マンション管理士に質問しよう！

築年数が３０年近くになっているマンションです。
最近、雨漏りが聞かれるようになってきました。
共用部分の工事と一緒に専有部分の配管工事をやりたいのですが、
標準管理規約コメントでは、一緒にすることはできるが、費用は各
区分所有者が負担すべきものとなっています。
総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思って
いますが、可能でしょうか。
修繕積立金は、ある程度余裕はあるのですが、専有部分までの積立金は
考慮してませんでしたので、不足分は借り入れをして、修繕積立金で
返済をしようと思っています。

専有部分と共用部分は別物。
専有部分のことは各戸で好きなときにやればいいだけのこと。

標準管理規約第２１条２項には、管理組合が一体として管理を行うことができると書いてあるよね。
しかし、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべきものとなっているよ。
雑排水管の清掃費に要する費用は、共用設備の保守維持費だから、管理費に該当するとなっているからね。

＞総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思っていますが、可能でしょうか。

総会決議があっても駄目なものは駄目です。
標準管理規約のコメントは最近の裁判例を参考にして改訂もしているのです。

やはり総会決議で承認されても専有部分の工事は修繕積立金はつかえないんですね。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

なんだ判例がでてるじゃん

>>6

「管理組合総会で、『給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。』と決議した以上は、先行工事者にはこの決議に基づき適切な補償を行うべきであり、その後の臨時総会で、『すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする』と決議したとしても、それは不合理な取扱いであり無効である。」と判示しているのであり、この裁判例をもって一般論として取り扱うのは危険である。

（参考）
http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html
http://jinkan-net.com/net-doc/net-no-028.pdf

＞８
しかし、修繕積立金を使って専有部分の工事をするのを
裁判官は認めていますよね。
各住戸のタイプに拘わらず一律とするのはおかしいといっていますよね。
積立金は、専有部分の床面積比になってますので、一律はおかしいでしょう。
そういうことではないんですか。

そういうことですね。正解！

>>9 さん

スレ主＝ >1 ＝ >6 ＝ >9 のようですから、せめてＨＮを固定していただけませんか？

>11さん
今まで匿名以外で書き込みをしたことがないので、
これで通したいと思います。
ＨＮの場合、いい加減なことは書き込めなくなり、いちいち
調べたりして書き込むのは疲れますからね。
あまり調べなくても、すぐ書き込めるレベルでもいいんじゃないかと
思っています。
間違っていれば、反論等がきますから、時間があれば、調べ直して
返事ができますからね。

費用負担については、

住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

>11さん
問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、
解決していく、そういうスレにしたいと思っています。
理事のみなさんで、悩み事、相談等があれば、ここのスレを
使って、皆さんの知恵・知識・情報をお借りして解決していければ
と思っています。

>問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、解決していく、そういうスレにしたいと思っています。

その為にはスレッドタイトル名が不適任です。
信用置ける人が稀有ですのでね。

>15
それを判断するのは、相談者です。私がやるのではないですよ。
相談に対して答えてくださいといっているでしょう。
建築士、マン管士、弁護士、管理会社のフロント、理事経験者等の方にね。

>16
マンション管理士に質問しようというスレタイにしたのは、分かりやすく
したためです。
建築士に質問しましょうや弁護士に質問しましょうでは、偏りがでますから。
マンション管理総体についての質問のコーナーにしたかったので。
具体的な内容は記載していますよ。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。 又、前述しましたように、判例もあります。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。

修繕積立金の値上げはできないよ。ちょっと値上げするだけでも難しいのに。

やはり、自分のことは自分ですべきかな。さわらぬ神にたたりなし

＊では、どうすればいいのか。

　　①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者
　　　　が負担する。
　　③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。
　そこで、費用負担については、

　　　１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
　　　　この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
　　　　た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
　　　　れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。
　　　２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と
　　　　　なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。）
　　　３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観
　　　　　点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が
　　　　　出てきます。

　＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉
　　え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。
　＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施
　　した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で
　　取り組む事例もあります。

専有部分の配管の更新工事を、共用部分の工事と一緒に行い、
費用も修繕積立金で行うという問題提起については、大体
理解できたと思いますので、この問題はこれで終了したいと思います。

築年数の経過とともに、賃貸率が高まり、区分所有者が少なくなってきます。
残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に
対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？
あれば、その額はいくらで設定されていますか。

>残された者が、マンションの管理をしていかなければなりませんが、その者に対して、住民活動協力金を課しているマンションはありますか？

最近の事情に疎いようですね。今は残されたものなんて表現ではなく、役員は居住の有無に関わりなく就任しているのが現実ですよ。

>25
うちのマンションでは、管理規約にマンションに居住している
者しか理事になれませんと規定されています。

それに、転勤等で北海道や九州に転勤になっている方もおられますので、
現実的には理事をするにもできない状態です。

そこで、輪番制の理事がまわつてきたときに、転勤等で理事がやれない
場合に限って協力金を支払ってもらおうと考えています。

これって問題はないですよね。確か裁判で支払うようにとの判例が
あったような気がします。

規約をかえればいいだけのことだよ。

出席せず　委任状又は議決権行使書も未提出の区分所有者が
総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示が
なければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。
総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。
区分所有者の義務として総会の議案に対する意思表示をする義務がある。
義務を果たさなければ議長に一任した者としての取扱いは合法なのでしょうか。？

> 26さん

うちのマンションは２年ほど前に導入しました。

居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる
役員をやる意思のある区分所有者は就任意思有りとして届ける
総会にかける役員候補者はその中から抽選で決定する

役員未経験で届出の無い方には協力金を課す
半数程度は就任意思有りと届け出るから定員の１５倍もあった。

>総会開催日の前日までに議長に委任しない旨の意思表示がなければ議長に委任した者とみなす。議長は理事長が務めるの規約有。 総会で理事長の一存で全ての議案が可決される。便利です。

わざと子どもじみた書込みで釣るつもりでしょうが、こんなコメントはスルーします。

＞居住地に関わらず配偶者も含めて役員になれる

代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

>29さん
例えば、北海道に転勤になったとして、現実的には理事の仕事は
できないと思いますけど、それでも届出だけ提出すればいいんですか。
形式的に理事になって、理事会とかには参加しないということは考えられませんか。

２８さんのいっている議長に一任という委任状はオーケーですよね。
議決権行使書とか代理出席もあるけど、委任状で議長に一任はうちも
やってますよ。

> 代理出席だけに限られます。その配偶者役員の理事会決議は無効訴訟の対象になります。

うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。
理事会決議はその要件を満たしていれば訴訟になってもかまいません。

> 32さん

協力金導入時の説明に理事会出席の交通費は組合負担できるとありました
規約上は協力金総額を理事会決議で支出できます。

届出だけ提出して運悪く当ってしまったが就任しない場合、
うその届出だったとして高めの協力金が設定されています
理事会欠席率によって理事会は辞職勧告決議を行うこともできます。

>35さん
北海道から東京までの交通費が支給されるんですか？
配偶者等でもいいんであれば、理事会の出席は、妻や
子供でもいいんですね。
組合費を使って里帰りができていいですね。

出張費が支給されるって本当？

区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められると思っています。
個別の事例に関しては、それこそ民事訴訟を起こしてみないと分からないという気がするのですが
そんなことはないんですかね。

>36さん
> 北海道から東京までの交通費が・・・
前年度実績で役員報酬を支払った後の余剰金をもって
所在地近郊空港から国内全ての空港往復ＡＮＡ正規運賃で１名分は賄えます
札幌・東京間でしたら２名まで可能です。

> 理事会の出席は、妻や子供でもいいんですね。
妻が選任されていれば妻のみ、夫が選任されていれば夫のみ、
子供は配偶者じゃないから選任されることは無い、代理出席は認められない。

> 組合費を使って里帰りが・・・　>37さん　出張費が支給される・・・
そのとおりですが、これまでに該当者はいません。

>38さん
> 民事訴訟を起こしてみないと・・・
総議決権ベースで　賛成８８％強、反対６.４％となっていますので当面は無いと思います。

>うちの規約は区分所有者の配偶者にも役員資格があるとしており、総会で選任し代理出席は認めていません。

出鱈目な自己中心的な規約はその内に悪用される運命に成りましょう。

>40
代理出席は殆どの管理組合では認めていますけどね。
勿論、規約で規定はしていますが。

４１は３９への書き込みでした。

>40さん　出鱈目な自己中心的な規約
>41さん　代理出席は殆どの管理組合では認めています

３８さんが「区分所有法に反しない限り、管理組合には広い自治権が認められる」
こう書いてるじゃないですか、批判だけでは組合運営はできませんよ

この本に事例として載ってるよ　勿論俺が書いたんじゃないけど
http://cargo.honninaru.com/display/details.cfm?gid=30012389

質問ですがマンション管理に詳しい方教えてください。

管理組合総会で規約の改訂等の議案がある場合、前もって改訂内容が知らされますが、
総会当日組合員の意見でその議案の条文を削除したり追加したり、結果違う意味合いの
規約条文になり、それが４分の３以上の賛成で議決されても有効なんでしょうか。
組合員の中には総会に出席せず委任状を提出している方と委任状も出席も無い方が半数みえます。

例えば理事の任期は２年とする⇒理事の任期は１年とする　へ変更
ペットを共用部で遊ばせてはいけない⇒削除してその行為を可とする。など、可能なんでしょうか。

>44
総会は議案を変えて審議することはできません。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですので、
総会で、議案の内容を変えていくら審議してもそれは無効となります。
議決権行使書で出席している方は、その議案をみて賛否をしている訳ですから。

>>45
有難うございます、私の住むマンションでは議決権行使書は使われておらず委任状だけなんです。
委任指定した人がいない場合は議長か理事長の議決権になるようです。

議案を変更され、議決された条項の無効をどのように要求したら良いのでしょうか。
管理組合や理事会として議決の無効に応じない場合はどのような対処が良いのでしょうか。

>46さん
委任状も同じことですよ。
議案書の内容をみて、これだったら議長に一任してもいいと
思って委任状を提出しているのですから。
違った内容でしたら、委任しないことも考えられますので。
特別決議に関しては、総会の日時とか場所、目的とか以外に、
議案の要領を通知しなければならないとなっています。
通知を受けた者が、それをみて賛否を表明できるものでなけ
ればならないとなっています。

>>47さん
有難うございます、一度理事長に議決事項の無効の確認をしてみたいと思います。
理事や監事、管理会社フロントも出席していたのに誰も指摘しないのが…
わざとでは無いと思いますが、情けないですね。

>48さん
無効となったら、各区分所有者に通知し、臨時総会か次の
通常総会で再提案する旨をお知らせすべきです。

>>49さん、大変参考になります。
理事長に無効の旨伝えたいと思います。
まさか議決は有効などと言い出さなければ良いのですが。

この場合変更を加えて議決した規約条文だけが無効なのでしょうか。
ほかの多くの改訂規約条文も議案とおりで議決されています。

>50さん
議案を変更して決議した分だけが無効となり、
他の議案は有効です。

>>51さん
大変参考になりました、有難うございます。
現実には４つの条文が変更され議決されました、
結果、真逆の意味合いの条文になっております。
総会で数名の組合員が煽りたてた結果なのですが、恥ずかしい事です。
ご意見本当にありがとうございます。

>43
事例に載ってるっていったって、見れないじゃない。

「不在組合員に対して、住民活動協力金の支払いの請求はできるか」

　　＜最高裁判例　　平成２２年１月２６日判決＞

　　大阪のマンション　　８６８戸　（空きマンション　約１８０戸）

　＊事件の経緯

　　　　不在組合員に対して、住民活動協力金を徴収する総会の決議による管理規約の変更は、
　　　区分所有法第３１条の「規約の変更が、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすと
　　　きは、その承認が必要」との規定の適用の有無が争われました。

　＊訴訟内容 管理組合が訴訟を提起

　　　　不在組合員は役員に就任せず、組合の運営負担は、居住組合員のみにかかっているとの
　　　不満がでました。築年数の経過とともに、空きマンションが増えてきている。
　　　　そこで、理事会は、不在組合員に対して、１戸当り月額５，０００円の「協力金」を負担させる
　　　規約の変更を提案し、総会で決議されました。

　　　　しかし、一部（１７戸）の不在区分所有者が支払を拒否したので組合が訴訟を提起した。
　　　　その１７名に対し順次裁判が行われましたが、協力金を認める判決と認めない判決が出た
　　　ので、管理組合が最高裁に訴訟を提起しました。

　　　＊一審・二審で争われ、最終的には最高裁で結審しました。協力金の額は月２，５００円

　＊最高裁判決

　　　１．原判決を破棄する。

　　　　　　大阪高裁（二審）での判決は、判決に影響を及ぼすことが明らかな法令の違反がある。
　　　　　この趣旨をいう論旨は理由があり、原判決は破棄を免れない。

　　　２．本件控訴は棄却する。

　　　　　　公序良俗違反等、本件規約変更の無効をいう被上告人（非居住組合員）らのその余の
　　　　　主張に理由がないことも明らかであり、上告人（管理組合）の請求は理由があるから、こ
　　　　　れを認容した第一審判決（活動協力金を認める判決）は正当であり、本件控訴は棄却す
　　　　　べきであるとした。

　　　３．訴訟費用及び上告費用は、被上告人（非居住組合員）らの負担とする。

　　居住組合員は、不在組合員を含む組合員全員のために、役員に就任しマンションの保守管理
　に努め、良好な住環境の維持を図っている。

　　不在組合員は、その利益のみを享受しているので、組合の業務を分担することが一般的に困
　難な不在組合員に対し、一定の金銭的負担を求め、不公平を是正しようとしたことは、その必然
　性と合理性が認められる。

　　負担も、１戸当り月額１７，５００円（管理費８，５００円、修繕積立金９，０００円）の組合費の約
　１５％増しの２，５００円に過ぎないので、本件規約の変更は、住民活動協力金の額を含め、不在
　組合員の受忍すべき限度を超えていないので、区分所有法のいう「一部の組合員の権利に特
　別に影響を及ぼすべきときに該当しない」として、管理組合の主張を認めました。

もう少しマトモな例示しましょう。

>56
あなたができるんなら、あなたがやってみてくださいよ。

単なる批判者は無視しなさい。

うちのマンションも賃貸が多くなり、不在組合員が多くなってきているけど、協力金を
徴収して、それを理事の報酬にあてることも考えていいのかなあ。

良いと思います。
入退渠　リホーム等々のチェクと記録管理を怠りなく。
規約に設定しておくとさらに良い。区分所有者の財産ですからね。
管理会社に委託して組合員（理事）がたえずチェックする事。

協力金は2,500円ならいいということですか？
それとも１５％程度ならいいということですか。

どっちもでしょう。

判例をみるかぎり、１５％を優先すべきだよ。

ということは、管理費等で10,000円のところは、1,500円程度ということですね。

何故ペナルティを取りたいのかねー。理解に苦しむ。

輪番制の理事なのに、その順番が回ってきても、やれないからじゃないかな。
それに、賃貸にしていて、管理は理事に任せっぱなしでは不公平感があるからでしょう。

マンションには住まず、賃貸にして、本人は戸建に住むとかは
協力金を取るべき。

住民活動協力金については、大体理解できました。

最近駐車場に空きが目立つようになってきたのですが、近くの住民に駐車場を貸すことを検討していますが、マンションの住民以外に貸すと、税金が取られることになるといわれましたが、本当でしょうか。
税金が取られないようないい対策はありませんか。教えてください。

当マンションにはエントランスのインターフォン（IP)にはカメラが設置されていますが、居室玄関には音声のみのIPしか付いていません。規約ではIPシステムは共用部となります。

このたびお部屋のオーナーチェンジがあり、模様替えに入りましたがその中で、玄関のIPにカメラを付けたいとのとの希望が寄せられました。　それが無理ならドアスコープはどうか？とも仰っています。　共用部の変更で総会決議が必要な事項と思われますが、どのように対応したら良いかをお教えください。　また、カメラの場合はプライバシー保護の観点からの問題も生じかねないと思います。　こうした事例にもどのように対応されているかお教えいただけたらありがたいです。

>70
インターホーンについては、共用部分扱いをしており、補修についても管理組合負担で
行っているところが多いと思います。
ただ、インターホーンの交換については、各戸の玄関のカメラについては、オプション
として、希望者だけがその上乗せ部分を負担するということは可能だと思います。
しかし、全体の更新をするときは、オプションも簡単にできますが、現在の機器に
対して、オプションとして各戸にカメラが簡単につけられるかどうかは、専門家では
ないのでわかりません。
ただ、プライバシーとは関係ないと思います。その専有部分を訪れた者がその専有部分の
カメラに映るだけのことですから。
それに、これは共用部分の変更にはあたらないと思いますが、全戸に希望者を募る
ことも考慮されたらいかがでしょうか。理事会判断でオーケーだと思います。
しかし、ドアスコープの取り付けは共用部分の変更になるでしょう。

インターホンでカメラがついてないマンションもあるんだな。
各戸の玄関のカメラはついてないとこもあるけど。

インターホンの修繕は管理組合負担ですか？
うちは、管理組合が負担しますけど、隣のマンションは
専有部分内の故障は各戸負担となってます。

>69
脱税以外の手段はありません。

住民の方々に2台目を購入してもらうとか、近くのイベント時に無料で貸し出して、心象を良くするとか
マンション外とのお金のやり取りが発生しない活用方法を考えた方がいいと思います。

>74
税務署もそんなに暇ではないだろうから、たかがマンションの駐車場を
外部貸し出しにしたぐらいでは、摘発はしないでしょう。
巨悪は眠らせないといっていますからね。

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り）
＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。

※ 税務当局が、マンションの外部使用に対し、調査に入るとの懸念は、一般論としては、
ケース２は費用対効果の面からも、収入に対する算定の難しさからも、優先順位は低
いのではなかろうかという認識です。ただ、確定ではありません。

　※今後の組合の対応としては、規約の改正をしておく必要があります。

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

空き駐車場の外部貸し出しは、数が少なければ問題なし。
僅か４～５台のことで税務署は動かない。

マンション管理士の先生に質問します。

この資格で食っていけるのでしょうか？

私のマンションでは駐車場区画の２７％が賃借人に貸している。
法人であるが税務申告はしていない。規約には規定はない。
これが事実なら税務署から追徴課税される。大変だ？

>82
まだ追徴課税されたという話しは聞いていないけど、どこかが
みせしめとしてやられるだろうけど、やるとしたら、大型駐車場
だろうから、そこが摘発されたら、対応策を考えればいいのではないだろうか。
どこのマンションもそういうスタンスを取っているだろうからね。

国税局が全国に通達を出して、空き駐車場の外部貸し出しについては、
課税すると決めたんだから、法令順守は必要でしょう。
マンションとしては、節税対策は取っておくべきです。
何もしてなければ、５年前に遡って課税されますからね。

管理会社にとっては、会計の処理が面倒くさいだろうから、やりたがらないが、
そこは、管理会社次第ですね。
小さい管理会社は、取り組むことはしないでしょうね、摘発されるまでは。
しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

近いうちにどこかがいけにえになるさ。

組合と現に居住している賃借人との駐車場使用契約を締結
したら課税対象になりますか。ほとんどのマンションは申告
していないので大変な事になります。
本当は課税対象外ではないですか。ガセネタでしょ？

>87
同居人、それと賃借人については、課税対象外です。
但し、賃借人については、規約の設定が必要となります。
７９を参照してください。

課税対象外であれば、
ワザワザ規約に設定する必要はないでしょう

>80
これを参考にしてください。
＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

≪ご参考≫

＜福管連　業務知識・判例＞
【駐車場を賃借人に貸したときの課税はどうなるか】
http://www.fukukan.net/paper/1204/work_parking.html

＜福管連モデル規約＞
（駐車場の使用）
第１５条 管理組合は、自ら管理している駐車場について、区分所有者又は占有者に駐車場使用契約により使用させることができる。～略～
２ 前項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車場使用料を納入しなければならない。
３～５項　（略）

（管理費等）
第２５条 区分所有者は、敷地及び共用部分等の管理に要する経費等に充てるため次の費用（以下「管理費等」という。）を管理組合に納入しなければならない。なお、１専有部分を数人の共有に属する場合、各区分所有者の管理費等の納入義務は連帯債務とする。
一、二号　（略）
三 使用料(駐車場使用料その他敷地及び共用部分等の使用に係る使用料をいう｡)
四、五号　（略）
２ 前項に定める駐車場使用料及び水道料については、区分所有者が貸与した賃借人等占有者の使用に係るものについても、当該区分所有者が支払わなければならない。
３、４項　（略）

>>85 さん
>しっかりした管理会社は、既に対応してますよ。

しっかりした管理会社とはどこですか？
そして、具体的にはどのような対応をしているのでしょうか？

>92
しっかりした管理会社とは、国税庁の通達をしっかり管理組合に指導し、
細則の改正をしているということ。
だめな管理会社は、国税庁の通達すら知らない。

↑管理会社の仕事じゃないよ、管理組合がすることだよ。
管理会社は管理業務の委託先にしか過ぎない。

マンション管理士にしては本末転倒なことを書いてるな。
管理会社が管理組合を指導するのではない。
管理組合が管理会社を指導するのである。

マンションに住んで管理組合業務の執行をしたことのないマンカン士の戯言だろう。

非常識なレスが続きますが、戸建てで考えてご覧なさい。
金とり他人に駐車場を貸したら収益事業者になります。
一台なら、隠れてやってる人も確かにいるでしょう。

マンションも同じです。
マンションオーナー以外が、管理組合から有料で駐車場を借りる。
部屋も駐車場も有料で貸し出したら収益事業者！

管理会社が仲介したら善管注意義務違反でしょ。

非常識のはあんただろう。
賃借人は占有者で、区分所有者と占有者は有料で駐車場使用契約を締結できる。
管理規約に書いてある。収益事業に非ず。

マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

マンション管理士であるスレ主が、自ら質問を投稿し、自らそれに回答するという
パターンのようですから、もっと説得力のある回答を用意しておいてほしいですね。

マンカン士ってネット掲示板で自作自演するしか使い道がないのですか？

管理士会の役員の行動や発言を見ると。
レベルの低さに驚いた。役員の90パーセントは
区分所有権は持たず、田舎に一軒家や賃貸アパートの住民。
別に悪くはないが、実務経験は皆無である。
マンションの大切な財産管理はむりです。
管理会社や業者との仲間のように見える。
仲良くするのは悪くはないが、管理士は区分所有権を持つ
組合員の相談業務が主体である。本音は業者よりである様に見える。

戸建に住んでるマンション管理士じゃシャレにならないな。

宅地建物取引主任者は法改正で宅地建物取引士に改称されるらしい。

そしたら尚更マンカン士の出番がなくなるな。

スレ主です。
久しぶりに帰ってきたけど、たいした内容の書き込みがありませんね。
次のテーマ・相談はありませんか。

食えない資格なのに何故試験受けて資格とるのですか？

>107
マンションの住民で理事をしているからですよ。
資格を取得することによって、更なる研鑽をしようと思いますからね。
資格を取得したことによって、いろんなことを知ることになりましたから。
もし、資格を取らなかったら、輪番制の理事が回ってきても、家内任せで
マンション管理に興味ももたなかったと思いますよ。

個人の問題は普遍性がありません。

>107
あなたは何故ここのスレにいるんですか？

マンション管理は不動産・建設・設備系の資格持ってた方が役に立つよ。
管理組合は建物管理なんだから。

>111
マンションの管理は、建物・設備だけではないんですよ。
それに、建物・設備・点検等の全ての知識を取得することは不可能です。
要は、マネジメント能力があればいいのです。
技術的なところは、その道のプロに任せればいいことですから。
しかし、例えば大規模修繕工事を実施する場合、設計・監理業者を
お金を払って契約をするのに、専門委員会のメンバーに建築士等の
技術者がいた場合は、却ってマイナス要因の方が大きいこともありますからね。

その逆もある。

>その道のプロに任せればいいことですから。

そうですね。先期の理事長はその道のプロで大手企業の管理職でした。

理事長がプロじゃないと業者見積査定できないでしょう。
管理会社はボッタくり見積や不要不急工事を仕掛けてきますから。
管理組合は建物管理だと言うことを忘れてはなりません。

>115
マンションを維持していくためには、いろんな工事や点検が必要なんですよ。
電気、消防設備、建物点検、浄水そう、下水槽、ガス、配管、エレベーター、オートロック、
インターホン、雑排水管清掃、防水、水漏れ、給水等
大規模修繕工事では更にいろんな知識が必要になります。これについては、設計コンサルタントを
別途採用しますけど。
こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？
管理会社のボッタクリ見積もりとかをチェックする能力があればいいのです。
相見積の取り方については、管理会社以外の業者からも相見積をとるとか。
管理会社主導ではなく、理事会主導で対処していく能力が必要なのです。

となるとマンション管理士なんていらないね。

マンション管理士は職業資格じゃないよ。名称資格だよ。法律にそう書いてある。

>こういった知識や技術を全てもっている者がいますか？

理系の素養があれば勉強すれば直ぐ知識が身に付く。
でも文系は無理。理事長は理系じゃないと務まらないよ。

文系、理系関係ない。
管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

物事を決めつけて考える事は危険ですよ。

１２１ですが120さんに同意します。

>管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

精査するにも知識がないとできないね。

法律に明るい人がいい

１２２です。１２３　１２４　さんにも同意します。

>119
マンションの管理は、通常は設備や工事だけではないんですよ。
義務違反者の問題、滞納者対策、理事会・総会運営、対管理会社対応、
対業者対応、議案書や回覧板等の作成、会計や出納業務、苦情対応、
規約改正、役員選出、事業計画の作成と運用、それに工事や点検業務等
いろいろあるんですよ。

設備や点検については、専門業者がいるけど、それ以外のことに
ついては、理事が判断しなければならないからね。

理事長に任せておけばいい。
理事は理事会で「休まず遅れず働かず」でいいと思う。

>>128
>理事長に任せておけばいい。

でも、こんなこと（↓）を平気で言う理事長だったらどうします？
>>99
>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

>128
理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。
理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。
しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

国税庁の見解そのものだ。
以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。


>理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。

理事は役員の身分、理事長は職制だ。
理事長が解任されると平理事に戻る。

>理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。

1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、
勉強して予習すらすらせず準備なしに理事会に出てきてる。
だからプロの理事長に対しては理事は反論すらできず全員ＹＥＳマンと化す。

>しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
>管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
>マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

元剛腕辣腕理事長だよ。

>>131
>国税庁の見解そのものだ。
>以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。

そうかなぁ～
＜国税庁＞
【取引等に係る税務上の取扱い等に関する照会（同業者団体等用）】
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

そういえば、こんなことがあったっけ・・・
http://blog.goo.ne.jp/zeinoura/e/d82a54bf9ea52c10bd28002c38483b50

(1)　マンション管理組合について

イ　区分所有法上の管理組合等
　建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）においては、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができるとされています（区分所有法1）。
　この建物の部分（規約により共用部分とされたものを除きます。）を目的とする所有権を区分所有権といい、区分所有者とは区分所有権を有する者をいいます（区分所有法2丸1丸2）。
　この区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法3）、この区分所有者の団体（以下「管理組合」といいます。）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議等を経て法人（以下「管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法47）。
　また、一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含みます。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」といいます。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法65）、この団地建物所有者の団体(以下「団地管理組合」といいます。)は団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議を経て法人（以下「団地管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法66、47）。

(注)

1　法人でない管理組合は建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うことを目的とし、法人でない団地管理組合は団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うことを目的として構成された団体であることからすれば、共同の目的のために結集した人的結合体であって、団体としての組織を備えているものと考えられます。また、規約を定めることにより、多数決の原則が行われ、構成員の変更にかかわらず団体そのものが存続し、代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを前提とすれば、法人税法上、人格のない社団等に該当するものと考えられます（法法2八、法基通1-1-1）。

2　管理組合法人及び団地管理組合法人は、法人税法その他法人税の規定の適用に当たっては、公益法人等とみなすこととされています（区分所有法47丸13、66）。

ロ　マンションの管理の適正化の推進に関する法律上の管理組合等
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」といいます。）におけるマンションとは、次に掲げるものをいうこととされています（適正化法2一）。
丸1　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分があるもの並びにその敷地及び附属施設
丸2　一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある丸1に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

　　また、適正化法における管理組合とは、上記丸1及び丸2に掲げるマンションの管理を行う区分所有法上の管理組合及び管理組合法人並びに団地管理組合及び団地管理組合法人をいうこととされています（適正化法2三）。

ハ　本件照会のマンション管理組合
　法律上、マンション管理組合の定義は存在しないところですが、上記のとおり、適正化法において、マンションが定義され、その管理を行う団体として管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人が定められていることからすれば、マンションを管理する管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人がいわゆる「マンション管理組合」に該当するものとも考えられますが、説明を簡素化するため、本件照会におけるマンション管理組合とは、マンションを管理する管理組合及び管理組合法人を指すものとさせていただきます。
　なお、マンション管理組合のうち管理組合については、法人税法上、人格のない社団等に該当することを前提として照会させていただきます。

(2)　区分所有者への駐車場使用等

イ　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　本件照会のマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提としたところです。
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法3、5)、このうち公益法人等及び人格のない社団等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得（以下「非収益事業から生じた所得」といいます。）には法人税を課さないこととされています（法法7）。
　したがって、マンション管理組合に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。

ロ　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法2十三）、この一定の事業には駐車場業が含まれています（法令5丸1三十一）。
　したがって、マンション管理組合が、継続してマンション駐車場という常設された附属施設で駐車場業を行えば、収益事業に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。

ハ　区分所有者を対象とする駐車場の使用
　マンションにおいて、通常は、マンションの居住者が快適な生活を送るためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルールとして管理規約を定める必要があります。このため、国土交通省においては、管理規約の標準的モデルとして「マンション標準管理規約（単棟型）」（以下「標準管理規約」といいます。）等を定めているところです。
　マンションの附属施設として駐車場が設置されている場合、標準管理規約においては、マンション管理組合と駐車場を使用したい特定の区分所有者との間で駐車場使用契約を締結するという方法を採っているところであり、区分所有者以外の者に駐車場を使用させることは想定されていません（標準管理規約第15条）。
　また、この駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
　このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
丸1　マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
丸2　駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
丸3　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定

【照会要旨】

　団地管理組合又は団地管理組合法人（以下「管理組合」といいます。）が、その業務の一環として、その区分所有者(入居者)を対象として行っている駐車場業は、収益事業に該当するでしょうか。

（事業の概要）

1　駐車場業は、その区分所有者を対象として行われています。

2　駐車場の敷地は、その区分所有者が所有しています。

3　その収入は、通常の管理費等と区分することなく、一体として運用されています。

4　駐車料金は、付近の駐車場と比較し低額です。

【回答要旨】

　照会の事実関係を前提とする限り、収益事業に該当しません。

（理由）

1　管理組合という地域自治会が、その自治会の構成員を対象として行う共済的な事業であること。

2　駐車料金は、区分所有者が所有している共有物たる駐車場の敷地を特別に利用したことによる「管理費の割増金」と考えられること。

3　その収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に充当されていること。

(注)

団地管理組合…………人格のない社団等

団地管理組合法人……法人税法第2条第6号の公益法人等とみなされます。ただし、寄附金、法人税率については、普通法人と同様に取り扱われます（建物の区分所有等に関する法律第47条第13項）。

【関係法令通達】

　法人税法施行令第5条第1項第31号
　建物の区分所有等に関する法律第47条第13項
　平成24年2月13日回答「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」

>1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、

うちなんか理事会当日に配布だよ。
だからぶっつけ本番だから管理会社の言いなり。
でも理事は誰も文句言わない。言ったら予習しなければならないから。
これは管理会社に鼻薬かけられた理事長と管理会社との作戦だ。

>135
うちも理事会の日に資料は配布してますよ。
しかし、事前打ち合わせで、理事長・副理事長・管理会社が集まり、
理事会の議題について検討会をしてます。
理事会での検討内容は、そんなに考える内容ではないので、当日資料が
配布されても十分ではないでしょうか。
どうしても、行けんがまとまらず、もう少し検討した方がいいと思ったら、
次回理事会で決議する旨を伝えればいいでしょう。

(招集手続)
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
2 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するもの とする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
3 第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
4 第1項の通知をする場合において、会議の目的が第47条第3項第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は建替え決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
5 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び
回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用
の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容 四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
6 建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日 の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し 説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7 第45条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通 知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
8 第1項(会議の目的が建替え決議であるときを除く。)にかかわらず、 緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回ら ない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。

理事長と副理事長と管理会社が密室で会議して理事会議案を作り結論まで決める。
他の理事には何も知らせず当時配布して即決即断を要求する。
見積書の精査なんて即決即断できないよ。

>138
相見積の判断は簡単ですよ。
同じ条件で見積もりをとることにしてますから。
管理会社からの見積もりもありますし、理事からの見積もりもとりますから。
そこまでの手順が大切なんですよ。
理事会では、そこまでの検討はしませんからね。
だから、事前打ち合わせが必要なのです。
管理会社は、理事からの要望通りに動くだけですよ。
あくまで管理会社主導で物事はすすめていますので。
理事会での管理会社の意見はまず求めませんからね。
管理会社は、理事会の出席確認や、通知をすること、資料のコピーと配布、
会場作りと後片付けをするのが主な出席理由ですよ。

理事会の議案を事前打ち合わせしなければ誰がつくるの？
それこそ管理会社主導そのものじゃないの。
理事会を毎月開催していて、その議案を出すのは理事長でしょう。

理事長が理事会資料全部作るもんだよ。管理会社は委託業務の報告だけ。

委託契約書に規約　議事録　議案書の作成責任を管理会社に負わせる様書面化する。
規約　議案書　議事録　の作成責任を契約書に具体的に書面化すると、
責任の所在が明確になる。現在は何か問題があると、管理会社は組合に
責任転嫁する。組合と管理会社は利害が対立した時は？？？です。

管理会社は管理組合の業務委託先だよ。責任はすべて管理組合にある。

>141
事前打ち合わせをやり、それを基に理事会資料は管理会社が作成しますよ。

マンション管理士の方が答えてくれているのですか？
HNをそれと分かるようにしてもらえると助かります

>145さん
ここのスレは、マンション管理士だけでなく、理事長経験者、管理会社勤務者、一級建築士等が
質問に答えてくれるスレです。

１４３さん　規約違反を役員と共謀していたとしても証拠がないと、

管理会社は追及出来ませんよね。ところが作成責任者を契約に管理会社

にも有ると明記すれば、それでも管理会社は不法行為を、のがれられますか？

適正化法81条の解釈は微妙ですよね。

役員が共謀の張本人なら役員に対して訴訟すればいい。
その時に管理会社を共同被告とするかどうか。
それは管理組合の判断になる。

管理会社を追及する必要はないのでは？
役員の業務上横領を立件し、裁判で勝訴して役員に損害を賠償させればいい。
ただ民事だけでなく、刑事立件もして役員を豚箱に放り込んでしまえばいい。

そうなるとマンション管理士も連座するな。

>ここのスレは、マンション管理士だけでなく、理事長経験者、管理会社勤務者、一級建築士等が
>質問に答えてくれるスレです。

わかりました
　
ただ、明らかな間違いがたくさんあるので、資格を保有していない方が回答しているのかな？
と思った次第です

資格を持っているなら、NHで明らかにしていただけると助かります
　
ご覧の方に注意ですが
明らかな間違いがたくさんあるので、ここのカキコミ内容は参考に止めて
本当に資格を持っている方に裏付けを取った方がよいと思います
　

マンションに住んだことないモグリの奴がいるな。

>151さん
明らかな間違いがあったら、指摘されたらいかがですか？
そういうスレではないんですか？
困ったこと、分からないことがあったら、ここで相談をして
みんなで解決していく。
そういうスレにして欲しいですね。

区分所有建物に限らず不動産全般のことならオレに聞けよ。
マンション管理士よりも実務やってるから詳しいぞ。

１４７です。１５３さんに同意。
私も間違いがあると思います。マンション管理はシンドイです。

>明らかな間違いがあったら、指摘されたらいかがですか？
>そういうスレではないんですか？
>困ったこと、分からないことがあったら、ここで相談をして
>みんなで解決していく。
>そういうスレにして欲しいですね。

カキコミを制限しようとしているわけではありません
資格保有者に相談して情報の裏を取りましょう、というだけのことです

資格証の提示は義務ですが、ココでは資格証の提示がありません
井戸端会議の情報と心得るべきでしょう

間違いの情報で混乱させて遊んでいる輩がいるようです
ここの情報を安易に信じてはいけません

私なら
資格保有者のアドバイスを最終判断に使いますね

正解かそうでないかは貴方が判断すれば良い。解ら㎡なければ質問すれば良い。
出鱈目なこたえには無視すれば良い。匿名だから致し方ない。
実名だと投稿者がいなくなる。匿名の長所を活用する事。
悪用されている様に見えてもマンションの管理に
非常に役立つ事が多い。選別するのは自分自身。
罪はないが大手の管理会社等は虎視眈々と狙って要るかもしれない

>正解かそうでないかは貴方が判断すれば良い。解ら㎡なければ質問すれば良い。
>出鱈目なこたえには無視すれば良い。匿名だから致し方ない。

出鱈目な情報か否かについても最終的には有資格者に意見を求めます

問題は
間違いの情報を書き込み混乱させて遊んでいる輩がいることですが
カキコミの制限はできませんので読む側が注意を払うしかありません

ですから
私は資格保有者のアドバイスを最終判断に使います
　

有資格者でも、間違いや勘違いはありますよ。

そんなに資格者証みたけりゃ見せたる。
重説の時は法律で提示義務はあるけどな。

>有資格者でも、間違いや勘違いはありますよ。
　
有資格者がしかるべき責任を負うだけだと思います
　

管理を信用してもらうため資格証見せます。
私も重説の時には法律で皆さまに提示します。

>>160
わかりました
重説に当たるカキコミの際には、伏せ字の部分も提示してください
　

>>160
>>162
HNもそのままでお願いします
有意義な板になりそうです
　

匿名掲示版だから有資格者は誰かは解らない。
何番が有資格者か推測してみてください。
勘でもだいたい見当はつきます。100パーセントは無理

誰かマンション管理士の資格者証張ってよ。そしたら信用する。

１６０　１６２さん　投稿時のヤフーID認証をしないと資格者証
を投稿できませんか。方法を教えて下さい。

>>165
>匿名掲示版だから有資格者は誰かは解らない。

例えば、今現在の掲示板の画面をバックにして、資格証をカメラで撮影したらどうでしょうね？
　

黒塗りしないと個人情報がばれる。嫌です。
パソコンにスキャンして保存して投稿を試みましたら
ヤフーID認証登録をせよ、と指導あり。
試みたらエラー発生で投稿拒否である。パソコン下手。

登録番号と発行番号を書いてください

個人情報がばれるからイヤだ。貴方から出して。

私は資格を持っていません
重説に当たるカキコミの際には登録番号と発行番号の提示を求めます

重説などの言語を知っているのだから何等かの資格は持っているでしょ。

マンション管理士は、宅建や管業と違い管理士証は法律で規定がない。
だから試験団体がマン管の見栄を満足させるために発行している。

重説ってなんですか？

宅地建物取引業法に宅地建物取引主任者の役割りとて重要事項の説明についての定めがあります。
マンション管理適正化法に管理業務主任者の役割りとして重要事項の説明についての定めがあります。
六法全書をひもといて下さい。

※保存行為について論じてみませんか。

＊保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

＊そこで、ある程度の抑えをしていくには、
急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

経費については、予備費とか小修繕費・保険から支出することになります。

保存行為は区分所有者なら誰でもできるのですか？
規約の改正をしておく必要ありですね。

>保存行為は区分所有者なら誰でもできるのですか？
区分所有法では区分所有者なら誰でも出来ることになっている。
だから管理組合の許可はいらない。
自腹でやるんだから管理組合は文句を言う筋合いはない。

うちの場合、規約に”管理者を通じて行え”と書いてあった

勝手にやっちゃダメらしい
規約次第だな～

>180
自腹でやるとはどういうことですか？
支払いは管理組合がやるのですよ。
あなたは、剛腕理事長だから何でもアリなんですね。

>181
規約に規定をすれば、それに従わなければなりませんが、
専有部分内のガラスの破損や網戸の張り替え、雨漏り等は
そこの区分所有者もやれるようにしてた方がいいと思いますけど。
ガラスや網戸の張り替えは、区分所有者負担ですけど、雨漏りの
場合は、共用部分の可能性もありますからね。
雨漏りの場合は、保険が適用されるので、そこの区分所有者でも
いいとは思いますが。

>自腹でやるとはどういうことですか？
>支払いは管理組合がやるのですよ。

なんで？自腹でやるから管理組合の許可がいらないのだよ。
建替え払いして後で管理組合に請求するとは虫が良すぎる。
管理組合費使うなら公金支出だから理事会なり総会の承認決議がいることは常識。
自分の金で勝手にやればいい。

>183　
自分のマンションの管理組合に”保存行為”について質問しましょうね
マンション毎に規約が異なるのだから、ここでは答えはでませんよ

↑区分所有者が出来るのはあくまでも保存行為の範囲。
共用部分の変更（軽微なものを除く）はたとえ自腹でも総会決議が必要。

自腹で大規模修繕やってくれたら組合員に感謝されるよ。

>184
意味のないカキコミです

自分のマンションの管理組合に”保存行為”について質問しましょう
マンション毎に規約が異なるのですから
ここで確定的なことは言えないはずですよ
　

>>188

意味のないカキコミです

組合費から支出する場合は管理組合の承認が必要ですが、自腹でする場合は区分所有法に従って実施できるので、管理組合の承認が不要ということです。

その通り。

なるほど、マンション管理士の資格者証は国の発行ではないね。

マンション管理するならこれ取っとけ。

役に立たない資格は要らないかも
その資格でなにが出来る訳でもないし…

≪ご参考≫

＜弁護士平松英樹のマンション管理論＞
【共用部分の保存行為とは？】
http://www.mankan-online.com/column-hiramatsu/042.html

マンションに規約で定めてなければ区分所有法通りということになります。
つまり、各区分所有者が単独で保存行為を行うことができ、その費用は
全区分所有者で負担するとなっています。要するに管理組合で負担する
ということになります。

共用玄関のオートロックが壊れたり、共用玄関のガラスが破損した場合は
各区分所有者の判断で業者に連絡を取り、工事をさせることができるとなっています。
そして、その支払いは管理組合が行わなければなりません。
これが区分所有法の扱いです。

しかし、いくら保存行為でも、オートロックの補修等については、管理組合としてやらなければ
費用や信用面で不安がつきまといます。
だから、規約で理事長判断にした方がいいのではという提案をしたのです。
自腹とかいっている方がおられますが、区分所有者が単独で発注した補修費用は管理組合負担
になりますよ。それが法律で決められています。
しかし、規約で変更はできるとなっています。

何故理事長判断にしたのかといいますと、急を要する保存行為は
理事会を開催している時間はないからです。

>>196
うちの管理規約では理事長の専決処分権の規定があるから大丈夫。
2011.3.11の東北地方太平洋沖地震の時に、安全確保のための共用部分応急修理時に発動された。

>197
基本的には、区分所有法通りの解釈ですね。
管理者（理事長）は保存行為をすることができるとは、どこの
マンションも区分所有法上はそうなっています。
そして、並行して各区分所有者も保存行為は、単独ですることができる
となっているのです。

あなたのとこの理事長の規定はそれで通用しますが、各区分所有者の
保存行為については規定がされていません。
ということは、各区分所有者は、区分所有法通りの対応ができるということになります。

ただ、保存行為の費用については、１ヶ月の管理費の範囲が一応の目安となって
います。

よくわからないカキコミが続いていますね
ひっかけ問題のような嘘くさいカキコミも混じっているようです
　
皆さん、ココのカキコミを安易にに信じず、
ご自宅の管理組合か有資格者に確認しましょう

責任ある答えが安心です
「資格証の提示＝発言に責任を持つ」ということです

ここのカキコミは井戸端会議程度に楽しむのが良いようです

>各区分所有者は、区分所有法通りの対応ができるということになります。
だから言ってるじゃん、自腹でやれと。組合費つかわなければ理事会や総会の承認決議は不要。


>ただ、保存行為の費用については、１ヶ月の管理費の範囲が一応の目安となっています。
そんな不文律は通用せんぞ。訴訟に成ったら負ける。