マンション管理士に質問しよう！

物事を決めつけて考える事は危険ですよ。

１２１ですが120さんに同意します。

>管理会社の仕事ぶりを精査するだけ。

精査するにも知識がないとできないね。

法律に明るい人がいい

１２２です。１２３　１２４　さんにも同意します。

>119
マンションの管理は、通常は設備や工事だけではないんですよ。
義務違反者の問題、滞納者対策、理事会・総会運営、対管理会社対応、
対業者対応、議案書や回覧板等の作成、会計や出納業務、苦情対応、
規約改正、役員選出、事業計画の作成と運用、それに工事や点検業務等
いろいろあるんですよ。

設備や点検については、専門業者がいるけど、それ以外のことに
ついては、理事が判断しなければならないからね。

理事長に任せておけばいい。
理事は理事会で「休まず遅れず働かず」でいいと思う。

>>128
>理事長に任せておけばいい。

でも、こんなこと（↓）を平気で言う理事長だったらどうします？
>>99
>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

>128
理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。
理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。
しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

>マンションの管理組合が居住者のために使用料を取って駐車場貸しすることは共済事業で収益事業ではない。
>ここで居住者とは、区分所有者と占有者を指す。

国税庁の見解そのものだ。
以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。


>理事と書き込んだのは、理事長が含まれるということだよ。

理事は役員の身分、理事長は職制だ。
理事長が解任されると平理事に戻る。

>理事会での決議とかを理事長一人でする訳にはいかないので。

1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、
勉強して予習すらすらせず準備なしに理事会に出てきてる。
だからプロの理事長に対しては理事は反論すらできず全員ＹＥＳマンと化す。

>しかし、あなたはマンションに関係のある方なんですか？
>管理会社勤務とかマンショんの住民とか、理事とか。
>マンション管理に関する知識がどうも欠如しているような気もするので。

元剛腕辣腕理事長だよ。

>>131
>国税庁の見解そのものだ。
>以前は居住者以外に外部貸しすると即刻課税されたが、最近は国税庁もだいぶ緩和してきている。

そうかなぁ～
＜国税庁＞
【取引等に係る税務上の取扱い等に関する照会（同業者団体等用）】
http://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/bunshokaito/hojin/120117...

そういえば、こんなことがあったっけ・・・
http://blog.goo.ne.jp/zeinoura/e/d82a54bf9ea52c10bd28002c38483b50

(1)　マンション管理組合について

イ　区分所有法上の管理組合等
　建物の区分所有等に関する法律（以下「区分所有法」といいます。）においては、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、区分所有法の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができるとされています（区分所有法1）。
　この建物の部分（規約により共用部分とされたものを除きます。）を目的とする所有権を区分所有権といい、区分所有者とは区分所有権を有する者をいいます（区分所有法2丸1丸2）。
　この区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法3）、この区分所有者の団体（以下「管理組合」といいます。）は区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議等を経て法人（以下「管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法47）。
　また、一団地内に数棟の建物があって、その団地内の土地又は附属施設（これらに関する権利を含みます。）がそれらの建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合には、それらの所有者（以下「団地建物所有者」といいます。）は、全員で、その団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体を構成し、区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め及び管理者を置くことができるとされており（区分所有法65）、この団地建物所有者の団体(以下「団地管理組合」といいます。)は団地建物所有者及び議決権の各4分の3以上の多数による集会の決議を経て法人（以下「団地管理組合法人」といいます。）となることができるとされています（区分所有法66、47）。

(注)

1　法人でない管理組合は建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うことを目的とし、法人でない団地管理組合は団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うことを目的として構成された団体であることからすれば、共同の目的のために結集した人的結合体であって、団体としての組織を備えているものと考えられます。また、規約を定めることにより、多数決の原則が行われ、構成員の変更にかかわらず団体そのものが存続し、代表の方法、総会の運営、財産の管理等団体としての主要な点が確定していることを前提とすれば、法人税法上、人格のない社団等に該当するものと考えられます（法法2八、法基通1-1-1）。

2　管理組合法人及び団地管理組合法人は、法人税法その他法人税の規定の適用に当たっては、公益法人等とみなすこととされています（区分所有法47丸13、66）。

ロ　マンションの管理の適正化の推進に関する法律上の管理組合等
　マンションの管理の適正化の推進に関する法律（以下「適正化法」といいます。）におけるマンションとは、次に掲げるものをいうこととされています（適正化法2一）。
丸1　二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分があるもの並びにその敷地及び附属施設
丸2　一団地内の土地又は附属施設が当該団地内にある丸1に掲げる建物を含む数棟の建物の所有者（専有部分のある建物にあっては、区分所有者）の共有に属する場合における当該土地及び附属施設

　　また、適正化法における管理組合とは、上記丸1及び丸2に掲げるマンションの管理を行う区分所有法上の管理組合及び管理組合法人並びに団地管理組合及び団地管理組合法人をいうこととされています（適正化法2三）。

ハ　本件照会のマンション管理組合
　法律上、マンション管理組合の定義は存在しないところですが、上記のとおり、適正化法において、マンションが定義され、その管理を行う団体として管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人が定められていることからすれば、マンションを管理する管理組合、管理組合法人、団地管理組合及び団地管理組合法人がいわゆる「マンション管理組合」に該当するものとも考えられますが、説明を簡素化するため、本件照会におけるマンション管理組合とは、マンションを管理する管理組合及び管理組合法人を指すものとさせていただきます。
　なお、マンション管理組合のうち管理組合については、法人税法上、人格のない社団等に該当することを前提として照会させていただきます。

(2)　区分所有者への駐車場使用等

イ　人格のない社団等及び公益法人等の課税関係
　本件照会のマンション管理組合は、法人税法上、人格のない社団等又は公益法人等に該当することを照会の前提としたところです。
　法人税法上、内国法人（人格のない社団等を含みます。）に対しては、各事業年度の所得について法人税を課することとされており(法法3、5)、このうち公益法人等及び人格のない社団等に対しては、各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得（以下「非収益事業から生じた所得」といいます。）には法人税を課さないこととされています（法法7）。
　したがって、マンション管理組合に対する法人税は、収益事業から生じた所得にのみ課されることとなります。

ロ　収益事業の範囲
　法人税法上の収益事業とは、販売業、製造業その他の一定の事業で、継続して事業場を設けて行われるものをいい（法法2十三）、この一定の事業には駐車場業が含まれています（法令5丸1三十一）。
　したがって、マンション管理組合が、継続してマンション駐車場という常設された附属施設で駐車場業を行えば、収益事業に該当し、その収益事業から生じた所得に対して法人税が課されることになります。

ハ　区分所有者を対象とする駐車場の使用
　マンションにおいて、通常は、マンションの居住者が快適な生活を送るためには、住民の間でマンションの維持・管理や生活の基本的ルールとして管理規約を定める必要があります。このため、国土交通省においては、管理規約の標準的モデルとして「マンション標準管理規約（単棟型）」（以下「標準管理規約」といいます。）等を定めているところです。
　マンションの附属施設として駐車場が設置されている場合、標準管理規約においては、マンション管理組合と駐車場を使用したい特定の区分所有者との間で駐車場使用契約を締結するという方法を採っているところであり、区分所有者以外の者に駐車場を使用させることは想定されていません（標準管理規約第15条）。
　また、この駐車場使用による使用料収入は、その管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てることとされており、その使途が限定されています（標準管理規約第29条）。
　このような標準管理規約に沿った管理規約を定めて区分所有者に対して駐車場の使用を認め、マンション管理組合が駐車場の使用料収入を受領している場合、国税庁ホームページの「質疑応答事例」に掲載されている「団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定」に照らせば、マンション管理組合が行う駐車場の貸出しは、
丸1　マンション管理組合の組合員である区分所有者を対象とした共済的事業であること、
丸2　駐車料金は区分所有者がマンションの附属施設である駐車場の敷地を特別に利用することによる「管理費の割増金」と考えられること、
丸3　駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること

　からすれば、マンション管理組合が区分所有法による団体の目的である「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」という管理業務の一環として行われるものであり（区分所有法3）、収益事業たる駐車場業には該当しないと解しているところです。

団地管理組合等が行う駐車場の収益事業判定

【照会要旨】

　団地管理組合又は団地管理組合法人（以下「管理組合」といいます。）が、その業務の一環として、その区分所有者(入居者)を対象として行っている駐車場業は、収益事業に該当するでしょうか。

（事業の概要）

1　駐車場業は、その区分所有者を対象として行われています。

2　駐車場の敷地は、その区分所有者が所有しています。

3　その収入は、通常の管理費等と区分することなく、一体として運用されています。

4　駐車料金は、付近の駐車場と比較し低額です。

【回答要旨】

　照会の事実関係を前提とする限り、収益事業に該当しません。

（理由）

1　管理組合という地域自治会が、その自治会の構成員を対象として行う共済的な事業であること。

2　駐車料金は、区分所有者が所有している共有物たる駐車場の敷地を特別に利用したことによる「管理費の割増金」と考えられること。

3　その収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において運営費又は修繕積立金の一部に充当されていること。

(注)

団地管理組合…………人格のない社団等

団地管理組合法人……法人税法第2条第6号の公益法人等とみなされます。ただし、寄附金、法人税率については、普通法人と同様に取り扱われます（建物の区分所有等に関する法律第47条第13項）。

【関係法令通達】

　法人税法施行令第5条第1項第31号
　建物の区分所有等に関する法律第47条第13項
　平成24年2月13日回答「マンション管理組合が区分所有者以外の者へのマンション駐車場の使用を認めた場合の収益事業の判定について」

>1 週間前に理事会開催通知と一緒に理事会資料を配布してるのに、

うちなんか理事会当日に配布だよ。
だからぶっつけ本番だから管理会社の言いなり。
でも理事は誰も文句言わない。言ったら予習しなければならないから。
これは管理会社に鼻薬かけられた理事長と管理会社との作戦だ。

>135
うちも理事会の日に資料は配布してますよ。
しかし、事前打ち合わせで、理事長・副理事長・管理会社が集まり、
理事会の議題について検討会をしてます。
理事会での検討内容は、そんなに考える内容ではないので、当日資料が
配布されても十分ではないでしょうか。
どうしても、行けんがまとまらず、もう少し検討した方がいいと思ったら、
次回理事会で決議する旨を伝えればいいでしょう。

(招集手続)
第43条 総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前(会議の目的が建替え決議であるときは2か月前)までに、会議の日時、場所及び目的を示して、組合員に通知を発しなければならない。
2 前項の通知は、管理組合に対し組合員が届出をしたあて先に発するもの とする。ただし、その届出のない組合員に対しては、対象物件内の専有部分の所在地あてに発するものとする。
3 第1項の通知は、対象物件内に居住する組合員及び前項の届出のない組合員に対しては、その内容を所定の掲示場所に掲示することをもって、これに代えることができる。
4 第1項の通知をする場合において、会議の目的が第47条第3項第一号、第二号若しくは第四号に掲げる事項の決議又は建替え決議であるときは、その議案の要領をも通知しなければならない。
5 会議の目的が建替え決議であるときは、前項に定める議案の要領のほか、次の事項を通知しなければならない。
一 建替えを必要とする理由
二 建物の建替えをしないとした場合における当該建物の効用の維持及び
回復(建物が通常有すべき効用の確保を含む。)をするのに要する費用
の額及びその内訳
三 建物の修繕に関する計画が定められているときは、当該計画の内容 四 建物につき修繕積立金として積み立てられている金額
6 建替え決議を目的とする総会を招集する場合、少なくとも会議を開く日 の1か月前までに、当該招集の際に通知すべき事項について組合員に対し 説明を行うための説明会を開催しなければならない。
7 第45条第2項の場合には、第1項の通知を発した後遅滞なく、その通 知の内容を、所定の掲示場所に掲示しなければならない。
8 第1項(会議の目的が建替え決議であるときを除く。)にかかわらず、 緊急を要する場合には、理事長は、理事会の承認を得て、5日間を下回ら ない範囲において、第1項の期間を短縮することができる。

理事長と副理事長と管理会社が密室で会議して理事会議案を作り結論まで決める。
他の理事には何も知らせず当時配布して即決即断を要求する。
見積書の精査なんて即決即断できないよ。

>138
相見積の判断は簡単ですよ。
同じ条件で見積もりをとることにしてますから。
管理会社からの見積もりもありますし、理事からの見積もりもとりますから。
そこまでの手順が大切なんですよ。
理事会では、そこまでの検討はしませんからね。
だから、事前打ち合わせが必要なのです。
管理会社は、理事からの要望通りに動くだけですよ。
あくまで管理会社主導で物事はすすめていますので。
理事会での管理会社の意見はまず求めませんからね。
管理会社は、理事会の出席確認や、通知をすること、資料のコピーと配布、
会場作りと後片付けをするのが主な出席理由ですよ。

理事会の議案を事前打ち合わせしなければ誰がつくるの？
それこそ管理会社主導そのものじゃないの。
理事会を毎月開催していて、その議案を出すのは理事長でしょう。