マンション管理士に質問しよう！

築年数が３０年近くになっているマンションです。
最近、雨漏りが聞かれるようになってきました。
共用部分の工事と一緒に専有部分の配管工事をやりたいのですが、
標準管理規約コメントでは、一緒にすることはできるが、費用は各
区分所有者が負担すべきものとなっています。
総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思って
いますが、可能でしょうか。
修繕積立金は、ある程度余裕はあるのですが、専有部分までの積立金は
考慮してませんでしたので、不足分は借り入れをして、修繕積立金で
返済をしようと思っています。

専有部分と共用部分は別物。
専有部分のことは各戸で好きなときにやればいいだけのこと。

標準管理規約第２１条２項には、管理組合が一体として管理を行うことができると書いてあるよね。
しかし、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべきものとなっているよ。
雑排水管の清掃費に要する費用は、共用設備の保守維持費だから、管理費に該当するとなっているからね。

＞総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思っていますが、可能でしょうか。

総会決議があっても駄目なものは駄目です。
標準管理規約のコメントは最近の裁判例を参考にして改訂もしているのです。

やはり総会決議で承認されても専有部分の工事は修繕積立金はつかえないんですね。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

なんだ判例がでてるじゃん

>>6

「管理組合総会で、『給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。』と決議した以上は、先行工事者にはこの決議に基づき適切な補償を行うべきであり、その後の臨時総会で、『すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする』と決議したとしても、それは不合理な取扱いであり無効である。」と判示しているのであり、この裁判例をもって一般論として取り扱うのは危険である。

（参考）
http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html
http://jinkan-net.com/net-doc/net-no-028.pdf

＞８
しかし、修繕積立金を使って専有部分の工事をするのを
裁判官は認めていますよね。
各住戸のタイプに拘わらず一律とするのはおかしいといっていますよね。
積立金は、専有部分の床面積比になってますので、一律はおかしいでしょう。
そういうことではないんですか。

そういうことですね。正解！

>>9 さん

スレ主＝ >1 ＝ >6 ＝ >9 のようですから、せめてＨＮを固定していただけませんか？

>11さん
今まで匿名以外で書き込みをしたことがないので、
これで通したいと思います。
ＨＮの場合、いい加減なことは書き込めなくなり、いちいち
調べたりして書き込むのは疲れますからね。
あまり調べなくても、すぐ書き込めるレベルでもいいんじゃないかと
思っています。
間違っていれば、反論等がきますから、時間があれば、調べ直して
返事ができますからね。

費用負担については、

住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

>11さん
問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、
解決していく、そういうスレにしたいと思っています。
理事のみなさんで、悩み事、相談等があれば、ここのスレを
使って、皆さんの知恵・知識・情報をお借りして解決していければ
と思っています。

>問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、解決していく、そういうスレにしたいと思っています。

その為にはスレッドタイトル名が不適任です。
信用置ける人が稀有ですのでね。

>15
それを判断するのは、相談者です。私がやるのではないですよ。
相談に対して答えてくださいといっているでしょう。
建築士、マン管士、弁護士、管理会社のフロント、理事経験者等の方にね。

>16
マンション管理士に質問しようというスレタイにしたのは、分かりやすく
したためです。
建築士に質問しましょうや弁護士に質問しましょうでは、偏りがでますから。
マンション管理総体についての質問のコーナーにしたかったので。
具体的な内容は記載していますよ。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。 又、前述しましたように、判例もあります。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。

修繕積立金の値上げはできないよ。ちょっと値上げするだけでも難しいのに。

やはり、自分のことは自分ですべきかな。さわらぬ神にたたりなし

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

専有部分の配管の更新工事を、共用部分の工事と一緒に行い、
費用も修繕積立金で行うという問題提起については、大体
理解できたと思いますので、この問題はこれで終了したいと思います。

築年数の経過とともに、賃貸率が高まり、区分所有者が少なくなってきます。
残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に
対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？
あれば、その額はいくらで設定されていますか。

>残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？

最近の事情に疎いようですね。今は残されたものなんて表現ではなく、役員は居住の有無に関わりなく就任しているのが現実ですよ。

>25
うちのマンションでは、管理規約にマンションに居住している
者しか理事になれませんと規定されています。

それに、転勤等で北海道や九州に転勤になっている方もおられますので、
現実的には理事をするにもできない状態です。

そこで、輪番制の理事がまわつてきたときに、転勤等で理事がやれない
場合に限って協力金を支払ってもらおうと考えています。

これって問題はないですよね。確か裁判で支払うようにとの判例が
あったような気がします。

規約をかえればいいだけのことだよ。

出席せず　委任状又は議決権行使書も未提出の区分所有者が
総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示が
なければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。
総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。
区分所有者の義務として総会の議案に対する意思表示をする義務がある。
義務を果たさなければ議長に一任した者としての取扱いは合法なのでしょうか。？

> 26さん

うちのマンションは２年ほど前に導入しました。

居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる
役員をやる意思のある区分所有者は就任意思有りとして届ける
総会にかける役員候補者はその中から抽選で決定する

役員未経験で届出の無い方には協力金を課す
半数程度は就任意思有りと届け出るから定員の１５倍もあった。

>総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示がなければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。 総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。

わざと子どもじみた書込みで釣るつもりでしょうが、こんなコメントはスルーします。

＞居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる

代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

>29さん
例えば、北海道に転勤になったとして、現実的には理事の仕事は
できないと思いますけど、それでも届出だけ提出すればいいんですか。
形式的に理事になって、理事会とかには参加しないということは考えられませんか。

２８さんのいっている議長に一任という委任状はオーケーですよね。
議決権行使書とか代理出席もあるけど、委任状で議長に一任はうちも
やってますよ。

> 代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。
理事会決議はその要件を満たしていれば訴訟になってもかまいません。

> 32さん

協力金導入時の説明に理事会出席の交通費は組合負担できるとありました
規約上は協力金総額を理事会決議で支出できます。

届出だけ提出して運悪く当ってしまったが就任しない場合、
うその届出だったとして高めの協力金が設定されています
理事会欠席率によって理事会は辞職勧告決議を行うこともできます。

>35さん
北海道から東京までの交通費が支給されるんですか？
配偶者等でもいいんであれば、理事会の出席は、妻や
子供でもいいんですね。
組合費を使って里帰りができていいですね。

出張費が支給されるって本当？

区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められると思っています。
個別の事例に関しては、それこそ民事訴訟を起こしてみないと分からないという気がするのですが
そんなことはないんですかね。

>36さん
> 北海道から東京までの交通費が・・・
前年度実績で役員報酬を支払った後の余剰金をもって
所在地近郊空港から国内全ての空港往復ＡＮＡ正規運賃で１名分は賄えます
札幌・東京間でしたら２名まで可能です。

> 理事会の出席は、妻や子供でもいいんですね。
妻が選任されていれば妻のみ、夫が選任されていれば夫のみ、
子供は配偶者じゃないから選任されることは無い、代理出席は認められない。

> 組合費を使って里帰りが・・・　>37さん　出張費が支給される・・・
そのとおりですが、これまでに該当者はいません。

>38さん
> 民事訴訟を起こしてみないと・・・
総議決権ベースで　賛成８８％強、反対６.４％となっていますので当面は無いと思います。

>うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。

出鱈目な自己中心的な規約はその内に悪用される運命に成りましょう。

>40
代理出席は殆どの管理組合では認めていますけどね。
勿論、規約で規定はしていますが。

４１は３９への書き込みでした。

>40さん　出鱈目な自己中心的な規約
>41さん　代理出席は殆どの管理組合では認めています

３８さんが「区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められる」
こう書いてるじゃないですか、批判だけでは組合運営はできませんよ

この本に事例として載ってるよ　勿論俺が書いたんじゃないけど
http://cargo.honninaru.com/display/details.cfm?gid=30012389

質問ですがマンション管理に詳しい方教えてください。

管理組合総会で規約の改訂等の議案がある場合、前もって改訂内容が知らされますが、
総会当日組合員の意見でその議案の条文を削除したり追加したり、結果違う意味合いの
規約条文になり、それが４分の３以上の賛成で議決されても有効なんでしょうか。
組合員の中には総会に出席せず委任状を提出している方と委任状も出席も無い方が半数みえます。

例えば理事の任期は２年とする⇒理事の任期は１年とする　へ変更
ペットを共用部で遊ばせてはいけない⇒削除してその行為を可とする。など、可能なんでしょうか。

>44
総会は議案を変えて審議することはできません。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですので、
総会で、議案の内容を変えていくら審議してもそれは無効となります。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですから。

>>45
有難うございます、私の住むマンションでは議決権行使書は使われておらず委任状だけなんです。
委任指定した人がいない場合は議長か理事長の議決権になるようです。

議案を変更され、議決された条項の無効をどのように要求したら良いのでしょうか。
管理組合や理事会として議決の無効に応じない場合はどのような対処が良いのでしょうか。

>46さん
委任状も同じことですよ。
議案書の内容をみて、これだったら議長に一任してもいいと
思って委任状を提出しているのですから。
違った内容でしたら、委任しないことも考えられますので。
特別決議に関しては、総会の日時とか場所、目的とか以外に、
議案の要領を通知しなければならないとなっています。
通知を受けた者が、それをみて賛否を表明できるものでなけ
ればならないとなっています。

>>47さん
有難うございます、一度理事長に議決事項の無効の確認をしてみたいと思います。
理事や監事、管理会社フロントも出席していたのに誰も指摘しないのが…
わざとでは無いと思いますが、情けないですね。

>48さん
無効となったら、各区分所有者に通知し、臨時総会か次の
通常総会で再提案する旨をお知らせすべきです。

>>49さん、大変参考になります。
理事長に無効の旨伝えたいと思います。
まさか議決は有効などと言い出さなければ良いのですが。

この場合変更を加えて議決した規約条文だけが無効なのでしょうか。
ほかの多くの改訂規約条文も議案とおりで議決されています。