ライオンズ築地リバーノート

売れ残りしか無理かと憂鬱でしたが、今後はお教え頂いたようにマンション探しに取り組みます。有難うございました。

ゴクレとプロパストの物件をみたあと、ようやくリビオ日本橋人形町のＭＲに行ってまいりました。部屋はみなさんがおっしゃる通りですが！？立地はピカイチですね？首都高速をはさんで箱崎と人形町ではやはり雰囲気が違います。大きな部屋（２ＬＤＫ）はほとんど売れていましたが・・

価格表をいま改めて見直しました。販売住戸６９戸中、１期で３０戸出したみたいです。この物件は人形町通りに面する２戸いちの部分（Ａ・Ｂタイプ）が一応南向きですが、当然ながら通りの騒音が気になります。防音サッシュにはなっていますが。低層階はなかなか窓を開けるのは厳しいでしょうね。地権者さんはその辺をよく知っているのでしょう、地権者の部屋はほとんどが北向き・人形町通りに面していないほうのお部屋。ただ不思議なもので、一般分譲のほうはＡ・Ｂタイプのほうが人気があるようで２６戸中半分くらいは購入予定者がいるようです。反対に北向きは人気ないですね・・・Ｃタイプなんか南側の採光もある（将来保証されていませんが）いい部屋だと思いますが、１０戸中２戸しか出てないですね。こんな都心立地でもやっぱり南向き志向は強いのですね・・。わたしは日中家にいないので採光よりも静かさを重視して北向きのお部屋にしました。いくつかの物件で迷いましたが「日本橋人形町２丁目１−１」というアドレスに最終的には惹かれてしまったのかも。ミーハーですね。優柔不断なのに年内に決められたのでこれで安心して年が越せます。入居が楽しみです。また、こちらの販売会社の方は接客がとっても感じよかったです。

マンション立地としてはいまいち。前建て、騒音、間取り、構造、価格。すべてがいまいち。
人が住む条件として適してないな。いくら都心の物件としても、この価格を出すのむだ。
マンションよりビルとしてのほうがよかったのでは。
ここの販売会社の方、上から目線でちょっと感じ悪いし、知識もない。
坪300万越えの物件の販売会社としては、信用できませんね。
昔、電話をガリガリひつこくかけていた販売会社だけあって高額物件は、荷が重すぎッテ感じ。
言い過ぎかしら。

確かに高すぎる。そこまでの場所？
そんなに人形町アドレスっていいかしら。
所詮人形町でしょ。
アドレスを気にする人は、この近辺は検討しないでしょ。

>いくら都心の物件としても、この価格を出すのむだ

人形町アドレスで
この物件の前に供給された（と言っても２００３年ですが）丸紅のグランスイート日本橋人形町
が平均坪単価２３０万ちょっとくらいだったんですよね。・・・でも今となっては中上層なら
中古が坪単価３００万オーバーで「秒殺」になってます。ノムコムに出て気づいてから電話すると
もう予約が６番目です、とか・笑。もうちょっと駅から遠いとか条件を緩くすれば坪２７０万
とかで見つかりますが、中古にそこまで出すなら、と皆考えることは同じですね〜。僕も中古で
いいやと思ってましたが正直、中古なのに新築時の価格よりも高い値段を払うというのが
どうにも理不尽に思えて踏み切れなかった・苦笑。

もうちょっとエリアを拡げて八丁堀や築地あたりまで物色しましたが、築浅の中古は軒並み
新築時の価格に２割くらいのせてくる。しかも業者も強気強気・・・条件が悪い部屋はともかく
角部屋とかいいところはすぐ手付うたないと次に・・・って感じでした。まあ要は自分が動くのが
遅すぎたってことなんでしょうけど。

>>67

>アドレスを気にする人は、この近辺は検討しないでしょ

人形町はともかく住所に「日本橋」といれたい人は多いです。そういう意味では
ユニホーのブラディア水天宮も「日本橋蠣殻町」ですから安いのがいいひとはユニホー
がいいのかも。そっちの掲示板にも同じ方がカキコしてますよね。
みな見てるとこは一緒なんでしょうね・笑

因みにこのリビオのはす向かいのダイアパレスも９階の北西向き中古が
出たので見に行こうとしたら坪２８０で見に行く前に決まってしまい。

人形町限定で待ってる方もけっこういらっしゃるようですよ。

>>66

>マンションよりビルとしてのほうがよかったのでは

（ある意味）ご明察。今年の夏に人形町１丁目でそこそこの規模の古ビルが市場に出たが（入札）
マンデベはかすりもしなかった。落札者は結局ビルのまま収益物件として利用。
中央区のこの辺りで分譲マンションが建てられる規模の土地が市場に出てくることも少ないし、
仮に出たとしてもマンデベ以外との競争になるからマンション事業として採算ベースにのる価格
で土地を仕入れるのは極めて困難。このスレのタイトルにもあるけどリビオ以外のユニホー、
大京の築地も含め３物件とも等価交換でしょ？これは地権者との合意事項として分譲マンション
（一部店舗）として事業化することが大前提としてあったがゆえに事業化できた案件。ビル屋や
賃貸ファンドも含めたオープン入札にすれば３物件ともいま提示されてる価格で供給されること
はありえない・・・というかそもそもマンデベは落とせなかっただろうね。

あけましておめでとうございます！
初詣ついでに人形町／水天宮に行ってきましたが〜お正月でも物件近傍のラーメン屋×２軒は営業中、シディークももちろん営業中。賑やかしがあってよい場所です。重要事項説明書（案）には１Ｆのテナントは煎餅やさん、靴修理屋さんであとは未定とありましたがきょう見たところではこちらのお寿司屋さんも入居予定でしょうか・・・この場所ならすぐうまるような気もしますが

この自販機って工事期間中だけの仮置きかと思いきや、完成後も地権者さんの管理で存続するんですね。地権者さんがいるマンションはいろいろありますね。

>>67

遅レスだが、人形町の絶対評価はともかく、
相対評価としては明らかに「人形町」＞＞「蠣殻町」

同じ条件なら坪単価は１割以上差が出ると思う。
中央区はスポット・極立地・アドレスによって人気・評価に大きな差がつく区。
この辺りは利便性がいいのは当たり前なので駅近だけでは売りにならない。

蠣殻町で今度ＦＪネクストが物件出すみたいだね。
コンパクト案件じゃなくファミリーみたいだが。ＦＪとしては初めての
ファミリーだそうだが。

確かに
人形町＞蛎殻町は間違いないですし、
更に＞箱崎町ですね。

FJネクストの物件予定地とは
どのあたりですか？

>FJネクストの物件予定地

日本橋蠣殻町１丁目１９番になります。たぶんもとお風呂屋さんだったのかな？
煙突があるので。ブラディア日本橋水天宮の場所と比べると蠣殻町ど真ん中という
場所ですが南側をふさがれているのでブラディアより条件は悪いですね。

いくら位か？でも坪３００万くらいなんでしょうね・・・

標識では来年３月竣工なのでブラディアやリビオと同じような感じですね。
そろそろ売り出しじゃないかな。

で、昨日、散歩して気づいたのですが、蠣殻町１丁目２７番に旭化成の標識がたってました。
FJネクストのはす向かい、日本橋公会堂のはす向かい。「おっ！ココは東南角か？！」と
思いきや写真の「カド地」は開発対象じゃないみたい（間違ってたらごめんなさい）。

カドも含めての一体開発だったらバリューあると思うんですけどね・・・

これが旭化成の標識。

この掲示板で知りましたがプロパストがゴークレ水天宮の先でもマンション建てる計画もあり。

７５さん、
NJネクスト情報ありがとうございます。

この週末に見に行ってみます。
リビオは、利便性は文句なしですが、
方角、環境、仕様、価格で迷います。

この時節、売り主・施工会社も気になりブラデイアははずし、
マンション以外は倉庫ばかりでゴクレもはずしました。

水天宮駅にこだわって探していますが、
思わぬほど選ぶ余地がありますが、
どの条件を取り、どれに目をつぶるかですね。

以前投稿のあった、カレー屋さんの匂いは、
かなりのものなんでしょうか?ご近所さんがいらしたら
教えてほしいです。

カレー屋＝シディークの匂いなんて全然気になりませんよ。
人形町通り歩いていて「あ！カレーの匂いだ！」なんて思ったことないですし。

・・・というかリビオは商業地のド真ん中。両対面は居酒屋・焼き鳥屋さんですし、
ましてやリビオ本体の１階には鮨屋・煎餅屋以外の飲食店が入る可能性があるわけです。
それがカレー屋だったらどうします？・笑。その辺の「環境」が気になっちゃう方はココは
買えないですね・・・

蠣殻町アドレスで良いなら２ＬＤＫ、アンダー５千万でけっこう中古出てきますよね。
あと浜町とかまでエリア広げれば「水天宮駅５分以内」でけっこう割安な物件はまだ見つかり
ます。

中央区は同じ最寄り駅でもアドレスで評価がけっこう違いますから・・。「八丁堀」なら
新川も湊も八丁堀最寄なんだけど「八丁堀アドレス」より安めですしね。

あ・そうそうブラディアは蠣殻町では条件よいですが。。。売主・施工もそうですけど、
やっぱりあの住戸割りつけはちょっとなーーーーと思いました。中層マンションで下層は
狭い部屋で５、６千万の庶民用。最上層はルーバル・メゾネットの（ほぼ）億ション。
同じＭＳで生活レベルが違いすぎるのは如何なものかと！？

不動産、最近かなり下げてるみたいですが、どうでしょうか？高値掴みになりそうで心配です。

>>81

二極化します。

都心３区は安泰と思いますが・・

90年代バブルの時、一番下げたのは都心部。

>>84

坪１，０００万から２８０万まで下げた銀座のマンションとかね。
ココはナンボ？坪３００ちょいでしょ？底値から２〜３割上げた程度だからねぇ
デフレに慣れきった眼にはこれでも高く見えるかもだが。

明日から１期２次販売ですね・・

人形町通りに面しているＢタイプは５，７，１０階を出すようで、これでＢは３階と
６階だけ。Ａはやっぱり間取り的に人気ないのか？まだ半分以上ありますね。

北向きのＥタイプも８・１０・１６階を出して残り１。

Ｃ，Ｄは寄り付きはあまり良くないようですね。

２ＬＤＫはＳが最後１戸出てなくなり、後はＬタイプのみですか・・・

竣工までまだ先は長いので！？このペースで早めに売り切ってほしいです。

NJネクストとプロパストの予定地を見学してきました。

結論としては　リビオですね。
とにかく利便性です。

駅近で、方角、環境を問うても無理ですよね。
だいたい正面玄関前が居酒屋ですし、ただ内廊下は
心強いです。

仕様、価格は余分な出費を覚悟するしかないですが。
ブラ水天宮の住居割付のお話は、なるほどでした。
もう考慮外でしたが、そういうチェックも必要なんですね。
リビオはその点も大丈夫ですね。

そしてカレー屋さん、年中無休なので休日に窓を開ければ
いつもカレーの匂いもなあとおもいましたが、
さほどでもないようですし。一応A,Bタイプ以外にします。
リビオ本体にカレー屋ですか？隣にあるからそれは心配ないでしょう。

高値掴みになる可能性？　動きがあるのでしょうか？
心配ではありますが、様子を見ていて後悔する可能性も
あるでしょう？　

皆様の情報、ご意見、大変参考になりました。
有難うございます。　今後とも宜しくおねがいします。

>>87さん

>さほどでもないようですし。一応A,Bタイプ以外にします。

わたしはもともと低層で良かったのでよくチェックしませんでしたが、
Ａ，Ｂタイプの上層階は（たぶん）銀座・丸の内方面の夜景ビューがあるんじゃ
ないでしょうか？？？

因みに北東向き高層の部屋は新東京タワーのビューがあるみたいです。

ライオンズ築地も銀座ビューがある北向き高層とリバービューの南向き高層は
人気があって・・・と営業の方が仰っていました。賃貸に出すときの賃料で考えれば
眺望なんてあまりカウントされないんでしょうけど、自分が住む場合とか将来売るとき
のことを考えるとこういうことも大事なファクターなんでしょうね？予算が届けば、
のお話ですけれど。

リビオも営業の方が眺望写真見せてくれますよ。

８８さん
さほどでもないようですが、の間違いでした。

高層階なら、悩みも無用なのですが、
予算もありまして・・・

>>89さん

どんなお店が入居するのかは心配半分・期待半分ですね！
まあカレー屋さんはともかくとして！？、２階の医療モール計画（重要事項説明にありました）
が実現するならこの規模のマンションとしては画期的なんじゃないでしょうか？このマンション
に帰ってくるお寿司屋さんもどんな大将さまか今度確かめにいってこようかと思ってます・・

兜町勤務時代この辺りでよく飲んでいたので正直、居酒屋・ラーメンなんでもアリの場所と
思ってますが、購入者としては人形町「らしい」テナントさんだったらよいなあ・・と勝手に
思っています。パンフのタウンガイドにも出てますが「バーＩ倉」さんみたいな飲み屋さん
でもよいのですけど・ホホホ

ブラ水天宮は　完売だそうですが　ここの売れ行きはどうなのでしょうか？

どうでしょうね〜

２ＬＤＫは全部売れたようですが。

競合物件は・・・ちょっとエリア違いますがＦＪネクストの
新富町くらいですか？

３月に藤和不動産の「牢屋敷マンション」↓

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44066/

出ますが、競合になるかどうか？

今日の日経朝刊に１５段広告出てましたが、
http://www.nomura-re.co.jp/news/2007/20070619.pdf
この立地もそもそもマンション／オフィスどっちでもいいんだけど
やっぱり収支計算上はオフィスのほうが土地代が出るのでオフィスに
なっちゃう。リビオも周辺みると「人が住む場所か？」な感はあるけど
等価交換じゃなければオフィス立地でしょうなあ・・・

ブラディア水天宮もそうだけどＦＪネクスト・旭化成・プロパストと
蠣殻町で坪３００万超えの供給は今後も継続しますが、人形町アドの分譲マンションは
新築ではここしかない状況。自分のライフスタイルや相場観とかいろいろあるから中央区
コンパクト物件は意外と選ぶのが難しい。牢屋に入る覚悟なら安いかもしれないし！？・笑

さすがに　刑場跡は怖いですが、気にしない人もいるでしょう。

リビオは立地からして　買って貸したり、事務所に使ったりも多くなるのでしょうか？
自分で住む人が少ないと　問題になることも　起きますかね？

>>94

３階以上の住宅部分の事務所使用は禁止されていますよ。

このエリアは中央区の地区計画で４０㎡未満の部屋はつくれないので
投資用（２５㎡とか）の１ルームはつくれないんですよね・・・

たぶん実需が大半なんじゃないでしょうか。
販売価格も騰がっているので純投資はないような気がします。

安心しました。
ありがとうございます。

医療モール計画はどうなったのかなあ・・・

店舗、住居に空きがあると　管理費や修繕費に変更がありますか？

>>98

店舗は地権者のものですからテナントが入る入らないに関わらず管理費は
地権者が支払いますね。住宅の空きというのは完成までに売れない場合のことを仰って
ますか？重説にも書いてますが完成在庫については管理費等は売主の負担です。この
物件に限らず在庫の部屋の管理費は売主が負担するのが普通です。

今どき地下床ってありえない。
でも、価格は高いのはなぜ。
販売会社の応対、感じ悪いけどどうなの？

>>100

階高がきついからですよ。
コストは二重床と変わらない。
直床＝安普請という刷り込みされている人が多いけど
世間的には普通にある直床。首都圏分譲ＭＳではほとんど二重床
になってますが・・・全国見渡せばね。

値段は確かに高いですね。

・・・最近販売開始したＦＪ・新富町やＤ京・築地も平均坪単価は３２０〜３５０万円。
中央区に限らずですが新築ＭＳの価格は騰がっています。ユニホーの案件はそういう意味では
買い得でしたね。

港区や千代田区に比べればまだ中央区はそんなに騰がってないとも言えるかもですが。

そういやまだ売れ残ってるゴークレ水天宮も直床だね

>>95 99
ありがとうございました。　初歩的な質問で申し訳ありませんでした。

>>100
販売担当者の対応、私の場合は三件行った中で　リビオが一番良かったです。
担当を代えてもらうことも出来るようですよ。

直床は　どのような欠点があるのでしょうか？

この掲示板だけでも「直床」検索でたくさんの板がHITしますよ。

二重床にできる場合はふつう二重床にしますが。。。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/5942/

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3700/

床もそうだけど仕様も分譲マンションとしては最低限な感じはありましたね？

ここは利便性・内廊下がウリなので仕様についてはご容赦くださいませ。

銀座ビューもあるし・一応

あの仕様はひどいですね。郊外の安さ売りのマンションって感じ。
内廊下よりも直床気になるな。
今どき直床なぜ。

まー仕様はともかくだけど・・・

中央区コンパクト物件としては最後の「新価格」かと。

この次でてくる物件は平均３５０超えますから〜

それにしたって都心３区では圧倒的な割安感あるから。

とりあえずFJネクストの蠣殻町物件出てくるからみてみ。

＞この次でてくる物件は平均３５０超えますから〜

築地や湊あたりではそのくらいの価格になってきてるね。
この辺の物件は部屋が狭いので単価が騰がってもそれなりの価格には見えるとは言える。

日比谷線で通勤してるので、ここでもよいかな、と思ったんですが、

ベリスタ日本橋小伝馬町のお値段まだ当分わからないでしょうか？？？

曰くつきでもあまり気にならないので便利さ重視で日当たりよく坪あたり３００万円以下だったら
ベリスタのほうがよいかなあと思っています。

自分が住まなくなって賃貸に出すときも人形町とそんなに相場は変わらないですよね？

ＰＳここは坪３００万円以下のお部屋は無かったと思いますので。