マンション管理士に質問しよう！

>1140さん
確かにそれが一番の近道のような気はします。
しかし、再建が法的に正しかったかどうかはわかりません。
そのマンションが、訳も分からず手続きを取り、住民がそれに
対して不審とか感じなくて、いわれた通り実施していった可能性も
ありますからね。
被災してからのものではなく、事前に対応策をとっていくためには、
やはりそれなりの法的とかの手続きも考慮していかなければなりませんから。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。

少額訴訟を請求した場合ですが、訴え提起以前の遅延損害金を免除したり、
滞納額を、総会決議で減額するということは可能でしょうか。

>>1142
私自身は、全員が承認しない限り債権放棄はできないという考え方ですが、実際には総会決議（普通決議）で免除しているケースはありますね。特にそれで問題になったという話は聞かないです。
遅延損害金は規約次第で、「遅延損害金を請求することができる」総会決議で免除可、「請求するものとする」なら管理費等の本体と同様に考えるべきかなと。

現実的に100％取れないと分かっている債権でも、一般の未収金と分離して、特別管理債権みたいな感じで残しておくのが筋だと思いますけどね。全員が債権放棄を承諾しない限りは。

滞納額の一部免除については、全員の承認が必要だと私も思います。
しかし、現実的には取れないものを総会決議で免除しているのは、
明らかに法令違反となります。
これが慣例になれば、今後の対応が難しくなってきます。
今回は特別認めるが、次回はダメというのは納得できないでしょうからね。
滞納額は、最悪いずれ特定承継人が支払ってくれることになるのですから。
特別管理債権とかは必要ないのでは？

>>1144
本来は必要ないんですけど、取れる未収金を放置しているのか取れないものがずっと残っているのか、誰でも区別できるようにする方法の一つってことで。

>1145さん
滞納状況が把握できるようにしておけば、問題ないと思います。
理事会で、毎月管理会社に、滞納状況を報告させることは必要です。
それに対して、滞納者に対する細則規則を明確化しておくことも
大切なことになります。
滞納者に対して、細則の時期と内容、駐車場の契約破棄、遅延損害金の細則等。
あなたは当然理解されているでしょうが。一般論として。

築１８年のマンションです。
インターホンの故障が多くなってきましたが、皆さんのマンションでは
何年ぐらいで交換されていますか。

３３０戸のマンションですが、月に３戸か４戸の修理をやっています。
補修は管理費でやっています。
部品がないといっていますが、修理はできるようです。
補修費は１戸7,000円とＴＡＸです。

>>1147
オートロックですか？また、カメラ付きでしょうか？

オートロックじゃないマンションでは、専有部分扱いにしているのがほとんどです。

オートロックで、現状がカメラ付きではなくて配線がカメラ付きに対応しているなら、早めにカメラ付きに交換するのもアリだと思いますよ。それ以外の条件で一斉交換したところは、築25年越えが多いですね。部品入手の問題とかがなければ、それくらいは平均して使えるようです。

>1147さん
オートロックのカメラつきです。管理員室とつながっています。
非常ボタンもついています。
規約に記載されているから共用部分だと思います。
長期修繕計画では、築２１年目に交換が計画されています。

２０年で交換ですか。
修理ができるんなら交換はどうかな。

>>1150
長期修繕計画ではそんなものでしょうね。
最初は個別交換で対応しておいて、○割を超えたら全戸一斉交換、とかでいいんじゃないでしょうか。

>1152さん
今度交換するときは、現在消防点検を年２回居室内に業者が
入ってきて点検をしているので、部屋に入らなくて点検が
できるのにしようと思っています。
そうすることによって、全戸の点検ができますし、点検費も
安くなるとのことですので。

336戸で取り替え予算6,000万円ですから、工事は
大きなものになりますよ。
勿論、長期修繕計画での予算ですから。大目には組んでありますが。

みなさん、管理費の値上げは、普通決議でやってますか、それとも
特別決議にしてますか？

お金が絡む、修繕積立金や管理費の値上げは特別決議かな？

管理組合の下に、ある内容の諮問機関を設置するために委員募集があり
中に、理事の配偶者が３名含まれています。
規約を読み返しましたが、諮問委員会の委員資格まで決められていません。
答申する側とされる側に親族、それも夫婦と言うのは納得がいきません。
その人たちは、マンションで規約は二の次のグループで、近いうちに、
彼女たちのグループが理事をし、配偶者が諮問委員になれば、
管理組合は、一部の家族に独占されます。
こういうことは、どうでしょうか？？

うちのマンションは管理費等の変更（値上げおよび値下げ）は、
普通決議（単純決議）です、本当はどうなのでしょうか？
1156さんのご意見のほうが正しいような気がしますが？
告訴されたら特別か普通か　どちらが勝つのでしょうか。
法律家にお尋ねいたします。　宜しくお願い致します。

>1157さん
まず諮問委員会そのものについては、その資格については外部の者でも
構わないので問題はないと思います。
近いうちに彼女たちのグループが理事をするということは、立候補制
ということでしょうか。
それについても、規約で理事選出規定が決められているのであれば、
問題はありません。
ただ、組合員（区分所有者）以外の配偶者等が理事になれる規約が作成
されているかどうかが問題です。
それから、規約を無視して理事会運営（組合運営）はできません。
規約以外のことをやれば、当然その決議は無効ということになりますが、
それでも誰も何もいわなければそのまま実行される可能性はあります。
理事会が無法地帯にならないようにするためには、理事会運用細則なり
管理規約の改正をやっておく必要があります。
早急に改正案を作成して、次の総会に提出できるよう理事会で検討すべき
でしょう。

>1157さん
まず、理事の選出方法を変えてみてはどうですか？
輪番制にするとか、一部立候補を取り入れるとかを決めて
明確化することからスタートすべきです。
そして、理事の任期もはっきり決めておくべきです。
諮問委員会は単なる理事会の諮問委員会であって、決定権は
ありません。決定権があるのはあくまで理事会ですから。
委員の交替とか期間とかも、理事会で変えることは可能です。
誰かが動かなければ、あなたの管理組合は変わりません。
良くするも悪くするもそれはあなた次第です。
同調者を捜して一緒に改革を進めていってください。

>1158さん
管理費や修繕積立金の別表が管理規約に記載されていれば、当然
管理規約の改正となりますので特別決議となります。
管理規約に、金額については別途定めるものとするとなっていれば、
普通決議扱いとなります。
金額でも、理事の報酬や駐車場料金の値上げについては、使用細則の
変更となりますので、普通決議となります。

>>1157
そもそも理事と委員の兼任は不可なんでしょうか？
2～3人は、両方の会合に出る人が居た方がいいと思いますけど。

逆に兼任が不可なら、同じ住戸から出ていれば、配偶者でも親子でも駄目でしょう。
別々の住戸に住む兄弟、とかならグレーゾーンですね。規約上は無理と言えないと思います。

ある諮問委員会と書いてあるけど、一体何の諮問委員会何だろう。
諮問委員会は単なる調査とか検討をするもので、その結果は理事会に
諮られてどうするかを検討するもんだからね。
諮問委員会には何の権限もなく、ただ理事会からいわれたことを
調査して理事会に報告するだけの機関だから。

諮問委員会ってそんなもんなの？

どれも根拠が曖昧な回答ですね
クリティカルな問題だけに、安易に信じると火傷しそうです

ちゃんとしたマンション管理士あたりに聞いた方がよいですね
資格提示した人から”責任が伴った回答”が必要でしょう

>1165
どれが問題なのか指摘してから書き込まないと分からないよ。

>>1165
マンション管理士でも何でもいいけど、責任を持った回答をしようとするなら、最低でもその管理組合の規約くらいは見ないと無理ですよ。

>1167さん
1161でも書いているように、管理規約や使用細則に記載されて
いればとの書き込みをしているんですけどね。
見なくても別に構わないと思うけど。
それに、責任ある回答をしているつもりだけど、何が違うのかを
いわないでただ批判だけしていてもねえ。
相談として書き込まれているんだから、それに答えただけのこと。
それでも判らなければ、再質問すればいいでしょう。

判断は皆さんのご自由ですが、私なら怖くてここの意見を鵜呑みには出来ませんね
本物のマンション管理士に確認します

>1159さん
有難うございました。
理事は立候補して選挙が半分、半分は順番です。規約は整備されています。配偶者も可です。
ただ、夫婦で理事と委員をするのは道義上、おかしいんじゃないかと思いますが？
答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が
理事、委員をしています。
委員側は、ある特定のグループ（理事選出を選挙に持ち込んだ）が大半を占めています。
ある委員会は、共用部分に関したことです。

>>1168
匿名掲示板で責任ある回答なんて不可能でしょ。
「間違いないと確信して回答している」くらいの意味なんでしょうけど。

>>1169
本物のマンション管理士が言ってることが合っているかどうか、どうやって確認するんですか？
ここの意見が正しいか判断できなければ、マンション管理士に聞いても同じことだと思いますが。

>1170

>>答申する側が妻、される側に夫がいるのは、おかしくないですか？現在、３組の夫妻が理事、委員をしています。

仮に、答申する側とされる側が夫婦ではなく同一人物ならOKなのでしょうか？
同一人物がOKなら夫婦でもOKだし、同一人物がNGなら、同居する夫婦はNGでしょ

>1162さん
ありがとうございました。
兼任は、あります。理事と修繕委員とか。
今回、お聞きしているのは、夫婦が理事と委員を兼任はいかがなものかということです。
１０何人かの理事及びその配偶者や同居親族が委員をすれば、ある特定の区分所有者ばかりと
言う事態がおきかねません。

>1172さん
ありがとうございます。
私も理事をした際、答申の時は委員と兼任していない理事だけが採決に入ってましたが、
委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

>1174
>委員兼任の理事は採決に入っていませんでした。

それはそれでどうかと思いますけどね。理事会のメンバーに、議決権の無い役員（顧問とか）を置いて、その人が諮問委員になるのが一番いいかも

>1174さん
諮問委員会の細則はないとのことですが、別に無くても、諮問委員は理事会で
適任者にお願いしたり、立候補で受けたりできます。
人数とか期間、調査内容等についても、理事会で決めるものです。
諮問委員会は、あくまで理事会の諮問機関でして、委員会で独自のことを
することはできないのです。
当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。
諮問委員会の権限はないとおもってください。
理論上は、委員会に権限はないのですが、理事会としてもお願いしている以上は
頭から無視することはないと思いますが。

諮問とは、有識者や一定の機関に意見を求めることです。
諮問委員会とは、そういう類のものですから、ちょっと意識過剰
のような気がしますが。

意見を求めるだけのことですから、委員の資格はどうでもでもいいんですよ。
単なる意見を聴いただけのこと。
それを参考にするかどうかは、理事会が判断することです。

有資格者の意見には、より重みがあるということですね

1176さん
有難うございます。

＞当然、委員会で決められたものは理事会に提出され理事会で検討をして、
内容を変えたり、不採択とすることも基本的には自由にできます。
その場合、専門委員会と考えが違った場合は、理事会優先となります。

その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われると
思いますし、そういうことが、公然と行われると管理組合運営がある一部の
区分所有者だけで行われるような事態にならないか心配です。

>1180さん
委員会のメンバーには、理事も入った方がいいと思います。
例えば、大規模修繕委員会の場合、住民の中に建築関係の方等がいれば
お願いをしたり、希望者を募ったりしますが、理事の方も数名入って
いた方がスムーズにいくでしょう。
委員の中には、ある問題点に対して、賛成の方も反対の方もいると思い
ますが、そこまで調べて委員選びはしませんよね。
最終的には、委員会で出てきた意見を聴いて、理事会で決議するのですから。
ただ、参考とはいっても諮問委員会の影響力はあるでしょうね。
委員の選定が偏っているような場合は、調整は必要です。理事会で検討すべき
でしょうね。
せっかく検討してもらっていい意見を出してもらい、それを参考意見として、
理事会で理事が判断して決議するのですから。
要は理事会次第です。

>>1180

>>その理事会に委員の同じ考えの配偶者がいる場合、公正さは失われる

これは違うと思います。理事が配偶者の意見に影響されるなら、影響元の配偶者が委員だろうが委員でなかろうが関係ないと思います。

大規模修繕委員会から、理事会へ具体的内容を示した場合
委員会は結構勉強し、知識も深まっていますから
その内容の是非について、理事会側で反論できる人が
いないのが現状に近い。
委員会の意見がそのまま理事会で決定と成ってしまう。

>1183さん
確かに専門委員会のメンバーには、住民の中で工事とかに詳しい者が
選ばれる傾向にあります。
又、その専門委員会のメンバーには、理事長とかも入っているので
専門委員会の意向が大きな影響力を持ってきます。
ただ、専門委員会の意見がそのまま理事会で受け入れられる訳では
ありませんが。
そうでなくても、理事会は理事長の影響力が大きく、あまり反論は
できませんけどね。
というのも、理事会案を検討するのが理事長であり、事前に管理会社や
業者と打ち合わせをしていますから。

管理費や修繕積立金は、定額給付債権といわれていまして、時効は５年
となっていますが、駐車場料金の時効は何年なんですか。

滞納金があるマンションを売却して、新しい住民が入居してきましたので、
その住民に滞納額を支払うよう請求しましたところ、そんな話は不動産会社
から何も聞いていないので支払わないといっています。
どうすればいいでしょうか。

駐車場料の時効は２年かな？多分

１年だよ。

消滅時効の時効期間

　一般債権　　　　　　　１０年
　定額給付債権　　　　　　５年
　債権以外の財産権　　　２０年
　所有権　　　　　　　　消滅時効はない

　医師の治療代、請負人の工事代金　　３年
　弁護士費用、授業料　　　　　　　　２年
　運送費、飲食代、宿泊代金　　　　　１年

　但し、駐車場料金がどれに該当するのかは分かりません。

　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。

　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。

　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。

　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。