マンション管理士に質問しよう！

行政書士あたりに頼んだ方が間違いないですよ
議論を見ていると、”間違いがない”と明確に言い切れる状態ではないようですし

法的に問題ないか？　
誰も答えを出せないでしょう
とても不明瞭な議論ですね

＞470さん
　理論的には、皆さんの書かれている通りなのですが、そうはいかないのがマンション管理です。　
　今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。
　只、一般的に言って、輪番制は理事になってくれる人がいないことを想定して、「次はあなたの番ですよ」とお願いするために決めているケースがほとんどです。

　何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
　何らかの理由というのが、やむを得ない特別な理由（注2）だけの場合は、規定は守られていると解釈すべきでしょう。

　総会資料には次期の理事候補が載っていますから、全部の総会資料を見ればわかります。

　断ってくるようなら、組合か、管理会社に問題があると思います。
　理事になることができたら、「理事は立候補できる」と総会議案に上程するよう頑張りましょう

（注1）
　理事の数が規定されている場合は、総会に提出したとして承認されたとしても、次期からの立候補という書き方になります。
　なぜなら、通常総会資料に余分の理事候補を記載することはないと思いますから、理事候補にあなたの名前を載せていて、決議変更の議案が否決されたら理事数の不足が発生するからです。
　このケースについては、いろいろなケースを想定して理事会で議案内容を決めるでしょう

（注2）
転勤が決定している、長期入院中、売却依頼をしているなど、だれが考えても無理だろうという理由

482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
このカキコミでは”○”として話を進めています

皆さん、本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします
　

>482さん
輪番制にしたのは、理事のなり手がないからではないでしょう。
マンションの管理は全員でやるものだから、平等にということで
輪番制が規定されたものと思います。
輪番制の場合、全て予定通りに理事をやらなければならないということ
ではありません。
予定ではあったが、転勤であったり、病気であったりとの理由でできない
場合もあります。
そういう場合は、次の予定の者がなります。
次期理事候補については、現理事長なりが事前に連絡をして調整しているのが普通です。

輪番制の理事が回ってきたのに、拒否する者も出てきますが、
その場合は、理事会運営協力金なりを細則で設けておけば
いいのではと思っています。
輪番制の理事が回ってきたときに限り、理事をやらない・やれない
者については、理事会運営協力金を月２，０００円支払わなければならないとか。

改めて読み直してみると、明らかな間違いがいくつかありました。
「規約違反」と書いている方は間違い。
＞478さんのいう通り。

＞法的に問題ないか？　
管理組合の理事に関する法的規制はありません。
したがって法的な問題は発生しません。
今回の案件では、総会決議違反に関する問題のみ発生します。

＞承認されたとしても、次期から の立候補ということになります。
承認されても、今総会では無効ということですね
決議が有効になるのは何時からですか
根拠も教えてください

理事会運営協力金　辞退理由
この２つが必要

>>486　

　【本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします】

これは不可侵

>総会の審議にかけるということは、規約改正をするということでしょう。
実務経験が無いようですね。規約にあるように総会で選任するのが議決です。
輪番であろうが立候補であろうが理事会決議の総会議案（役員の選任）が提案されるのです。
その案の中味は立候補者がいたが輪番の通りにした、輪番のメンバーに立候補者を入れた選挙になるかもしれないし、輪番のマンバーの一人が拒否したので代わりに立候補者を入れた案とか色々考えられます。
＞議案の提出をして信任される（決議される）ということは、規約改正が成立したということですよ。
勝手な解釈は滑稽です。
＞理事会が規約にないことを認めて立候補者を議案内容とすることはできません。
規約には総会で選任するとなっているので、理事会の議案を審議するすることは可能です。
貴方の様な硬直した考えで輪番の役員だけで教育三流国に落ちた我が国で実施すれば悪賢い管理会社に良い様に操られる結果となります。

489
反論の内容を見れば”結論のない”カキコミです
つまり、責任のないカキコミです
到底参考にできるレベルではございません

>489
輪番制は単なる順番制ですが、細則に理事候補は輪番制で選出するものとすると
なっているのでしょう。
輪番制で選出された理事候補案を総会で決議するのですよ。
その中に推薦や立候補者を入れるのはおかしいでしょう。
全てが立候補や推薦者だけの場合は、輪番制は必要なくなります。
それとも輪番制の者と立候補の者とかで選挙でもしますか？
選挙規定はあるのですか？
理事会で決議されたものはなんでもありで、総会に議案として提出
できるものではありません。提出したとしても、それは無効です。
まず、規約改正案として提出することが先決ですよ。
実をいうと、４８０は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。

>486さん
決議されてもというのは、規約改正が決議されてもという意味です。
立候補の規約改正の決議承認後、それから理事候補を選出しなければならないことになります。
理事候補には、当然立候補者名は入っていませんので。
もし、規約を無視して立候補者名を候補として入れていれば、総会決議違反となります。
例えば、定数１０名の理事の中で、立候補者が５名いた場合、規約改正が
承認されなかったら、輪番制の５名だけになってしまいます。
輪番制１０名と立候補者５名で選挙をすればいいのですが、そうなった場合、その規定も
つくらなければならないでしょう。

>482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。（×です）

>このカキコミでは”○”として話を進めています
（特殊なケース。問題ではこのような特殊な想定で問いません）
何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
判例でも、規約違反の決議といえども、区分所有者の過半数の承認があるので有効と出たケースがあります。
申請の段階で、理事会から輪番制違反の理由で断られたらやむをえません。
断った理由が、他の人（輪番以外の人）と、どう違うのか聞く権利はあると思いますが、そこまでせずに順番を待ちましょう。
総会で承認されれば、裁判で無効判決が出るまで有効です。
組合が受ける不利益は、無効の方がはるかに大きいですから、裁判になっても理事として認められると思いますよ
こんなことで裁判になるとは思えませんけど、

残念なのは、こんな実行困難な総会決議が、正しく運用されていたのかに対する言及がなかったことです。

規約には総会で選任するとなっているのは、輪番制の理事候補を総会で
専任するという意味ですよ。拡大解釈しないでください。

>493さん
全員が輪番制で正しく理事になったのでしょうかは必要ないのではないですか。
輪番制で運用されている理事選出の中で、立候補者が出てきた場合の対応を
どうするかということでしょう。
基本的には、理事は輪番制で選出するものとするという細則があれば、当然
立候補制はみとめられないとするのが一般論です。
特殊ケースでやむおえない事情で、総会決議で選出する場合もあるでしょうが、
それはここでは問題にすべきではありません。

＞480の弁護士さんたちに質問
①　今までに輪番制以外で理事になった人（Ａさん）がいた場合について
　Ａさんの議決権を算入した理事会決議は有効ですか

②　無効の場合、どう処理するのですか

③　今後、輪番制で、次の人が理事に申請したり、Ａさんのような人が出たらどう決定すべきですか

④　厳格に運用して、理事不足が発生したらどうするのですか

>496さん
今までに輪番制以外で理事になった者がいた場合、それが有効かの
質問はおかしいですよ。
特に善意の行為は法的にも無効となりますので。
それこそ拡大解釈以外の何ものでもありません。総会決議で決議されたものが
裁判になることも殆どないでしょうから。
③の場合は、規約の改正をしておくべきです。
④の場合は、規約の改正をして、立候補制や推薦制の導入を取り入れたり、
任期の延長を細則で決めたりすればいいことです。

>496さん
細則で決められていることを、理事会で決めて総会決議に諮り決議されたものは
基本的には無効です。
しかし、どう処理するかは、例えば、事業計画案を提出して、それが承認され
工事が終了したものを、理事の選出が無効だったという理由で元に戻すことは
できませんからね。
しかし、その事業計画案は総会で承認されているのですから、それは有効ということに
なります。

>496さん
あなたはマンション管理士なんでしょう。それを業とされているのなら、
相談については、基本論で対応すべきです。

ここのスレが立ち上がって、２０日間で５００の書き込みが
あるのは、すごいことだね。

>495さん
おっしゃる通りです
最初の質問者の「輪番制」が形骸化しているなら、
つまり理事になってくれる人に文句を言う人はいない組合なら
こういう方法がありますよ、ということです
この件が問題になりそうな組合なら、おすすめしません

それは、過去の理事がどの程度輪番制を守っているかで、ある程度判断できるでしょう

過去に適当に運用されてきたからこそ、またそのことが組合にとって何の不利益もなかったからこそ、問題が起きなかったことを、マンション管理士や弁護士が知識を振りかざし急にやめさせることを、私はよしとしません

当然、是正は必要です。
ですが、そのために組合が混乱するような方法は、組合にとってためになりません
今回のケース、最良の方法は総会決議に立候補制を盛り込み、その後立候補することです
ですが、理事会が動かず決議の変更がいつまでもできない、しかも管理会社に疑念をもっているのなら実績の範囲内で（つま立候補者が非難されない範囲で）理事になる方法を提案したにすぎません。


　

>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。
輪番制が形骸化しているのが分かっているなら尚更のことです。
それぐらいは、やらないとプロが泣きますよ。

＞497さん
①　は当然の答えでいうことはありません

③、④は問題の答えになっていません
そういう事態を防ぎましょうというのは当たり前です
私は、そういう事態が発生したらどうするのですかと聞いています

>496さん
＞相談については、基本論で対応すべきです。
この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
管理組合の意識は様々です、管理組合の状況に応じて提案するのが私のスタイルです
規約・法に違反する提案はしませんが、理事長が管理会社と癒着しているなら、脱却する方法
無関心な区分所有者ばっかりでも、管理会社のいいなりにならない方法を提案します

本を読めばわかるような事ばかり話すのでは、マンション管理士など不要です
投稿の中にはマンション管理士さんもかなりいると思います
私の考えは、場を荒らしそうなので、これ以降の投稿は遠慮します
残っている質問にお答えいただければ幸いです

終わりのつもりが一度だけ
>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。

私が関与していれば、当然そうします
総会決議の変更ですけどね
掲示板の質問に答えただけで、私は投稿者や組合がどこの誰か知りませんので、理事会に提案できる立場ではありません

>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。
意見の相違はあるのです。
弁護士の無料相談というテレビ番組をみたことはありませんか。
同じテーマでも、弁護士によって法解釈は違います。
意見や考えの違いを、戦わしていくのも必要なことですよ。
それに耐えられなくなって、退散するぐらいでは、大した仕事はできませんよ。

>504さん
あなたはＨＮで書き込みをされていますが、これには大変な
プレッシャーがつきまといます。
このＨＮを使って、いろんな意見や批判に耐えられるようになれば、
素晴らしいマンション管理士になれますよ。
匿名掲示板で逃げるようなら、先はしれてます。

>>491
>実をいうと、４８０は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。

えっ？
冒頭には、このように書かれていませんでしたか？

■　この「相談事項から　Ｑ＆Ａ」については、次のことをご理解ください。　■

Ａは、相談を受けた当会マンション管理士の意見を中心とした回答です。
必ずしも全管理士の一致した意見であるとは限りません。
あくまでも、マンション問題を検討する時の参考資料としてこれを利用していただければという趣旨から、掲載したものです。
マンションの問題は複雑多岐です。人により見方、考え方が違う場合が多々あります。
従って、相談に対応する際、複数の見解が有り得ることをご理解ください。
見解が異なる問題については、当会は更に議論を詰めて参ります。
この欄ご利用の皆さんからもご意見をどしどし寄せられることを、期待しております。

弁護士であろうとマンション管理士であろうと
いろんな解釈はあるでしょうね。
見解が相違すれば、その中で更に検討していけば
よりいい正解に近い回答がでることになるでしょう。
要は、議論をし、いろいろ考えてバトルをしていく
ことに意味があると思いますよ。

>503さん
規約はおろか法に違反することはしませんといってますが、当たり前のことでしょう。
それに今度は、管理会社云々ですか。
支離滅裂ですよ。
使用細則に理事の選出は輪番制によるものとするとなっていれば、その通りにするよう
提言するのがあなたの役割です。

>>508（マン管士）さん

しかし、出典を示さずに「相談事項から　Ｑ＆Ａ」のＱを
ここにそのまま質問することに意味がありますか？

４Ｑ　分譲会社社員の委任状による出席
５Ｑ　総会の委任状の再委任
２４Ｑ　理事に立候補

>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。

　そうなのですが、あまりの反響で当惑しています。
　正直、投稿を自粛すべきか、続けるべきか迷っています
　私の方針が、一般的には受け入れにくいものだろうという事は理解しています。

>496さん
＞相談については、基本論で対応すべきです。
＞この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
　この反論が、過激に過ぎると反省しまして、これ以上過激にならないために、遠慮した方がよいと思ったのです。

　管理組合の様々な問題に触れて、自分なりの解決策を考えてゆきたい、更なるスキルアップを目指したいという気持ちは変わりません

　

>511さん
ここのスレに参加すればいろんな経験をされるでしょう。
ただ、ＨＮでの書き込みは余程の自信がなければ苦しむことに
なるだけです。
それについていけないのであれば、匿名で書き込むことです。
ただ、現状はあまり批判とか中傷はみかけませんが、それぐらいの
ことで弱気になるようでは、士業としては限界です。

504での回答は、今見るとおかしいですね

質問者に、「理事を動かして、 規約の改正をすることを提案すべき。 」と回答するのが正しいというご意見ですね

私の勘違いをお詫びします

>513さん
以前マンション管理士の方が、ＨＮを使ってあなたと同じように相談に
答えておられました。
その方は、すごく勉強もされていましたし、実力もかなりのものでした。
しかし、最後は自分の弱い部分を指摘され、無念の退散をされました。
いくら優秀な方でも、知らないこともありますし、勘違いというものもあります。
追求する方は、自分の得意分野であり、いろいろ調べて書き込む訳ですから、
負けることもあります。
しかし、それを負けと認めず、自分の成長の糧にできればいいんですが、人間は
弱いもので、中々悟りきった心境にはなれないものです。
自分のスキルをあげるためであれば、匿名で書き込めばいいんですよ。
面倒くさくなったりしたときは、他の者に任せればいいのですから。
それが匿名掲示板なんです。

資産価値の落ちないマンションは下記のような条件にあてはまるマンションではないかと
思いますが、その中で物件規模が大きいマンションについてどう思いますか。
　
＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

物件規模が大きいとは何戸ぐらいからをいうのかな。
大きいと一般的には、マンションの管理がゆきとどくということかな。
スケールメリットというか、理事のなり手や人材が豊富というか小さいマンションよりは、人材はいるだろうが。

築年数（築浅）と資産価値が落ちないということの相関がよく分かりませんが。
普通、築20年→30年と築30年→40年の下落率を比べると前者の方が高いんでは？

>517さん
築年数が浅いほど、資産価値は高いということです。

>>518
それって、この先落ちて行くってことでは？
>>515は資産価値が「落ちない」マンションの話なので。

物件規模が小さいと、管理員をおくときも、１戸当りの負担額が大きくなる。
清掃費も同じこと。
特に１００戸以下のマンションは、管理をしていくのに、全てにおいて割高になる。
共用部分の電気料も、低圧のままで割高だし。
工事にしても、大きいマンションは業者も受注しようと価格競争で力をいれるしね。
集会室もない、カラーコピー機もなし、理事の人材も少ない。
これでは、将来の資産価値は落ちるばかり。
やはり住むなら大規模マンションにかぎるね。
これから購入を考えている皆さんも、こういったことは考慮するといいですね。

>519さん
それぐらいは分かるでしょう。

そもそも私なら、輪番制を導入する時、立候補の道を残しておきます。
つまり、立候補を最優先し、定数に満たない部分を輪番制で補う形にします。
単なる輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の意向でしょう。
ただ、立候補される方が管理組合にとって有益な方とは限らないので、また、平等に組合員が役員に就任するという意味でも、立候補には任期や回数の制限を設けた方が良いと思います。

>522さん
輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の
意向といっても、輪番制なら必ずその面倒な人も理事の順番が回ってきますよね。
立候補制にしろ輪番制にしろ任期を設けるのは賛成します。

【マンション管理士に質問しよう！】
どなたがマンション管理士なのでしょう？
それとも建築士？はたまた・・・

それらしく回答していますが、スレタイに示す回答資格のある人はいないようですね

マンション管理士の資格を取得していても、マンション管理士として活動はしていませんし、マンション管理士の資格を取得する過程で何かが身についた訳でもないので、特に名乗りません。

宣伝は宣伝と受け取りましょう。
お客のいないまんかんしの苦しまぎれの宣伝ですよ。
管理会社の固有名詞で宣伝しているのを真似ただけですよ。

ここのスレは、マンション管理運営上の問題に関する悩みや
情報の提供を行い、管理組合の適正な維持・管理を行っていく
ためにたてられたスレです。
そして、その相談や情報の提供は、マンション管理士、建築士、
弁護士、税理士等の有資格者を始め、管理会社の社員、理事経験者等
が対応していくものです。

資格の無い方の体験談なら他のスレでやってください
　
ここはスレタイにあるように

　【マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
　　真剣に答えていきましょう。】
　
責任ある回答が欲しいね
　

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていましたが、５年前にその基準の見直しがされております。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為、５年前に廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

上の書き込みは単なる知識としての情報です。
暫らくしたら、具体的な相談や裁判事例を書き込みます。

皆さんのマンションで、騒音に対する苦情があり、その対応を
どうすればいいか分からない理事の皆さんはおられませんか。
又、どのように対応されていますか。

マンション管理士の意見を聞きたいですね
技術的な面で建築士の意見も

＞住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
＞れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。

専門家に依頼すると、時間、費用など大変なんですが、素人でも計れるような機械ってありませんか？

　　区分所有法では、区分所有者は、建物の保存に有害な行為、その他建物の管理又は
　使用に関し、区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならないとなっています。

　　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
　数発生しています。

※マンションでの生活騒音には下記のようなものがあります。
　　　子供の走り回る音
　　　隣人が深夜に酒を飲んだりして大騒ぎする
　　　大ボリュウムで音楽やテレビ、ピアノ、カラオケをやる
　　　ペットの鳴き声　　戸の開け閉め等

※快適なマンションライフを送るためには、お互いにルールを守り、共同の利益に反する
行為はしてはならないとなっています。
　しかし、マンションでの騒音に対するトラブルは数多く発生していますし、裁判もかなりの
数発生しています。

　騒音については、当事者間で直接話し合うこともありますが、それが困難な場合は、
管理組合を通じて注意等を行います。
　　１）口頭や文書などによる注意
　　２）内容証明郵便による警告
　　　　騒音をださないよう警告をする。守らない場合は、法的措置を講ずる旨を通知する。
　　３）裁判による請求
　今回は、騒音訴訟の中で、上階の子供が走ったり、飛んだりして下階の住民に迷惑を
かけたとして損害賠償の責に問われるという判例について述べてみます。

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

　　※尚、住民間のトラブルについては、警察はタッチしません。

　③マンションの防音性能を確認し、損害賠償を請求する。
　　　　判決で重要な根拠となった事実
　　　　　＊子供のしつけに誠意があるか
　　　　　＊床にマットを敷いた程度では対応は不十分
　　　　　＊訴えた人の精神状態（食欲不振、不眠等精神に障害を生じた等）

　※受忍限度を知り、騒音の程度を数値に示し、マンションの防音性能を確認することが
　　必要です。
　　又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
　　遮音性能は、仕様書で確認します。仕様書の入手が困難な場合は、騒音計で実測

>534さん
素人でも測れる機械は、騒音計というのがあります。
都や県、区役所でも貸し出しているところがありますので
活用されてみてはいかがですか。

＞又、マンションの遮音性能は、裁判では重量衝撃音のみが対象となっています。
そうなんですか？
弁護士か建築士の意見を聞きたいです

>>538
騒音計ってこういう用途には使いづらいですよ。騒音の出所が、室内なのか上階からなのかが騒音計の記録だけでは区別つきにくいので。

あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。

>あれは、工事現場とか道路とか線路なんかの、明らかに室内からの音と区別できるレベルの騒音に対して使用するものです。
そうなんですか？
建築士の意見を聞きたいです

>>539
自治体の市民相談では騒音計を使って測れって言ってましたけど
相談回答者は弁護士の方です

>539さん
アドバイスありがとうございます。
室内からの騒音を計量する機器で何かいいものはありませんか。
ご存知でしたら教えてください。

素人が回答しないように
スレチですよ

専有部分の工事の届け出はしなければなりませんが、規制の基準が
明確にされてないと、承認があいまいになってしまいます。
基準については、先に書き込まれたものでいいと思いますが、それを
測る機器は騒音計なのか、それではだめなのかということになりますね。
業者の方等で、騒音を検査する機器の紹介をしてもらえないでしょうか。

騒音計では測定は無理なのかな。

専門の方に聞いた方がいいですね
知識が伴ってない
　
結局、素人の回答は責任が伴わない曖昧なものです
　

>546
専門家の方にお願いしているじゃないですか。
何ならあなたが専門家に聞いて、ここに書き込まれてもいいんですよ。

>>542
機器の問題というよりも、運用方法ですね。
例えば、上階の人に頼んで「今から音を立ててください」って言って、いつも通りの騒音を出してくれるなら騒音計も役に立ちます。

そうじゃなくて、自分の部屋にセットして計測するだけだと、騒音レベルそのものは測れても、それが上階からの騒音だと証明するのが難しいって話です。たぶん、素人が騒音計を単独で使っても、どれが上階からの音か判別できないと思います。
常時金属加工をやってるとかピアノを何時間も弾いてるとかなら使えますけど、走り回る音の場合はいろいろと難しいです。

工事現場や道路の騒音を測るときは、頼まなくても常に騒音を出しているから、こういう問題が起こらないってだけです。

親切心から回答されている素人の方がいますが、ハッキリ申し上げて邪魔です
他でやってください
↓こういうスレです

>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。

>548さん
ありがとうございます。
騒音計で測れないことはないということですね。
夜の静かなときでしたら、上階の物音を聞けるかもしれませんね。
特に走り回る音は、上階の両隣りの家族構成とかを調べれば分かる
と思いますので。
その場合は、理事長とかも立ち会ってもらった方がいいですよね。

>>549
マンション問題は幅広いので、どこまでが素人かってのはなかなか定義できなんじゃないですかね。
マンション管理士や建築士、管理会社勤務でも、騒音問題のプロって見たことないですし

あと、匿名掲示板で責任ある回答って不可能じゃないですかね。

いろんな方が参加して、書き込みをされればいい解決策も出てくるかもしれません。
又、解決の糸口がみつけられるだけでもいいじゃないですか。
騒音問題については、全国のマンションが抱えている問題ですので、マン管士、
理事、管理会社勤務者、勿論専門家の方等が知っている又は経験した情報や知識を
流してくれればいいのです。
又、専門家の方を知っている方がおられたら、是非聞いていただいて書き込みをお願いします。
ここは、そういうスレなのです。全員で解決していきましょう。

今のところ、騒音計が一番ということになるね。
運用方法の問題だけだから。

＞45さん
古い話ですみません

＞総会は議案を変えて審議することはできません

　規約改正については理解できるのですが、事業計画や予算の変更はどうなんでしょう

総会出席者の強硬な反対で、過半数の議決権を持つ理事長が工事計画を中止することはあり得ると思うのですが、計画の中止、予算の減額はできないのでしょうか

区分所有法では
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
こう規定していますが、「あらかじめ通知した事項」とは議案書に書かれたすべてを指すのでしょうか、それとも要領を指すのでしょうか

　一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが

>554さん
総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
そして、組合員は、議案をみて賛成か反対を表示します。
議決権行使書にしろ、委任状にしろその議案書をみて、組合員は
賛成・反対・委任の判断をしています。
総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
それを知らない組合員（欠席者）に不利益を与えることになります。
もし、総会の中で、議案に不備があったり、良く考えてみたらその
方がいいと思ったら、理事長はその議案については、再検討をし、
後日理事会を開催し、臨時総会で再提案するとすればいいのです。
あらかじめ通知した事項とは、議案書に記載された全てをいいます。

>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
　最初に書きましたが、総会は理事会案に対して承認するかしないかを決議する場なのです。
　工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。

＞ただ、保存行為の費用については、１ヶ月の管理費の範囲が一応の目安となって
＞います。

聞いたことない。
何が根拠？

５５５さん　
議長判断で若干の議案の修正が出来る
範囲を具体的に教えて下さい。

＞工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
＞総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
整合性がないように感じるのですが？

　質問趣旨は、
　Ａ予算１００万・Ｂ予算１５０万・Ｃ予算２００万の工事が事業計画及び予算で上程されて、Ａの工事のみ総会出席者の反対者が多く、理事長がＡの工事を中止とした決議ができるかという事です。
　その場合、予算は変更できるかということです

　Ａの工事を中止すれば予算もその分減額しなければ、Ｂ・Ｃの工事だけでＡ・Ｂ・Ｃ分の予算が認められることになります。

　工事別に議案を分ければＡ議案否決、Ｂ。Ｃ議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね

>558さん
予算の伴わない事項とは、例えば工事の時期が若干ずれるとか、
予算内で納まる修繕個所の追加等が考えられます。

>558さん
Ａの工事は決議はできませんが、Ｂ・Ｃについては、決議できます。
但し、Ａの工事については、理事会で再検討し、臨時総会に諮る必要があります。
工事の個所がＡＢＣ一緒にしなければできないというのであれば、Ａがだめなら全て
再提案しかありません。

>556さん
古いのをもってきますね。
それは、標準管理規約のコメントに記載されています。

>558
>工事別に議案を分ければＡ議案否決、Ｂ。Ｃ議案可決とできますが、普通そんなことしないで、事業計画で一括議案としますよね

共用部分の変更を伴う工事と、そうでない工事は、普通は分けると思いますよ。そうしないと全部4分の3の賛成が必要になるんで

その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。
厳密には、予算の議案にその旨記載しておくべきでしょうけど（第○号議案が可決された場合にのみ計上する・・・みたいに）

＞556さんへ
参考書にこんな記載があります。

「楽学マンション管理士：住宅新報社刊」より抜粋
建物の２分の１以下に相当する部分が滅失した時は、各区分所有者は、単独で、滅失した共有部分および自己の専有部分を復旧できる。ただし、各区分所有者が共用部分の復旧に着手する前に、集会において、滅失した共用部分の復旧決議または建て替え決議が成立した場合は、各区分所有者は、その決議に拘束され、単独での復旧工事はできなくなる。

勿論、規約に定めがない場合でしょうけど

>562さん
議案が否決されたら工事はできませんよ。
否決とは、当然議決権での否決ですよ。
総会の出席者だけの否決は関係ありませんので。

>その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと思うんですけど、どうでしょうか。

　これは無理でしょう。
　予算の額だけの議案ではないのですから。

>563さん
区分所有法第６１条１項には確かにそのように規定されています。
しかし、現実的には、２分の１以下の滅失があった場合の対応策としては
難しいでしょう。
それに、規約で修繕積立金の取り崩しは、総会の決議が必要となっていますので。
法律は、民法より特別法である区分所有法の方が優先されます。
そして、強行規定でない任意規定の規約は、区分所有法に優先します。

強行規定でない任意規定の規約は、とは
なんの事ですか・区分所有法より優先しますの、意味は理解できます。

>566さん
強行規定とは、当事者の意思に拘わらず適用される規定です。
任意規定とは、当事者が法律と異なる意思表示をしない場合のみ適用される規定をいいます。
任意規定と異なる規約の定めは有効となっています。
区分所有法上の強行規定は、規約で別段の定めをすることはできません。

保存行為に関心を持つことは、理事としては必要なことです。
ただ、急を要する保存行為と急を要しない保存行為については、
細則とかで規定しておいた方がいいと思います。
だれでもが、区分所有者だったらその行為をすることができるでは
困ったことになる可能性もありますから。

結局、上階の騒音を計測するのは、騒音計でいいということですね。

562さん
＞その場合、一部の議案だけ否決された場合、その議案の支出を差し引いた形で予算を変更して可決するのはは問題ないと＞思うんですけど、どうでしょうか。

　私もそう思います。
元々
>一切変更できないとなったら、それは審議ではなく、説明でしかないと思うのですが
こう思っているので、
＞総会は、理事会案に対して賛成か反対かを決議する場なんです。
という考えに疑問を持っています。
（ひらたく言えば、緊急動議は決議できない、ということです。）が正しいような気がするのですが
※　この部分　　Ａ：一切変更できない　　Ｂ：緊急動議はできない　　Ｃ：どちらも間違い　に対するご意見おまちしています。
　
　管理会社も、同じことを言っていましたが、総会で議案の一部修正があっても、平気な顔をしています。

　できれば、明快な、納得の回答が欲しかったのですが、残念ながら、まだ得られていません。

＞総会に出席した者だけで、議案の変更等ができるのであれば、
＞それを知らない組合員（欠席者）に不利益を与えることになります。
については
その可能性のある議案、（　規約改正・反対意見の想定される大規模修繕工事など）は事前に説明会を開催し、意見を十分
聞いた上で総会に上程し、そのまま決議する。
方法を取るべきだと思います。

＞555さんは
＞工事の場合、予算の伴わない事項については、議長判断で若干の修正は可能と思います。
こう書いておられますので、予算計上した工事の中止は不可能との見解と解釈してよろしいですか？

委任状も議決権行使書も提出せず欠席もしくは棄権する
区分所有者と会場に出席する者は大体同じメンバー
出席者は大体１１パーセントです。出席者は管理に
熱心であるのだからという理由で、委任状や議決権
行使書を総会の人数に参入はするが、
理事長（議長）が欠席者（棄権者）を、
議長に一任したとして議長票に取り込んでいる。
規約の設定　変更　廃止　も自由自在に可決です。
大手の管理会社の支店長名でこの件を肯定する見解
文書が各区分所有者に配布された。

>570さん
緊急動議が出されることもあるでしょうが、それはその場で決議するのではなく、
理事会の検討事項としますでいいんですよ。
そして、検討して、再提案を臨時総会で提案すべきです。

予算計上した工事についても、総会の議論の中で、議長判断で、検討の余地ありと
思ったら、決議しなくて、理事会検討課題として、後日再提案する旨を約束すれば
いいでしょう。
総会に出席した一部の者で、勝手に中止することはできませんよ。

>571
委任状の取り扱いは、白紙委任状はやめるべきです。
議決権行使書とか委任状でも、委任する相手の名前を
記入するやり方に変えるべきです。

「通常総会の出席確認について」

　　通常総会での出席確認・議決権行使書・委任状は下記要領で行ってください。

　Ａ．通常総会の出席通知

　　　　　　１．出席します　　　　　　２．欠席します　　　　　３．代理出席者を選任します
　　　　代理出席者　（　　　）　号館　（　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　）様

　※欠席しますとされた方だけ、下記事項のＢ・Ｃどちらかにご記入ください。

　Ｂ．欠席しますとされた方で、委任状を委任される方

　　　　　１．議長に一任します。
　　　　　２．（　　　）　号館　（　　　　　　　　）　号室　（　　　　　　　　　　　　　　　）　様に一任します。

　Ｃ．欠席しますとされた方で、議決権行使書で書面投票に参加される方は、議案ごとの
　　　賛否をお願い致します。

　　第一号議案 １．　賛成 １．　反対
　　第二号議案 ２．　賛成 ２．　反対
　　第三号議案 ３．　賛成 ３．　反対
　　第四号議案 ４．　賛成 ４．　反対
　　第五号議案 ５．　賛成 ５．　反対

（　　　）　号館　（　　　　　　　　　）　号室
　　　　　氏名（組合員）

欠席の場合
http://www.mankan.or.jp/06_consult/02_kumiai/02_hoki_05.html

議長に一任？
昔の白紙委任状の変形に過ぎないので違法です。

別々より１つにしてた方がいいんじゃないの。

>576さん
誰も委任する者がいない場合は、仕方ないでしょう。
だから、議長と各区分所有者が併記されてるでしょう。

>571さん
総会の出欠確認をする場合の書式を変えればいいんですよ。
総会決議は必要ありませんから。
理事会決議もいりませんよ。
但し、議案書と一緒に配布されますが、それを管理会社任せに
してると難しいですね。
理事長が、出欠確認の書式はこれにしてくれと管理会社にいえば
問題はありませんが。

マンション管理の基本は、管理組合主導でいくべきです。
何にもしない理事会で、全て管理会社にお任せしている
管理組合は、管理会社を批判する資格はありません。