マンション管理士に質問しよう！

>実際、協力金の規定があり、協力金を徴収している 管理組合はありますか。
（ＳＴＡＰ細胞と違って）ありま～す。

私の担当マンションは総会決議で、非居住区分所有者全員から非居住の期間中、徴収しています。
非居住以外の合理的な理由で理事になれない人は、理事会で承認して徴収していません。

>802さん
ありがとうございます。
でもややこしいというか難しいですね。
それから、管理組合は一つしかないんですけど、
費用負担についても、一つしかありません。

>804さん
一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
一部の者しか専用使用権がないのです。

>質問は下記の通りでした。

>一部共用部分に関する事項で、区分所有者全員の利害に
関係しないものの決議は、普通決議ですか、それとも
特別決議になるんでしょうか。

>805さん
＞一部共用部分というのは、倉庫があってそこは全戸分はないのです。
それは一部共用部分ではありません。共用部分で、一部の区分所有者に「専用使用権」があるという事になります。

ん～、結局議論は発散してしまうのですね
個別事例を無理やり一本化して議論することに問題があるのでしょう
　
まったく意味が無いとまではいいませんが
『お宅のマンションの場合はそうなんですね』
これが精一杯の感想です

>807さん
実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は
専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、３０万円を
負担しています。
鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして
いるのです。
別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、
権利金３０万円は返済すべきなのか。
こういうややこしい問題を抱えています。

倉庫は一部共用部分じゃないの？

倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。

>>809
権利金は誰に払ったんでしょうか？管理組合側で預り金として負債計上しているんでしょうか？保証金のような性質のものでしょうか？

移設の場合、現存の倉庫を撤去するなら、その専用使用権は撤去と同時に消滅します。
総会の特別決議だけで撤去できるのか、使用権者の承諾がいるのかは、規約や売買契約等によるとしか言いようが無いですね。

>>810
>>811
一部共用部分にできるってだけで、規約に定めていない限り、自動的に一部共用部分になるということはないですよ

>812さん
多分管理組合に払ったんでしょうけど、その記録はありません。
分譲時に支払ったものですから。
実は、その権利金の規定もなく、倉庫不要とすれば、権利金を
返還するという規定もないのです。
理事会の考えとしては、不要ならその権利金は返還し、現在使用
している使用者については、優先使用権を与えるということで話しを
進めています。

>809さん
＞実は、書き洩れがありましたので追記しますと、その倉庫は、専用使用権ばかりでなく、最初に権利権として、３０万円を負担しています。
私の担当マンションに
① 　トランクルーム　―　専有部として登記されていて、管理費等は合計面積で課金している。
② 　専用駐車場　―　最初に数十万の権利金を支払い、毎月駐車場管理費と駐車場積立金を課金している(権利は承継　　　　　　する)
という２種類のマンションがあります。
809さんの場合、②と同じと思います。

＞鍵とかの修理については、各戸が負担してやっています。
標準管理規約（敷地及び共用部分等の管理）
第２１条　敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負担においてこれを行わなければならない。
の通り通常の使用による修繕費用は個人負担です。

＞今回は、その倉庫を移設して別なとこに数も増やそうとして いるのです。 別なところに移設して数も増やす場合、その募集方法をどうするか、
どうしていいかわかりませんが。
1. 現在専用使用権のある人から、追加徴収ができるか。
2. 移設で不便になったとの苦情は来ないか
3. 新規申込者から徴収する権利金の算定根拠をどう定めるのか
4. 少なくとも増設分の費用は権利金で賄えないと、反対者があるのではないか
5. 現在専用使用権のある部分について管理費積立金を徴収しているのか、今後どうするのか
の、ようなことについて協議が必要ではないかと思います。

＞現在使用している者を優先するが、その者がいらないといえば、 権利金３０万円は返済すべきなのか。
少なくとも本人の承諾がいる案件なので（標準管理規約第４７条７項）、もめるより返済すべきだと思います。（管理組合が購入するという形で）
購入額も、当初の物価等考慮する必要があると思います。

※ 一フロントの考えであって、専門家の意見ではありません。
※ 私なら、理事会でこういう話をするというだけです。

＞こういうややこしい問題を抱えています。
私の担当マンションで、こんなややこしい話が出ないように祈っています。

>815さん
トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
今後の倉庫の使用方法については、権利金は取らず、使用料で対応していく予定と
なっています。
この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。

新設するんであれば、その倉庫の使用に関しては、平等で
なければならないのでは。
当然、既存の倉庫を壊すことについては、特別の権利に関することになる
ので、その了解を得なければならないだろうが。
果たして、その議案が通るかな？

難しい問題ですね。

以下は、駐車場の専用使用権に関するものですが、参考になると思います。

http://kikuchi-law.jp/jitsumu-report/man-chu.htm

＞この倉庫移設等の決議は、普通決議でいいんでしょうか。
共用部分の用途変更にあたると思います。（標準管理規約第４７条３項の二）
特別決議です。

>816さん
＞トランクルームが専有部分なら、改造等も使用方法も自由にできるということですね。
住戸部分と同じように使用法の制限があると思うのですが、規約や別表に記載がないなら、制限もないという事になりますが、そこで寝泊りする人が出れば、組合で問題になると思いますので、問題が起きそうなら、事前に忠告しておくことも必要かと思います。

管理規約の別表に記載することが必要と思います。
権利の問題ですから、最初の記載は規約変更に当たると思います。
権利の売買に関する規定も必要ですね。
売買や、賃貸に対する規定を決め、届出書を作成し、総会で承認されれば、後は登録通り別表を変更します。
「区分所有者変更届」と同じです。

間違っていたらごめんなさい

>819さん
大いに参考になりました。
ありがとうございました。

＞倉庫が全戸にあれば共用部分ですよね。
＞それが一部しかなければ、一部共用部分でしょう。
間違っていたらいけないので、先に言っておきます。私見です。

区分所有法第三条
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

「一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分」とは
先に書いた、住戸部分だけのエレベーターとか、店舗だけの廊下とか、一部管理組合が成立する場合です。

「をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。」と、あります。
専用使用権のある倉庫を管理するのは管理組合であって、区分所有者ではありません。
専用使用権のある者は、通常の管理に要する費用を負担するだけです。
上の場合の「区分所有者」とは一部管理組合の区分所有者全員を指します。