マンション管理士に質問しよう！

決議の無効といえば・・・

単棟であるにも関わらず、管理規約を単棟型から団地型に変更した。
⇒ 本来であれば、区分所有権を失うことはなかったのに、
　　管理規約を団地型に変更したことにより区分所有権を
　　失った。

>1081
片方だけが倒壊した場合は、区分所有権がない方が今後は進めやすいのでは。
倒壊した方だけで、建て替え工事に着手できるから。

災害復旧支援金は、全壊判定の場合３００万円が支給されますが、
連担棟の場合、片方だけが倒壊した場合は、ごく僅かしか支給されません。
これが、団地型管理規約だと、３００万円が支給されます。
この点はどうとらえますか。

>>1084
どこが出す災害復旧支援金の話ですか？
どんな制度が分からないことには何とも言えないので

地方行政です。

>>1085
ざっと調べた感じではマンション向けの支援制度が見つけられなかったのですが、具体的にどこの制度なんですか？

>>1086 さん

下記の法律に基づく支援を指しているのだと思います。

被災者生活再建支援法（平成十年五月二十二日法律第六十六号）
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/H10/H10HO066.html

>>1087
この法律に関するQ&Aを見つけました
http://www.city.minamisoma.lg.jp/index.cfm/10,2856,c,html/2856/20140417-103946.pdf

これによると、制度上は世帯単位の判定になっており、マンションでいえば専有部分が全壊するば対象になるように思えるのですが、どうでしょうか

リンクの貼り付けがうまくいっていませんが、手動でコピーしてURLのところに貼り付けたら見れます。

>>1088 さん

その解釈でよいと思います。
そうではないと主張する >>1083 さんの説明を待つことにしましょう。

一部共用部分をその一部の区分所有者で管理するときは、その一部の区分所有者のみを
構成員とする管理組合が成立し、棟全体の管理組合と併存することになる。（法３条）

一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについて、区分所有者
全員の規約の設定・変更をする場合は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の４分の１
を超える者またはその議決権の４分の１を超える議決権を有する者が反対しないことが条件
とされています。(法３１条）

しかし、Ａ．Ｂの建物が連担棟で１つの建物とした場合、例えば小さい方の建物Ｂだけが
倒壊した場合、Ｂを一部共用部分とできるのだろうか？

　建物が使えなくなった場合、（この状態を滅失といいます）被災した人たちは建て替えに参加するか、分配金をもらって立ち退くしかありません。
　専有部分が滅失した区分所有者は、区分所有権を失い、敷地の共有権のみが残ります。
　敷地利用権は被災前の案分で共有しています。

組合規約に、区分所有法第６１条に関する特別の規定がないと仮定します。
1.　臨時総会を開催し、管理組合で復旧に関する協議を開始するので、各区分所有者は単独で復旧を行うことができない旨決議します。
2.　管理組合で、協議します。（専門委員会を設置したり、建築業者に参加してもらったりすることが必要になると思います。）
　協議の結果が
A.　区分所有者全体で、復旧工事を行う。
（たぶん無理だと思います。古い建物と新築の建物が混在することになりますので、管理や維持の仕方も変わってきます。）
イ. 　滅失部分が全体の１/２以下の場合普通決議で、１/２を超える場合特別決議で復旧します。
ロ. 　共有部分は組合で、専有部分は建て替え参加者で建て替えします。
ハ. 　完了後の管理組合は以前と同じです。
ニ. 　建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合が買い取ります。（法６１条の７）

B. 区分所有者全体では、復旧工事を行わない。
（総会の特別決議で、下記のような議決ができれば建て替え可能だと思います。区分所有法第６１条に規定する復旧の内容提示に当たると思います。）
イ. 　被災者のうち建て替え参加者で建て替えします。
ロ. 　完了後は、団地管理組合になります。
ハ. 　被災者のうち建て替え不参加者の敷地利用権は、管理組合か建て替え組合が買い取ります。
　（建て替え組合が買い取ると、建て替え参加者が被災者全員の持分を持つことになるので、組合が買い取るのがベストと思います。）


※ 　これ以外にも、必須の共有部分（EV・玄関・非常階段・給水設備など）がどちらにあるかで、建て替えの内容が変わります。
※ 取り壊し費用を勘案したのち、建て替えに参加しない人には案分で積立金を返却します。
（Bの場合、建て替えた建物の共用部分が、建て替え参加者だけの共用部分となります。管理組合の所有している積立金をこの共用部分に使うことができません。法的根拠はわかりませんが、そうしないと建て替え不参加者は納得しないでしょう。この事が団地管理組合にせざるを得ないという理由です。）
※ 　Bの場合、カッコ内の決議ができないと、何もできない、塩漬けの状態になる恐れがあります。

ここまで書いてきましたが、正直これで法的に問題がないのか自身はありません。
古い建物と新築の建物が混在するので、今後の管理、組合運営も大変だと思います。

連担棟のマンションで、Ａ．Ｂ二つの棟のうち、Ｂだけが倒壊した場合の
対応の仕方としては、上述した方法でいいんですか。

>>1091 さん

一部共用部分は法定されており、任意に定めることはできません（法3条、法4条）。
ただし、規約の定めるところにより、特定の共用部分をその部分が属する区分所有建物の
特定区分所有者（達）の所有（共有）にすることはできます（法11条2項）。
（>>1007 では若干触れています。）

>>1094さん
連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
対処方法を教えてください。

>>1095 さん
>連担棟の建物で片方の建物だけが倒壊した場合の
>対処方法を教えてください。

【こたえ】は、>>1009-1013 だそうです。

>1096さん
まとめていただけませんか。

結論としては、団地型管理規約に改正しておく必要があるということですね。
団地型に変えるにもハードルはあるでしょうが、どうせどちらも難しいのなら
団地型に変えておいた方がいざというときに対応できるということでしょうね。

>>1098 さん

現実に規約を変更した、または、変更しようとしているのであれば、
憂慮すべき状況ですから、直ちにマンションの法律に詳しい弁護士に
相談することを強くお勧めします。

この意味が理解できないのであれば、病院へ行こう！！

どこが悪いんですか？

病院へ行くなら一人でどうぞ