マンション管理士に質問しよう！

築年数が３０年近くになっているマンションです。
最近、雨漏りが聞かれるようになってきました。
共用部分の工事と一緒に専有部分の配管工事をやりたいのですが、
標準管理規約コメントでは、一緒にすることはできるが、費用は各
区分所有者が負担すべきものとなっています。
総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思って
いますが、可能でしょうか。
修繕積立金は、ある程度余裕はあるのですが、専有部分までの積立金は
考慮してませんでしたので、不足分は借り入れをして、修繕積立金で
返済をしようと思っています。

専有部分と共用部分は別物。
専有部分のことは各戸で好きなときにやればいいだけのこと。

標準管理規約第２１条２項には、管理組合が一体として管理を行うことができると書いてあるよね。
しかし、費用は各区分所有者が実費に応じて負担すべきものとなっているよ。
雑排水管の清掃費に要する費用は、共用設備の保守維持費だから、管理費に該当するとなっているからね。

＞総会決議を行い、管理組合の経費として一緒にやりたいと思っていますが、可能でしょうか。

総会決議があっても駄目なものは駄目です。
標準管理規約のコメントは最近の裁判例を参考にして改訂もしているのです。

やはり総会決議で承認されても専有部分の工事は修繕積立金はつかえないんですね。

　＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決

　＊事件の経緯

　　　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでな
　　　く、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積
　　　立金から支出する」と決議しました。

　　　　その後の臨時総会で、「すでに改修工事を完了している住戸については、その費用を返還
　　　する。」、返還金額は、組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする。尚、返還額は一律
　　　とする。」と決議しました。そして、改修工事を完了している各戸に３８万円を返還しました。

　　　　この総会決議をみて、既に完了工事をおこなっている者が東京高裁に提訴しました。

　＊訴訟内容

　　　１．改修工事が終わっていない一部の区分所有者のみ、管理組合が実施しているが、組合の
　　　　　権限外の工事であり無効である。既に、工事を完了している者に対しても専有部分の工事
　　　　　費相当額の支払いを求めた。

　　　２．仮に、総会決議が無効でないとしても、先行工事者が工事に使用した費用の適切な支払
　　　　　いを求める。

　＊判決

　　　１．一部の区分所有者のみの給排水管工事を行い、不均衡を生じたからといって、それだけ
　　　　で管理組合に委任契約に基づき費用を返還せよとの請求権は発生しない。

　　　２．２１条２項の規定はあるが、本工事は、管理上一体として行う必要が相当高いので、総会
　　　　決議は有効である。
　　　　先行工事を行った者には、その補償は適切に行うべきであり、不合理な取り扱いは無効。
　　　　先行工事者に対する保証額は、総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

なんだ判例がでてるじゃん

>>6

「管理組合総会で、『給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する。』と決議した以上は、先行工事者にはこの決議に基づき適切な補償を行うべきであり、その後の臨時総会で、『すでに給排水設備の改修工事が完了している住戸については、（1）専有部分の給排水管及び給湯管の更新工事費に限り返還する、（2）返還金額は管理組合が行う工事費の戸当たり平均値を基準とする、（3）返還額は各住戸のタイプにかかわらず一律とする』と決議したとしても、それは不合理な取扱いであり無効である。」と判示しているのであり、この裁判例をもって一般論として取り扱うのは危険である。

（参考）
http://www.fukukan.net/paper/1403/work_help17.html
http://jinkan-net.com/net-doc/net-no-028.pdf

＞８
しかし、修繕積立金を使って専有部分の工事をするのを
裁判官は認めていますよね。
各住戸のタイプに拘わらず一律とするのはおかしいといっていますよね。
積立金は、専有部分の床面積比になってますので、一律はおかしいでしょう。
そういうことではないんですか。

そういうことですね。正解！

>>9 さん

スレ主＝ >1 ＝ >6 ＝ >9 のようですから、せめてＨＮを固定していただけませんか？

>11さん
今まで匿名以外で書き込みをしたことがないので、
これで通したいと思います。
ＨＮの場合、いい加減なことは書き込めなくなり、いちいち
調べたりして書き込むのは疲れますからね。
あまり調べなくても、すぐ書き込めるレベルでもいいんじゃないかと
思っています。
間違っていれば、反論等がきますから、時間があれば、調べ直して
返事ができますからね。

費用負担については、

住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。
この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ
た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ
れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。

>11さん
問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、
解決していく、そういうスレにしたいと思っています。
理事のみなさんで、悩み事、相談等があれば、ここのスレを
使って、皆さんの知恵・知識・情報をお借りして解決していければ
と思っています。

>問題提起をして、皆さんからいろんな意見を頂戴し、解決していく、そういうスレにしたいと思っています。

その為にはスレッドタイトル名が不適任です。
信用置ける人が稀有ですのでね。

>15
それを判断するのは、相談者です。私がやるのではないですよ。
相談に対して答えてくださいといっているでしょう。
建築士、マン管士、弁護士、管理会社のフロント、理事経験者等の方にね。

>16
マンション管理士に質問しようというスレタイにしたのは、分かりやすく
したためです。
建築士に質問しましょうや弁護士に質問しましょうでは、偏りがでますから。
マンション管理総体についての質問のコーナーにしたかったので。
具体的な内容は記載していますよ。

　　給排水管の立管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。
　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで
　見過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を
　取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要
　が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることも検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　　共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。
　築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。
水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生
してきます。修繕費用は保険の対象外です。

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。

　　区分所有法第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の
　　　管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　この対象となる設備としては、配管・配線がある。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま
　　れていません。

　　給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を
　及ぼす危険性があります。

　　マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声
　も多くなってきております。 又、前述しましたように、判例もあります。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。