マンション管理士に質問しよう！

>枝管部分（専有部分の給排水管設備）も長期修繕計画に含まれる
今はこれが標準です

>361さん
専有部分の枝管部分が長期修繕計画に含まれるのが標準なんですか？
ということは、修繕積立金はかなり値上げしないと難しいでしょう。
専有部分の枝管を管理組合がやるとしたら、それだけで大規模修繕工事に近い
金額の積立金が必要ですから。
ところで、その基準はどこが出しているものですか。
国交省が出している、ガイドラインにはそんなことは記載されてませんが。

現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
更生工事が必要なくなり、取り替え工事も遅らせることができるようには
なりましたが、築１０年以上前のマンションでは、それは無理じゃないですか。

>362
>363
専有部分と共有部分を分けてメンテすることが禁止されている訳ではないので、ご自由に
管理としては亜流で古いというだけ
　
マンション毎に異なるので
詳しくは、ご自宅の管理組合か有資格者に確認してみてください

>364
私がいっているのは、専有部分の枝管の更新工事をするのに、修繕積立金で
やることをいっているのです。
雑排水管等の高圧洗浄はどこも管理組合がやっていますよ。

＞現在のマンションは、ステンレス管やプラスティク管が使用されており、
そんな高価なステンレス製の管使うマンション有りませんよ、ウソはダメ。
プラスチック製なんて尚更聞いた事無いよ。　塩ビが主流、規格はピンキリ有るけどね。
今は薬品や高温にも強い製品有るんだよ。

>366
私のは、マンション修繕積立金に関するガイドライン（平成２３年４月）から
引用したものです。国交省発行のものです。
国交省は、うその情報を流しているんですかね。正式な書類なんですけど。
ちなみにうちのマンションは塩ビ管を使用しています。

ステンレスは加工に手間がかかり過ぎなうえ素材が高価、
プラスチックとは通常硬質プラスチックを指すんですよ。
マンションの配管のほとんどは塩ビ管。
塩ビもプラスチックの一種ですから国交省の言うのも間違いでは無いけどね。
塩ビ素材をプラスチックという設備屋は皆無。

＞正式な書類なんですけど。
そんなもん有りません、なにをもって正式？　おかしなこと言わないの。

>365

標準管理規約第２１条に
構造上一体となった部分の管理を・・・管理組合がこれを行うことができる

とあり、コメントには
配管の取替え等に要する費用のうち専有部分に係る・・・区分所有者が実費に応じて負担すべきもの・・・

とあるから

修繕積立金で行っても問題ないと考えられます。

その程度の事規約で決めれば問題無いでしょ。
揉めることは無い、各マンションの勝手だよ。

>369さん
区分所有者が実費に応じて負担すべきものとは、修繕積立金のことではないのでは
ないんですか。
勿論、裁判事例では、専有部分の枝管工事を、管理組合としてやる前に済ました
者には、それに応じて支払えという命令が出てますので、修繕積立金を充当するには
問題はないとおもいますけど。

>368さん
国交省という文言を入れた書類で発行されたものですから、国交省の正式な
文書にはいるんではないですか。

ガイドラインの意味合いくらい理解して書こうね。
例えば国交省の標準管理規約やコメント、あくまでもガイドライン。
なにが、どこがどう正式なんですかね。　それが正しいと？　笑

ガイドラインだから、それぞれのマンションで異なるね
それらの質問に対して断定的に答える方が無理だよ
というか
断定的に答えることは誤解を招くのでやってはいけないこと（無資格の素人は怖いな～　プロに聞いた方がいいよ）

>373
やけに小さいことにこだわりますね。
国交省の見解を述べたまでですよ。
それより、今回の問題点は、専有部分の枝管の更新工事に対して
各マンションは、修繕積立金での対応を考えていますかということですよ。

マンションそれぞれって答えになるかと
構造や部材の耐久性がそれぞれ異なるのですから
適正な更新を行うための積み立てになるかと

＞その程度の事規約で決めれば問題無いでしょ。 揉めることは無い、各マンションの勝手だよ。

と、レス有りますよ。

No.375　りかいできたかーい

現実的には、修繕積立金の大幅値上げが難しいでしょうね。
積立金に余裕があれば、当然共用部分の工事と一緒にやる
方がずっと効率的ですからね。
しかし、値上げは難しいから、結局各区分所有者がそれぞれ
やるしかないですね。
ただ、やれる者はいいけど、やれない者の対応をどうするかでしょうが。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　支管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の支管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の支管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

各マンションの思うようにしたらいい、勝手だからね。
長文説明ご苦労さん。

>380
>381
マンションによってそれぞれ異なりますw
382さんと同じ言葉しかかけられません

>383さん
マンションによって対応の仕方は異なりますよね。
だから、早めに対応（積立金の値上げ）できれば、共用部分の工事と一緒に
専有部分の枝管も積立金で更新できますからね。
何も考えていないマンションに対しての問題提起をしただけのことです。
やらない・やれないマンションは当然この問題はパスせざるをえませんが、
やれる可能性があるのなら、取り組んだ方がずっと効率的ですから。

>382さん
ここに記載しているのは、私が作成してたものをここにもってきているだけ
ですので、大した手間はかかりません。
まだまだかなりの量の提起分がありますので、楽しみにしててください。

>384
380さんや381さんは、『 マンションによって対応の仕方は異なります』とは書いてないですよ

修繕積立金は、現状の工事費も不足することが予測されているのに、
専有部分の枝管までは、とてもとてもということでしょう。
しかし、経年劣化は必ずやってきます。
スラム化して売却も賃貸もできないようになったら、益々資産価値は
下落していきます。

>386さん
380　381と384は同一人物です。
やれるとこと、やれないとこがあるけど、やれるところは
そこまで考えてはいかがでしょうかという提案です。
当然マンションによって対応の仕方は異なるでしょう。

各マンションの勝手ですよ。
築年数、規模、地域皆違うから。
いくら詳しく解説されても参考には…？
あまり意味の有る例ではないな。

>389
だからいってるでしょう。
やれるとことやれないとこがあると。
築年数、規模、地域が違っても、経年劣化は間違いなくやってくるのです。
それをだれがやるかのことでしょう。
専有部分内のことだから、各区分所有者の責任と負担でやるべきだと思えば
それでいいでしょう。
ただ、全体でやれば、大幅な経費削減にはなるでしょう。
積立金でやろうと、各区分所有者がやろうと、出所は区分所有者であることには
違いないのです。

だから、各マンションの勝手だよ、おたくの意見が正解な訳では無いの。
やるやらないも勝手、おたくには関係無いよ。

>391
何をそんなにいきり立つのかな？
単なる問題提起といっているでしょう。
やらないところはスルーすればいいだけのことですよ。
中には、これに影響されて考えてみようというマンションが
あるかもしれませんからね。
正解とか不正解は関係ないことですよ。

質問も無いのに無意味な事案をつらつらと、参考にはなりませんしー　おつかれさん。

輪番制で初めての理事長になりました。
理事長としての心構えや職務についてアドバイスをください。

>393
問題提起と質問の違い、分かります？

>>388
　
>380
>381
上記のカキコミにおいて
『 マンションによって対応の仕方は異なります』という文言が欠落し
皆さまに誤解を招いてしまい申し訳ありませんでした

修正とお詫びをします、ということ

＞問題提起？
だれも願ってないよ　お節介って言うんですよ

>380
>381
誤解を招く文章を書いたのだから詫びるのは当然

結局は無意味な事案の羅列でしかなかったということ
参考にもなりませんね　

>398
参考にならないんだったら退場したらどうなの？
もうここにはこなくていいよ。

＞輪番制で初めての理事長になりました。
＞理事長としての心構えや職務についてアドバイスをください。

ご苦労様です。マンションは理事長次第で大きく変わります。
例え、輪番制で、任期１年でも、その間は誠実に務めを果たしましょう。

1.　理事（理事長）は区分所有者からマンションの維持管理について、業務を委託されたということを認識してください
　　つまり、あなたは、総会の決議（含予算）に基づき、みんなの財産や資金の管理をまかされたのであって
　　管理組合という団体の「社長」になったわけではないということを、認識してください
　　横暴と言われる理事長は、ほとんどこの勘違いに気が付かない人達で、自分は良いことをしていると思っている　
　　人がほとんどです。

2.　まず、管理会社の担当に、この１年間に理事会がするべき事のスケジュール表を提出させましょう
　　各種設備の点検・植栽管理など年間契約をしている業者の契約期間、委託金額
　　排水管の洗浄
　　共用部分の損害保険の契約更新
　　初期消火訓練の実施
　　各種支払の実施
　　管理業務及び組合会計の決算の報告
　　組合で水道料金を徴収している場合は、その仕組み
　　他にもいろいろあると思いますが、管理会社なら、すべて把握しています。
　　なのに、何故スケジュール表を出させるかというと、
　　（1）甘くないぞというところを見せて、担当に緊張感を持たせる
　　（2）ともすれば管理会社は、排水管洗浄工事のように、本来競争入札にすべき工事を、
　　　　　昨年の実施会社という理由で無競争で工事をさせようとします
　　　　　競争させることができる業務がどれか、事前に把握して、管理会社に競争を促し
　　　　　自由にさせない
　　などの理由です。

3.　理事長の仕事が分かったころは、任期も終わりに近づいています。
　　安心せずに、したくてもできなかったことを記録し、新しい理事長に引き継ぎましょう
　　その時、こうすればよかったということがあれば、アドバイスしましょう
　　新しい理事長が、あなたより一段進んだ所から始められるなら、理事会の改革は進むでしょう

4.　あなたが「是非やるべき」と思ったことでも、独断で実行しないように
　　必ず理事会で協議し、総意に基づいて行動してください。

ご健闘をお祈りします。
個別に困った案件があれば、また投稿してください。

マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから。
誰でもできるコピペで解答もどうよ。

>401
批判はするなよ。

理事長になって、まずやらなければならないことは、管理規約と各種使用細則を
読むことをお勧めします。
後は、長期修繕計画と管理委託契約書ぐらいは目を通しておかれるといいと思います。
後は、４００さんが書き込まれているように、理事長は会社の社長とは違い、
人事権や命令権はありませんので、誤解のないように理事全員で物事を進めて
いかれるといいと思います。

>401さん　>403さん
貴重なアドバイスをありがとうございました。
マンションのことは殆どわかりませんが、アドバイスを守り、謙虚な気持ちで理事長職を
勤めたいと思います。2年で交代しますけど、引き継ぎも視野に入れて頑張ってみます。

＞400
何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？

>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。

＞誰でもできるコピペで解答もどうよ。
あなたなら、どんなアドバイスを送れるのかな？

＞４０４さん
管理会社の担当に任せきりにすると、問題が起きることがよくあります。
担当（業界ではフロントと言います）は、たとえ「管理業務主任者」の資格を持っていても、結構失敗しますから
保険の契約更新で提案を忘れていて、「理事会で決議する時間がないので、理事長のハンコください」といったフロントを私は何人も知っています。

理事会の承認なくハンコを押すのか？
それとも保険が切れても理事会決議を待つのか？
はたまた、臨時理事会を招集するのか？
スケジュールを知らないと、このような決断を迫られます。ご注意!!

＞何故、排水管洗浄を本来入札すべき工事とお考えなのですか？
短い文章にするために言葉足らずだったようです。

修繕工事は、相見積が常識で、新人の理事長さんでも気が付きます。
ところが、定期的行っている点検等は当たり前のように継続して同じ業者にさせます。
管理会社にとって楽でおいしい（つまり管理組合にとって割高な契約が多い）のです。

私の関与しているマンションで、今までと同一の様式で相見積を取ったら
給水設備点検、￥15,000→￥10,000　毎月
雑排水管洗浄、￥1,500,000→￥800,000　（２９０戸）
に、なりました。（税別）
もちろん、実績のない会社は入れていません。

唯、相場を知らないで強引な値引きを強要すると、品質の低下を招きますのでご注意
地域によって違いがあるとは思いますが、雑排水管洗浄は
洗い残し住戸の予備日を入れても大型マンション（２００戸程度）なら￥2,500～￥3,000×住戸数が相場です。

私は、管理会社と無関係な業者を複数知っていましたので、効果が出ましたが、知らなくても効果を出す方法はあります。

>>マンション管理士なら名乗ってから書きなよ、インチキと見分けがつかないから
>役に立たないマンション管理士もいるから、名乗ることに意味はない
>私のアドバイスが、質問者にとって有用かどうかが大事なのです。
>これからも、理論よりも実践に基づいてアドバイスしてゆきます。
>私にとっては、マンション管理士として、実際の場面で役に立てるかどうかの検証の場です。
資格証の提示義務違反　
この方はインチキです

偽者のマンション管理士がＨＮをマンション管理士として投稿しているようですね。
名乗らない限りニセ物ですので十分に気を付けてください、デタラメばかり投稿しているようです。

マンション管理士としてだけのコンサル営業している者は皆無ですので詐欺には注意！

>409さん
スレ主です。
無益な書き込みはやめてください。
４０６で書き込みがされているように、質問者にとって
有用かどうかが問題ということになります。
質問者は、感謝されているのですから、あなたがとやかくいう
必要はないでしょう。