マンション管理士に質問しよう！

行政書士あたりに頼んだ方が間違いないですよ
議論を見ていると、”間違いがない”と明確に言い切れる状態ではないようですし

法的に問題ないか？　
誰も答えを出せないでしょう
とても不明瞭な議論ですね

＞470さん
　理論的には、皆さんの書かれている通りなのですが、そうはいかないのがマンション管理です。　
　今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。
　只、一般的に言って、輪番制は理事になってくれる人がいないことを想定して、「次はあなたの番ですよ」とお願いするために決めているケースがほとんどです。

　何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
　何らかの理由というのが、やむを得ない特別な理由（注2）だけの場合は、規定は守られていると解釈すべきでしょう。

　総会資料には次期の理事候補が載っていますから、全部の総会資料を見ればわかります。

　断ってくるようなら、組合か、管理会社に問題があると思います。
　理事になることができたら、「理事は立候補できる」と総会議案に上程するよう頑張りましょう

（注1）
　理事の数が規定されている場合は、総会に提出したとして承認されたとしても、次期からの立候補という書き方になります。
　なぜなら、通常総会資料に余分の理事候補を記載することはないと思いますから、理事候補にあなたの名前を載せていて、決議変更の議案が否決されたら理事数の不足が発生するからです。
　このケースについては、いろいろなケースを想定して理事会で議案内容を決めるでしょう

（注2）
転勤が決定している、長期入院中、売却依頼をしているなど、だれが考えても無理だろうという理由

482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
このカキコミでは”○”として話を進めています

皆さん、本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします
　

>482さん
輪番制にしたのは、理事のなり手がないからではないでしょう。
マンションの管理は全員でやるものだから、平等にということで
輪番制が規定されたものと思います。
輪番制の場合、全て予定通りに理事をやらなければならないということ
ではありません。
予定ではあったが、転勤であったり、病気であったりとの理由でできない
場合もあります。
そういう場合は、次の予定の者がなります。
次期理事候補については、現理事長なりが事前に連絡をして調整しているのが普通です。

輪番制の理事が回ってきたのに、拒否する者も出てきますが、
その場合は、理事会運営協力金なりを細則で設けておけば
いいのではと思っています。
輪番制の理事が回ってきたときに限り、理事をやらない・やれない
者については、理事会運営協力金を月２，０００円支払わなければならないとか。

改めて読み直してみると、明らかな間違いがいくつかありました。
「規約違反」と書いている方は間違い。
＞478さんのいう通り。

＞法的に問題ないか？　
管理組合の理事に関する法的規制はありません。
したがって法的な問題は発生しません。
今回の案件では、総会決議違反に関する問題のみ発生します。

＞承認されたとしても、次期から の立候補ということになります。
承認されても、今総会では無効ということですね
決議が有効になるのは何時からですか
根拠も教えてください

理事会運営協力金　辞退理由
この２つが必要

>>486　

　【本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします】

これは不可侵

>総会の審議にかけるということは、規約改正をするということでしょう。
実務経験が無いようですね。規約にあるように総会で選任するのが議決です。
輪番であろうが立候補であろうが理事会決議の総会議案（役員の選任）が提案されるのです。
その案の中味は立候補者がいたが輪番の通りにした、輪番のメンバーに立候補者を入れた選挙になるかもしれないし、輪番のマンバーの一人が拒否したので代わりに立候補者を入れた案とか色々考えられます。
＞議案の提出をして信任される（決議される）ということは、規約改正が成立したということですよ。
勝手な解釈は滑稽です。
＞理事会が規約にないことを認めて立候補者を議案内容とすることはできません。
規約には総会で選任するとなっているので、理事会の議案を審議するすることは可能です。
貴方の様な硬直した考えで輪番の役員だけで教育三流国に落ちた我が国で実施すれば悪賢い管理会社に良い様に操られる結果となります。

489
反論の内容を見れば”結論のない”カキコミです
つまり、責任のないカキコミです
到底参考にできるレベルではございません

>489
輪番制は単なる順番制ですが、細則に理事候補は輪番制で選出するものとすると
なっているのでしょう。
輪番制で選出された理事候補案を総会で決議するのですよ。
その中に推薦や立候補者を入れるのはおかしいでしょう。
全てが立候補や推薦者だけの場合は、輪番制は必要なくなります。
それとも輪番制の者と立候補の者とかで選挙でもしますか？
選挙規定はあるのですか？
理事会で決議されたものはなんでもありで、総会に議案として提出
できるものではありません。提出したとしても、それは無効です。
まず、規約改正案として提出することが先決ですよ。
実をいうと、４８０は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。

>486さん
決議されてもというのは、規約改正が決議されてもという意味です。
立候補の規約改正の決議承認後、それから理事候補を選出しなければならないことになります。
理事候補には、当然立候補者名は入っていませんので。
もし、規約を無視して立候補者名を候補として入れていれば、総会決議違反となります。
例えば、定数１０名の理事の中で、立候補者が５名いた場合、規約改正が
承認されなかったら、輪番制の５名だけになってしまいます。
輪番制１０名と立候補者５名で選挙をすればいいのですが、そうなった場合、その規定も
つくらなければならないでしょう。

>482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。（×です）

>このカキコミでは”○”として話を進めています
（特殊なケース。問題ではこのような特殊な想定で問いません）
何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
判例でも、規約違反の決議といえども、区分所有者の過半数の承認があるので有効と出たケースがあります。
申請の段階で、理事会から輪番制違反の理由で断られたらやむをえません。
断った理由が、他の人（輪番以外の人）と、どう違うのか聞く権利はあると思いますが、そこまでせずに順番を待ちましょう。
総会で承認されれば、裁判で無効判決が出るまで有効です。
組合が受ける不利益は、無効の方がはるかに大きいですから、裁判になっても理事として認められると思いますよ
こんなことで裁判になるとは思えませんけど、

残念なのは、こんな実行困難な総会決議が、正しく運用されていたのかに対する言及がなかったことです。

規約には総会で選任するとなっているのは、輪番制の理事候補を総会で
専任するという意味ですよ。拡大解釈しないでください。

>493さん
全員が輪番制で正しく理事になったのでしょうかは必要ないのではないですか。
輪番制で運用されている理事選出の中で、立候補者が出てきた場合の対応を
どうするかということでしょう。
基本的には、理事は輪番制で選出するものとするという細則があれば、当然
立候補制はみとめられないとするのが一般論です。
特殊ケースでやむおえない事情で、総会決議で選出する場合もあるでしょうが、
それはここでは問題にすべきではありません。

＞480の弁護士さんたちに質問
①　今までに輪番制以外で理事になった人（Ａさん）がいた場合について
　Ａさんの議決権を算入した理事会決議は有効ですか

②　無効の場合、どう処理するのですか

③　今後、輪番制で、次の人が理事に申請したり、Ａさんのような人が出たらどう決定すべきですか

④　厳格に運用して、理事不足が発生したらどうするのですか

>496さん
今までに輪番制以外で理事になった者がいた場合、それが有効かの
質問はおかしいですよ。
特に善意の行為は法的にも無効となりますので。
それこそ拡大解釈以外の何ものでもありません。総会決議で決議されたものが
裁判になることも殆どないでしょうから。
③の場合は、規約の改正をしておくべきです。
④の場合は、規約の改正をして、立候補制や推薦制の導入を取り入れたり、
任期の延長を細則で決めたりすればいいことです。

>496さん
細則で決められていることを、理事会で決めて総会決議に諮り決議されたものは
基本的には無効です。
しかし、どう処理するかは、例えば、事業計画案を提出して、それが承認され
工事が終了したものを、理事の選出が無効だったという理由で元に戻すことは
できませんからね。
しかし、その事業計画案は総会で承認されているのですから、それは有効ということに
なります。

>496さん
あなたはマンション管理士なんでしょう。それを業とされているのなら、
相談については、基本論で対応すべきです。

ここのスレが立ち上がって、２０日間で５００の書き込みが
あるのは、すごいことだね。

>495さん
おっしゃる通りです
最初の質問者の「輪番制」が形骸化しているなら、
つまり理事になってくれる人に文句を言う人はいない組合なら
こういう方法がありますよ、ということです
この件が問題になりそうな組合なら、おすすめしません

それは、過去の理事がどの程度輪番制を守っているかで、ある程度判断できるでしょう

過去に適当に運用されてきたからこそ、またそのことが組合にとって何の不利益もなかったからこそ、問題が起きなかったことを、マンション管理士や弁護士が知識を振りかざし急にやめさせることを、私はよしとしません

当然、是正は必要です。
ですが、そのために組合が混乱するような方法は、組合にとってためになりません
今回のケース、最良の方法は総会決議に立候補制を盛り込み、その後立候補することです
ですが、理事会が動かず決議の変更がいつまでもできない、しかも管理会社に疑念をもっているのなら実績の範囲内で（つま立候補者が非難されない範囲で）理事になる方法を提案したにすぎません。


　

>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。
輪番制が形骸化しているのが分かっているなら尚更のことです。
それぐらいは、やらないとプロが泣きますよ。

＞497さん
①　は当然の答えでいうことはありません

③、④は問題の答えになっていません
そういう事態を防ぎましょうというのは当たり前です
私は、そういう事態が発生したらどうするのですかと聞いています

>496さん
＞相談については、基本論で対応すべきです。
この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
管理組合の意識は様々です、管理組合の状況に応じて提案するのが私のスタイルです
規約・法に違反する提案はしませんが、理事長が管理会社と癒着しているなら、脱却する方法
無関心な区分所有者ばっかりでも、管理会社のいいなりにならない方法を提案します

本を読めばわかるような事ばかり話すのでは、マンション管理士など不要です
投稿の中にはマンション管理士さんもかなりいると思います
私の考えは、場を荒らしそうなので、これ以降の投稿は遠慮します
残っている質問にお答えいただければ幸いです

終わりのつもりが一度だけ
>501さん
あなたがプロのマンション管理士なら、理事を動かして、
規約の改正をすることを提案すべきですよ。

私が関与していれば、当然そうします
総会決議の変更ですけどね
掲示板の質問に答えただけで、私は投稿者や組合がどこの誰か知りませんので、理事会に提案できる立場ではありません

>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。
意見の相違はあるのです。
弁護士の無料相談というテレビ番組をみたことはありませんか。
同じテーマでも、弁護士によって法解釈は違います。
意見や考えの違いを、戦わしていくのも必要なことですよ。
それに耐えられなくなって、退散するぐらいでは、大した仕事はできませんよ。

>504さん
あなたはＨＮで書き込みをされていますが、これには大変な
プレッシャーがつきまといます。
このＨＮを使って、いろんな意見や批判に耐えられるようになれば、
素晴らしいマンション管理士になれますよ。
匿名掲示板で逃げるようなら、先はしれてます。

>>491
>実をいうと、４８０は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。

えっ？
冒頭には、このように書かれていませんでしたか？

■　この「相談事項から　Ｑ＆Ａ」については、次のことをご理解ください。　■

Ａは、相談を受けた当会マンション管理士の意見を中心とした回答です。
必ずしも全管理士の一致した意見であるとは限りません。
あくまでも、マンション問題を検討する時の参考資料としてこれを利用していただければという趣旨から、掲載したものです。
マンションの問題は複雑多岐です。人により見方、考え方が違う場合が多々あります。
従って、相談に対応する際、複数の見解が有り得ることをご理解ください。
見解が異なる問題については、当会は更に議論を詰めて参ります。
この欄ご利用の皆さんからもご意見をどしどし寄せられることを、期待しております。

弁護士であろうとマンション管理士であろうと
いろんな解釈はあるでしょうね。
見解が相違すれば、その中で更に検討していけば
よりいい正解に近い回答がでることになるでしょう。
要は、議論をし、いろいろ考えてバトルをしていく
ことに意味があると思いますよ。

>503さん
規約はおろか法に違反することはしませんといってますが、当たり前のことでしょう。
それに今度は、管理会社云々ですか。
支離滅裂ですよ。
使用細則に理事の選出は輪番制によるものとするとなっていれば、その通りにするよう
提言するのがあなたの役割です。

>>508（マン管士）さん

しかし、出典を示さずに「相談事項から　Ｑ＆Ａ」のＱを
ここにそのまま質問することに意味がありますか？

４Ｑ　分譲会社社員の委任状による出席
５Ｑ　総会の委任状の再委任
２４Ｑ　理事に立候補

>504さん
あなたがここに参加したのは、マンション管理士としての力量をためすためと、
更なるスキルを身につけるためではなかったのですか。

　そうなのですが、あまりの反響で当惑しています。
　正直、投稿を自粛すべきか、続けるべきか迷っています
　私の方針が、一般的には受け入れにくいものだろうという事は理解しています。

>496さん
＞相談については、基本論で対応すべきです。
＞この考え方が、組合役員に「マンション管理士の話は一度聴いたら、もういいと思った」と言わせるのです
　この反論が、過激に過ぎると反省しまして、これ以上過激にならないために、遠慮した方がよいと思ったのです。

　管理組合の様々な問題に触れて、自分なりの解決策を考えてゆきたい、更なるスキルアップを目指したいという気持ちは変わりません

　

>511さん
ここのスレに参加すればいろんな経験をされるでしょう。
ただ、ＨＮでの書き込みは余程の自信がなければ苦しむことに
なるだけです。
それについていけないのであれば、匿名で書き込むことです。
ただ、現状はあまり批判とか中傷はみかけませんが、それぐらいの
ことで弱気になるようでは、士業としては限界です。

504での回答は、今見るとおかしいですね

質問者に、「理事を動かして、 規約の改正をすることを提案すべき。 」と回答するのが正しいというご意見ですね

私の勘違いをお詫びします

>513さん
以前マンション管理士の方が、ＨＮを使ってあなたと同じように相談に
答えておられました。
その方は、すごく勉強もされていましたし、実力もかなりのものでした。
しかし、最後は自分の弱い部分を指摘され、無念の退散をされました。
いくら優秀な方でも、知らないこともありますし、勘違いというものもあります。
追求する方は、自分の得意分野であり、いろいろ調べて書き込む訳ですから、
負けることもあります。
しかし、それを負けと認めず、自分の成長の糧にできればいいんですが、人間は
弱いもので、中々悟りきった心境にはなれないものです。
自分のスキルをあげるためであれば、匿名で書き込めばいいんですよ。
面倒くさくなったりしたときは、他の者に任せればいいのですから。
それが匿名掲示板なんです。

資産価値の落ちないマンションは下記のような条件にあてはまるマンションではないかと
思いますが、その中で物件規模が大きいマンションについてどう思いますか。
　
＊資産価値の落ちないマンションの条件

　　　　１．立地が良い

　　　　２．築年数（築浅）

　　　　３．物件規模が大きい

　　　　４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

物件規模が大きいとは何戸ぐらいからをいうのかな。
大きいと一般的には、マンションの管理がゆきとどくということかな。
スケールメリットというか、理事のなり手や人材が豊富というか小さいマンションよりは、人材はいるだろうが。

築年数（築浅）と資産価値が落ちないということの相関がよく分かりませんが。
普通、築20年→30年と築30年→40年の下落率を比べると前者の方が高いんでは？

>517さん
築年数が浅いほど、資産価値は高いということです。

>>518
それって、この先落ちて行くってことでは？
>>515は資産価値が「落ちない」マンションの話なので。

物件規模が小さいと、管理員をおくときも、１戸当りの負担額が大きくなる。
清掃費も同じこと。
特に１００戸以下のマンションは、管理をしていくのに、全てにおいて割高になる。
共用部分の電気料も、低圧のままで割高だし。
工事にしても、大きいマンションは業者も受注しようと価格競争で力をいれるしね。
集会室もない、カラーコピー機もなし、理事の人材も少ない。
これでは、将来の資産価値は落ちるばかり。
やはり住むなら大規模マンションにかぎるね。
これから購入を考えている皆さんも、こういったことは考慮するといいですね。

>519さん
それぐらいは分かるでしょう。

そもそも私なら、輪番制を導入する時、立候補の道を残しておきます。
つまり、立候補を最優先し、定数に満たない部分を輪番制で補う形にします。
単なる輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の意向でしょう。
ただ、立候補される方が管理組合にとって有益な方とは限らないので、また、平等に組合員が役員に就任するという意味でも、立候補には任期や回数の制限を設けた方が良いと思います。

>522さん
輪番制を導入したのは、面倒な方が理事会に入るのを阻止したい管理会社の
意向といっても、輪番制なら必ずその面倒な人も理事の順番が回ってきますよね。
立候補制にしろ輪番制にしろ任期を設けるのは賛成します。

【マンション管理士に質問しよう！】
どなたがマンション管理士なのでしょう？
それとも建築士？はたまた・・・

それらしく回答していますが、スレタイに示す回答資格のある人はいないようですね

マンション管理士の資格を取得していても、マンション管理士として活動はしていませんし、マンション管理士の資格を取得する過程で何かが身についた訳でもないので、特に名乗りません。

宣伝は宣伝と受け取りましょう。
お客のいないまんかんしの苦しまぎれの宣伝ですよ。
管理会社の固有名詞で宣伝しているのを真似ただけですよ。

ここのスレは、マンション管理運営上の問題に関する悩みや
情報の提供を行い、管理組合の適正な維持・管理を行っていく
ためにたてられたスレです。
そして、その相談や情報の提供は、マンション管理士、建築士、
弁護士、税理士等の有資格者を始め、管理会社の社員、理事経験者等
が対応していくものです。

資格の無い方の体験談なら他のスレでやってください
　
ここはスレタイにあるように

　【マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
　　真剣に答えていきましょう。】
　
責任ある回答が欲しいね
　

　　マンション生活のトラブルで、一番多いのが上下階住戸の音のトラブルです。
　　殆どのマンションでは、管理規約で専有部分の工事をする時には、理事長に届け出、その
　承認を得なければ、住戸のリフォームはできないことになっています。

　　しかし、ただ届出の承認をするだけでは何の意味もありません。理事会としては、リフォーム
　工事の届出の際、そのリフォームのチェックを厳しくしなければなりません。

　　例えば、①共用部分の工事をしていないか、②全体の統一感を損なう工事になっていない
　か、③フローリングのリフォームをする場合、基準値が守られているかのチェックをしなければ
　なりません。

　　管理組合としては、専有部分のリフォームをする際の、基準を明確にして作成しておく必要
　があると思われます。

　　遮音性能の基準としては、従来は「Ｌ４５又は同等以上の性能を有する床材」にて施工すると
　なっていましたが、５年前にその基準の見直しがされております。

　　※何故この基準が見直されたのでしょうか。
床材の遮音性能を表す「推定Ｌ値」は、建物自体の遮音性能を示す「Ｌ値」
　　　と混同され、又「推定Ｌ値」の性能試験に一定の決められた試験方法がなく、
　　　各メーカーの製品・性能が全く違うことがあった為、５年前に廃止されました。
　　改正では、⊿（デルタ）等級に変更されています。
　　⊿（デルタ）値とは、床材の試験方法を統一し、かつ普及をめざした基準です。
　　⊿等級により、どのメーカーの製品でも同程度の遮音性能が期待できるようになりました。

　　従来のＬ４５に相応する新⊿等級の目安としては、軽量床衝撃音は、⊿ＬＬ３以上（日本建築
　総合試験所発表）、マンションで特に問題となる子供の走る音とかの重量床衝撃音は、⊿ＬＨ
　２以上となっています。

　　　　Ｌ値とは、上階の衝撃音が、下階で聞こえる大きさを示す数値です。
　　上記の数値につきましては、業界が統一的な表記をしていないため、従来のＬ基準から、⊿
　　規準に見直す際の目安にしてください。

　※住戸のリフォームをする際、届出された書類を審査する時は、専門的になりますので、でき
　　れば専門家のアドバイスを受けることをお奨めします。