席扱いなのですか、理解不能。
　委任して、受任者が出席して初めて出席扱いです。

勿論、出席して賛否を表明しなくても出席です。
当たり前、出席しているのだから出席。この文も理解不能。

>587です

＞589さんの言われることくらいはすべきですよね。
　これが言い出せないんです。
　理事になったとき言いましょう。

>590さん
議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
出席扱いでしょう。

棄権は欠席ではないのです。

ＡＥＤがありますか？あった方がいいですか？

＊ＡＥＤ（自動体外除細動器）

　もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる
確率は高くなります。
　しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。

　　　１）救急車を呼ぶ
　　　２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切
　　　３）人工呼吸 人口呼吸を途中でやると心臓に酸素を送るのが中断される。
　　　４）ＡＥＤの使用 一番いい方法は、ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。

問題点
　　　１）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。
　　　２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。
　　　　　　警報機つきの収納庫で保管されている。
　　　　　　消火器みたいに、各階にあるのがベストだが、費用がかかる。
　　　３）全員が使えるように訓練をする必要がある。
　　　４）心室細胞の者に使用、脳卒中には使えない。
　　　５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。
　　　　　　一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを
　　　　　　取りにいって使用する。
　　　　　　管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法
　　　　　　もあるが、管理会社との連係と契約が必要。

　　　　　　各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面
　　　　　　に直面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。
　　　　　　隣りとのコミュニケが大切になってきます。

>594さん
誰かがAEDの傍に待機していて、呼ばれたらすぐに持って飛び出せるという体制がなければ、なかなか役立てるのは難しいと思います。
せめて外部（住戸外）に知らせる非常ボタンでもあれば少しは違うかも

590です

>592さん
＞議決権行使書での項目に○印をしたけど、各議案には賛否をしないというときは、
＞出席扱いでしょう。

了解しました。

非常ボタンはインターホンにはついていますよね。
ＡＥＤは現実的には難しいかもしれません。
気休めというか安心料みたいなものですね。

兎に角心配停止になったら、まず１１９番、それからは
心臓マーサージと人工呼吸が大切です。

ＡＥＤはマンションには必要ないです。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

大規模修繕工事を計画されているマンションの方へ
工事のときは、必ず元請業者に瑕疵担保保険に加入してもらうようにしましょう。
管理組合の経費は一切かかりませんし、手続きも関係ありません。

大規模修繕のときに、瑕疵担保責任保険を業者に要求するのは
当たり前になってきているので、皆さんご存知だったんですね。

滞納金に対して、少額訴訟をやろうと思っていますが、弁護士とかに依頼せず管理組合でやろうと思っているんですが、

自分たちでできるでしょうか。どんな点に気をつけたらいいのか教えてください。

少額訴訟は６０万円以上はできません。

>605さん
ものすごく基本的なことなんですが、理事長が平日の昼間に裁判所に出向けるのでしょうか？また、平日の昼間に裁判所から問い合わせが来た場合に対応できるでしょうか？

それさえできたら、あとは専門家のアドバイスを受けながらなら十分できると思います。
書類だけ代書してもらうって手もあるし

少額訴訟ぐらい専門家は必要ないよ。
簡単簡単、誰でもできる。

>607さん
ありがとうございます。
そうですよね、いつ裁判所から呼び出しがくるかわかりませんよね。
それに、日曜・祭日は裁判所も休みでしょうし。

誰でもできるってのは間違いじゃないけど、こういう手続きをやったことが無い人が一からやるのは結構大変。

専門家に聞かずに、ネットで調べる＋裁判所に問い合わせるだけでも何とかなるけどね。

実際理事の方でやられた方はおられませんか。

裁判よりもその先のことを考えておいた方がいいですよ。
要は、差し押さえられる財産があるのかどうかです。なければ勝訴したって一銭も取れないので。

相手の支払い能力までは分からないでしょう。
相手にプレッシャーをあたえれば、支払うのでは。
裁判所から支払い命令が出れば、普通の人間はビビリますよ。

裁判まで考えているなら、その住戸の登記簿を取るくらいはしておかないと。
抵当権が設定されていて、すでに市町村の差押（固定資産税の滞納で差押られる）がついていれば、高確率でローンが払えずに競売にかかります。
稀に抵当権が設定されていない場合があるので、そういうときは裁判する価値もありますけどね

少額訴訟で気を付けること
1.相手方の反論があると、本訴訟に移行します。
　万一の場合、本訴訟の覚悟が要ります。
2.　一方の反論がないと、その日に結審します。
　理事長が出席できず、相手が出席すると、相手側の言い分が100％認められて結審します。
3.勝訴しても、時効が停止し、債権が一般債権になり１０年の時効になるだけです。
　裁判所が回収してくれる訳ではありません。
（弁護士談）

よって、明確な目的、必要性がないのに費用が安いからと提訴するのは危険です。

管理費積立金は債務を承継しますので、５年の時効が近づいて来たときに弁護士に依頼して、「支払督促」を起こすのが費用対効果の面で、良いと思います。

規約に、延滞利息が明記されていれば、その利息で、記載がないときは年利5％（法定利息）で延滞利息（遅延損害金）を含めて全額承継者に請求できます。５年近くためていると、延滞利息（遅延損害金）で弁護士費用が賄えるのではないでしょうか


この訴訟は４件行った経験があります。
競売にかけられて、悪質な業者が、「利息をまけて「今までほっておいた組合も悪いから半分だけ払う」などと言ってきましたが、管理会社に一切妥協しないように、減額したら管理会社がその分支払うよう厳命し、全て全額回収しました。

>615
支払い督促と少額訴訟、どちらも同じような効果がありますよ。
それに、支払い督促も自分たちでできるでしょう。
少額訴訟の経費は、訴額の１％だから、５０万あれば５，０００円程度ですよ。
支払い督促も同じような金額だけど。
まあ、どっちにしろ滞納者負担だろうけど。

まさか滞納金ごときで、競売ができると思っているんじゃないだろうね。
滞納金で競売はできないよ。

>615さん
債権は裁判所が回収してはくれませんが、弁護士は
回収してくれるんでしょう。
少額訴訟より支払い督促の方がいいという根拠は何ですか。
それに競売をされたことがあるんですか？

管理費等の未収納者に対して法的手続きを取るのは、相手へ本気度を示すか、時効を停止することが目的です。
通常訴訟なんかしたら、未収納金より裁判費用の方が掛かるケースが圧倒的に多いと思います。
抵当権を確認して、他に大口の債権者が居れば、競売はそちらに任せて、承継人に未収納金を払って貰うが一番楽です。
少額訴訟や支払い督促は、普通の管理会社ならやってくれますよ。もちろん、実費以外は無償で。

>615さん
支払い督促も弁護士を使うんですか？
支払い督促の申し立てをする場合は、２通の書類を記入して裁判所に
送付するだけで済みますけど。簡易裁判所の窓口にもらいにいってもいいし、
ネットから書式をコピーしてもいいし。
１枚目は、滞納金額と申し立て手続き費用、と債権者（組合）の住所と名前を記入。
金額は簡易裁判所に電話すれば教えてくれます。
２枚目は、債権者と債務者の住所と名前を記入。
たったこれだけですよ、記入するのは。
おまけに郵送するだけですからね。