マンション管理士に質問しよう！

マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから。
誰でもできるコピペで解答もどうよ。

>401
批判はするなよ。

理事長になって、まずやらなければならないことは、管理規約と各種使用細則を
読むことをお勧めします。
後は、長期修繕計画と管理委託契約書ぐらいは目を通しておかれるといいと思います。
後は、４００さんが書き込まれているように、理事長は会社の社長とは違い、
人事権や命令権はありませんので、誤解のないように理事全員で物事を進めて
いかれるといいと思います。

>401さん　>403さん
貴重なアドバイスをありがとうございました。
マンションのことは殆どわかりませんが、アドバイスを守り、謙虚な気持ちで理事長職を
勤めたいと思います。2年で交代しますけど、引き継ぎも視野に入れて頑張ってみます。

＞400
何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？

>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。

＞誰でもできるコピペで解答もどうよ。
あなたなら、どんなアドバイスを送れるのかな？

＞４０４さん
管理会社の担当に任せきりにすると、問題が起きることがよくあります。
担当（業界ではフロントと言います）は、たとえ「管理業務主任者」の資格を持っていても、結構失敗しますから
保険の契約更新で提案を忘れていて、「理事会で決議する時間がないので、理事長のハンコください」といったフロントを私は何人も知っています。

理事会の承認なくハンコを押すのか？
それとも保険が切れても理事会決議を待つのか？
はたまた、臨時理事会を招集するのか？
スケジュールを知らないと、このような決断を迫られます。ご注意!!

＞何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？
短い文章にするために言葉足らずだったようです。

修繕工事は、相見積が常識で、新人の理事長さんでも気が付きます。
ところが、定期的行っている点検等は当たり前のように継続して同じ業者にさせます。
管理会社にとって楽でおいしい（つまり管理組合にとって割高な契約が多い）のです。

私の関与しているマンションで、今までと同一の様式で相見積を取ったら
給水設備点検、￥15,000→￥10,000　毎月
雑排水管洗浄、￥1,500,000→￥800,000　（２９０戸）
に、なりました。（税別）
もちろん、実績のない会社は入れていません。

唯、相場を知らないで強引な値引きを強要すると、品質の低下を招きますのでご注意
地域によって違いがあるとは思いますが、雑排水管洗浄は
洗い残し住戸の予備日を入れても大型マンション（２００戸程度）なら￥2,500～￥3,000×住戸数が相場です。

私は、管理会社と無関係な業者を複数知っていましたので、効果が出ましたが、知らなくても効果を出す方法はあります。

>>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
>役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
>私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
>これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
>私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。
資格証の提示義務違反　
この方はインチキです

偽者のマンション管理士がＨＮをマンション管理士として投稿しているようですね。
名乗らない限りニセ物ですので十分に気を付けてください、デタラメばかり投稿しているようです。

マンション管理士としてだけのコンサル営業している者は皆無ですので詐欺には注意！

>409さん
スレ主です。
無益な書き込みはやめてください。
４０６で書き込みがされているように、質問者にとって
有用かどうかが問題ということになります。
質問者は、感謝されているのですから、あなたがとやかくいう
必要はないでしょう。

管理士試験永久不合格組の愚痴ですので聞き流して下さい。
防ぎようが有りません。ためになる意見が多いです。
どしどし発言して正しく啓蒙して下さい。

>マンション管理士様
質問者です。私の質問に親切に答えて頂いたのに、批判をされ却って
迷惑を掛けてしまいましてすいませんでした。
あなたの貴重なアドバイスは、肝に銘じて頑張っていきます。
ありがとうございました。
頑張ってください。

マンション管理士、スレ主に質問します。

委任状の件ですが、ある組合員が欠席することになり、委任状を書いて同じ組合員に渡したんですが、その組合員も
出席できなくなりましたがその委任状を提出してきました。この委任状は有効なのでしょうか。

根本的に匿名掲示板でマンション管理士を名乗るのは如何なの？

投稿も出鱈目ですがそれを名乗る自体非常識ですよ。
資格者ならそのような非常識な投稿は致しません、遠慮なさい。

スレ主さんもその行為を推奨する態度はマナー違反ですよ、自重しましょう。

>>413
無効です、再委任は出来ません。　以上。

スレ主です。
原則としては無効です。
民法では、復代理人を選任することはできません。無権代理といいます。
例外として、本人の許諾を得ていた場合は有効となります。

>規約では、代理人を組合員の同居者、賃借人、他の組合員とその居住者となっています。
＞不動産会社の社員の出席は問題ないのでしょうか。教えてください。

　手元に資料がないので、正確ではありませんが
　法人が区分所有している場合、代表者、役員なら議決権の行使ができたと思います。
　規約によると、社員が占有者なら、賃借人として委任状持参で出席できると思います。

　断言して欲しいなら、調べて後日投稿します。

　余談ですが、「賃借人」は代理人としてはふさわしくありません。
　なぜなら、区分所有者（賃貸者）と賃借人の間には、利益相反があるからです。
　賃借人が増えてくると、区分所有者の権利が阻害される可能性があります。
　この規約については、一考の価値があると思います。

以前にこんな投稿がありましたが、無視していました。　
＞資格証の提示義務違反　
＞この方はインチキです
マンション管理士に、資格証の提示義務はありません。
うっとうしいので名前を変えます。

私は、仕事の参考にするため、マンション関係のサイトは良く見ますが
このような投稿を排除できないところが、ネット掲示板の限界ですね。
他の掲示板も同様で、せっかくの情報収集の場が台無しになっています。
ただ、総会でも同様の、意味不明、回答のしようのない意見が出ることがあります
クレーマー対策の練習にはなります

>407
雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。

>417さん
管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

>雑排水管の高圧洗浄には、一部にカメラを入れないのですか。
毎年、内視鏡調査をするわけではありません
洗浄工事とは、別に協議しています。

>それに、費用が１戸当り２，５００円～３，０００円は安すぎませんか。
関西なら、業者が受け取る金額はこれが相場です。
もし、管理組合が直接発注しても、安くならないなら、委託先の管理会社とつながっている業者ばかり選択したということだと思います。
管理組合が直接発注しても、委託先の管理会社とつながっている業者なら管理会社はリベートを要求します。
他のマンションで仕事をもらうためには業者は、従うでしょう。

首都圏ならすこし高いかも

>420さん
うちは2年に1回洗浄をしています。
内視鏡カメラは200戸中15戸程度にカメラを入れています。
ただ、費用は1戸当たり４，５００円です。
他のマンションにも聞いたんですが、４，０００円前後が相場のようです。

>管理規約や使用細則を全面改正するときは、どのようにやればいいのですか。
>できれば、具体的な方法を教えて欲しいのですが。
>標準管理規約を参考にするのは分かりますが、具体的なやり方がどうもわからないので。

良く使う手法として
エクセルで、現規約、標準管理規約を２列に記載し、改正管理規約をその右側に書いてゆく手法です。
ほとんどの管理会社は無料で手伝ってくれると思います。
マンション管理士に頼むと、コンサル契約していれば無料、単独発注なら１５万から３０万くらいでしょうか

規約改正の際は規約本文の他に、
共有部分の一覧
共有持ち分（管理費等の請求根拠につながります）
占用使用権の一覧などの別表
各使用細則（マンション、トランクルーム・専用庭・駐車場・駐輪場使用規定など）
届出用紙の様式
などもセットにし、管理規約集として作成するのが良いと思います。
なお、使用細則、契約書、届出用紙などは取り外して使えるようにします。


サンプルが下記で入手できます
https://cocoa.ntt.com/cc_pc/ST055?RE_ID=5e25b712a7b722e4033145b241ac45...

>422の追伸

インターネットで、標準管理規約をワードに落とせるデータがあります
ワードのデータをエクセルにコピーするとサンプルのようになります

規約の内容が確定したら、ワードのデータを書き換えて原稿とします。

じぶんだけワールドでマンション管理語っても意味ないけど、お疲れ。　笑

このスレは誰でもマンション管理士、管理に詳しいと名乗れるスレなんですねぇー

マンション管理士と無資格者は名乗ってはいけないのでわ？　それしか権利がない資格ですよ。


それとーマンション管理士と有償でコンサル契約してるマンションは聞いた事無いわ、有るの？　笑

＞うちは2年に1回洗浄をしています。
良心的な（利益主義でないという意味で）管理会社ですね
ふつうは「毎年実施しないで事故が起きたら理事長の責任が問われます」と、脅して、毎年します。

＞内視鏡カメラは200戸中15戸程度にカメラを入れています。
それでよいと思います。

＞ただ、費用は1戸当たり４，５００円です。
＞他のマンションにも聞いたんですが、４，０００円前後が相場のようです。
丁寧にやってもら得れば、それでよいのではないですか。
予備日を多くとれば費用は掛かりますし。

唯、どうしても留守などで洗浄できない住戸が出ます。
最上階には縦管を洗浄する口があります。
最上階の洗浄には注意してください。
私は、２年続けて洗浄できていない住戸は、何度も連絡して、次回は必ず実施してもらうよう、管理員さんにアドバイスしています。

管理会社は、その昔、事務のほとんどを手作業でしていたため、また競争相手がいなかったため、十分な委託費で受託しています。
今となってはコストダウンのできない体質の会社が多いのです。
委託費が上げられない状況で、裏の収入である紹介料（ピンハネ）は増えているような気がします。

>マンション管理士と無資格者は名乗ってはいけないのでわ？
ダメですよ、資格証の提示義務があります
　
無責任の嘘話を書き込んで楽しんでいる人がいます
注意して読みましょう
自分のマンションへの適用は管理組合か有資格者に相談して
責任ある回答をもらいましょう

そうですね

>425さん
回答ありがとうございます。
私の部屋は14階の最上階なんですが、縦管の洗浄については知りませんでした。
今度行われるときは、確認したいと思います。
洗浄のときは4日間で行われています。
200戸中3～4戸はやらないところも出てきます。
毎年同じところがやらないと弊害がでてきますね。
これも次回の課題としたいと思います。ありがとうございました。

>422さん
管理規約の全面改正で一番大変なのは、現行規約と標準管理規約、改正案等を
打ち込まなければならないことだと思っていましたが、ワードに落とし込む方法が
あるのですね。
しかし、現行規約は打ち込まないといけませんよね。
これが大変な作業量になりますが、誰かがやらなければなりませんが、マンション管理士に
依頼すればどれぐらいの費用がかかりますか。
例えば、エクセルに現行規約と各種使用細則を打ち込んでもらうには。
それと専門委員会にきてもらって指導をしてもらいながら規約の改正をしていくその
1回の費用は。

一人芝居楽しいかな、管理士さんに聞いてみなさいよ。
お金要求できる管理士なんていませんよ、ついでの資格ですから。

>430
マンション管理士として生計をたてている人もいますよ。
あなたは、何故マンション管理士に敵対心を抱いているの？
過去に何かあったのかな？

弁護士が３０分５４００円～だから、１００分の１くらいでしょ。

>430
マンション管理士のＨＮで登場されたのに、マンション管理士という
その言葉を聞いただけで、反発するものだから、ＨＮをかえておられ
るじゃないですか。

>431
現実を描いただけですよ、マンション管理士の活動実態は無いに等しいですから。
建築士、司法書士、行政書士のついでの資格と認識してる人しかいませんよ、専門家では無い。

405です。排水管洗浄の件ですが、マンション管理士さん改めてマンション管理は詳しいよさんは金額的なことや、実施日数しか考慮しないのですか？
排水管の管材、水圧、洗浄の順番、竪管の洗浄方法とかは検討しないのですか？
排水管洗浄は戸数×単価だけで決まるほど単純ではないです。
最後に、排水管洗浄で最上階住戸が注意なんて初耳です。

>弁護士が３０分５４００円～だから、１００分の１くらいでしょ。
ちなみに、その金額は税込みです

まじめにきいてはいけませんよ、しろうとですよ。
数字や金額出すじたいで気付くでしょ、インチキだって。

>428さん
戸当たり4000円前後だと、竪管を単独で洗浄しているかは微妙ですね。オーバーラップだと思います。
そもそも竪管を単独で洗浄する場合、最上階ではなく、屋上の伸長通気管のベントキャップを外してホースを入れます。下手な作業員がやると、吹くこともありますが、リスクは低いと思います。

どちらにしろ、マンション管理士が清掃するわけではありませんから関係ない話です
しかし、清掃の手順を知っておくことは興味が満足されますので参考にしてください

ちなみに排水管清掃には保証がついていますので安心です
水漏れなどか発生してしまっても、その保証でカバーされます

>439=440
今までマンション管理士を名乗っていた方とは別の方ですよね？もし同一人物なら、皆さんキャップが言うように、マンション管理士なんて‥
マンション管理士が清掃するわけではないから、関係ない話？それはあまりにも無責任では。管理会社のフロントが同様の発言をしたら、まず管理会社変更でしょう。
相見積もりを取って比較すると言うならば、清掃方法や手順などを知らないと、正確に比較できません。
それから、排水管洗浄に保証がついているのは当たり前。
清掃や点検に携わる会社は、保険に加入しています。
洗浄中の水漏れではなく、洗浄を実施した住戸に対し１年間、詰まりや漏水に無償保証を付けている管理会社もあります。

ちょっと失礼、たった１年間の保証ですか？

>それと専門委員会にきてもらって指導をしてもらいながら規約の改正をしていくその
>1回の費用は。

実際の費用は地域のマンション管理士会に問わせてください。
会議への参加費用は２時間で２～３万位です
規約改正なら、業務委託で総額１５万～３０万位でしょうか

管理会社に依頼すれば、資料作成から説明会まで、たぶんフロントが無料でしてくれると思います。
管理会社のフロントとマンション管理士のどちらがスキルが高いかは何とも言えません。
人次第です。

>排水管の管材、水圧、洗浄の順番、竪管の洗浄方法とかは検討しないのですか？
数値は覚えていませんが、役員同席でいくつかの業者と話をして、水圧、横引き管の洗浄、工事日数・曜日、時間指定への対応、予備日の設定、汚水管への薬剤投与などの話をして決めました。
実績のある業者ですので、工事スキルより、住民サービスの話が中心でした。
その金額が前述の金額です。
洗浄の順番？意味がよくわかりません。

>排水管洗浄は戸数×単価だけで決まるほど単純ではないです。
もちろんそうです。私は仕様を上げて、いくつかの業者の見積もりを取ったら先の金額が出たので、その金額を書きました。
スペックを挙げれば金額は上がるでしょうから、そういう工事を希望する組合はそうすればよいと思います。
多数のマンションで同様の仕様で洗浄してきましたが、一度も問題は起きていませんし、

>最後に、排水管洗浄で最上階住戸が注意なんて初耳です。
そうですね、これには異論もあるかと思いますが、私の関与したマンションで、全系列ではないんですが、最上階だけ別の洗浄口がありまして、いつも留守の住戸があって、業者さんと「困りましたね」と話をしていました。
給水管の設置方法もマンションによって違いますから、マンションによって違うのかもわかりません。
が、いつもそこが洗えないので心配でした。
なぜならその住戸だけの問題ではないからです。
あなたのマンションに、そういう場所がないか確認しておいた方が良いと思います。

>しかし、現行規約は打ち込まないといけませんよね。
私は、フロント時代担当マンションの管理規約、届出書類などはワードやエクセルで打ち直して、普段から用意していました。
規約がいるのは改正の時だけではありません。
理事会などで、資料として規約の一部を提出したりしますし、占有部売買の際の重要事項説明書に添付したりするので、熱心なフロントならデータ化した資料を持っている可能性はあります。

＞今までマンション管理士を名乗っていた方とは別の方ですよね
別人です。
私はマンション管理士→マンション管理は詳しいよ　です

>洗浄を実施した住戸に対し１年間、詰まりや漏水に無償保証を付けている管理会社もあります。
10年保証だったように思います
マンションによって異なるものですね

ただ、うろ覚えなので確認してみようと思います

>443
なるほど、マンションによっていろいろ異なるものですね
自分のマンションのいろいろを確認してみないと

嘘をカキコミして遊んでいる人がいるようです
ココに書いてあることは鵜呑みにしないで
ご自宅の管理組合に確認した方が安全ですね

なかなかいいスレだな。
参考になるので、専門家も含めどしどし参加して。

439　440はマンション管理士とはいっていないよ。
マンション管理士は関係ないけど、こだわるのがいるんだね。

>443さん
管理規約と使用細則を全面改正する場合、専門委員会の検討回数は
何回ぐらいが標準ですか。
それと、エクセルとかワードに打ちこむのは大変な作業になりますが、現在は安価で
読み込むのがあるとのことです。そして、それを編集すると楽だと聞いています。
標準管理規約とかも簡単に読み込めますし、それを編集することができます。
１万円台だと思います。

>管理規約と使用細則を全面改正する場合、専門委員会の検討回数は
>何回ぐらいが標準ですか。
１回の会議を２時間として、最初に資料が出来上がっているとします。
規約の読み合わせに１回（読み合わせと同時に変更せず、疑問点をチェックしておきます）
細部の変更に１回　※　（正直、これにかかる時間は読めません）
説明会の開催に１回
（総会で議案上程）
印刷または印刷業者への発注に１回
全戸配布に１回

計５回　１０時間ですが
問題は※の所です。
理事の資格、代理人の制限、理事の任期、緊急動議を認めるか、保存行為の実行者を制限するか、区分所有者が臨時総会を開催要求するときの必要議決権数、各細則の見直しなど、この際決め直そうとすれば、意見が分かれ時間が大幅に増えることが予想されます。
意見が分かれた時は、多数決を急がず、意見の集約に努力されるようおすすめします。

技術的なことはその専門家に任せればいいんだよ。
しかし、技術は幅広く、一人で全てできる者はいない。
だから、マン管士はそれをマネジメントできればいいんではないの。

>450さん
例えば、現行規約と改正案の比較表のたたき台を、作成してもらっていれば、
後は、専門委員会で検討していけばいいですよね。
その比較表がなければ、実際専門委員会でも検討するのが難しいと思いますが。
その比較表のたたき台を依頼することはできないんでしょうか。
当然、改正案は、標準管理規約が中心になるでしょうが。

福管連では、会員の管理組合に対して、管理規約の無料診断をしてくれますが、
ただ、現行条項で改正されていないところや、一部改正した方がいいということを
提案してくれるだけです。

改正した方がいいのですが、そのやり方までは教えてくれません。
多分、比較表を作成するやり方だとはおもいますが、それを作成するのが大変なので
中々先に進みません。

管理規約の全面改正は、現行規約と改正案の比較対称表ができあがればもう完成したも同然だよ。
それは、プロに依頼した方がいいかもね。

基礎資料ができあがっていれば、それを第一条から順次検討していけばいい。
読み合わせとかは無駄なこと。
理事会、総会は決議の場だよ。
専門委員会でその案は作成しなければならない。出来上がったものを決議するのだからね。

>その比較表のたたき台を依頼することはできないんでしょうか。
私が受けると、このスレが広告、勧誘になるんじゃないでしょうか
ここで仕事を受注するつもりはありません。
「福管連」とは、マンション管理組合連合会ではありませんか
福岡のマンション管理士会に依頼されたらどうですか

>それは、プロに依頼した方がいいかもね。
　私は６～７年ほど前、これでひどい目にあいました。
　わたしが担当した組合がマンション管理士会に管理規約の改正を依頼しました。
　やってきたマンション管理士が、理想的な規約を推進しましたが、その組合は理想的な組合には程遠い無関心な区分所有者が多い組合でした。
　結果、理事及び理事の代理人の資格について、ガチガチの規約が出来上がったのです。
　当時私は、これでは理事会が開催できないと反対したのですが、当時の理事さんたちは、マンション管理士の意見を採用しました。
　つまり、現職の理事さんたちも実態を知らないため、「資格所有者」の意見に傾いたのです。
　翌年、半分以上の理事会が不成立になり、私の説得で再度改正議案を総会にあげました。
　マンション管理の実務を知らないことがマンション管理士の弱点であり、私が資格を取ることになった理由です。

　できれば、理事長経験者数人に（多すぎると意見がまとまりません）、専門委員になってもらい、現職理事長を加えて
　実行可能な規定かどうかを、検証しながら、進めるのが良いと思います。

>読み合わせとかは無駄なこと。
　一度、最後まで読み合わせはしたほうが良いと思います。
　読みながら、？のつく規定に✔をいれてゆきます。
　最初から変更してゆくと、後で規定されている内容を先の規定に盛り込んだりして、混乱します。

>455
規約改正をする場合、標準管理規約にあわせつけることがまず最初ですよね。
標準管理規約はかなり改正が行われていますが、築年数の経過したマンションの規約はかなりの量が
洩れています。
それにあわせつけられれば、ほぼ完成したといっても過言ではありません。
あなたのいっておられるひどい目にあったといわれるのは、多分理事会運営細則でしょうが、
各種使用細則については、それぞれのマンションでいろいろあるでしょうが、管理規約は、基本は
標準管理規約で十分ではないでしょうか。

>455さん
　マンション管理士の規約改正の要領はこうあるべきじゃないですか。

　全面改正業務

　＜基本的な業務内容は下記の通りです。＞　　１．～５．については、各一部作成して差し上げます。

　　１．まず現行管理規約、現行各種使用細則の打ち込み業務
　　２．専門委員会での検討対比表の作成（現行規約と改正案との比較表）
　　３．検討会での検討が終了したら、理事会、総会での説明資料対比表の作成
　　４．理事会決議後の、完成管理規約、各種使用細則の作成・・・・表紙、目次、別表含む
　　５．各種使用細則のひな形のご提案
　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット飼育細則
　　集会場使用細則、大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則
　　監視カメラ運用細則等

　　説明会派遣業務・・・１回２時間程度

　　　　理事会・総会で貴管理組合に出向いてご説明をさせて頂きます。基本業務に含まれます。
　　　　専門委員会での検討会への出席については、要請があればお受けします。（有料）

　　　※専門委員会検討用対比表の増刷、理事会・総会説明会対比表の増刷、並びに総会承認
　　　　後の完成管理規約・各種使用細則の増刷については、各管理組合の戸数や専門委員会の
　　　　人数によって増刷する冊数が変わってきます。

４５７で洩れました。
増刷する分は、管理組合で直接やるか、印刷会社等に依頼します。

標準管理規約はあくまで標準である。
自分のマンションの規約のチェックをするのが最初です。
築年数の古いマンションの規約のチェックは
標準管理規約をを勉強するどころの量ではない。
民法や区分所有法等の法令に反していないかを精査する事
標準管理規約は国土交通省管轄
日本は法冶国家　裁判になると法務省管轄。標準はあくまで参考。

>459さん
規約を全面改正するマンションは、築１０年、もしくは１５年以上経過した
マンションですよ。
そういったマンションの規約は、標準管理規約が改正になった部分だけでも、
３０％以上がそのままになっているのです。
１５年以上そのままになっていても、管理組合を運営していく中においては、
そんなに不自由はありません。
私の考えは、管理規約は標準管理規約に基本的にはあわせつけることで
いいと思っています。
ただ、各種使用細則については、作成されていなかったり、運用上変更になって
いるものがかなりあると思います。
どちらかというと、各所細則に重点をおいた改正が大切だと思っています。
標準管理規約は、法に違反することは規定されていません。
どこのマンションの規約も標準管理規約をひな形として作成されています。

管理士さん　標準管理規約が法に反するとは言っておりません。
内容は解りませんよ。標準管理規約が改正になったからとて、
なぜ自分のマンションの規約を　いじる　のですか？
いじる　のであれば　法　にてらして、いじり　なさい。
標準管理規約を参考にする事には賛成致します。

＞457さん
　工程はこれでよいと思いますが、私は専門委員の検討会、区分所有者向け説明会、総会の３回の出席はオプションでなく、基本業務に含みます。
　検討会が何回開かれても同一料金です。ここが肝心なので時間をかけます。
　
　あるマンションで、区分所有者の総会開催請求の議決権数が１/４になっていました。
　法律知識がないと思わぬ変更をします。

　又、総会前の規約改正案説明会は必ず開くべきだと思います。
　いきなり総会に出すと、紛糾し専門委員や理事が非難されることになりかねないし、時間がかかります。

　説明会で、こんな質問が出ました。
　民法と、区分所有法ではどちらが優先ですか？
　何故、区分所有法は優先されるのですか？

　多少なりとも、マンション関係の法律知識がある者が同席する必要があると思います。


　
　

>462さん
総会開催請求の議決権数が４分１になっていましたとかは、標準管理規約に
基づいて改正をしていけば、そんなことにはならないと思いますよ。
総会前の説明会は普通やらないでしょう。
それでなくても臨時総会を開催しなければならない訳ですから、負担になりますよ。
事前に改正案は（現行規約と改正案の左右比較表）配布しているので、それを
みているので説明は、総会のときで十分でしょう。
専門委員会で十分検討してきて、理事会の決議も受けているので、そんなに
問題はないと思いますよ。
基本的には、専門委員会の検討会、理事会・総会での説明会には当然マン管士は
参加することにはなるでしょうが。

>462さんへ
私の作った管理規約改正のポイントをみていただいて、少しでも参考になれば活用してください。　

　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右対照表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右対照表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右対照表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

４） ＊左右対照表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右対照表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右対照表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右対照表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右対照表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

たまたまのぞいたら管理規約改正のことで論争されてましたので、
僭越ながら書き込みをさせていただきました。
私のやり方なんですが、何か問題がございましたら、ご指摘をお願いします。

管理規約の改正は難しく考えなくていいんだよ。

標準管理規約に沿ってやるだけでいいんだから。

>管理規約の全面改正のやり方
　　>１．まず現行管理規約、現行各種使用細則の打ち込み業務
　　>２．専門委員会での検討対比表の作成（現行規約と改正案との比較表）
　　>３．検討会での検討が終了したら、理事会、総会での説明資料対比表の作成
　　>４．理事会決議後の、完成管理規約、各種使用細則の作成・・・・表紙、目次、別表含む
　　>５．各種使用細則のひな形のご提案

　これでは、なにがなんだかわからないんじゃないの。
　

どなたか教えてください。

当管理規約では役員は総会で選任すると定めていますが、その選任方法について第１回総会に

おいて輪番制で決めることが決議され今日に至っています。総会、理事会の運営は全て管理会社

主導で行われており、理事会の主体性が見えないのでいろいろな問題を感じています。それで、

理事に立候補したいと考えているのですが、立候補は可能なのでしょうか。

＞総会開催請求の議決権数が４分１になっていましたとかは、標準管理規約に
＞基づいて改正をしていけば、そんなことにはならないと思いますよ。
　それがあるんですよ。
　あるマンションは、理事長の独裁で、反対派を抑えるためか、強引に変更していました。
　勿論、区分所有法違反なので規約に無関係に１/５で開催請求できますと、説明しておきました。

>471さん
しかし、管理規約に記載されたということは、総会決議を経ているので
そこのマンションでは、それが通用したんでしょうね。
赤信号、みんなで渡れば怖くないということでしょうか。

>470
管理規約に輪番制と謳ってあるのなら、
当然、輪番制でいかざるを得ないでしょう。
もし、立候補制に切り替えるのなら、規約の
改正が必要ですよ。
ただ、理事会の運営が管理会社主導はだめですよ。
あくまで、理事会の主導は理事でなければならないでしょう。

>470
輪番制なのは、総会にかける役員候補を選ぶ方法なので、立候補自体はできると思いますよ。
ただ、立候補を受けた場合の扱いを整理していない可能性もあるので、早めに表明した方がよいように思います。
結果として、総会議案にかけられるかどうかは、理事会次第かと

＞どなたか教えてください。 当管理規約では役員は総会で選任すると定めていますが、その選任方法について第１回総会において輪番制で決めることが決議され今日に至っています。総会、理事会の運営は全て管理会社 主導で行われており、理事会の主体性が見えないのでいろいろな問題を感じています。それで、理事に立候補したいと考えているのですが、立候補は可能なのでしょうか。

立候補は出来ます。但し、規約本文の総会での選任に間に合わせる意味で、理事会で総会の議案審議をするであろう日より前広に文章で理事に立候補したいので総会の議題の議案として上程を願い出ることです。そうすれば輪番制の理事候補との選挙になるか輪番制の理事候補の代理候補に入れられて総会で審議されることになりましょう。

>475さん
規約に立候補の規定がなければ、立候補は無理でしょう。
規約か細則の改正をしなければ、規約違反となります。あなたのいうように、理事会に
願い出て、それを理事会が決議して総会に提出したとして承認されたとしても、次期から
の立候補ということになります。
総会で決議されて初めて立候補ができるということになります。

>474さん
輪番制は理事候補を選出する手段なのです。
それに立候補は含まれません。
規約にないことは認められませんので、改正するしか方法はありません。

↑総会の審議に任されると書いてあるのが読めないの？
輪番制は単なる順番制で、総会での信任決議が必須條件が理解できていない様ですね。

>478
総会の審議にかけるということは、規約改正をするということでしょう。
議案の提出をして信任される（決議される）ということは、規約改正が
成立したということですよ。
理事会が規約にないことを認めて立候補者を議案内容とすることはできません。

>478

区分所有者は、総会の決議及び管理規約を誠実に遵守する義務がありますので、現状にお
いては役員の立候補は認められません。したがって、立候補することを可能にするためには、①
総会において、「役員の選任方法は、輪番制及び立候補制（自薦・他薦を問わない。）とする。」と
いった内容の議案を決議（普通決議）することが必要になります。また、②管理規約に「輪番制
と立候補制を併用する。」旨の改正する決議（特別決議）の方法もあります。なお、①の場合は、
出席組合員の議決権の過半数の賛成で足りますが、②の場合は、組合員総数及び議決権総数の各
４分の３以上の賛成が必要となります。いずれの方法を採るにしても、まず理事会にこの旨を提
案し、総会の議題とするよう働きかけたらよいと思います。
２５Ｑ １０

行政書士あたりに頼んだ方が間違いないですよ
議論を見ていると、”間違いがない”と明確に言い切れる状態ではないようですし

法的に問題ないか？　
誰も答えを出せないでしょう
とても不明瞭な議論ですね

＞470さん
　理論的には、皆さんの書かれている通りなのですが、そうはいかないのがマンション管理です。　
　今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。
　只、一般的に言って、輪番制は理事になってくれる人がいないことを想定して、「次はあなたの番ですよ」とお願いするために決めているケースがほとんどです。

　何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
　何らかの理由というのが、やむを得ない特別な理由（注2）だけの場合は、規定は守られていると解釈すべきでしょう。

　総会資料には次期の理事候補が載っていますから、全部の総会資料を見ればわかります。

　断ってくるようなら、組合か、管理会社に問題があると思います。
　理事になることができたら、「理事は立候補できる」と総会議案に上程するよう頑張りましょう

（注1）
　理事の数が規定されている場合は、総会に提出したとして承認されたとしても、次期からの立候補という書き方になります。
　なぜなら、通常総会資料に余分の理事候補を記載することはないと思いますから、理事候補にあなたの名前を載せていて、決議変更の議案が否決されたら理事数の不足が発生するからです。
　このケースについては、いろいろなケースを想定して理事会で議案内容を決めるでしょう

（注2）
転勤が決定している、長期入院中、売却依頼をしているなど、だれが考えても無理だろうという理由

482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
このカキコミでは”○”として話を進めています

皆さん、本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします
　

>482さん
輪番制にしたのは、理事のなり手がないからではないでしょう。
マンションの管理は全員でやるものだから、平等にということで
輪番制が規定されたものと思います。
輪番制の場合、全て予定通りに理事をやらなければならないということ
ではありません。
予定ではあったが、転勤であったり、病気であったりとの理由でできない
場合もあります。
そういう場合は、次の予定の者がなります。
次期理事候補については、現理事長なりが事前に連絡をして調整しているのが普通です。

輪番制の理事が回ってきたのに、拒否する者も出てきますが、
その場合は、理事会運営協力金なりを細則で設けておけば
いいのではと思っています。
輪番制の理事が回ってきたときに限り、理事をやらない・やれない
者については、理事会運営協力金を月２，０００円支払わなければならないとか。

改めて読み直してみると、明らかな間違いがいくつかありました。
「規約違反」と書いている方は間違い。
＞478さんのいう通り。

＞法的に問題ないか？　
管理組合の理事に関する法的規制はありません。
したがって法的な問題は発生しません。
今回の案件では、総会決議違反に関する問題のみ発生します。

＞承認されたとしても、次期から の立候補ということになります。
承認されても、今総会では無効ということですね
決議が有効になるのは何時からですか
根拠も教えてください

理事会運営協力金　辞退理由
この２つが必要

>>486　

　【本当のマンション管理士へ相談されることをおすすめします】

これは不可侵

>総会の審議にかけるということは、規約改正をするということでしょう。
実務経験が無いようですね。規約にあるように総会で選任するのが議決です。
輪番であろうが立候補であろうが理事会決議の総会議案（役員の選任）が提案されるのです。
その案の中味は立候補者がいたが輪番の通りにした、輪番のメンバーに立候補者を入れた選挙になるかもしれないし、輪番のマンバーの一人が拒否したので代わりに立候補者を入れた案とか色々考えられます。
＞議案の提出をして信任される（決議される）ということは、規約改正が成立したということですよ。
勝手な解釈は滑稽です。
＞理事会が規約にないことを認めて立候補者を議案内容とすることはできません。
規約には総会で選任するとなっているので、理事会の議案を審議するすることは可能です。
貴方の様な硬直した考えで輪番の役員だけで教育三流国に落ちた我が国で実施すれば悪賢い管理会社に良い様に操られる結果となります。

489
反論の内容を見れば”結論のない”カキコミです
つまり、責任のないカキコミです
到底参考にできるレベルではございません

>489
輪番制は単なる順番制ですが、細則に理事候補は輪番制で選出するものとすると
なっているのでしょう。
輪番制で選出された理事候補案を総会で決議するのですよ。
その中に推薦や立候補者を入れるのはおかしいでしょう。
全てが立候補や推薦者だけの場合は、輪番制は必要なくなります。
それとも輪番制の者と立候補の者とかで選挙でもしますか？
選挙規定はあるのですか？
理事会で決議されたものはなんでもありで、総会に議案として提出
できるものではありません。提出したとしても、それは無効です。
まず、規約改正案として提出することが先決ですよ。
実をいうと、４８０は弁護士数名で検討した結果の結論が記載されています。

>486さん
決議されてもというのは、規約改正が決議されてもという意味です。
立候補の規約改正の決議承認後、それから理事候補を選出しなければならないことになります。
理事候補には、当然立候補者名は入っていませんので。
もし、規約を無視して立候補者名を候補として入れていれば、総会決議違反となります。
例えば、定数１０名の理事の中で、立候補者が５名いた場合、規約改正が
承認されなかったら、輪番制の５名だけになってしまいます。
輪番制１０名と立候補者５名で選挙をすればいいのですが、そうなった場合、その規定も
つくらなければならないでしょう。

>482はマンション管理士試験の引っかけ問題にて”×”の例を
今までに理事になった人の数がわからないので何とも言えませんが、全員が正しく輪番制で理事になったのでしょうか？

　もしそうなら、規定が守られているのですから、総会決議の変更→立候補（注1）ということになります。（×です）

>このカキコミでは”○”として話を進めています
（特殊なケース。問題ではこのような特殊な想定で問いません）
何らかの理由で順番でない人が理事になっているケースがあれば、（通常各階から一人とかになっていますから）同じ階で、順番の人と代わってもらえばいいんじゃないですか
　但し、順番の人が「私は都合で理事になれないので、この人に代わりになってもらいます」と、申請することが必要です。
判例でも、規約違反の決議といえども、区分所有者の過半数の承認があるので有効と出たケースがあります。
申請の段階で、理事会から輪番制違反の理由で断られたらやむをえません。
断った理由が、他の人（輪番以外の人）と、どう違うのか聞く権利はあると思いますが、そこまでせずに順番を待ちましょう。
総会で承認されれば、裁判で無効判決が出るまで有効です。
組合が受ける不利益は、無効の方がはるかに大きいですから、裁判になっても理事として認められると思いますよ
こんなことで裁判になるとは思えませんけど、

残念なのは、こんな実行困難な総会決議が、正しく運用されていたのかに対する言及がなかったことです。

規約には総会で選任するとなっているのは、輪番制の理事候補を総会で
専任するという意味ですよ。拡大解釈しないでください。

>493さん
全員が輪番制で正しく理事になったのでしょうかは必要ないのではないですか。
輪番制で運用されている理事選出の中で、立候補者が出てきた場合の対応を
どうするかということでしょう。
基本的には、理事は輪番制で選出するものとするという細則があれば、当然
立候補制はみとめられないとするのが一般論です。
特殊ケースでやむおえない事情で、総会決議で選出する場合もあるでしょうが、
それはここでは問題にすべきではありません。

＞480の弁護士さんたちに質問
①　今までに輪番制以外で理事になった人（Ａさん）がいた場合について
　Ａさんの議決権を算入した理事会決議は有効ですか

②　無効の場合、どう処理するのですか

③　今後、輪番制で、次の人が理事に申請したり、Ａさんのような人が出たらどう決定すべきですか

④　厳格に運用して、理事不足が発生したらどうするのですか

>496さん
今までに輪番制以外で理事になった者がいた場合、それが有効かの
質問はおかしいですよ。
特に善意の行為は法的にも無効となりますので。
それこそ拡大解釈以外の何ものでもありません。総会決議で決議されたものが
裁判になることも殆どないでしょうから。
③の場合は、規約の改正をしておくべきです。
④の場合は、規約の改正をして、立候補制や推薦制の導入を取り入れたり、
任期の延長を細則で決めたりすればいいことです。

>496さん
細則で決められていることを、理事会で決めて総会決議に諮り決議されたものは
基本的には無効です。
しかし、どう処理するかは、例えば、事業計画案を提出して、それが承認され
工事が終了したものを、理事の選出が無効だったという理由で元に戻すことは
できませんからね。
しかし、その事業計画案は総会で承認されているのですから、それは有効ということに
なります。

>496さん
あなたはマンション管理士なんでしょう。それを業とされているのなら、
相談については、基本論で対応すべきです。

ここのスレが立ち上がって、２０日間で５００の書き込みが
あるのは、すごいことだね。