マンション管理士に質問しよう！

>1180さん
委員会のメンバーには、理事も入った方がいいと思います。
例えば、大規模修繕委員会の場合、住民の中に建築関係の方等がいれば
お願いをしたり、希望者を募ったりしますが、理事の方も数名入って
いた方がスムーズにいくでしょう。
委員の中には、ある問題点に対して、賛成の方も反対の方もいると思い
ますが、そこまで調べて委員選びはしませんよね。
最終的には、委員会で出てきた意見を聴いて、理事会で決議するのですから。
ただ、参考とはいっても諮問委員会の影響力はあるでしょうね。
委員の選定が偏っているような場合は、調整は必要です。理事会で検討すべき
でしょうね。
せっかく検討してもらっていい意見を出してもらい、それを参考意見として、
理事会で理事が判断して決議するのですから。
要は理事会次第です。

>>1180

>>その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われる

これは違うと思います。理事が配偶者の意見に影響されるなら、影響元の配偶者が委員だろうが委員でなかろうが関係ないと思います。

大規模修繕委員会から、理事会へ具体的内容を示した場合
委員会は結構勉強し、知識も深まっていますから
その内容の是非について、理事会側で反論できる人が
いないのが現状に近い。
委員会の意見がそのまま理事会で決定と成ってしまう。

>1183さん
確かに専門委員会のメンバーには、住民の中で工事とかに詳しい者が
選ばれる傾向にあります。
又、その専門委員会のメンバーには、理事長とかも入っているので
専門委員会の意向が大きな影響力を持ってきます。
ただ、専門委員会の意見がそのまま理事会で受け入れられる訳では
ありませんが。
そうでなくても、理事会は理事長の影響力が大きく、あまり反論は
できませんけどね。
というのも、理事会案を検討するのが理事長であり、事前に管理会社や
業者と打ち合わせをしていますから。

管理費や修繕積立金は、定額給付債権といわれていまして、時効は５年
となっていますが、駐車場料金の時効は何年なんですか。

滞納金があるマンションを売却して、新しい住民が入居してきましたので、
その住民に滞納額を支払うよう請求しましたところ、そんな話は不動産会社
から何も聞いていないので支払わないといっています。
どうすればいいでしょうか。

駐車場料の時効は２年かな？多分

１年だよ。

消滅時効の時効期間

　一般債権　　　　　　　１０年
　定額給付債権　　　　　　５年
　債権以外の財産権　　　２０年
　所有権　　　　　　　　消滅時効はない

　医師の治療代、請負人の工事代金　　３年
　弁護士費用、授業料　　　　　　　　２年
　運送費、飲食代、宿泊代金　　　　　１年

　但し、駐車場料金がどれに該当するのかは分かりません。

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

騒音に対する裁判事例

　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

　　　上階のフローリングの改修工事後、子供の走りまわる音がひどくなり、再三の注意にも
　　拘わらず、改善せず最終的には裁判となった。
　　　原告側請求
　　　　　①騒音の差し止め（原状回復）
　　　　　②不法行為に基づく慰謝料の請求　　３００万円

判決
　　　　①については、棄却
　　　　②については、慰謝料７５万円の支払い命令

判決理由
　　　　専有部分の工事をするときは、理事長に届け出、その承認を得なければならないと規
　　　約に規定されていたが、それを怠った。
　　　　その工事は、遮音性能の低い床材を使用し、それもコンクリートスラブに直貼りであった。
　　　それが原因で子供の走り回る音がひどくなった。

　　＊規約には、共同の利益に反する行為をしてはならないとなっているが、共同の利益に
　　　反する行為が具体化されていなければその行為を抑止することはできません。
　　　そのためには、規制の基準が明確化（ルール化）されていなければなりません。

　　　このルール（規制の基準）を作成するのはいうまでもなく、組合であり執行活動を行って
　　いる理事の皆さんがたということになります。

　　　専有部分の工事をするときには、理事長の承認を得なければならないと規定されてい
　　ても、ただ、その届出を受理するだけで、その工事の内容を検討しなければ何の意味も
　　ありません。
　　　そのためには、工事の種類ごとに、具体的な数値の基準を設定しておかなければなり
　　ません。

　　　現状回復については棄却されたが、これについては、届出をするよう広報・啓蒙活動を
　　行い、届けられたものについては、基準値を設けチェックをしなければなりません。

※もし、裁判をすることになった場合のポイントとしては、受忍限度を超えると判断される
　かどうかが目安となります。
　①騒音に対する受忍限度は
　　　一般社会上の受忍限度を超える音かどうか。Ｌ６０（⊿ＬＬ１）は不法行為と判断されること
　　もあります。

　②音の程度を数値で示し、不法行為を証明する。
　　　　環境庁が示す生活騒音基準
　　　 　　昼間 ５５ｄｂ以下
　　 　　　夜間 ４５ｄｂ以下 この基準を超えると不法行為と判断される
　　　　　＊県庁や市役所に相談すれば、騒音計を貸し出す場合もあります。

　　　裁判所の基準
　　　　午後９時～午前７時 ４０ｄｂ以下 裁判所は、この基準を守るよ
　　　　午前７時～午後９時 ５３ｄｂ以下 う命じています。

>>1186
滞納に理由なんて関係ありません。他の滞納者と同じように処理すればよいです。
どうしても説得したいっていうなら、住戸を買った時点で規約に従わなければならないということと、管理費等の債権が特定承継人に承継されるという規約（普通はあるはず）でも示しておけばいいです。あと、文句は売り手に言ってくれと。

>1193さん
あなたのマンションでは、新しく入居してきた区分所有者に、管理規約と
各種使用細則、改正になったときの総会の議案書等を配布していますか？
うちのマンションでは、配布する管理規約はありませんけど。
滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか
仕方ないんでしょうか。

>1193さん
重要事項の説明義務は、宅建業者が負っていますが、滞納の説明が
なかった場合は、説明を怠った宅建業者に損害賠償を請求できます。

築年数の経過したマンションで、新規に入居して
きた者に、管理規約とか細則をやっているマンション
ありますか。
規約等を配布しなくて、規則を守れといっても無理が
あるように思えますが。

どこかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正が
できればいいのですが、簡単にはできないですしね。

>>1193
管理規約を準備しなければならないのは、旧所有者ですよ。無くした人向けにコピーくらい準備しておいてもいいし、全部刷り直しするなら、その時に余分に刷って、余りを無くした人に売れるようにするとか。

>>滞納金のことを全く知らされていなかった場合は、旧持ち主に請求するしか
仕方ないんでしょうか。

主語が現在の持ち主ならその通りです。管理組合はどちらに対しても請求できます。

>>1196、>>1197
全面改正とまで行かなくても、「印刷し直すので、この機会に見直す部分を見直しときましょう」くらいでいいんじゃないでしょうか。

>1198
規約の改正は簡単にはできませんよ。
１つ新設する場合でも、それを第○○条にするんですか？
１つ変更すれば、それ以降を全て条項を変えなければならないし。
築１３年以上経過したマンションであれば、標準管理規約だけでも、
３０％以上が改正や新規、追加条項等になっていますから。
それに、各種細則で全て準備してあるマンションてないのでは。

理事会運用細則、駐車場細則、駐輪場細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則、
大規模修繕委員会細則、管理規約改正委員会細則、植栽委員会細則、ペット細則、
監視カメラ使用細則等全て作成しているマンションって少ないですからね。
どっかの時点で、管理規約と各種使用細則の全面改正は必要ですよ。
しかし、それを誰がやるかですけど。

管理規約を準備するのは旧所有者じゃないでしょう。

>>1192
>騒音に対する裁判事例
>
>　＜裁判例＞ 　　八王子支部の判例（Ｈ．８．７．３０）

引用元をリンクもしくは明記してください

引用を明記しないと、「嘘を張り付けている」「判例をねつ造している」と言われますよ

>1201さん
だれがいうんですか？
必要なら、平成８年の八王子の判例を見ればいいんじゃないですか。

>>1200
>管理規約を準備するのは旧所有者じゃないでしょう。

管理規約を準備するのは、売主（旧所有者）です。

>>1202
引用したら引用元を明記するのは当たり前
　
判例のねつ造は止めましょう
人を騙す手段としては悪質ですよ

みなさん気を付けて読みましょうね

>>1199

例えば、３０条と３１条との間に新しい条文を入れるなら、「３０条の２」とすればいいだけど、後の条文をずらす必要は無いですよ。「３０条の２」と３１条の間に挿入する場合は「３０条の３」、「３０条の２」と「３０条の３」の間に入れるなら「３０条の２の２」です。

水道法の施行規則だったと思いますが、○条の２の２の２の２、なんてのを見たことがあります。
使用細則は、丸ごと追加すればいいので、それほど問題ないんじゃないでしょうか？別冊にしてもいいですすね。

>>1200
新築時から時間を追って説明すると、次のようになります。
新築分譲時：事業主が分譲の際に、原始規約を買い手に引き渡す。買い手が承認書にサイン（押印）をし、それを規約原本に添付するのが普通。
規約改正時（一部改正）：管理組合が改正部分を補遺として配付し、各組合員が自分で貼り付ける。

その後に転売する場合：売り手が買い手に規約を引き渡す。変更箇所は売り手の責任で買い手に伝えなければならない。

規約を刷り直した場合：管理組合が全戸に配付する。

その後に転売する場合：売り手が、配付された規約を買い手に引き渡す。

要約すると、管理組合は、規約改正時に改正箇所をその時点での組合員に通知するだけです。刷り直しする場合は、その時点の組合員に配付するだけです。転売時に売り手が紛失していれば、売り手の負担で購入しなおしてから買い手に渡すのが本来の姿ですが、競売や相続などではそういう訳にいかず、買い手の負担で規約集を購入せざるを得ない場合があります。
管理組合としては、規約原本を閲覧させる必要はありますが、規約集として印刷されたものを渡す義務を負っているわけではありません。それはあくまでもサービスの一環であって、有償にするべきものであるし、実際に有償にしている管理組合は多いと思います。

本筋と関係ない話ですが、「の２の２の２の２」は、水道法ではなく消防法の別記様式でした。
別記様式第１号の２の２の２の２ってのがあります

>1205さん
条項が増えるのならそれでもいいでしょうが、新設のものは
どうするんですか？
３０条と３１条の間に入れるといっても、３０条の２としても、
３０条と３０条の２とは全く関係のない内容なのにそれでいいの？
それに、規約集ではなく、単なる１枚の用紙で配布することになるしね。
規約や細則はルールを守ってもらうためのものでしょう。
もっと積極的に管理組合が配布した方がいいでしょう。

規約ぐらい１冊１００円程度のものでしょう。
それぐらいは、組合で準備しておかなくてはね。
中古で売る場合、不動産会社に見せるだけでは、入居してきても
規則を守ってもらえないよ。
売り手の負担で買い手に渡すのが本来の姿とかいってるのがいるが、
マンションのルールを守ってもらうことを最優先で考えないとね。

管理規約の全面改正は難しいというより、誰が現行規約と改正案の
左右の対比表を作成するかだよ。

現行規約と標準管理規約を打ち込むだけでも大変だからね。

インターホンのことが書き込まれてましたけど、２０年も交換しなくて
いいんですか？
うちはまだ築１２年のマンションなんですが、もう修理が発生していますので心配です。

>>1207
30条の2は30条と無関係で、それぞれ独立した条文です。30.2条みたいなものです。
>>1208
1枚5円で20枚コピーするだけで100円ですよ？
PDFでなら無料でもいいと思いますけど。

>1210
現行規約はOCRでもいいんじゃないですか？どうせ全面改正するなら、多少誤植があっても問題ないと思います。どうしても気になるならみんなで読み合わせすればOKかと
標準管理規約はネット上でいくらでも拾えますしね。

>1213
規約の改正は、特別決議なんですよ。
総会や理事会で説明をするのに、標準管理規約と現行規約を
見比べて説明しますか？
改正分だけを比較して説明するんじゃないですか？
おまけに、各種使用細則まで説明となると、それも現行細則と
ひな形の各種使用細則を全て見比べて説明するんですか？

>1213
それに規約の改正は、標準管理規約分だけじゃないし、
各種使用細則にしては、かなりそのマンション独自のものが
あるからね。
現行管理規約、標準管理規約、各種使用細則の現行分と
ひな形細則、それに独自の改正分を合わせると、それを全て組合員に
配布して説明していくとなると、一体どうなるの？
管理規約と各種細則の全面改正は、簡単にはできないよ。

「何でそういう規約にするのか」「このマンションの住民はどういう規約にしたいのか」あたりを突き詰めていくなら、条文を一個変えるだけで多大な労力がかかるよね。全面改正なんて非現実的
問題が起こった部分を一つ一つ、現実に合わせて見直していくしかないと思う

>1216
築１０年以上たったマンションの管理規約は、その間法改正や
標準管理規約の改正分だけで、３０％以上が改正や新設分が
あるんだよね。
問題がおこってから規約や細則をつくるんではなく、そうならないように
改正をしておくことが必要なんだよね。
法改正があってもそのままではねえ。

Part2を立てました。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/446854/

>1217
Part2が立ったので、次で

少し冷静になりましょう。
　
結論としては、素人同士が談義したところで不透明な部分は払拭できないということですね。
　
正しい結論を得るためには【プロに相談すべし】ということ。
　
このスレはプロに相談する際の予備知識を高める程度の役割ですね。
　

スレ主です。
ＰＡＲＴ２をスレ主を語ってたてた者がいますが、
現在削除依頼中です。

>1220さん
プロとはどういう士業をいうのですか？
ここには、建築士、マン管士、管理会社のフロント、税理士、
弁護士等いろんなプロの方が参加されていますよ。

少し冷静になりましょう。

そんな方はひとりもいないし、素人だらけですよ。

それにPart2が出来たので続きはそこでやればいいことです。

スレ主です。
ＰＡＲＴ２をスレ主を語ってたてた者がいますが、
現在削除依頼中です

>1123さん
成りすましをするんであれば、出入り禁止をしてもらいます。

素人なので間違いも多分に含まれるし、意見に責任も伴いません。
　
ですから、参考程度になるかならないかくらいの結論しか出ません。

それについては皆さん周知のことなので老婆心です。

>1226さん
ここは皆さん方の相談に対して、マンション管理士、管理会社のフロント、建築士、
業者の方、理事経験者等いろんな方が書き込みをされ問題を解決していこうという
スレです。
間違った書き込みもあるかもしれませんが、それについては全員で訂正や修正をし、
相談者は、それらをもとに判断すればいいことです。
当然、匿名掲示板ですので、１００％信用はされないとおもいますので。

間違いや勘違い等がある場合は、皆さん修正をお願いします。

間違いを指摘したところで、所詮は素人です。

その指摘が正しいという保証はありません。

そのカキコミの正しさに責任を負う必要もありません。

そういう冷静さを持って、【間違いが含まれる】という前提でここの意見を見るべきでしょうね。（皆さん周知ですが…）
　

>>1221
ここって、スレ主以外が継続スレを立てたらいけないんですか？

>1230
人がたてたスレを勝手になりすまして別スレをたてたら
だめでしょう。
それに、何故継続スレをたてる必要があるんですか？
1,000スレを超えたから？
今は、10,000の書き込みも大丈夫ですよ。

>1221さん
マンション管理士の活用のスレはどうしたんですか。
新しいスレをたてた途端書き込みがなくなったでしょう。
あのスレは、1,000になったら新しいスレが立ち上がるので
継続性がなくなるので、あそこにはいかなくなったのですよ。
ＰＡＲＴ１０のうち、私は2,000ぐらいは書き込んだんですけどね。
このスレは、皆さんの相談について全員で答えていくスレにしたいの
ですよ。
相談がなくなれば、問題提起とかしていって盛り上げていきますよ。

>>1231
なりすましの意味がよく分かりませんが。ここの1をコピーしているからですか？
あれを見て、ここのスレ主が立てたものとは誰も思わないと思うんですが。

継続スレは、なんとなく1000行ったら立てるのが当たり前と思ってました。他の継続スレを見たら、継続スレが立ってから運営の方で前のを止めているみたいですね。

抵当権が設定されているマンションを抵当権設定者が売却を
する場合、抵当権設定者の承諾を得る必要があるのでしょうか。

>1233さん
人がたてたスレを、勝手に別スレをたてるのはなりすましですよ。
あなたは、このスレを責任をもって続けていけますか？
それにスレタイも省略されていますしね。
昔は、1,000の書き込みがあったら、管理人からの要請があった
みたいですが、現在はそんな心配はなく改善されてますよ。
他のところでは、7,000とか8,000とかいっぱいありますよ。

>1233さん
そんなことを心配するより、問題提起や質問なりをしてくださいよ。

理事の委任状について　可か不可か
　　民法第１０４条
　　　　　委任による代理（理事）は、本人（組合員全員）の許諾を得た時又は、やむおえ
　　　　　ない理由がなければ、復代理人を選任することはできない。

　　　区分所有法第４９条第３項・・・・特別法
　　　　　理事会又は集会の決議によって禁止されていない時に限り、特定の行為の代理
　　　　　を他人に委任することができる。
　　　　　これで配偶者の方も理事になれます。

　　　　　理事会は総会と異なり、理事がその議決権を他の理事に委任することはできないと
　　　　されています。理事の委任状は不可

　　　　※民法より特別法である区分所有法が優先されます。そして、区分所有法は、規約に
　　　　　別段の定めを認めたもの（任意規定）は、法に優先するとしています。

理事会に急用があって出席できないときは、委任状は活用できないのですか。
総会は委任状の提出がありますけど。

>1234
抵当権がついたまま売ることは不可能ではありませんが、そんな物件を買う人はまずいないので、現実には抵当権を外して貰わないと売れないです。
これを端折って言うと「抵当権者の承諾がなければ売れない」になります。

抵当権者の承諾を得る必要はないということですね。

>1238
理事として理事会の議決に参加すること自体が、委任されての行為なので、それをさらに委任することはできない、という考え方です。
総会でも、AさんがBさんから委任を受けている状態で、AさんがさらにCさんに委任すると、BさんからAさんへの委任は無効になります。

抵当権のついた物件を買う者はいないでしょうね。納得です。
しかし、抵当権を外してもらうのは大変じゃないですか？

>>1242
借金を返せば外して簡単に外してもらえます。借金を返さずに外して貰うのは大変だと思います

>1243さん
そうですか、やはり借金を返済しないと無理ですよね。
滞納金は抵当権とは関係ないんですよね。