マンション管理士に質問しよう！

>300さん
管理規約や各種使用細則は渡してありますか？
又、原始規約のままになっていませんか？
管理規約や各種細則の全面改正をしてないマンションで特に１３年以上経過している
マンションは、大幅な法改正や標準管理規約の改正に対応できていないと思いますが。

お～い！！
宅地建物取引主任者の出番だぞ～

Ｏ マンション標準管理委託契約書　第14 条（管理規約の提供等）
Ｏ 宅地建物取引業法　第三十五条（重要事項の説明等）第一項第六号
Ｏ 宅地建物取引業法施行規則　第十六条の二
　　（法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項）

マンションの売買や賃貸借契約のときは、購入者等に説明をしなければならないが、
今時、管理規約や使用細則の準備してあるマンションは皆無に近いからな。
ペットとか駐車場、ごみの分別等の説明をするぐらいの簡単な説明しかできないよな。

管理規約や使用細則を渡さずに規則は守りなさいはないよな。

宅建の方、不動産会社に勤務の方、現状はどうなんですか。

>>304
>管理規約や使用細則を渡さずに規則は守りなさいはないよな。

理事長（管理者）は、利害関係人の請求があったときは、
正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧をさせる義務はあるが、
その写を交付する義務はない。

Ｏ 区分所有法　第三十三条（規約の保管及び閲覧）
Ｏ マンション標準管理規約　第７２条（規約原本等）第４項

＞管理規約や使用細則を渡さずに規則は守りなさいはないよな。

アパートと混同しないで下さい。
規約を読みなさい。それらは何処にあるか掲示すれば十分です。
区分所有とはどう云うものか知る義務があるよ。

(規約原本等)
第72条 この規約を証するため、区分所有者全員が記名押印した規約を1通作成し、これを規約原本とする。
2 規約原本は、理事長が保管し、区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、規約原本の閲覧をさせなければならない。
3 規約が規約原本の内容から総会決議により変更されているときは、 理事長は、1通の書面に、現に有効な規約の内容と、その内容が規約 原本及び規約変更を決議した総会の議事録の内容と相違ないことを記載し、署名押印した上で、この書面を保管する。
4 区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、理事長は、規約原本、規約変更を決議した総会の議事録及び現に有効な規 約の内容を記載した書面(以下「規約原本等」という。)の閲覧をさ せなければならない。
5 第2項及び前項の場合において、理事長は、閲覧につき、相当の日 時、場所等を指定することができる。
6 理事長は、所定の掲示場所に、規約原本等の保管場所を掲示しなけ ればならない。

あのね～　年中何処かに規約や細則を貼りつけとかないよ。
普通に規約は全戸、全組合員が持ってるでしょ、印刷も余分に刷るよね。
閲覧請求とか？　総会の議事録じゃあるまいし。
所有者に変更が有った場合も請求が有れば規約くらい渡すのが常識。

外野からゴメンネ。

>306さん
写しだけみせても、どうしようもないでしょう。
入居してくる者は、簡単な説明を聞くだけだし。

>307さん
しかし、最初に入居している者は、管理規約と使用細則はもらっていますからね。
新しく入居する者にも、配布する必要があるでしょう。
築年数がたつと、配布する規約は残っていませんから、コピーしてまで配布している
マンションてありますか？
新しく入居した住民が、規約や細則をみせてくださいという者はいませんよ。
そういった住民なら、細則違反とかはしませんからね。

>>310 スレ主（マン管士）さん

>>302 の
Ｏ マンション標準管理委託契約書　第14 条（管理規約の提供等）
Ｏ 宅地建物取引業法　第三十五条（重要事項の説明等）第一項第六号
Ｏ 宅地建物取引業法施行規則　第十六条の二
　　（法第三十五条第一項第六号 の国土交通省令・内閣府令で定める事項）
は確認されましたか？

>>310 さん

マンション管理士であれば、当然知っていますよね？

Ｏ 宅地建物取引業法　第三十五条（重要事項の説明等）第一項
宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者（以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。）に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、取引主任者をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面（第五号において図面を必要とするときは、図面）を交付して説明をさせなければならない。

それ職場でやってなさいな、ユーザーに無関係。

>312（マンション管理士）さん
ここは、いろんなマンション管理について相談を受け、それに対して
全員で解決していくためのスレなんです。
相談がないときは、こちらから問題提起をしているんですよ。

>>315 さん

>>312 ですが、わたしはマンション管理士ではありません。
>>312 は、>>310 さんに対する素朴な質問です。

宅建の解説はもういいから、趣旨戻しなさいよ。
マンション管理にはさほど関係無いからね。

少額訴訟や支払い督促を行い、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
　 その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。
そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
但し、その情報は確認していなければなりません。

　「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
　　受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
　　この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

消費者金融が良く使う手だよ。

取り立て訴訟は、訴訟とはなっていますが、実際は申し立てです。
少額訴訟や支払い督促は、理事長が直接やっています？

実際のやりとりにおいては、それらの説明は有資格者のみ可能な行為です
知識の有無で悦に入って煽っている人がいますが言語道断ですね

カキコミの内容には嘘が含まれますので、管理組合か有資格者に確認した方がよいです
当たり前のことですが正しい知識と責任のある回答が得られます

ココのカキコミは責任のない井戸端会議程度と認識すべきでしょう

>321
どこか間違っていたら訂正をしてください。
それに、法律相談をしてもお金をとらなければ
弁護士法には抵触しません。
そんなことはあなたも知っているでしょう。

ここのスレは、マンションの住民が知識を吸収する場です。
又、相談や悩みを解決する場でもあるのです。

マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務が回答しているとは思えませんが

＞ここのスレは、マンションの住民が知識を吸収する場です。 又、相談や悩みを解決する場でもあるのです。

その為にはスレッドのタイトル名が不適切です。
このタイトル名では誰も信用しません。
本当のまんかんしならば正々堂々名前を語ってホームページで質問を受けるはずです。
他の管理会社名を使っての宣伝を真似てまんかんしの宣伝するつもりなら方法が間違ってます。

回答者に求めているのは、
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して真剣に答えていきましょう。

そしてスレ主（マン管士）のスタンスは、>>12 だそうです。

名前を名乗らないまんかんしは、信用される事はない。

匿名掲示板だから顕名するかしないかは自由。
相手に強制するならまず自分の氏名を名乗りなさい。
参考になる投稿は多い。お前の言動は参考になりません。

マンション管理士永久不合格組か？失礼致しました。以上

>名前を名乗らないまんかんしは、信用される事はない。
責任が伴う発言ではないから、信用はないでしょうね

マンカン士も一般の理事さんも知識は変わらないから名乗るほどじゃないよ。
現実に営業活動してるマンカン士は皆無に近い、皆別件のおまけコンサルだよ。
実務経験皆無の資格者ばかりだからね。

このスレッドの書込みはまんかんしによるものではありません。

注意して読まないといけませんね
嘘を書いて喜んでいる輩がいるのも事実、フリー掲示板とはそういうものです

匿名なら同じ事、恥かくから名乗らない方が良いかもね。

私は有資格者なので、その嘘がよくわかります
こういった輩は反論すると喜ぶので放っておくのが一番です
　
ただ、それを読んで騙される人が出ないように
自分のマンションの管理組合か、有資格者の責任ある言葉で確認するように促しているだけです
　

嘘がある？　それを指摘できないなら同じ事、無能なだけ。
嘘を上手に書ける人は優秀かな。　笑

>自分のマンションの管理組合か、有資格者の責任ある言葉で確認
間違ったことではないし、指南するのは自由
読む人が好きにすればよいだけのこと

電子ブレーカーの交換で電気の基本料金が大幅削減できます。
１０年以上前から、マンションで取り入れられまして、現在も急成長を続けています。
電気料金の値上げが予想されていますが、その対応策として、電子ブレーカーの交換や
高圧一括受電を取り入れ、経費の削減を検討しているマンションが増えてきております。
これは、マンションの共用部分の動力２００Ｖの基本料金を削減しようというものです。
（エレベーター、給水ポンプ、排水ポンプ、機械式駐車場、集会室のエアコン等）
通常のブレーカーと電子ブレーカーがあります。電子ブレーカーは、普通のブレーカーが切
れる電流容量よりも数倍の電流を規定時間まで流せます。
電子ブレーカーを取り付けて、負荷設備契約を主開閉契約に切り替えると、かなり電気
料金の削減ができます。削減率は４０％以上ともいわれています。。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　＊多くのマンションが低圧契約になっています。低圧電力契約には契約方式が
　２通りあります。

　１）負荷設備契約
　　ＥＶなどの動力設備に必要な電力の合計を、契約容量とするのが負荷設備契約です。
　　契約容量の決め方は、共用部にある２００Ｖの設備の総合計から算出されます。

　２）主開閉器契約（ブレーカー契約が必要です）
　　設備の容量に係らず、実際に機械が稼働している時に流れる電流値をもとに契約　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　容量が決められます。
　　負荷設備契約よりも、契約容量を下げることができますので、電気基本料金の　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　削減が可能となります。
　　ブレーカーの容量を小さくすることにより基本容量が小さくなり、基本料金が安くなります。
　　＊ブレーカー交換費用としては、管理会社経由で４０万円程度というところです。
　　＊ブレーカーの保証期間は７年ですが、耐用年数は１５年以上あるとのことです。

　　＊６年以内に償却できるマンションが導入条件となりますが、導入する前に調査が行われます。
　　　（無料）。これに合致する所が設置対象になります。（例）４１種類のブレーカーから選択します。

　　＊ランニングコストは一切必要はありません。
　　※電子ブレーカーの設置については、低圧電力のマンションが対象となります。

それ、マンション管理士に質問なの？

ほかにそういうスレ有るんじゃないの。

個々のマンションで好きにしたらいいことだし、なんでしょう？

>338
ここのスレはマンション管理に関するもの全てが含まれます。
当然、大規模修繕工事に関するものも含みます。
それに、ここのスレは、マンション管理士だけでなく、建築士、
管理会社、理事、業者の方を含めて、いろんな方が答えてくれる
スレです。
スレタイの内容を読んでください。

>339
それから、質問だけでなく、マンション管理に必要な情報の提供も
していきます。

電子ブレーカーについては、もうメジャーになっているので、
５０戸前後のマンションであれば、つけた方がいいでしょうね。
取り付け料は、３０万程度に下がってきていますので、いい業者を
選んで早く取り付けた方がいいでしょう。
取り付けているマンションはかなり多いので、問題はないと思います。

それぞれのマンションで総会を経てやる事、大きなお世話。

うちのマンションはまだ導入してないけど、トラブルとか故障とかの心配はないですか。
総会にかける場合は普通決議でいいんでしょうか。教えてください。

>343さん
電子ブレーカーは、電力会社のブレーカーと同じで故障とかは
まず考えられません。
その点は、安心して取り付けていいと思います。
総会決議は、普通決議でオーケーです。

「管理組合負担で、専有部分の給排水管設備の更新工事はできるか」

　枝管部分の管理は、各区分所有者が行うと決められていても、それぞれの事情や考えがあり、
区分所有者は、必ずしも適切な時期に適切な修繕や更新を行うとは限りません。

　そこで最近では、給排水管について、共用部分だけでなく、専有部分も含めて管理組合が更
新工事を行う事例が増えてきました。

　管理組合の資金で、専有部分の改修・更新工事ができるかが問題となっています。というのは
標準管理規約第２１条２項では、「専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった
部分の管理を、共用部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこと
ができる」となっています。しかし、コメントでは、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべ
きとしています。

　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は記
載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どです。

しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期は
必ずやってきます。

　給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあ
りますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容さ
れると判断されます。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

専有部分内の配管は、そこの区分所有者がすることになっていますが、
それでは、いつか必ず劣化する配管に対しての対応が心配です。
できることなら、管理組合が一斉にするにこしたことはありません。
ただ、修繕積立金の値上げが必要になりますが。
みなさんのマンションでは、どのような対応がされていますか教えてください。

専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使って
やることには、判例通り可能ということになっています。
共用部分の工事と一緒にやれば、工事費が安くなりますし、
使用制限も一度で済みます。
仮設トイレの設置や騒音、在宅しなければならない等、
居住内での工事ですから、大変です。

値上げが難しいでしょう。やはり、専有部分のことはそこの区分所有者がするしかないですね。
一緒にやりたいけどできないというのが本音かな。

>専有部分内の配管工事を、管理組合が修繕積立金を使ってやることには、判例通り可能ということになっています。

間違い。特殊な構造に限られます。
判例では専有部分の配管が階下の天井裏に配管されている構造では専有部分の区分所有者が維持管理が出来ないので共用部分の配管と例示されたに過ぎません。
えせまんかんしは慎みなさい。

>349さん
３４５の判決は、それとは別物ですよ。
確かに、今までは階下にある配管での判例でしたが、それとは別に
裁判があり、判決が出たのですよ。
決めつけるのはいいですが、批判だけではいけませんよ。
しっかり勉強しましょう。